มีการกล่าวขานกันถึง "ฟองสบู่" มาบ่อยๆ แต่ ดร.โสภณ ค้านว่าไม่มีฟองสบู่มาโดยตลอด แต่วันนี้ ดร.โสภณ มีข้อมูลใหม่ว่าเรากำลังจะเกิดฟองสบู่ และอาจมีโอกาสที่ฟองสบู่จะแตกในปี 2561-2 ต้องติดตามโดยไม่กระพริบตา

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้สรุปภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัย พ.ศ.2560 ว่า หากพิจารณาภาพรวมใน 9 เดือนแรก 2560 (มกราคม-กันยายน 2560) เปรียบเทียบกับ 9 เดือนแรกปี 2559  มีจำนวนโครงการที่เปิดใหม่รวม 307 โครงการ (ลดลง -11%) แต่มีจำนวนหน่วยขายรวม 88,758 หน่วย (เพิ่มขึ้นประมาณ 12%) มูลค่าโครงการรวม 317,955 ล้านบาท (เพิ่ม 18.7%) และมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มจาก 3.423 ล้านบาทเป็น 3.582 ล้านบาท (6%) โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยที่เปิดขายมากสุด คืออาคารชุดจำนวน 51,429 หน่วย (58%) รองลงมา คือ ทาวน์เฮ้าส์ 26,606 หน่วย (30%) และอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 7,105 หน่วย (8%)

            อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ ได้นำข้อมูล 9 เดือนนี้มาประเมินเป็นสถานการณ์ในทั้งปี 2560 และคาดการณ์ว่า จำนวนโครงการตลอดทั้งปีจะมีสูงถึง 411 โครงการ แต่ก็ยังน้อยกว่าจำนวนโครงการของปี 2559 ถึง 11% อย่างไรก็ตามจำนวนหน่วยขายในปี 2560 น่าจะมี 118,344 หน่วย มากกว่าปี 2559 ถึง 9% หรือมากกว่าถึงเกือบหมื่นหน่วย (9,782 หน่วย) ส่วนมูลค่าในปี 2560 น่าจะมีมากกว่าปี 2559 ถึง 16% หรือมากกว่า 58,647 ล้านบาท 

            ปริมาณมูลค่าโครงการใหม่ในปี 2560 นี้ประเมินไว้ที่ 423,940 ล้านบาท แต่ก็มีโอกาสที่จะขึ้นสูงถึง 440,000 ล้านบาท ซึ่งหากเป็นเช่นนั้น ก็จะถือได้ว่าเป็นมูลค่าสูงสุดเท่าที่มีการสำรวจมาตั้งแต่ปี 2537 เลยทีเดียว การนี้แสดงให้เห็นว่า "ฟองสบู่" อสังหาริมทรัพย์กำลังเกิดขึ้นในขณะนี้ และหากไม่มีการควบคุมให้ดี ในอนาคตปี 2561-2 ก็คงอาจมีการเปิดตัวมากมายเช่นกัน และนำไปสู่ภาวะฟองสบู่แตกได้ในที่สุด

            การซื้อขายบ้านในขณะนี้เกิดขึ้นมาก ส่วนหนึ่งเป็นเพราะการลงทุนทางอื่นมีข้อจำกัด จึงทำให้นำเงินมาลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น และหากบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ออกหุ้นกู้เพื่อขยายกิจการอย่างไม่มีที่สิ้นสุดเพราะยังมีคนซื้อเก็บกำไรกันมาก ๆ  ก็อาจทำให้วันหนึ่งบริษัทมหาชนอาจไม่มีความสามารถในการจ่ายคืนหุ้นกู้ได้  ทางราชการอาจต้องยื่นมือเข้ามาลดความเสี่ยงของบริษัทมหาชน ด้วยการระดมกระจายความเสี่ยงของบริษัทใหญ่ๆ กระจายให้ประชาชนเข้าซื้อที่อยู่อาศัย แต่หากยังไม่สามารถแก้ปัญหาได้ ก็อาจทำให้ระบบตลาดที่อยู่อาศัยเสียหายทั้งระบบ และนำไปสู่ความเสียหายของเศรษฐกิจไทยได้เช่นกัน

            ในภาวะที่อาจมีความสุ่มเสี่ยงนี้ สิ่งที่รัฐบาลควรดำเนินการได้แก่:

            1. การควบคุมอุปทานที่อยู่อาศัย ไม่ให้เกิดขึ้นตามกระแสที่บริษัทมหาชนต้องมีการเติบโตอย่างไม่มีวันหยุด

            2. การควบคุมการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการเก็งกำไรของชาวต่างชาติ เช่น ในฮ่องกงปัจจุบัน ชาวต่างชาติต้องเสียภาษีซื้อสำหรับชาวต่างชาติ 15% และเสียค่าธรรมเนียมโอนต่างหากอีก 15% รวม 30% หรือสูงกว่าราคาตลาด 30% จึงจะสามารถหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงที่ราคา 100%

            3. การควบคุมราคาขายของผู้ประกอบการ ด้วยการแจกแจงต้นทุนที่ควรจะเป็นอย่างชัดเจน ในขณะนี้ธุรกิจพัฒนาที่ดินของบริษัทมหาชนมีกำไรสุทธิสูงมาก หากสามารถลดลงจากการแข่งขันเสรีด้วยข้อมูลที่เป็นจริงมากขึ้น ก็จะเป็นการทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีความมั่นคงกว่าในปัจจุบันนี้ (http://bit.ly/2kBuhIZ)

            การสร้างความมั่นคงให้กับตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อประโยชน์ของทุกฝ่าย จะช่วยป้องกันปัญหาการตกต่ำของเศรษฐกิจได้อีกทางหนึ่งด้วย