วงจรชีวิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในขณะนี้ กำลังอยู่ในช่วงขาลง แต่เราสามารถที่จะล่วงรู้วงจรชีวิตได้ล่วงหน้า ว่าจะป้องกันอย่างไรจึงจะไม่ต้องเผชิญวิบากกรรมในการเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่าในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2558 (มกราคม-พฤษภาคม 2558) เปรียบเทียบกับ 5 เดือนแรกปี 2557 มีจำนวนโครงการที่เปิดใหม่รวม 127 โครงการ (ลดลง -36%) มีจำนวนหน่วยขายรวม 38,371 หน่วย (ลดลงประมาณ -14%) มีมูลค่ารวม 165,311 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 28%) และมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้นจาก 2.880 ล้านบาทเป็น 4.308 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 50%) โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยที่เปิดขายมากสุด คืออาคารชุดจำนวน 24,339 หน่วย (63%) รองลงมา คือ ทาวน์เฮ้าส์ 8,400 หน่วย (22%) และอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 3,492 หน่วย (9%) ตามรายละเอียดในตารางที่ 4

            ปรากฏการณ์ประหลาดที่เกิดขึ้นในปีนี้ก็คือ มีห้องชุดราคาเกินกว่า 20 ล้านบาท จำนวน 1,151 หน่วย เปิดตัวในช่วงเวลานี้ รวมมูลค่าถึง 41,460 ล้านบาท  ข้อนี้ในแง่หนึ่งชี้ให้เห็นว่าที่อยู่อาศัยราคาแพง ยังไม่ได้รับผลกระทบ ยังมีการเปิดตัวเป็นอันมาก  ส่วนที่อยู่อาศัยราคาปานกลางค่อนข้างถูก อาจได้รับผลกระทบมากเป็นพิเศษ

            อีกประเด็นหนึ่งที่พึงพิจารณาก็คือ มูลค่า 41,460 ล้านบาทของห้องชุดราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีสัดส่วนเพียง 3% ของที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวนั้น กลับมีสัดส่วนมูลค่าสูงถึง 38% ของมูลค่าห้องชุดทั้งหมด ดังนั้นรัฐบาลควรจะคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อ หากผู้ประกอบการเกิดมีปัญหาขึ้นมา จะทำให้เกิดความปั่นป่วนทางเศรษฐกิจได้

            ถ้าตัดกลุ่มบ้านเดี่ยวและห้องชุดในราคามากกว่า 20 ล้านบาทออกไปแล้ว จะพบว่า มีจำนวนหน่วยเปิดใหม่ตลอด 5 เดือนที่ผ่านมา 36,988 หน่วย  รวมมูลค่า 116,527 ล้านบาท เมื่อประมาณการอุปทานทั้งปี โดยคูณด้วย 12 หาร 5 โดยไม่ปรับการผันแปรตามฤดูกาล ก็คาดว่า ในปี 2558 นี้ จะมีอุปทานบ้านราคาไม่เกิน 20 ล้านบาท จำนวน 88,771 หน่วย รวมมูลค่า 279,665 ล้านบาท

            ในปี 2557 มีหน่วยขายที่มีราคาเสนอขายไม่เกิน 20 ล้านบาททั้งหมด 113,645 หน่วย รวมมูลค่า 332,010 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2558 จะพบว่า จำนวนหน่วยน่าจะลดลง 22% และมูลค่า ลดลง 16% เหตุที่มูลค่าลดลงน้อยกว่าจำนวนเพราะในปี 2558 ยังเน้นการสร้างที่อยู่อาศัยระดับราคาที่สูงกว่าปี 2557 แสดงว่าในปี 2558 ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างน้อย อาจมีโอกาสสร้างได้น้อยลง ตามอุปสงค์ที่อาจลดลง แต่เมื่อรวมที่อยู่อาศัยทุกประเภทเชื่อว่าในปี 2558 จะมีมูลค่าลดลงเพียง 1.5% จากปีที่แล้ว เพราะมีเปิดที่อยู่อาศัยราคาแพงจำนวนมาก แต่จำนวนหน่วยจะลดลงถึง 20.5%

            ภาวะเช่นนี้ จะส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยยิ่งหดตัวลงจากปี 2557 ซึ่งหดตัวจากปี 2557 ถึง 11% ในแง่มูลค่า และ 13% ในแง่จำนวนหน่วย ผู้รับเหมาสร้างบ้านอาจมีปัญหาก่อน ตามด้วยผู้จองซื้อบ้านก็อาจมีปัญหาตามมาได้ ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินและสถาบันการเงินอาจได้รับกระทบตามลำดับ  การอำนวยสินเชื่อจึงต้องให้การระมัดระวังเป็นพิเศษ

วงจรเศรษฐกิจกับกับวงจรอสังหาริมทรัพย์

            หลายท่านอาจยังสงสัยว่าวิกฤติเศรษฐกิจทำให้เกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ หรือวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ทำให้เกิดวิกฤติเศรษฐกิจกันแน่ นักวิเคราะห์หลายท่านถึงขนาดปักใจเชื่อว่าการพังทลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์คือสาเหตุของวิกฤติเศรษฐกิจ ในความเห็นของผู้เขียนเชื่อว่านอกจากความไม่รู้ (จริง) แล้ว ยังอาจเป็นการบิดเบือนให้ไขว้เขวเสียอีก

            ความจริงก็คือความผันผวนทางเศรษฐกิจต่างหากที่ทำให้เกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ เพราะโดยธรรมชาติแล้วอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตามที่เปลี่ยนแปลงไปตามภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยแวดล้อมอื่น ๆ อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องแสดงความมั่งคั่ง เมื่อเศรษฐกิจดี ประชาชนก็ซื้ออสังหาริมทรัพย์ (เช่นเดียวกับซื้อทองหรือทรัพย์อื่น ๆ) ไว้ใช้สอยและลงทุน แต่หากเศรษฐกิจมีปัญหา ก็จะขายทิ้งเพื่อนำเงินมาใช้สอยหรือใช้หนี้ วิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2540 ทำให้แม้แต่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพดียังไม่สามารถอยู่รอดได้เพราะสถาบันการเงินงดอำนวยสินเชื่อ โครงการต่าง ๆ จึงล้มลง

            ฟองสบู่ของอสังหาริมทรัพย์น่าจะจบเมื่อเกิดสงครามอ่าวเปอร์เซียใน พ.ศ.2533 แล้ว เพราะนับแต่นั้นมาราคาอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นตกต่ำมาโดยตลอด {1} แต่เนื่องด้วยการไหล่บ่าเข้ามาของเงินทุนดังที่นำเสนอไปแล้วจึงทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตต่อเนื่อง จะสังเกตได้ว่า ราคาที่ดินที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในช่วงปี 2528-2533 นั้น กลับชะลอตัวลงอย่างยิ่งในช่วงปี 2535-2539 โดยเพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 18% หรือปีละประมาณ 4% เท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากเสียอีก ดังนั้นแม้จะมีการไหล่บ่าเข้ามาของเงินทุนมหาศาลและต่อเนื่องแต่ก็ไม่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัดเช่นแต่ก่อน

            ความจริงอีกประการหนึ่งก็คือ เงินกู้ส่วนใหญ่ของสถาบันการเงินต่าง ๆ ไม่ได้ปล่อยไปเพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เงินกู้สำหรับการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์สูงถึง 4,800 ล้านเหรียญสหรัฐ {2} ธนาคารแห่งประเทศไทยยังเคยรายงานด้วยว่าส่วนหนี้เน่า (non-performing loan) ทั้งหมดนั้นเป็นในภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงประมาณ 15% เท่านั้น {3} และจากข้อมูลของบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย กว่า 900,000 ล้านบาทนั้นกู้โดยลูกหนี้เพียงประมาณ 2,000 ราย ซึ่งแสดงว่าเป็นการปล่อยกู้ให้กับรายใหญ่ อาจกล่าวได้ว่า มีเพียง 24% ของหนี้ที่ได้รับโอนมาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์  {4}

             การอำนวยสินเชื่อให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด ไม่น่าจะทำให้เกิดปัญหาแต่ประการใด เพราะปกติสถาบันการเงินทั้งหลายอำนวยสินเชื่อเพียง 70%-80% ของมูลค่าตลาดเท่านั้น ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2539-2542 ราคาที่ดินตกต่ำลงไปถึง 18%  ดังนั้นแม้ราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมจะตกต่ำลง สถาบันการเงินก็ยังปลอดภัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่อำนวยสินเชื่อมาก่อนหน้านี้ ราคาตลาดก็ยังปรับเพิ่มขึ้นอีก ดังนั้นโอกาสการพังทลายของสถาบันการเงินจึงแทบไม่มี แต่ที่สถาบันการเงินหลายแห่งพังทลายลงก็เพราะการอำนวยสินเชื่อให้กับภาคเศรษฐกิจอื่น โดยเฉพาะการอำนวยสินเชื่อให้กับพวกพ้องหรือฝ่ายการเมืองอย่างผิดมาตรฐานการดำเนินกิจการสถาบันการเงิน ดังเช่นที่เคยมีการศึกษาไว้ว่า “fundamental weakness in the banking system operating under outdated regulatory rules and supervision - undercapitalization, insider lending, lack of disclosure, unsound practices... led to over investment in real estate” {5} และ“close relationships were not limited to private companies and commercial banks.  There were many links between banks, finance companies, real estate developers and politicians” {6}

ข้อสังเกต: เก็งกำไร-รู้ล่วงหน้า-ต่างชาติ

            เรื่อง “เก็งกำไร-รู้ล่วงหน้า-ต่างชาติ” นั้น ผู้เขียนมุ่งที่จะชี้ให้เห็นถึงประเด็นที่ควรศึกษาเพิ่มเติม บังเอิญว่าหน้ากระดาษของวารสารธนาคารอาคารสงเคราะห์ฉบับนี้ค่อนข้างจะจำกัด ผู้เขียนจึงนำเสนอผลการศึกษาได้เพียงบางส่วน แต่ก็ใคร่ขอสรุปให้เห็นเป็นข้อสังเกตไว้

            1. ปรากฏการณ์วงจรชีวิตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถเห็นได้ชัดเจนในรอบ 100 ปีที่ผ่านมาเช่นในกรณีของอังกฤษ {7} และในประเทศอื่น เช่น สหรัฐอเมริกา (2529) อังกฤษ (2530) ญี่ปุ่น (2533) ออสเตรเลีย (2534) สวีเดน (2534) และประเทศในอาเซียน (2540)

             2. วงจรของสหรัฐอเมริกากับญี่ปุ่นแตกต่างกัน ในญี่ปุ่นนับแต่เกิดวิกฤติในปี 2533 ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำมาโดยตลอด และเพิ่งเริ่มฟื้นตัวขึ้นเล็กน้อย แต่สำหรับสหรัฐอเมริกา นับแต่ปี 2535 เป็นต้นมา ราคาที่อยู่อาศัยขยับตัวสูงขึ้นทุกปี

            3. วงจรอสังหาริมทรัพย์ยังมีแตกต่างกันไปตามประเภทอสังหาริมทรัพย์ ตามทำเลและอื่น ๆ บางครั้งอาจดูเหมือนยังไม่ขึ้นถึงขีดสุดก็ตกต่ำลงมาแล้ว ทั้งนี้เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตามที่ขึ้นต่อภาวะเศรษฐกิจและสังคมที่อาจผันผวนได้

            4. ปรากฏการณ์หนึ่งของการเกิดฟองสบู่ก็คือการเก็งกำไร ผู้เขียนได้ทำการศึกษาเกี่ยวกับการเก็งกำไรไว้อย่างกว้างขวางไว้แล้ว {8} การเก็งกำไรนี้เป็นธรรมดาเพื่อการแสวงหากำไร เพียงแต่จะมีมาตรการป้องปรามที่เหมาะสมอย่างไร

            5. วิกฤติเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์สามารถมองเห็นได้ล่วงหน้า {9} มีปรากฎการณ์มากมายให้สังเกต เช่น เกิดบ้านว่างจำนวนมหาศาล ราคาอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลง แต่ในยามที่กำลัง “สนุกสนาน” กับการเก็งกำไร นักลงทุน สถาบันการเงินหรือแม้แต่หน่วยราชการที่เกี่ยวข้องอาจไม่ทันได้นึกถึงมาตรการป้องปรามต่าง ๆ ไว้

            6. การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศหรือ FDI (Foreign Direct Investment) เป็นสิ่งสำคัญในการพัฒนาประเทศและถือว่าขาดเสียมิได้ การที่ประเทศไทยเติบโตมั่งคั่งจนชุมชนแออัดลดลงอย่างเด่นชัด {10} ดังนั้นการส่งเสริม FDI ด้านอุตสาหกรรมหรือกิจกรรมทางเศรษฐกิจอื่นจึงเป็นสิ่งที่พึงดำเนินการเป็นอย่างยิ่ง แต่การมาลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติถือเป็นเพียง “อีแร้ง” ที่ไมได้ช่วยเศรษฐกิจโดยตรงแต่อย่างใด เพราะไม่ได้ส่งเสริมให้เกิดการผลิตใด ๆ เกิดขึ้น {11}

ข้อสังเกตเพิ่มเติม

            สิ่งหนึ่งที่พึงเสนอไว้ในที่นี้ก็คือในการวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และโดยเฉพาะการศึกษาถึงวงจรชีวิตนั้น ควรดำเนินการอย่างเข้มข้นเพื่อให้ได้ข้อสรุปที่ชัดเจน และควรมุ่งศึกษาเรียนรู้จากประสบการณ์จากทั่วโลกเพื่อนำประสบการณ์ต่าง ๆ มาประกอบการวิเคราะห์ภายในประเทศไทย จะอาศัยการนึกคิดหรือฟัง ๆ กันมาไม่ได้

            มีแต่การศึกษาอย่างเข้มข้นเช่นนี้จึงจะสามารถคิดค้นมาตรการที่ดีในการแก้ไขปัญหาวิกฤติเศรษฐกิจ และวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ได้

อ้างอิง

 {1}     โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมจากบทวิคราะห์ที่แสดง ณ http://www.reinet.or.jp/e/jreidata/a_shi/im/0412_2.gif

 {2}    Blustein, Paul (2001). The Chastening: Inside the Crisis that Rocked the Global Financial System and Humbled the IMF. New York, PublicAffairs หน้า 55-56

 {3}    Bank of Thailand (2000). Debt Restructuring Overview (2000) : Monthly Report of Debt Restructuring Carried out by Financial Institutions classified by types of business, March-April 2000). http://www.bot.or.th/bothomepage/General/ PressReleasesAndSpeeches/PressReleases/News%202543/Eng/n7043eannex.xls

 {4}    ดูรายละเอียดได้ในรายงานนี้: Thai Asset Management Corporation (2001). Annual Report 2001 downloaded at: www.tamc.or.th/admin/uploadfile/file_art/C231_006(006-009).pdf

 {5}    Renaud. Bertrand (2000). "Chapter 9: How Real Estate Contributed to the Thailand Financial Crisis. In Mera, Koichi and Renaud, Bertrand (ed.) (2000). Asia’s Financia Crisis and the Role of Real Estate. New York, M.E. Sharp. หน้า 195

 {6}    Yap, Kioe Sheng and Kirinpanu, Sakchai (1999). Bangkok’s Housing Boom and the Financial Crisis in Thailand: Only the Sky Was the Limit. AIT, UEM-Asia Occassional Paper No.43 หน้า 12

 {7}    Key, Tony et.al. The UK Property Cycle - A History from 1921 to 1997.  London, The Royal Institution of Chartered Surveyors.

 {8}    Pornchokchai, Sopon and Perera, Ranjith (2005). Housing speculation in Bangkok: lessons for emerging economies (with Ranjith Perera). Habitat International, Volume 29, Issue 3, September 2005, Pages 439-452

{9}     Pornchokchai, Sopon and Perera, Ranjith (2003). Housing Market in Bangkok after the Financial Crisis of 1997: Lessons learned from the Perspectives of Housing Developers, Journal of Financial Management of Property and Construction, Vol.8 No. 3 December 2003, p.167-178.

{10}   งานวิจัยของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ที่ดำเนินการให้องค์การสหประชาชาติใน UN-Habitat Global Report on Human Settlements 2003: Slums and Poverty in the City, City Report: Bangkok, Development Planning Unit, University College London, July 2002, 25 pp.

 {11}  โปรดอ่านบทความที่เกี่ยวข้อง เช่น ต่างชาติกับที่ดินไทย: ไม่ให้มันซื้อ (พฤษภาคม 2549) โปรดอย่าอนุญาตให้ต่างชาติถือครองที่ดิน เพราะไม่ได้ช่วยแก้ปัญหาอสังหาริมทรัพย์  (มกราคม 2545) ถึงจะยากแค้น จนตัวตาย . . ก็ไม่ขายแผ่นดินไทยให้ต่างชาติ (พฤษภาคม 2541) เมืองไทย, ใช่ซาก ไม่ยอมให้ต่างชาติ รุมทึ้งเช่นแร้ง กา (กุมภาพันธ์ 2541) กำลังซื้อต่างชาติมีมากและจริง แต่ต้องไม่ให้ซื้อ (เมษายน 2540) และ ตัดแผ่นดินขายใช่วิสัยมืออาชีพ (มิถุนายน 2539) ใน http://www.thaiappraisal.org/Thai/News/News.htm