อย่าเชียวนะครับท่านนายกฯ ประยุทธ์ อย่าสร้างอะพาร์ตเมนต์คนจนราคา 300,000 บาท ใกล้รถไฟฟ้า เป็นความคิดที่เป็นไปไม่ได้อย่างแน่นอน ผมเอาหัว (บรรณาธิการ) เป็นประกัน!!!  ขืนสร้างไปก็ทำให้ตลาดถูกบิดเบือน รัฐบาลท่านอาจยังไม่เข้าใจตลาดที่อยู่อาศัยเท่าที่ควร และอาจถูก “แก๊ง” ที่หากินกับสลัมและบ้านคนจน “แหกตา” เหมือนที่นายกฯ ทักษิณเคยโดนมาแล้ว

ไอเดียที่ไม่ควรผุด

            รายละเอียดในข่าวกล่าวว่าเมื่อวันที่ 15 มิถุนายน 2558 เวลา 10.30 น. ที่ห้างสรรพสินค้าสยามพารากอน พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีได้กล่าวตอนหนึ่งว่า “วันนี้ต้องดูแลคนจนที่อยู่ในพื้นที่ที่ไม่ถูกต้อง ต้องหาที่อยู่ให้ได้ ซึ่งเป็นเจตนารมณ์ของรัฐบาล ซึ่งตนเสนอให้จัดอพาร์ตเมนต์ใกล้รถไฟฟ้า หรือที่มีระบบขนส่ง โดยให้เช่าหรือซื้อโดยผ่อนในราคาไม่เกิน 3 แสนบาท ผ่อนเดือนละ 1,000 - 2,000 บาทต่อเดือน ซึ่งที่ผ่านมาไม่มีรัฐบาลไหนทำเพราะกลัวเสียคะแนนเสียง ตนไม่มีคะแนนเสียงขออย่ามาต่อต้าน ตนทำเพื่อคนไทยทุกคน ทุกวันนี้ตนพูดอยู่คนเดียว โดนอยู่คนเดียว จึงอยากขอให้ทุกคนช่วยกันกำหนดอนาคตประเทศไทยว่าจะให้เป็นอย่างไรเป็นแบบที่ตนว่าหรือจะเป็นแบบที่คนอื่นว่า” (http://goo.gl/xcgzzT)

            ที่ผมท้วงท่านนายกฯ นี่ ไม่ใช่มาด่าทอให้ท่าน “โดนอยู่คนเดียว” ตามที่ท่านแสดงความน้อยใจนะครับ แต่ผมในฐานะประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะที่เคยเป็นที่ปรึกษาในโครงการของสหประชาชาติและธนาคารโลกทางด้านที่อยู่อาศัย รวมทั้งเป็นที่ปรึกษาในโครงการของรัฐบาลประเทศเพื่อนบ้านหลายประเทศ (เป็นประกัน) ขอให้ความเห็นว่า แนวคิดของท่านนายกฯ ในเรื่องนี้ ในแง่หนึ่งแสดงให้เห็นว่าท่านเห็นใจคนยากจน ซึ่งเป็นสิ่งที่น่าสรรเสริญ (ขอชมหน่อย เผื่อจะโดนพาไปปรับทัศนคติแบบไม่หนักนัก) แต่ในอีกแง่ก็แสดงว่าท่านยังไม่เข้าใจตลาดที่อยู่อาศัย ทำให้เป็นการแก้ไขที่ไม่ถูกจุด และอาจสร้างปัญหาเพิ่มเติม

ซ้ำรอยนายกฯ ทักษิณ บ้านเอื้ออาทร

            ผมเคยทำหนังสือไปท้วงท่านนายกฯ ทักษิณเมื่อปี 2546 ว่าไม่ควรสร้างบ้านเอื้ออาทร ตั้งแต่ท่านมีดำริ (http://goo.gl/frRetU) ว่าสำหรับประเทศไทย รัฐบาลแทบไม่ต้องสร้างบ้านคนจนเลย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เคยค้นพบว่า เฉพาะในช่วงปี 2533-2541 ภาคเอกชนไทยได้สร้างที่อยู่อาศัยราคาถูก (หน่วยละไม่เกินสี่แสนบาท) ถึง 226,810 หน่วย รวมพื้นที่ 6-7 ล้านตารางเมตรในเขต กทม.และปริมณฑล ประเทศไทยจัดอยู่ในกลุ่มที่ประสบความสำเร็จในการลดปัญหาสลัม

            ผมได้เรียนผ่านจดหมายเปิดผนึกไปว่า การออกมาตรการนี้อาจเป็นเพราะได้รับข้อมูลคลาดเคลื่อนจากแก๊งที่หากินกับสลัมและบ้านคนจน เช่นเหตุผลในการสร้างบ้านเอื้ออาทรที่ยกมาอ้างก็คือ ในประเทศไทยมีการบุกรุกที่ดินถึง 5,000 ชุมชน รวม 1.6 ล้านครอบครัว ทั้งที่ไทยมีสลัมทั่วประเทศเพียง 1,589 ชุมชน มีประชากร 1.8 ล้านคน หรือราว 3% ของคนไทยเท่านั้น และส่วนใหญ่เป็นชุมชนเช่าที่ปลูกบ้านและชุมชนเจ้าของบ้านพร้อมที่ดิน ชุมชนบุกรุกมีเพียงส่วนน้อยมาก ยิ่งกว่านั้นประชากรสลัมส่วนใหญ่ไม่ใช่คนจน ในประเทศไทยมีคนจน แต่รัฐบาลทักษิณไม่ฟังผม จึงสร้างเอื้ออาทรจนล้นและสุดท้ายสร้างได้ไม่ครบตามที่ประกาศไว้

มารู้ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยที่แท้

            ในกรณีห้องชุดใจกลางเมืองบนเส้นทางรถไฟฟ้า MRT และ BTS นั้น ห้องชุดขายในราคาสูงสุดประมาณ 420,000 บาทต่อตารางเมตร และขั้นต่ำประมาณ 80,000 บาทต่อตารางเมตร หากห้องชุดหนึ่งมีขนาด 20 ตารางเมตร ก็เป็นเงินอย่างน้อย 1.6 ล้านบาท หากหักค่าดำเนินการ ภาษี ดอกเบี้ย กำไร ฯลฯ ออก ก็จะเหลือเป็นเงินอย่างน้อย 1.1 ล้านบาท ถ้ารัฐบาลจะสร้างขายในราคา 300,000 บาท ก็เท่ากับต้องชดเชยให้หน่วยละ 800,000 บาท ถ้าสร้าง 100,000 หน่วย ก็ต้องใช้เงิน 80,000 ล้านบาท หนักกว่าชดเชย 80,000 บาทในกรณีบ้านเอื้ออาทรเสียอีก

            ในกรณีห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้าเขตนอกเมืองนั้น ก็มีราคาตารางเมตรละ 50,000 บาท ขนาด 20 ตารางเมตร ก็เป็นเงิน 1 ล้านบาท หากหักค่าดำเนินการ ภาษี ดอกเบี้ย กำไร ฯลฯ ออก ก็จะเหลือเป็นเงินอย่างน้อย 0.7 ล้านบาท ถ้ารัฐบาลจะสร้างขายในราคา 300,000 บาท ก็เท่ากับต้องชดเชยให้หน่วยละ 400,000 บาท ถ้าจะสร้าง 100,000 หน่วย ก็ต้องใช้เงิน 40,000 ล้านบาท แต่ผู้อยู่ห้องชุดเหล่านี้ หากต้องการเดินทางเข้ามาทำงานใจกลางเมืองโดยใช้บริการรถไฟฟ้า เช่น จากบางบัวทอง อาจต้องเสียค่ารถวันละเกือบ 300 บาท ซึ่งคงเป็นไปได้ยาก

            ยิ่งกว่านั้นในส่วนของตลาดเช่าพักอาศัยนั้น ยกตัวอย่างเช่นชุมชนแออัดบ่อนไก่ หรืออื่นใดที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้า ถ้าเช่าบ้านไม้เก่าๆ ทั้งหลัง ปกติก็คงเป็นค่าเช่านับหมื่นบาท แต่ถ้าเช่าห้องแบ่งเช่า ก็คงเป็นเงินมากกว่า 2,000 บาท ถือเป็นสลัมในทำเลเยี่ยม (Prime Location) ยิ่งถ้าเป็นอะพาร์ตเมนต์หรือแฟลตเช่าตามแนวรถไฟฟ้า ก็คงจะมีราคาสูงพอสมควร การที่นายกฯ จะสร้างห้องมาให้เช่ากันประมาณ 1,000-2,000 บาท จึงเป็นไปได้ยาก คงทำเล่นๆ สนองนโยบายได้จำนวนหนึ่งแล้วเลิกกันไป แม้แต่ค่าเช่าเตียงนอนชั่วคราวรายวันของคนจรจัดหรือผู้ใช้ชีวิตในที่สาธารณะ ก็ยังรวมเป็นเงินเดือนละเกือบ 1,000 บาทแล้ว

ผลร้ายที่จะตามมา

            ถ้ารัฐบาลทำอย่างนี้ คงมีคนอ้างตนเป็น “คนจน” อีกมากที่จะสวมรอยเข้ามาจับจองสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยประเภทนี้ นอกจากนี้ยังเป็นการทำลายตลาดบ้านเช่ากลางเมืองที่ขณะนี้ปล่อยเช่าในราคา 1,500-3,000 บาท ซึ่งคาดว่าจะมีประมาณ 200,000 หน่วยลงไป ทำให้ผู้ประกอบการ SMEs รายย่อยเหล่านี้ และสถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่อให้สร้างอะพาร์ตเมนต์เหล่านี้ก็จะประสบเคราะห์กรรมไปด้วย ทั้งนี้ยังไม่รวมถึงผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างน้อยที่ผ่อนบ้านอยู่ อาจจะทิ้งการผ่อนชำระมาเข้าโครงการนี้ ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยปั่นป่วน พังทลายลงไปได้

            อย่างไรก็ตามเชื่อว่ารัฐบาลคงไม่มีเงินนับแสนล้านมาถมเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาถูกเหล่านี้ คงเป็นแค่โครงการหาเสียง (คล้ายนักการเมือง) เพื่อตีตั๋วอยู่บริหารประเทศต่อ ส่วนผู้ที่ได้สิทธิไปจำนวนหนึ่งจากการสร้าง (ภาพ) นี้ ก็จะได้กลายเป็นอภิสิทธิ์ชน ต่อไปจะอยู่ไปอีกนานแสนนาน เช่นเดียวกับกรณีแฟลตดินแดง ที่พอทางราชการจะนำไปใช้ประโยชน์เพื่อประเทศชาติ ก็จะไม่ยอมย้ายออกอีก

            สิ่งที่รัฐบาลพึงเข้าใจก็คือ “คนจน” เป็นคนส่วนน้อยในสังคมไทยไปแล้ว โดยมีคนจนเพียง 13% ของประชากรทั้งประเทศ ประเทศที่ยากจนกว่าไทย เช่น กัมพูชา ลาว และเมียนมาร์ก็ระบุว่าตนมีประชากรยากจนเพียง 20-30% ของทั้งประเทศ ยิ่งในกรณีของกรุงเทพมหานคร ยิ่งแทบจะหาคนยากจนได้ยาก ประชากรกรุงเทพมหานครที่อยู่ในชุมชนแออัดมีเพียงราว 5% และส่วนมากก็มีรายได้อยู่เหนือเส้นความยากจน

เอาบ้านมา “ใส่ตะกร้าล้างน้ำ” ดีกว่า

            ยิ่งกว่านั้นยังมีบรรดาบ้านราคาถูกที่มีอยู่เกลื่อนกลาดตลาด ซึ่งรัฐบาลควรส่งเสริมให้ซื้อมากกว่าจะสร้างใหม่ เข้าทำนอง “ใส่ตระกร้าล้างน้ำ” (ไม่ใช่ “ย้อมแมวขาย” นะครับ)  บ้านเหล่านี้ ได้แก่:

            1. บ้านของการเคหะแห่งชาติ ทั้งบ้านเอื้ออาทรและเคหะชุมชนอื่นๆ ซึ่งยังเหลือหรือว่างอยู่อีกนับแสนๆ หน่วย พร้อมให้คนอยู่ได้อีกเกือบครึ่งล้าน สามารถให้ทั้งขายหรือให้เช่าในราคาถูกทันที

            2. บ้านของโครงการที่อยู่อาศัยของภาคเอกชน ซึ่งมีขายอยู่ในราคา 200,000 – 400,000 บาท อีกเป็นจำนวนมาก

            3. บ้านที่ถูกยึดในกรมบังคับคดี บริษัทบริหารสินทรัพย์หรือสถาบันการเงินต่าง ๆ รวมทั้งบ้านว่าง หรือบ้านที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีใครอยู่ ซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 300,000 หน่วยทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

            รัฐบาลจึงควร “กวาดบ้าน” ด้วยการนำทรัพย์เหล่านี้มาขายใหม่ ให้ประชาชนได้ซื้อในราคาถูก แก้กฎหมายให้สามารถบังคับคดีได้อย่างมีประสิทธิภาพและเป็นประโยชน์ต่อทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ ถือเป็นการระบายสินค้าราคาถูกในตลาด มากกว่าจะสร้างใหม่เพื่ออำนวยประโยชน์ให้กับบริษัทผลิตวัสดุก่อสร้างโดยเฉพาะปูนซีเมนต์และเหล็ก

มาตรการเสริมเพื่อประชาชน

            ถ้ารัฐบาลตั้งใจที่จะทำงานเพื่อประชาชนคนไทยทุกคนจริง รัฐบาลควรดำเนินการดังนี้:

            1. บังคับการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้าน ไม่ใช่แล้วแต่ผู้ประกอบการหรือผู้ซื้อจะทำประกันหรือไม่ เพื่อการสร้างความมั่นใจแก่ผู้บริโภค ทำให้ผู้ซื้อเข้ามาซื้อบ้านมากขึ้นโดยมิชักช้า ดีกว่าการกระตุ้นการซื้อด้วยมาตรการอื่นใด  ตลาดบ้านจะกลับมาฟื้นคืน เป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่ายแบบ Win Win ก็ว่าได้

            2. จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามมูลค่าตลาดของผู้ครอบครอง เพื่อนำเงินมาพัฒนาท้องถิ่น (โดยไม่ต้องส่งเข้าส่วนกลาง) โดยให้มีการเลือกตั้งในระดับท้องถิ่นทั้งนายกเทศมนตรี/นายอำเภอ รวมทั้งหัวหน้าฝ่ายการศึกษา ฝ่ายโยธา ฯลฯ เพื่อให้คนเหล่านั้นดูแลใช้สอยเงินในท้องถิ่น เป็นกระบวนการสร้างประชาธิปไตยและทำลายการทุจริต เพราะประชาชนในท้องถิ่นจะร่วมกันตรวจสอบเงินภาษีของตนเอง

            3. จัดเก็บภาษีมรดก เพื่อลดความเหลื่อมล้ำในสังคม และเป็นการแสดงให้เห็นว่ารัฐบาลมุ่งทำเพื่อประโยชน์ของคนส่วนใหญ่ ไม่ใช่ผู้มีรายได้สูงสุดจำนวนน้อยเท่านั้น

            4. ก่อสร้างถนน รถไฟฟ้า และสาธารณูปโภคอื่น ๆ โดยใช้ระบบสัมปทานทีละเส้น แต่ให้ประสานกันให้ดี อันเป็นการลดค่าใช้จ่ายในการเดินทางของประชาชน และเพื่อป้องกันการผูกขาดตัดตอนโดยนายทุนสาธารณูปโภค ตามที่ ดร.โสภณ เคยทำหนังสือเสนอถึงนายกรัฐมนตรี (http://goo.gl/JHaksQ)

            ดังนั้น การจะสร้างอะพาร์ตเมนต์คนจนราคา 300,000 บาท ใกล้รถไฟฟ้านั้น เป็นความคิดที่เป็นไปไม่ได้ ไม่มีคนจนระดับนั้นในสังคมไทยพอที่จะสร้างอยู่ได้ สิ้นเปลืองงบประมาณ นำไปพัฒนาทางอื่นดีกว่า สร้างแล้วกลายเป็นปัญหาเช่นแฟลตดินแดงในอนาคต และทำให้ตลาดถูกบิดเบือน รัฐบาลควรเข้าใจตลาดที่อยู่อาศัยให้ชัดเจน และดำเนินมาตรการอื่นที่เป็นประโยชน์ต่อประชาชน เช่น การนำสินค้าบ้านที่ยังเหลืออยู่มากมายออกมาขายใหม่ การสร้างสาธารณูปโภค การคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้าน การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและภาษีมรดก เป็นต้น