อาคารเขียวที่ส่งเสริมสิ่งแวดล้อม มีมูลค่าทางเศรษฐกิจและโดยที่อุปทานมีจำกัด ทำให้มีโอกาสการพัฒนาให้เกิดความคุ้มค่าต่อการลงทุน ควรเอามาลงทุนทำที่มักกะสันแทนที่จะนำไปทำสวนสาธารณะ

ว่าด้วยอาคารเขียว

            สถาบันอาคารเขียวไทย ได้จัดทำเกณฑ์การประเมินความยั่งยืนทางพลังงานและสิ่งแวดล้อมไทยสำหรับการก่อสร้างและปรับปรุงโครงการใหม่ ซึ่งเป็นทิศทางใหม่ของ CSR ด้านสิ่งแวดล้อม ในที่นี้จึงสรุปบางส่วนให้เห็นความสัมพันธ์กับ CSR เกณฑ์การประเมินความยั่งยืนทางพลังงานทางสิ่งแวดล้อมไทย หรือ TREES (Thai’s Rating of Energy and Environmental Sustainability) สามารถแบ่งเป็นหมวดหลัก 8 หมวดหลักดังนี้

            สำหรับลักษณะต้องห้ามสำหรับการประเมินความยั่งยืนทางพลังงานทางสิ่งแวดล้อมไทยของอาคาร ได้มีการกำหนดไว้เช่นกัน โดยอาคารที่ถูกต้องตามหลักต้องมีคุณสมบัติดังนี้:

            1. ต้องเป็นอาคารที่ถูกต้องตามกฎหมาย

            2. ต้องเป็นอาคารถาวรที่ไม่มีวัตถุประสงค์เพื่อการเคลื่อนย้ายไปยังสถานที่ใหม่

            3. มีพื้นที่ขอบเขตของโครงการที่มีความเหมาะสม โครงการต้องมีบริเวณขอบเขตที่ชัดเจนซึ่งจำเป็นต่อการดำเนินกิจกรรมต่างๆของโครงการ ในกรณีที่โครงการประเภทกลุ่มอาคาร อาทิเช่น นิคมอุตสาหกรรม มหาวิทยาลัย ที่ไม่มีขอบเขตชัดเจน ต้องมีการแบ่งพื้นที่ของโครงการที่จะเข้าประเมินให้เหมาะสม

            4. มีพื้นที่ใช้สอยภายในอาคารไม่น้อยกว่า 100 ตารางเมตร หากอาคารมีขนาดเล็กมากจนเกินไปจะส่งผลต่อเจตนารมณ์พื้นฐานของเกณฑ์การประเมินนี้

            5. ต้องมีผู้ใช้อาคารประจำอย่างน้อย 1 คน เพื่อให้อาคารต้องถูกออกแบบระบบต่างๆที่คำนึงถึงผู้ใช้อาคารตามเจตนารมณ์ของเกณฑ์

            6. ขนาดของพื้นที่ใช้สอยภายในอาคารต้องไม่น้อยกว่าร้อยละ 5 ของพื้นที่ดินโครงการ เพื่อหลีกเลี่ยงการทำคะแนนที่ไม่เป็นธรรมสำหรับการพัฒนาโครงการบนพื้นที่ดินขนาดใหญ่ เป็นต้น

            7. เกณฑ์การประเมินอาคารเขียวนี้ไม่ได้ถูกออกแบบโดยตรงสำหรับบ้านพักอาศัย หรือ อาคารพักอาศัยที่มีขนาดน้อยกว่า 3 ชั้น

อาคารเขียว ดีกว่าสวนสาธารณะ

            เป็นความเข้าใจผิดว่าการมีพื้นที่ ๆ แลดูเขียว ๆ จะประหยัดพลังงานและปล่อยคาร์บอนไดออกไซด์น้อยกว่าอาคาร พื้นที่สวนสาธารณะต่าง ๆ ในกรุงเทพมหานครยังเสียค่าดูแลปีละเกือบ 1,300 ล้านบาท (http://goo.gl/2mz3Z3) แม้แต่นาข้าวยังปล่อยคาร์บอนเป็นอันมาก มีผลการศึกษาว่า "นักวิจัยเผย 'เกษตรอินทรีย์' ปล่อยก๊าซเรือนกระจกสูงสุด" (http://goo.gl/DNoAEX) มากกว่าเกษตรเคมี (http://goo.gl/yTT5Qg) ในขณะเดียวกันสำหรับอาคารต่าง ๆ นั้น ยังสามารถพัฒนาเป็นอาคารคาร์บอนศูนย์ (Zero Carbon Building) เพื่อลดโลกร้อนและทำให้มีสภาวะแวดล้อมที่ดีทั้งต่อผู้อยู่ในอาคาร และต่อสังคมโดยรวม

            กรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงาน ได้เผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับอาคารที่มีการจัดการการใช้พลังงานสุทธิเป็นศูนย์หรือเกือบเป็นศูนย์ (Zero Carbon / Near Zero Carbon) (http://goo.gl/kYT2Vr) โดยเป็นอาคารที่มีการประหยัดพลังงานจากการออกแบบ เลือกใช้เทคโนโลยีที่ส่งผลต่อการประหยัดพลังงาน หรือมีระบบการจัดการพลังงานที่มีประสิทธิภาพ โดยอาคารสามารถผลิตพลังงานใช้เองได้ใกล้เคียงกับความต้องการ นอกจากนี้ ต้องคำนึงถึงการรักษาสิ่งแวดล้อมและการใช้ทรัพยากรต่างๆ อย่างคุ้มค่า เพื่อให้เกิดความเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืนอย่างแท้จริง

            การพิจารณาความเป็น Zero Carbon/Near Zero Carbon ของอาคาร มีแนวทางสำคัญ ๆ เช่น

            1. ในการออกแบบอาคาร ต้องมีพื้นที่สีเขียวไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 ของพื้นที่อาคาร

            2. ในด้านการใช้พลังงานไฟฟ้า มีการใช้พลังงานรวมต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของอาคารประเภทเดียวกันโดยทั่วไป 50%

            3. มีการเลือกใช้อุปกรณ์ไฟฟ้าประหยัดพลังงาน การเพิ่มประสิทธิภาพอุปกรณ์ และการตรวจสอบประสิทธิภาพอุปกรณ์อย่างสม่ำเสมอ

            4. ติดตั้งโซล่าร์เซลล์หรือกังหันลม เพื่อผลิตพลังงานไฟฟ้าใช้เอง และมีการจัดเก็บข้อมูลพลังงานที่ผลิตได้อย่างสม่ำเสมอ

            5. ติดตั้งแผงสะสมพลังงานความร้อนจากแสงอาทิตย์ (Solar Collector) เพื่อใช้ในการผลิตน้ำร้อน

            6. มีแหล่งกักเก็บน้ำฝนเพื่อนำมาใช้แทนน้ำประปา

            7. มีระบบบำบัดน้ำเสียที่มีประสิทธิภาพ

            8. มีการแยกประเภทของขยะ และการจัดการขยะแต่ละประเภทอย่างเหมาะสม เป็นต้น

การประเมินคุณค่าของอาคารเขียว

            ในการประเมินคุณค่าระบบนิเวศ คุณภิญญดา เจริญสิน ได้เขียนไว้ในวารสาร Green Society ฉบับเดือนมกราคม - เมษายน 2555 หน้า 19-21 เรื่องการประเมินคุณค่าระบบนิเวศของธุรกิจ ว่า มูลค่าธุรกิจส่วนใหญ่ไม่ได้คำนึงถึงความสัมพันธ์เชื่อมโยงระหว่างความสมบูรณ์และการเปลี่ยนแปลงของระบบนิเวศกับผลประกอบการทางธุรกิจว่าในการประกอบธุรกิจต้องพึ่งพิงและส่งผลกระทบต่อระบบนิเวศมากน้อยเพียงใด จึงทำให้ไม่อาจวัดค่าที่ชัดเจนของมูลค่าของสิ่งแวดล้อม

            การประเมินค่านี้ คุณภิญญดา กล่าวว่าคุณค่าระบบนิเวศของภาคธุรกิจ (Corporate Ecosystem Valuation: CEV) และการพิจารณาบริการของระบบนิเวศ (Ecosystem Services Review: ESR) จะช่วยในการเชื่อมโยงความสัมพันธ์ของระบบนิเวศและการประกอบธุรกิจเข้าด้วยกัน โดยประเมินการพึ่งพิงและผลกระทบที่องค์กรมีต่อระบบนิเวศ และความเกี่ยวข้องของการเปลี่ยนแปลงระบบนิเวศที่มีผลต่อผลการดำเนินธุรกิจ

            การประเมินคุณค่าระบบนิเวศของภาคธุรกิจ (CEV) ตามที่คุณภิญญาดาเขียนไว้คือการประเมินมูลค่าความเปลี่ยนแปลงของระบบนิเวศและมูลค่าของบริการของระบบนิเวศ เพื่อปรับปรุงการตัดสินใจของภาคธุรกิจในการบริหารจัดการความเสี่ยงและพัฒนาโอกาสทางธุรกิจที่จะเกิดขึ้นจากการใช้บริการของระบบนิเวศการประเมินคุณค่าระบบนิเวศจะช่วยให้องค์กรภาคธุรกิจสามารถประเมินระดับภาระหน้าที่และผลการดำเนินการด้านสิ่งแวดล้อมเพื่อวัดคุณค่าของการประกอบธุรกิจได้อย่างเป็นรูปธรรมมากขึ้น นำมาซึ่งการปรับปรุงการดำเนินธุรกิจ และช่วยในการเพิ่มผลกำไรอย่างยั่งยืนต่อองค์กรและระบบนิเวศที่เกี่ยวข้อง

            การพิจารณาบริการของระบบนิเวศ (ESR) คือการพิจารณาผลประโยชน์ที่ระบบนิเวศ ทำหน้าที่บริการรวมทั้งเป็นวัตถุดิบที่จำเป็นต่อการประกอบการทางธุรกิจ ซึ่งการประเมินระบบนิเวศ โดยได้แบ่งบริการของระบบนิเวศออกเป็น 4 ประเภท ดังนี้

            1. การบริการด้านการเป็นแหล่งผลิต (Provisioning Services) คือการให้บริการวัตถุดิบในการผลิต เช่น นำอาหาร ป่าไม้ พันธุ์พืชและสัตว์ เป็นต้น

            2. การบริการด้านการป้องกันและควบคุม (Regulating Services) คือการควบคุมปรากฏการณ์และกระบวนการทางธรรมชาติของระบบนิเวศ เช่น การควบคุมสภาพภูมิอากาศ การกรองของเสีย การป้องกันการกัดเซาะแม่น้ำและชายฝั่ง และการป้องกันน้ำท่วม เป็นต้น

            3. การบริการด้านวัฒนธรรม (Cultural Services) คือประโยชน์ทางนามธรรมที่เชื่อมโยงกับคุณค่าทางสังคมและวัฒนธรรม เช่น ประเพณี การท่องเที่ยว สุนทรียภาพ และนันทนาการ เป็นต้น

            4. การบริการด้านการสนับสนุน (Supporting Services) คือกระบวนการทางธรรมชาติที่สนับสนุนการดำรงอยู่ของบริการอื่น ๆ เช่น เป็นแหล่งธาตุอาหารของระบบการผลิตขั้นต้น การสังเคราะห์แสง และการเป็นแหล่งที่อยู่ของสัตว์วัยอ่อน เป็นต้น

การประเมินมูลค่าอาคารเขียว

            สำหรับวิธีการประเมินค่าอาคารเขียว สามารถดำเนินการได้ดังนี้:

            1. วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน(Cost Approach to Value) หลักสำคัญคือ มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน วิธีการก็คือ เราเริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น ในกรณีการก่อสร้างและปรับปรุงอาคารเขียว ให้อยู่ในเกณฑ์ที่สมควรนั้น ต้องใช้เงินเพิ่มเติมเพื่อการรื้อระบบเดิมตลอดจนการเพิ่มระบบใหม่เป็นเงินที่สมควรจัดหาได้ในท้องตลาดในราคาใด เป็นสิ่งที่พึงพิจารณา

            2. วิธีเปรียบเทียบตลาด วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market Comparison Approach) เป็นวิธีที่ดีที่สุด ชัดเจนที่สุด หลักก็คือ มูลค่าของทรัพย์สินของเรา มักจะเท่ากับ ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้ แนวทางการวิเคราะห์ก็คือ การเริ่มต้นที่การหาทรัพย์สินเทียบเคียงที่มีการซื้อขาย/เรียกขาย มาดูว่ามีลักษณะคล้าย/ต่างจากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไรบ้าง เมื่อได้ข้อมูลมาเพียงพอแล้ว ก็ตรวจสอบเพื่อคัดเลือกนำทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้จริงเท่านั้นมาทำการวิเคราะห์ โดยระบุถึงเงื่อนไขในการเปรียบเทียบ ของทั้งทรัพย์สินที่ประเมินกับแปลงเปรียบเทียบ  เช่น คุณภาพอาคาร ขนาดที่ดิน-อาคาร และจึงสรุปหามูลค่าที่สมควรโดยวิเคราะห์เปรียบเทียบ

            ในกรณีอาคารเขียว คงต้องพิจารณาเบื้องต้นว่าราคาขายหรือค่าเช่าอาคารเขียว รับรู้ได้สูงกว่าอาคารทั่วไปเพียงใด ส่วนต่างหรือ Premium ของอาคารเขียวนี้ คือมูลค่า และ Premium ในส่วนนี้ เป็นอย่างไรเมื่อเทียบกับต้นทุนในการปรับปรุง คุ้มค่าในเชิงตัวเงิน ชื่อเสียงกิจการ และอื่น ๆ หรือไม่เพียงใด

            3. วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า โดยมูลค่าวันนี้ = ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุขัย ทรัพย์สินมีค่าเพราะมันสร้างรายได้ ทรัพย์ที่สร้างรายได้สูงกว่ามักมีมูลค่าสูงกว่า (ทำเล-คุณภาพดีกว่า เป็นต้น) ขั้นตอนคือ การประมาณรายได้ของทรัพย์สินจากทุกแหล่ง โดยพิจารณาจากการเปรียบเทียบตลาด และรายได้จริงของทรัพย์ที่ประเมินโดยตรง ลบด้วยการไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือหนี้สูญจากข้อเท็จจริง และจากการเปรียบเทียบหรือแนวโน้มในตลาด ก็จะได้รายได้ที่เป็นจริง จากนั้นก็หักด้วยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าดำเนินการ ภาษี ประกัน จัดการ ค่าบำรุงรักษา เป็นต้น ก็จะได้รายได้สุทธิ แล้วนำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร V = I / R โดยที่ V คือ มูลค่าทรัพย์สิน I คือ รายได้สุทธิ และ R คืออัตราผลตอบแทน

            สำหรับในกรณีการประเมินอาคารเขียวก็คือ การพิจารณาดูว่าค่าเช่าตลาด อัตราผลตอบแทน อัตราการครอบครอง ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ ส่งผลต่อมูลค่าเพิ่มของอาคารเขียวมากน้อยเพียงใด หากส่งผลดีส่วนต่างระหว่างอาคารทั่วไปกับอาคารเขียวนั้นแตกต่างกันเพียงใด หากแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ ก็แสดงว่ามีมูลค่าจริงตามที่ได้ลงทุนเป็นอาคารเขียวไว้นั่นเอง

            สิ่งที่พึงประเมินสำคัญก็คือผลตอบแทนจากชื่อเสียงกิจการหรือ Goodwill ของการเป็นอาคารเขียวนอกเหนือจากผลของรายได้ที่เพิ่มสูงขึ้นจากการพัฒนาหรือปรับปรุงอาคารเขียวนี้ และการเป็น Market Niche ที่มีกลุ่มผู้เช่าที่มีฐานะดี มีภาพพจน์ดีมาเช่าเพื่อเสริมภาพพจน์ และโดยที่ตลาดอาคารเขียวมีจำกัด มีอุปทานน้อย น่าจะทำให้ค่าเช่าที่ควรได้สูงขึ้น มูลค่าเพิ่มขึ้นตามลำดับ

แนวทางการพัฒนามักกะสัน

            ในพื้นที่มักกะสันที่ส่วนหนึ่งจะนำมาพัฒนาเป็นศูนย์คมนาคม เพราะมีรถไฟฟ้าผ่านหลายสาย เช่นเดียวกับกรณีศูนย์รวมการคมนาคมขนส่งใจกลางเมือง KL Sentral ของมาเลเซีย และอีกส่วนหนึ่งควรนำมาใช้เพื่อเป็นส่วนเสริม เช่น การมีโรงแรมที่พักสำหรับผู้เดินทาง การอำนวยความสะดวกสำหรับการจับจ่าย รวมทั้งการใช้ประโยชน์ให้คุ้มค่า เช่น บริเวณติดถนนเพชรบุรีตัดใหม่ ก็ควรพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน ศูนย์ประชุม ฯลฯ เพื่อเป็นส่วนหนึ่งของเมือง และเว้นพื้นที่ส่วนหนึ่งเป็นพื้นที่สีเขียว

            ที่สำคัญที่สุดก็คือการพัฒนาอาคารประหยัดพลังงาน อาคารเขียว ซึ่งจะเป็นการดูแลสิ่งแวดล้อมได้ไม่แพ้การมีสวนสาธารณะ และการให้ภาคเอกชนที่มาลงทุนคำนึงถึงสิ่งแวดล้อมเช่นนี้ ก็จะทำให้ประหยัดค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างสวนขนาดใหญ่ ในการดูแลสวนสาธารณะเป็นเงินนับร้อยล้านบาทต่อปี อีกทั้งยังได้ค่าสัมปทานมา "ล้างหนี้" และพัฒนากิจการรถไฟเพื่อประโยชน์ของประชาชนทั่วประเทศรวมทั้งชาวกรุงเทพมหานครอีกด้วย

            ยิ่งกว่านั้นการทำสวนสาธารณะขนาดใหญ่ใจกลางเมือง ยังทำให้ประชาชนส่วนใหญ่ในกรุงเทพมหานครที่มีบ้านหรือที่ทำงานอยู่ห่างไกลไม่อาจมาใช้สอยได้ ทิศทางของสวนสาธารณะสมัยใหม่จึงเน้นการสร้างสวนขนาดเล็กให้กระจายไปทั้งเมืองเพื่อให้ประชาชนทุกภาคส่วนได้ใช้สอย รวมทั้งการให้ภาคเอกชนสร้างสวนใจกลางเมือง ด้วยการอนุญาตให้สร้างสูง ๆ มีความหนาแน่นสูง (High Density) แต่ไม่แออัด (Overcrowdedness) ยิ่งกว่านั้นหากนำสถานี่ราชการใจกลางเมือง มาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้ ก็จะสามารถใช้พื้นที่ส่วนหนึ่งมาทำสวนสาธารณะได้ด้วยเช่นกัน

           โดยในการนี้สามารถออกแบบให้เป็นอาคารอัจฉริยะ อาคารเขียวที่ดูแลสิ่งแวดล้อม สามารถปลูกผัก ผลไม้ ต้นไม้บนอาคาร ดาดฟ้า ผนังอาคาร ฯลฯ ทำให้ปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ไม่สูงไปกว่าสวนสาธารณะบนพื้นราบ และรัฐบาลยังไม่ต้องเสียค่าสร้างสวนอีกนับพันล้านและค่าดูแลอีกปีละนับร้อย ๆ ล้านอีกด้วย ทั้งนี้สามารถเหลือพื้นที่ 40% ของมักกะสันเป็นสวนและสาธารณูปโภค เช่น ถนนและอื่น ๆ ได้อีกด้วย นำเพียงพื้นที่ 60% มาพัฒนาก็สามารถที่จะใช้หนี้การรถไฟฯ ได้ทั้งหมด เพราะ ดร.โสภณ เคยประเมินไว้ว่าที่ดินแปลงนี้มีค่า 83,000 - 110,000 ล้านบาท ทีเดียว