ตอนจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 เจ้าของที่ดินนับพันๆ รายขอให้ทางราชการแก้ไข "สี" เพื่อให้ใช้ประโยชน์ได้เหมาะสมกับเพื่อนบ้านบ้าง แต่ก็ไม่ได้รับการใส่ใจ แต่กรณีที่ดินเจ้าสัว กลับได้รับการแก้ไข ซึ่งก็ไม่รู้ว่ามีการไปร้องขอหรือไม่ การแก้ไขก็เป็นไปตามสมควร แต่ควรให้ประชาชนมีส่วนร่วมด้วย

กรณีศึกษาทีซีซีแลนด์

            เมื่อเร็วๆ นี้มีข่าวที่น่าสนใจว่า ขณะนี้ บจก.ทีซีซี เวิลด์ ในเครือทีซีซีแลนด์ ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี กำลังลงทุนก่อสร้างโครงการนวมินทร์ เฟส 1 บนที่ดินผืนใหญ่กว่า 100 ไร่ สองฝั่งถนน บริเวณข้างและตรงข้ามโครงการนวมินทร์ซิตี้ อเวนิว โดยด้านหน้าของที่ดินทั้งสองแปลงนี้ติดถนนประเสริฐมนูกิจ หน้ากว้าง 300-400 เมตร และมีความลึกนับร้อยเมตร โดยจะพัฒนาเป็นอาคารศูนย์การประชุมและแสดงสินค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม 200 ห้อง และที่จอดรถกว่า 2,000 คัน และขณะนี้อยู่ระหว่างก่อสร้างงานฐานรากและพื้นชั้นใต้ดิน (http://goo.gl/xvyMTo)

            สำหรับในรายละเอียด ระบุว่า "รูปแบบการพัฒนาที่ดินนั้น จะแบ่งเป็น 2-3 เฟส ใช้งบฯลงทุนรวม 7,000-8,000 ล้านบาท เฟสแรกจะก่อสร้างเป็นอาคารศูนย์การประชุมและแสดงสินค้า พื้นที่ทั้งหมด 200,000 ตารางเมตร แต่จะแยกพัฒนาส่วนแรกก่อน 60,000 ตารางเมตร คาดว่าใช้เวลาอีก 2-3 ปีจะแล้วเสร็จ ซึ่งถือว่ามีขนาดใกล้เคียงกับศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ในปัจจุบัน ส่วนเฟส 2-3 ประกอบด้วย อาคารสำนักงานและโรงแรมกว่า 200 ห้อง เพื่อรองรับผู้แสดงสินค้าและบริษัทที่ต้องการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน นอกจากนี้อาจพิจารณาพัฒนาโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ หรือพื้นที่ค้าปลีกในอนาคตด้วย"

            ในข่าวข้างต้นยังมีข้อมูลเพิ่มเติมว่า "ทีซีซีแลนด์กลับมาพัฒนาโครงการเก่าอีกครั้ง เนื่องจากกรุงเทพมหานคร (กทม.) มีการปรับสีผังเมืองเมื่อปี 2556 ทำให้ทำเลแถบบริเวณนี้สามารถพัฒนาและใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น" ผมจึงเกิดความสนใจขึ้นมาว่า นี่อาจเป็นกรณีศึกษาที่เอื้อประโยชน์ต่อนายทุนหรือไม่ แต่ถึงแม้จะใช่ ก็ไม่ได้ขัดผลประโยชน์อะไรกับผม และก็ไม่ได้เสียหายอะไรกับการพัฒนาเมืองโดยรวมนัก เพียงแต่ในช่วงจัดทำผังเมืองรวมเมื่อก่อนประกาศใช้ในปี 2556 ประชาชนทั่วไปได้ไปร้องเรียน ขอแก้สีผังเมืองนับพันๆ ราย แต่ได้รับการแก้ไขเพียง 3 ราย ไม่ทราบว่ากรณีนี้เป็นหนึ่งในสามรายหรือไม่

ผังเมือง กทม.2549 ว่าไง

            ในผังเมืองเดิมฉบับปี 2549 (http://goo.gl/WqmkXv) ระบุไว้ว่าในพื้นที่ตั้งโครงการนี้เป็นที่ดินประเภท ย.4 ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยซึ่งไม่ใช่อาคารขนาดใหญ่ อาคารสูง หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ เป็นต้น สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่น ให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละสิบของที่ดินประเภทนี้ในแต่ละบริเวณ ทั้งนี้ที่ดินประเภทนี้ ห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนดดังต่อไปนี้ (ในที่นี้ยังเรียงเลขตามกฎกระทรวงเพื่อให้ค้นหาได้ง่าย โดยตัดเลขบางรายการที่ไม่เกี่ยวข้องออก):

            (7) โรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม

            (8) โรงมหรสพตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร

            (10) การอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่ อาคารสูง หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ เว้นแต่ การอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่ ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 10 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 10 เมตร หรือตั้งอยู่ภายในระยะ 500 เมตร จากจุดศูนย์กลางสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน

            (11) การประกอบพาณิชยกรรมประเภทอาคารขนาดใหญ่ อาคารสูง หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ เว้นแต่การประกอบพาณิชยกรรมประเภทอาคารขนาดใหญ่ ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร หรือตั้งอยู่ภายในระยะ 500 เมตร จากจุดศูนย์กลางสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน

            (12) สำนักงานที่มีพื้นที่ประกอบการเกิน 300 ตารางเมตร เว้นแต่ สำนักงานประเภทอาคารขนาดใหญ่ ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร

            (15) ศูนย์ประชุมหรืออาคารแสดงสินค้า เว้นแต่ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร หรือตั้งอยู่ภายในระยะ 500 เมตร จากจุดศูนย์กลางสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน

            นอกจากนี้ยังระบุว่า การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินไม่เกิน 3:1 มีอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมไม่น้อยกว่าร้อยละสิบ โดยสรุปแล้วตามผังเมืองรวม พ.ศ.2549 ที่ดินแปลงนี้เอาไปทำโรงแรมไม่ได้ และก่อสร้างได้เพียง 3 เท่าของขนาดที่ดิน ซึ่งด้อยกว่าปัจจุบัน

แล้วผังเมือง กทม. 2556 ล่ะ

            ตามผังเมืองใหม่นี้ (http://goo.gl/7JB896) อยู่ๆ ก็เปลี่ยนที่ดินว่างเปล่าบริเวณนี้ ซึ่งรายล้อมไปด้วยบ้านเดี่ยวที่มีความหนาแน่นน้อยตามแบบที่อยู่อาศัยในย่านชานเมือง เปลี่ยนเป็นที่ดินประเภท พ.3 หรือที่ดินประเภทพาณิชยกรรม แต่ห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนดดังต่อไปนี้ (ในที่นี้ยังเรียงเลขตามกฎกระทรวงเพื่อให้ค้นหาได้ง่าย โดยตัดเลขบางรายการที่ไม่เกี่ยวข้องออก)

            (8) โรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรมที่มีจำนวนห้องพักเกิน 80 ห้อง เว้นแต่ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร (แสดงว่าที่ดินแปลงนี้ทำโรงแรมได้เพราะถนนกว้าง แต่เขียนคล้ายทำไม่ได้)

            (9) การอยู่อาศัยประเภทอาคารอยู่อาศัยรวมที่มีพื้นที่อาคารรวมเกิน 10,000 ตารางเมตร เว้นแต่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร (แสดงว่าทำได้ แต่เขียนคล้ายทำไม่ได้)

            (10) การประกอบพาณิชยกรรมที่มีพื้นที่ประกอบการเกิน 10,000 ตารางเมตร เว้นแต่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร (แสดงว่าทำได้ แต่เขียนคล้ายทำไม่ได้)

            (11) สำนักงานที่มีพื้นที่ประกอบการเกิน 10,000 ตารางเมตร เว้นแต่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร (แสดงว่าทำได้ แต่เขียนคล้ายทำไม่ได้)

            (14) ศูนย์ประชุม อาคารแสดงสินค้าหรือนิทรรศการ เว้นแต่ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร (แสดงว่าทำได้ แต่เขียนคล้ายทำไม่ได้)

            การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้ มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินไม่เกิน 7:1 มีอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมไม่น้อยกว่าร้อยละสี่จุดห้า และให้มีพื้นที่น้ำซึมผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้ไม่น้อยกว่าร้อยละห้าสิบของพื้นที่ว่าง โดยสรุปแล้วอยู่ ๆ ที่ดินแปลงนี้ก็ได้อานิสงส์ก่อสร้างได้ถึง 7 เท่าของที่ดิน มีที่ว่างรอบอาคารเหลือ 4.5% จากเดิม 10% และสามารถสร้างอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้โดยไม่ติดข้อจำกัด

แปลกแต่จริง ที่อื่นได้น้อยกว่านี้

            ท่านเชื่อหรือไม่อยู่ดีๆ สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานครก็ใจดี "วาดสี" ให้พื้นที่บริเวณที่ดินรกร้างว่างเปล่านี้ ให้เป็นพื้นที่พาณิชยกรรมประเภท พ.3 ซึ่งมีศักดิ์และสิทธิ์เหนือกว่าพื้นที่พาณิชยกรรมประเภท พ.1 อย่างมหาศาล ทั้งที่ตรงนี้เป็นที่รกร้างว่างเปล่า มีแค่โครงการนวมินทร์ซิตี้ อเวนิว ตั้งอยู่  ลองมาดูโดยรอบ เช่น แยกลาดปลาเค้า-รามอินทรา แยกนวมินทร์-นวลจันทร์ บริเวณคริสตัลพาร์ค ถ.เอกมัย-รามอินทรา แยกโชคชัย 4-ลาดพร้าว แยกเกษตร-พหลโยธิน ซึ่งทั้งหมดนี้เจริญกว่า ยังถูกกำหนดให้เป็นที่ดินประเภท พ.1 บริเวณแฟชั่นไอส์แลนด์ที่เจริญสุดๆ ยังกำหนดให้เป็นที่ดินประเภท พ.2 มีศักดิ์และสิทธิ์น้อยกว่าที่ดินว่างเปล่านี้ หรือตลาดสายเนตร กม.8 ซึ่งเป็นย่านพาณิชยกรรมชัดเจน ก็ยังจัดให้เป็นแค่เขตที่อยู่อาศัย ย.4

            ที่บอกว่าที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.1 มีศักดิ์และสิทธิ์น้อยกว่า พ.3 นั้น กำหนดห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนดดังต่อไปนี้ (ในที่นี้ยังเรียงเลขตามกฎกระทรวงเพื่อให้ค้นหาได้ง่าย โดยตัดเลขบางรายการที่ไม่เกี่ยวข้องออก):

            (9) การอยู่อาศัยประเภทอาคารอยู่อาศัยรวมที่มีพื้นที่อาคารรวมเกิน 5,000 ตารางเมตร

            (10) การประกอบพาณิชยกรรมที่มีพื้นที่ประกอบการเกิน 10,000 ตารางเมตร

            (11) สำนักงานที่มีพื้นที่ประกอบการเกิน 10,000 ตารางเมตร

            นอกจากนี้ยังกำหนดด้วยว่า การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้ ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินไม่เกิน 5:1 และมีอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมไม่น้อยกว่าร้อยละหก ซึ่งด้อยกว่าที่ดินประเภท พ.3 อย่างชัดเจน

แก้สีผังเมืองเพื่อใคร

            จะแก้สีผังเมืองเพื่อใครหรือไม่อย่างไร ผมคงไม่ไปเกี่ยวด้วย (กลัวไข้โป้งอยู่เหมือนกัน) เอาเป็นว่าเอกชนรายใดจะขอแก้ ซึ่งหากเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม ก็ควรแก้ให้เขา และที่ผ่านมามีเจ้าของที่ดินมากหลายนับพันๆ รายมาขอให้กรุงเทพมหานครแก้ แต่ไม่ได้รับการแก้ไข หรือพวกเขาไม่ใหญ่พอหรืออย่างไร แล้วอย่างนี้ การวางผังเมืองก็เท่ากับเป็นการวางแบบ "Top-Down" คือจากบนลงล่าง เป็นแบบ "เจ้าขุนมูลนาย" โดยไม่ฟังเสียงทัดทานของประชาชนหรือไม่ แล้วอย่างนี้ประชาชนที่ไหนจะได้มีโอกาสร่วมวางผ้งเมืองตามปณิธานที่ตั้ง (ส่งเดช) กันไว้

            ในความเป็นจริง หากบริเวณนั้นจะเป็นศูนย์การประชุมระดับชาติอันที่ 4 ต่อจากศูนย์สิริกิติ์ อิมแพค และไบเทค ทางราชการน่าจะพิจารณาเชื่อมต่อทางด่วนเอกมัย-รามอินทราซึ่งห่างกันแค่ 2 กิโลเมตร เข้าให้ด้วย โดยประสานให้เจ้าของที่ดินออกเงินค่าก่อสร้าง จะได้ไม่สร้างภาระแก่ประชาชนโดยรอบ ที่ศูนย์ประชุมแห่งนี้ทำให้แถวนั้นรถติดมหาศาล และจะกลายเป็นจุดขายของโครงการของเจ้าสัวด้วย ท่านเจ้าสัวก็คง "ขนหน้าแข้งไม่ร่วง

          เราควรแก้สีผังเมืองอย่างมีบูรณาการ ฟังคนในพื้นที่อย่างแท้จริง ไม่ใช่ฟัง ๆ แค่เป็นไปตามรูปแบบ แต่ไม่นำไปแก้ไข ไม่มีข้อชี้แจงว่าทำไมไม่แก้ไข  ยิ่งวางผังเมืองตามแบบเดิมๆ แบบนี้มาชั่วนาตาปี  กรุงเทพมหานครก็จะยิ่งเศร้าหมอง

ภาพดาวเทียมแสดงว่าที่รกร้างและบ้านเดี่ยวแถวนี้กลับกลายเป็นที่ พ.3

Google Street View แสดงสภาพรกร้างของแถวนี้ทั้งสองฝั่งถนน

ที่ตั้งที่ดินของทีซีซีอยู่ในพื้นที่สีแดง พ.3-4 ท่ามกลางพื้นที่ที่อยู่อาศัย

 ตามผังเมือง พ.ศ.2549 พื้นที่ตรงนี้ยังเป็นสีเหลืองหรือเขตที่อยู่อาศัย

เปรียบเทียบบริเวณพาณิชยกรรมอื่นที่ล้วนแต่เป็นแค่ พ.-1 ทั้งที่เจริญกว่า