ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ระบบและกระบวนการจัดเก็บภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ของไทยนั้นมีข้อบกพร่องหลายประการที่ควรปรับปรุง ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงขอนำเสนอประสบการณ์จากประเทศมาเลเซียมาเพื่อการปรับปรุงระบบภาษีอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

เกี่ยวกับภาษีอสังหาริมทรัพย์
          ในเบื้องต้นสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ มาเลเซียมีภาษีและค่าธรรมเนียมโอนอสังหาริมทรัพย์ คิดเป็นสัดส่วน 1% ของ 1,000,000 บาทแรกของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าระหว่าง 1,000,001-5,000,000 บาท เสียภาษี 2% และมูลค่าที่เกินกว่า 5,000,000 บาทเสียภาษี 3% เท่ากันหมด กรณีนี้ชี้ให้เห็นว่ารัฐบาลอำนวยประโยชน์ต่อผู้มีรายได้น้อยกว่าซึ่งเป็นคนส่วนใหญ่ของประเทศเป็นสำคัญ
          ภาษีที่มีในอันดับต่อมาก็คือ ภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยกำหนดไว้ว่า ผู้ที่ขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปีแรกที่ซื้อ จะต้องจ่ายภาษี 5% ของส่วนต่างระหว่างราคาอสังหาริมทรัพย์ขณะซื้อกับราคาที่เพิ่มขึ้น ส่วนหากราคาลดลงก็ไม่ต้องเสียภาษี
          ภาษีที่มีบทบาทมากอีกภาษีหนึ่งคือ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเสียประมาณ 5-12% ของค่าเช่าตลาดต่อปี ค่าเช่าตลาดนี้ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินของแต่ละรัฐจะเป็นผู้ประเมินให้ทรัพย์สินทั้งหลาย ทรัพย์สินที่ไม่ได้ปล่อยเช่าก็มีการกำหนดค่าเช่าตลาดเช่นกัน ข้อนี้ต่างจากไทยที่มีการเก็บภาษีนี้ในอัตรา 12.5% ของค่าเช่า และเก็บเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่มีการเช่าจริง ภาษีนี้ส่งให้รัฐบาลท้องถิ่นเป็นผู้ใช้สอย ประมาณว่า 30% ของรายได้ของท้องถิ่นมาจากภาษีนี้ แต่กรณีของไทยเฉลี่ยเพียง 10% เท่านั้น
          อย่างไรก็ตามรัฐบาลมาเลเซียยกเลิกภาษีมรดกไปหลายปีแล้วทั้งนี้ด้วยเหตุผลที่ไม่ต้องการให้ทายาทต้องเสียใจมากขึ้น จากการเสียบุพาการีแล้ว ยังต้องเสียภาษีมรดกอีก

การตรวจสอบราคาตลาด
          ก่อนที่จะมีการโอนอสังหาริมทรัพย์ กรมประเมินค่าทรัพย์สิน จะเป็นผู้ประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ทุกรายการก่อน หากเป็นบ้านในโครงการจัดสรรหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ง่ายต่อการประเมิน ก็จะใช้เวลา 1-2 วัน การประเมินจะเป็นแบบประเมินด้วยคอมพิวเตอร์โดยอาศัยฐานข้อมูลที่มีอยู่แล้ว
          แต่ถ้าเป็นกรณีทรัพย์สินที่ซับซ้อน กรมฯ จะส่งเจ้าหน้าที่ออกไปประเมินโดยใช้เวลา 5-8 วันทำการ ดังนั้นขั้นตอนการโอนอสังหาริมทรัพย์ ในมาเลเซียจึงกินเวลาประมาณ 3-4 สัปดาห์ แต่ในอนาคตกำลังจะทำให้ลดลงเหลือประมาณ 10 วันทำการ สำหรับทรัพย์สินที่ซับซ้อนมาก สำนักงานของกรมฯ ในแต่ละรัฐสามารถว่าจ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินไปดำเนินการได้ ไม่จำเป็นต้องดำเนินการเองทั้งหมด
          ในกรณีของประเทศไทย กลับใช้ราคาทางราชการซึ่งไม่สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริง จึงทำให้จัดเก็บรายได้ได้น้อยมาก ในกรณีมาเลเซีย แม้ผู้ซื้อผู้ขายจะแจ้งสูงหรือต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง รัฐบาลก็ไม่ได้ให้ความสำคัญ เพราะมีกรมฯ ดังกล่าวเป็นผู้ตรวจสอบและกำหนดราคาแต่ละแปลงก่อนการโอน การโอนในประเทศไทยใช้เวลาไม่เกิน 1-3 ชั่วโมง ซึ่งดูมีประสิทธิภาพรวดเร็วก็จริง แต่รัฐก็รัฐสูญเสียรายได้มากมายที่จะใช้เพื่อการพัฒนาประเทศ

การได้มาซึ่งข้อมูลของรัฐบาล
          รัฐบาลมีศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติซึ่งดาโต๊ะพั้วก็เคยเป็นรองผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลดังกล่าว รัฐบาลมีอำนาจที่จะสั่งให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินรายงานความคืบหน้าในการก่อสร้าง การขายในทุกไตรมาส ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินใดที่ไม่รายงานหรือรายงานเท็จมีโทษปรับหรืออาจถึงขั้นจำคุกแล้วแต่ความหนักเบา ดังนั้นทางราชการจึงมีข้อมูลที่ทันการมานำเสนอทุกไตรมาส
          ศูนย์ข้อมูลดังกล่าวรายงานผลโดยตรงต่อรัฐบาล ผู้ประกอบการก็ได้รับข้อมูลเพื่อความรอบรู้ในการลงทุน และผู้สนใจก็สามารถอ่านรายงานทางอินเตอร์เน็ตหรือซื้อรายงานเป็นเล่ม ที่สำคัญที่สุดก็คือศูนย์ข้อมูลนี้ไม่ได้มีนายกสมาคมผู้ประการพัฒนาที่ดินรายใหญ่ผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย มาเป็นกรรมการกลั่นกรองข้อมูล จึงไม่ทำให้เกิดความไม่เท่าเทียมกันในการรับรู้ข้อมูลที่มีค่าในเชิงพาณิชย์ในระหว่างผู้ประกอบการเอง และไม่เป็นการนำรายได้หรือภาษีของรัฐมาทำข้อมูลเพื่อประโยชน์ของผู้ประกอบการเป็นสำคัญ
          การที่รัฐบาลมาเลเซียให้ความสำคัญกับข้อมูลเพื่อติดตามสถานการณ์ตลาดใกล้ชิดเช่นนี้ย่อมเป็นประโยชน์ต่อทั้งผู้ซื้อบ้านและ ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินในเวลาเดียวกัน

บทสรุป
          การจะจัดเก็บภาษีที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์มาเพื่อการพัฒนาประเทศ โดยเฉพาะการพัฒนาท้องถิ่นที่จะก่อให้เกิดระบอบประชาธิปไตยโดยพื้นฐานที่ทุกคนมีส่วนร่วมในการจ่ายในฐานะพลเมืองดีเพื่อการพัฒนาประเทศนั้น
ประการแรก จำเป็นต้องมีกฎหมายที่คำนึงถึงผลประโยชน์ของคนส่วนใหญ่ เช่น กฎหมายข้อมูลการพัฒนาที่ดิน
          ประการที่สองต้องมีองคาพยพที่ดี เช่น กรมประเมินค่าทรัพย์สินที่มีข้าราชการถึงเกือบ 2,000 คน และยังสามารถว่าจ้างบริษัทประเมินมาดำเนินการเพิ่มเติมได้อีก และ
          ประการที่สาม จำเป็นต้องมีกฎหมายที่ทันสมัย เหมาะสมกับสถานการณ์สามารถยกเลิกหรือเพิ่มเติมกฎหมายที่เหมาสมได้ทันท่วงที ซึ่งข้อนี้ประเทศไทยจำเป็นต้องมีการปรับปรุงเป็นอย่างยิ่ง
          อย่างไรก็ตามสิ่งต่าง ๆ ข้างต้นจะเกิดขึ้นได้จริง ก็ต่อเมื่อประเทศไทยมีระบบการเมืองที่เข้มแข็งบนพื้นฐานความรู้รักสามัคคีซึ่งจะเกิดขึ้นได้จริงก็ต่อเมื่อมีความเป็นธรรมต่อทุกฝ่ายอย่างแท้จริง

หมายเหตุ: ข้อมูลเหล่านี้ได้จากการที่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สัมภาษณ์ ดาโต๊ะ ติกไหล แซ่พั้ว ผู้อำนวยการ สำนักประเมินค่าทรัพย์สินแห่งรัฐอีโป กรมประเมินค่าทรัพย์สิน กระทรวงการคลัง มาเลเซีย ในระหว่างที่ ดร.โสภณ ได้เดินทางไปร่วมสำรวจวิจัยและบรรยายด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ปีนังในระหว่างวันที่ 16-19 มีนาคม 2553

ผู้แถลง:
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย