ตามที่วันนี้มีข่าวเกี่ยวกับราคาประเมินทางราชการหรือราคาทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมซึ่งจัดทำโดยกรมธนารักษ์ โดยระบุว่าราคาเพิ่มขึ้นจาก 4 ปีก่อน 15% บ้าง ราคาสูงสุดอยู่ที่สีลม 1,000,000 บาทบ้าง เพื่อความเข้าใจที่ถูกต้องเกี่ยวกับราคาตลาดและราคาประเมินราชการ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (http://www.area.co.th) จึงขอนำเสนอเพื่อความกระจ่างชัดดังนี้:

             1. ราคาประเมินราชการหรือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เป็นราคาที่ทางราชการประเมินเพื่อกาเสียภาษีเป็นสำคัญ ไม่ได้สะท้อนมูลค่าตลาด และไม่ได้มีสัดส่วนที่แน่ชัดว่าราคาประเมินราชการต่ำกว่าราคาตลาดกี่เปอร์เซ็นต์ อาจต่ำเพียง 10-80% ก็เป็นได้ แต่เกือบทั้งหมดต่ำกว่าราคาตลาดอยู่แล้ว

             2. ที่ว่าราคาประเมินราชการปรับเพิ่มขึ้น 15% นั้น ถือว่าใกล้เคียงกับราคาตลาด อย่างเช่นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ราคาประเมินตามราคาตลาดของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในช่วงปี 2555-2558 ปรับเพิ่มขึ้น 15.6% หรือปรับเพิ่มขึ้น 3.7%, 4.6%, 3.5% และ 3.0% ตามลำดับ

             3. ที่ราคาประเมินราชการประเมินให้สีลมมีราคาสูงสุด 850,000 บาทต่อตารางวานั้น ราคาตลาดที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สประเมินไว้ ณ สิ้นปี 2557 อยู่ที่ 1,500,000 บาท หรือต่างกันถึงเกือบเท่าตัว (76%) ราคาตลาดที่ 850,000 บาทต่อตารางวานั้น เป็นราคาที่ผ่านมาแล้ว ตั้งแต่ ปี 2552 หรือเมื่อ 6 ปีก่อน ไม่ใช่ราคาตลาดปัจจุบันที่ 1,500,000 บาทต่อตารางวา ณ สิ้นปี 2557

             4. อย่างไรก็ตามราคาที่ดินที่สีลมก็ยังไม่ใช่ราคาสูงสุด ราคาตลาดสูงสุดอยู่ตลอดแนวถนนพระราม 1 - เพลินจิต ตามแนวรถไฟฟ้าสยาม ชิดลม เพลินจิต โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้ตารางวาละ 1,750,000 บาท ณ สิ้นปี 2557 และคาดว่าจะเพิ่มเป็น 1,950,000 บาท ณ สิ้นปี 2558 อย่างไรก็ตามทางราชการประเมินราคาย่านสยาม ชิดลม เพลินจิตไว้ที่ราคาเพียง 800,000 บาทต่อตารางวาเท่านั้น

             5. การที่กรมธนารักษ์ประเมินว่าย่านสีลมมีราคาที่ดินสูงถนนพระรามที่ 1 นั้น อาจมองว่าสีลมเป็นศูนย์กลางทางการเมือง (Financial District หรือ Central Business District: CBD) แต่ในกรณีกรุงเทพมหานคร พื้นที่ที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดไม่ใช่ Financial District แต่กลับเป็นศูนย์ค้าปลีกหรือ (Central Retail Centre) บริเวณถนนพระรามที่ 1-เพลินจิต เหมาะที่จะสร้างศูนย์การค้าและน่าจะมีผู้มาใช้บริการมากเป็นพิเศษ และมีรถไฟฟ้าถึง 2 สายมาเชื่อมกัน ในขณะที่ย่านสีลมมีรถไฟฟ้าสายเดียว และไม่ใช่ย่านธุรกิจค้าปลีก

             6. ที่ว่าราคาที่ดินทางราชการตามแนวรถไฟฟ้าปรับเพิ่ม 10-20% นั้นถือว่าปรับเพิ่มน้อยมาก เพราะในแต่ละปี ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าทั้งหลายปรับเพิ่มเฉลี่ย 10% ถ้าปรับเพิ่ม 4 ปีต่อเนื่องกัน ก็น่าจะเพิ่มขึ้นถึง 46% ในรอบ 4 ปี (2555-2558) แล้ว เฉพาะในรอบ 1 ปีล่าสุด (2556-2557) ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าปรับเพิ่มสูงมาก โดยตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส 8.5% ส่วนต่อขยาย อ่อนนุช-แบริ่ง 8.9% ส่วนต่อขยาย ตากสิน-บางหว้า 14.0% ส่วนรถไฟฟ้า MRT ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้านี้เพิ่มขึ้น 8.5% รถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ เพิ่มขึ้น 9.8% สายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ เพิ่มขึ้น 8.6% และสายหัวลำโพง-บางแค เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 12.4%

             7. ราคาประเมินราชการในต่างจังหวัดกำหนดให้สูงสุดที่ อ.หาดใหญ่ จ.สงขลา บนถนนนิพัทธ์อุทิศ 3 ถนนประชาธิปัตย์ และถนนเสน่หานุสรณ์ ตารางวาละ 400,000 บาท และภาคเหนือ ถนนวิชยานนท์ อ.เมือง จ.เชียงใหม่ ตารางวาละ 250,000 บาท อย่างไรก็ตามจากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ราคาตลาดของที่ดินในภูมิภาคที่สูงที่สุดอยู่ที่หาดป่าตอง จ.ภูเก็ต โดยประเมินครั้งล่าสุด ณ เดือนตุลาคม 2557 สูงถึงตารางวาละ 450,000 บาท อันดับที่สองเป็นราคาที่ดินติดหาดเฉวง เกาะภูเก็ต โดยประเมินไว้สูงถึงตารางวาละ 300,000 บาท ทั้งนี้เพราะที่ดินในเมืองท่องเที่ยวสำคัญนี้ น่าจะสูงกว่าราคาขายของเมืองหลักในภูมิภาคเช่นหาดใหญ่ ซึ่งยังมีปัญหาความไม่มั่นคงทางการเมืองการทหารอยู่บ้าง

             8. ราคาประเมินราชการอาจแตกต่างกับราคาตลาดเป็นอย่างมากก็ได้ในบางบริเวณ เช่น บริเวณชายหาดเฉวงและถนนเลียบหาดเฉวง นายสัญญา นาคบุตร ผู้จัดการสำนักงานภาคใต้ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้ 300,000 บาทต่อตารางวา แต่ราคาประเมินราชการอยู่ที่เพียง 10,000 บาทต่อตารางวา หรือเท่ากับ 3.3% ของราคาตลาด หรือราคาที่ดินใกล้ห้างโลตัสซูเปอร์สโตร์ หาดเฉวง ที่มีราคาตารางวาละ 40,000 บาทในปัจจุบัน ราคาประเมินราชการกลับอยู่ที่เพียง 5,000 บาท หรือเท่ากับ 12.5% ของราคาตลาดเท่านั้น

             ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เราจะใช้ราคาทางราชการเพื่อการเป็นฐานในการตั้งราคาซื้อขายไม่ได้ เพราะราคาดังกล่าวใช้เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม การเสียภาษีของทางราชการเป็นสำคัญ ผู้ซื้อและผู้ขายสมควรประเมินตามราคาตลาดให้ถ้วนถี่ก่อนการซื้อขายจริงต่อไป