ในกรุงสต็อกโฮมได้แปลงพื้นที่แห่งหนึ่งที่แต่เดิมเป็นที่ทิ้งซากรถ เขตอุตสาหกรรมหรือแหล่งขยะและมีสภาพแวดล้อมที่ไม่ดี ให้เป็นโครงการที่มีสิ่งแวดล้อมยอดเยี่ยม จนชนะรางวัลระดับโลก และได้นำแนวคิดนี้ “ส่งออก” ไปยังหลายประเทศ

ภาพของคณะของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยที่เข้าเยี่ยมชม

            โครงการที่ว่านี้คือเขต “ฮามมาบี เฮอสตอด” (Hammarby Sjostad) ซึ่งตั้งอยู่ริมคลองขนาดใหญ่ และแต่เดิมเป็นที่ทิ้งซากรถบ้าง ขยะบ้าง ซึ่งมีสภาพแวดล้อมที่ไม่ดี ไม่มีใครคิดจะไปอยู่อาศัย แต่หลังจากการปรับปรุงแล้ว กลับกลายเป็นเมืองที่มีสิ่งแวดล้อมที่ดีเยี่ยม มีระบบต่าง ๆ ที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง ทั้งนี้คณะของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้เลือกมาชมเมืองนี้เพราะเป็นโครงการที่ได้รับรางวัลนานาชาติ โดยจัดพาไปดูงานเมื่อบ่ายวันที่ 10 กันยายน 2558 อย่างไรก็ตามก่อนหน้านี้ก็มีคนไปไทยเยี่ยมเยียนหลายคณะ โดยผู้เยี่ยมเยียนคนที่ 100,000 เมื่อ 2 ปีเศษที่ผ่านมา ก็เป็นคนไทยเช่นกัน

แผนที่แสดงที่ตั้งโครงการ “ฮามมาบี เฮอสตอด”

โครงการ “ฮามมาบี เฮอสตอด” ห่างจากใจกลางเมืองประมาณ 6 กิโลเมตร

            โครงการนี้ตั้งอยู่ห่างจากใจกลางกรุงสต็อกโฮล์มประมาณ 9 กิโลเมตรโดยทางรถยนต์ใช้เวลาขับรถประมาณ 9 นาที แต่หากใช้ระบบขนส่งมวลชนก็ราว 25 นาที หรือถ้าเดินก็จะใช้เวลาประมาณ 60 นาที ในระยะทางเดินที่สั้นกว่าคือ 5 กิโลเมตร ทั้งนี้ในโครงการมีระบบขนส่งมวลชนที่ดี ซึ่งถือเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญแห่งความสำเร็จของการพัฒนาเมืองนี้ ไม่ให้กลายเป็นเมืองที่อยู่โดดเดี่ยวห่างไกลไปมาลำบาก (โครงการหลายแห่งในไทย ไม่ได้เชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชน หรือรัฐบาลไม่ได้ให้การสนับสนุนในด้านนี้ จึงไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร)

ภาพของโครงการ Hammarby Sjostad ในกรุงสต็อกโฮม ประเทศสวีเดน (1)
ที่มา: http://www.abcviajes.com/fotos_de_viajes/fotos/85_1959_5_hammarby_sjostad_estocolmo_stockholm_turismo_suecia_2.jpg

ภาพของโครงการ Hammarby Sjostad ในกรุงสต็อกโฮม ประเทศสวีเดน (2)
ที่มา: https://farm7.staticflickr.com/6238/6359946395_d872daa95f_b.jpg

ภาพของโครงการ Hammarby Sjostad ในกรุงสต็อกโฮม ประเทศสวีเดน (3)
ที่มา: https://farm5.staticflickr.com/4077/4758156563_ac28412d25_b.jpg

ภาพแนวคิดการพัฒนาสิ่งแวดล้อมในเขตนี้

ที่มา: http://i.imgur.com/jiz2YOZ.jpg?1

            โครงการ “ฮามมาบี เฮอสตอด” นี้หมายถึงโครงการเมืองทะเล หรือเมืองทะเลสาบ เป็นโครงการที่พัฒนาขึ้นโดยเทศบาลกรุงสต็อกโฮล์ม ตั้งอยู่ติดกับทะเลสาบฮามมาบี โครงการนี้เริ่มขึ้นในช่วงทศวรรษ 1990 หรือ พ.ศ.2533-42 โดยโครงการสำคัญก็คือการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางให้เข้ามาในพื้นที่นี้ รวมทั้งระบบรถยนต์ และยังมีเรือข้ามฟากไปต่อรถเข้าเมืองอีกด้วย
            จากการนำเสนอของทางเจ้าหน้าที่และตามข้อมูลของทางเทศบาล (http://bit.ly/1i2mJZa) ณ เดือนกรกฎาคม 2558 โครงการนี้มีขนาด 2 ตารางกิโลเมตร หรือ 1,250 ไร่ ทั้งนี้ 0.4 ตารางกิโลเมตร หรือ 250 ไร่ เป็นพื้นที่น้ำ มีห้องชุดพักอาศัย 12,000 หน่วย พื้นที่สำนักงาน 250,000 ตารางเมตร และอุตสาหกรรมเบารวมทั้งพื้นที่ค้าปลีกอีกจำนวนหนึ่ง ทั้งนี้มีความหนาแน่นของประชากรประมาณ 30,000 คนต่อตารางกิโลเมตร
            ความสูงของอาคารคือ 24 เมตร (7 ชั้น) แต่บางอาคารก็แค่ 12 เมตรหรือ 4 ชั้นเท่านั้น ที่เป็นเช่นนี้เพราะแสงแดดในฤดูหนาวค่อนข้างน้อยและดวงอาทิตย์ทอแสงในมุมต่ำ  หากอาคารสูงก็จะบังแสงอาทิตย์  ยิ่งกว่านั้นยังมีอาคารสำนักงานสูง 30 ชั้นที่วางแผนที่จะก่อสร้างขึ้น  รวมทั้งจะมีโรงแรม  ในส่วนพื้นที่ค้าปลีก มีอยู่ประมาณ 100 ร้าน และยังมีร้านอาหารบริเวณชั้นล่างของอาคารพักอาศัยบางอาคารอีกด้วย  ส่วนพื้นที่สีเขียวจะมีพื้นที่ประมาณ 25 ตารางเมตรต่อห้องชุด 1 ห้อง ขณะนี้ยังอยู่ระหว่างการพัฒนา
            ส่วนพื้นที่จอดรถมีอยู่ 4,000 คันที่จอดอยู่ใต้ดิน และอีก 3,000 คันที่จอดได้รอบอาคาร รวมแล้วประมาณ 70% ของหน่วยขายทั้งหมด โดยเสียค่าจอดรถประมาณ 700 โครน (3,000 บาท) หากจอดนอกอาคาร และเดือนละ 1,500 โครน (6,450 บาท) หากจอดภายในอาคารจอดรถใต้ดิน  ส่วนที่จอดจักรยานไม่เสียค่าใช้จ่ายเพราะส่งเสริมให้ใช้กัน ค่าก่อสร้างที่จอดรถแพงมากถึงประมาณ 450,000 บาทต่อคัน
            ในแง่ของอสังหาริมทรัพย์ มีบริษัทพัฒนาที่ดิน 33 รายมาร่วมก่อสร้างอาคารชุดเพื่อขายในพื้นที่นี้ โดยเทศบาลเป็นผู้จัดสรรแปลงที่ดินให้ สัดส่วนของคนเช่ากับเจ้าของห้องชุดคือ 32%/68% หรือราว 1/3 เป็นผู้เช่า  ขนาดของห้องชุดคือ 40-120 ตารางเมตร ทั้งนี้มีเพียง 7% เป็นห้องเดียว (Studio) 26% เป็นห้อง 1 ห้องนอน 24% เป็นแบบ 2 ห้องนอน 16% เป็นแบบ 3 ห้องนอน นอกนั้นเป็นขนาดใหญ่ และยังมีบ้านพักผู้สูงวัยอีก 59 หน่วยที่มีผู้คอยดูแลตลอด 24 ชั่วโมง
            ในโครงการมีที่จอดเรือยอร์ชด้วย แต่ในขณะนี้เต็ม ผู้ที่ต้องการจอดเรือในโครงการนี้ ต้องรอไปอีก 15 ปี ผู้อยู่อาศัยกลุ่มหนึ่งในโครงการนี้เป็นผู้มีฐานะดี จึงมีเรือยอร์ชเป็นของตนเอง  แต่การนี้สำหรับบุคคลทั่วไปคงเป็นภาระหนักมาก เพราะในช่วงฤดูหนาว พื้นน้ำเป็นน้ำแข็ง เรือต่าง ๆ เหล่านี้ต้องได้รับการย้ายไปจอดบนบก ทำให้เสียค่าใช้จ่ายในการดูแลสูงมาก
            ในแง่ของการลงทุนใช้เงิน 500 ล้านยูโรจากภาครัฐและอีก 3,000 ล้านยูโรจากภาคเอกชน รวม 3,500 ล้านยูโรหรือ 140,000 ล้านบาท  หากคิดจากห้องชุด 12,000 หน่วยตามเป้าหมาย ก็จะเป็นเงินห้องชุดละ 11.6 ล้านบาท ซึ่งอาจสูงกว่าราคาขายเล็กน้อย ทั้งนี้คงเป็นเพราะรัฐบาลพยายามส่งเสริมให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัยทั้งประเภทเช่าและซื้อขายขาด
            ในกรณีห้องชุดขนาด 80 ตารางเมตร เช่าเดือนละ 1,200-1,800 ยูโร หรือ 48,000 – 72,000 บาทต่อเดือน ราคาขายตกเป็นเงินประมาณ 5,350-7,150 ยูโรต่อตารางเมตร หรือ 214,000 – 286,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งให้อัตราผลตอบแทนเบื้องต้นประมาณ 3.4% (ค่าเช่า/ราคาขาย) จากการสัมภาษณ์บริษัทนายหน้าที่ตั้งอยู่ใกล้เคียงพบว่าราคาบ้านเพิ่มขึ้นมากกว่า 5% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา
            ในขณะนี้มีประชากรอยู่ 20,400 คนคาดว่าจะมีทั้งหมด 27,500 คนในปี 2568 ครอบครัวหนึ่งมีอยู่กัน 2.27 คน (2.19 คนในห้องชุดผู้ซื้อ และ 2.37 คนในห้องชุดของผู้เช่า) มีครอบครัวเดี่ยว (Single Households) ถึง 21% มีอัตราการว่างงานต่ำเพียง 1.7% ในขณะที่ทั้งกรุงสต็อกโฮมมีสูงถึง 3.7% มีงานทำในโครงการนี้ 6,544 ตำแหน่ง ปะชาชนถึง 52% ใช้รถสาธารณะ 21% ใช้รถยนต์ส่วนตัว และอีก 27% ใช้รถจักรยานยนต์หรือเดินไปทำงาน
            ในด้านสิ่งแวดล้อม 50% ของไฟฟ้าและความร้อนมาจากการรีไซเคิล และความร้อนก็เกิดจากการรีไซเคิลภายในตัวอาคารเอง การใช้ไฟฟ้าจากภายนอกลดลง 55 kWh/ตารางเมตร/ปี ยิ่งถ้าเป็นอาคารใหม่ จะเป็น 100 kWh/ตารางเมตร/ปี การใช้ไฟฟ้าจากวงจรแผงแสงอาทิตย์ ก็ช่วยประหยัดพลังงานได้เป็นอย่างมาก โดยนำมาใช้ทำความร้อนของน้ำร้อนได้ถึงราว 50% ของความต้องการทั้งหมด
            ในกรณีขยะ แต่ละบ้านจะนำขยะที่แยกแล้วมาทิ้ง เช่น เศษอาหาร (จะมีถุงกระดาษให้ใส่ต่างหาก) พลาสติก เศษไม้ ขยะพิษ มาทิ้งในท่อกลางสวนของโครงการอาคารชุด โดยไขกุญแจท่อแล้วใส่ลงไป โดยระบบนี้ทำเป็นระบบท่อใต้ดิน และ ณ เวลาที่แตกต่างกัน ขยะแต่ละประเภทจะถูกดูดด้วยระบบสุญญากาศโดยไม่ปะปนกันไปยังเตาเผาขยะเพื่อผลิตพลังงานและไฟฟ้าต่อไป 
            โดยสรุปแล้วโครงการนี้ประสบความสำเร็จเป็นอย่างยิ่ง จนสามารถนำแนวคิดนี้ไปใช้ในเมืองต่าง ๆ หลายเมืองในประเทศจีน และอีกหลายประเทศ ประเทศไทยควรมีการพัฒนาที่ดี ๆ ที่สามารถส่งออกไปต่างประเทศบ้าง เช่น ไทยพัฒนาการรถไฟมาร้อยกว่าปีน่าจะสามารถส่งออก Knowhow ไปยังประเทศเพื่อนบ้าน ทำไทยให้เป็น ‘มหาอำนาจ’ ในภูมิภาค (แต่กลับทำไม่ได้)