ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์น่าศึกษามาก เพราะตอนนี้กำลังเติบโตอย่างก้าวกระโดด ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้พบกับนายเจฟฟรีย์ ฟู นายกสมาคมตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ และได้รับข้อมูลที่น่าสนใจที่นักพัฒนาที่ดิน นายธนาคารและนักลงทุนไทยพึงศึกษาไว้
          ตลาดอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ ตกต่ำและแทบจะหยุดนิ่งมาตั้งแต่ปี 2539 และผงกหัวขึ้นมาเล็กน้อยในปี 2543 หลังจากนั้นก็ตกต่ำมาเป็นเวลา 7 ปีจนถึงปี 2549  พอไทยตกต่ำ สิงคโปร์ก็เริ่มเติบโตและเติบโตสูงสุดในปีช่วงปี 2551 แต่พอถึงไตรมาสที่ 1-2/2552 ก็กลับตกต่ำลงอีก  อย่างไรก็ตามในช่วง 2 ไตรมาสสุดท้ายของปี 2552 สถานการณ์กลับตีดตัวดีขึ้นอีกครั้งหนึ่ง ปรากฏการณ์นี้จึงน่าศึกษาเป็นอย่างยิ่ง
          ตลาดสิงคโปร์ตอนนี้เป็นตลาดที่น่ากลัวมากเพราะราคาขึ้นลงเร็วมาก ยกตัวอย่างเช่น เมื่อไตรมาสสุดท้ายของปี 2552 ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 7.4% และไตรมาส 3/2552 เพิ่มขึ้นถึง 15.8% อย่างไรก็ตามในไตรมาสที่ 2/2552 ราคาได้ปรับลดลง 4.7% และไตรมาสที่ 1/2552 ลดลงถึง 14.1%
          เมื่อปี 2552 สิงคโปร์ขายบ้านและอาคารชุดที่เอกชนสร้าง (ไม่รวมแฟลตที่รัฐบาลสร้างให้คนส่วนใหญ่อยู่) รวมกันถึง 31,537 หน่วย แต่ครึ่งหนึ่งเป็นบ้านมือสอง และก็ยังน้อยกว่ากรุงเทพมหานครและปริมณฑลของเราที่ขายได้ประมาณ 57,000 หน่วย ทั้งนี้เพราะสิงคโปร์มีขนาดเล็กกว่ากรุงเทพมหานครเกือบเท่าตัว ที่อยู่อาศัยเอกชนนั้นส่วนมากขายให้กับผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูงขึ้นไปรวมทั้งชาวต่างประเทศ สิงคโปร์เป็นประเทศที่ต้องพึ่งกำลังซื้อจากต่างชาติเป็นอย่างมาก
          สินค้าที่อยู่อาศัยที่ขายในประเทศสิงคโปร์นั้น ส่วนหนึ่งขายให้ชาวต่างประเทศ โดยในปี 2552 มีหน่วยขายที่ขายให้ผู้ซื้อชาวต่างประเทศ 6,911 ราย แต่ก็ถือว่าไม่มากนัก เพราะขนาดสิงคโปร์พยายามส่งเสริมให้คนไปซื้อ ก็ยังขายได้เพียงเท่านี้ นักลงทุนประเทศที่ไปซื้อมากที่สุดคือ มาเลเซีย 1,725 หน่วย, อินโดนีเซีย 1,254 หน่วย, อินเดีย 984 หน่วย, จีน 813 หน่วย และอังกฤษ 230 หน่วย
          ในกรณีการเสียภาษี ทั้งชาวสิงคโปร์และชาวต่างประเทศที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อย่างเช่นกรณีที่อยู่อาศัย หากผู้ซื้ออยู่อาศัยเอง ก็ต้องเสียภาษี 4% ของค่าเช่าต่อปี  หากค่าเช่าต่อปีของทรัพย์สินนั้นควรเป็นเงิน 10% ของมูลค่าปัจจุบัน ก็เท่ากับต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประมาณ 0.4% ของมูลค่า แต่ถ้าทรัพย์สินใดที่เจ้าของไม่ได้อยู่เอง ปล่อยว่างหรือปล่อยเช่า ก็จะเสียภาษีประมาณ 10% ของค่าเช่า คือประมาณ 1% ของมูลค่าทรัพย์สินนั่นเอง
          ปัจจัยที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ขายดีได้แก่ ระบบคมนาคมขนส่งที่ดี ความเข้มแข็งทางการเมือง การพัฒนาแบบผสมผสานในเชิงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน (Resorts) การเติบโตต่อเนื่องของปะชากร เป็นต้น
          ข้อสังเกตประการหนึ่งก็คือ หลังจากการเปิดตัวของกาสิโนแห่งแรกในสิงคโปร์แล้ว ปรากฏว่าได้สร้างความคึกคักเป็นอย่างมากต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศ  และในเร็ว ๆ นี้ก็จะยังมีกาสิโนอีกแห่งหนึ่งที่จะเปิดขึ้นมาใหม่ นับว่าเป็นสิ่งที่พึงจับตามองเป็นอย่างยิ่ง นอกจากนี้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศในเซ็นโตซาโคฟ ก็ยังมีความคึกคักต่อเนื่อง
          ข้อสังเกตประการสุดท้ายของสิงคโปร์ก็คือภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีลักษณะแกว่งตัวสูงเหมือนในฮ่องกงที่ในรอบ 1-2 ปีทีผ่านมา มีปรากฏการณ์ที่ดีขึ้น 2 ไตรมาส ตกต่ำ 2 ไตรมาส และดีขึ้นอีก 2 ไตรมาส ซึ่งเป็นปรากฏการณ์การเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่รวดเร็วอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน นักลงทุนจึงต้องจับตามองอย่างต่อเนื่อง

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย