วันนี้ผมขออนุญาตพาเที่ยวดูอสังหาริมทรัพย์นอร์เวย์ซึ่งตั้งอยู่ไกลโพ้นถึงยุโรปเหนือ ต้องนั่งเครื่องบินราว 10 ชั่วโมงกว่าจะถึง แต่ก็ให้ข้อคิดดี ๆ เกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมืองในประเทศไทยของเราได้ มาดูกันครับ
            ช่วงนี้ผมในฐานะประธานก่อตั้งมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้พาคณะไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ไปดูงานนอร์เวย์ ได้เข้าพบท่านพงศ์ปราชญ์ มากแจ้ง อัครราชทูตที่ปรึกษา ณ สถานเอกอัครราชทูตไทย ณ กรุงออสโล และดูงานโครงการ Aspan Viak Powerhouse ซึ่งเป็นอาคารประหยัดพลังงานที่ได้รับรางวัลในยุโรป รวมทั้งการพัฒนาพื้นที่ริมน้ำที่กรุงเทพมหานครของเรากำลังอยากจะทำ

‘เปรียบมวย’ ไทยกับนอร์เวย์
            ก่อนอื่นเรามารู้จักนอร์เวย์กันก่อน เขามีขนาด 304,282 ตารางกิโลเมตรหรือ 60% ของประเทศไทย มีประชากรเพียง 5.2 ล้านคน ในขณะที่ไทยมีถึง 68 ล้านคน หรือไทยมากกว่าถึง 13 เท่า ทั้งนี้เป็นประชากรเมืองถึง 80.5% ในขณะที่ไทยมี 50.4% อายุเฉลี่ยของประชากรนอร์เวย์คือ 81.7 ปี ส่วนไทยต่ำกว่าคือ 74.4 ปี นอร์เวย์มีค่าใช้จ่ายด้านสุขภาพต่อรายได้ประชาชาติคือ 9.6% ในขณะที่ไทยมีสัดส่วนเพียง 4.6% สัดส่วนคนอ้วนมี 24.8% ในขณะที่ไทยอยู่ที่เพียง 9.2%
            นครที่ใหญ่ที่สุดของนอรเวย์มีประชากร 986,000 คน มีขนาด 454 ตารางกิโลเมตร หรือ 2,172 คนต่อตารางกิโลเมตร ในขณะที่กรุงเทพมหานครมี 6 ล้านคนในพื้นที่ 1,568 ตารางกิโลเมตร หรือ 3,827 คนต่อตารางกิโลเมตร อย่างไรก็ตามหากนับรวมประชากรของกรุงเทพมหานครและปริมณฑลแล้ว ก็คงมีจำนวนไม่น้อยกว่า 10 ล้านคน ซึ่งถือเป็นมหานครขนาดใหญ่ ยิ่งพิจารณาความหนาแน่นของประชากรทั้งประเทศ นอร์เวย์มีความหนาแน่นเพียง 17 คนต่อตารางกิโลเมตร ส่วนไทยมีความหนาแน่นถึง 133 คนต่อตารางกิโลเมตร 

นอร์เวย์รวยกว่าไทยมาก
            ขนาดเศรษฐกิจนอร์เวย์จากรายได้ประชาชาติ (GDP) คือ 345.2 พันล้านเหรียญสหรัฐ ซึ่งของไทยใหญ่กว่า 2.85 เท่า แต่นอร์เวย์มีอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจสูงกว่าคือ 2.2% ในขณะที่ปีที่แล้วไทยเติบโตเพียง 0.7% และนอร์เวย์มีรายได้ประชาชาติต่อหัวสูงถึง 66,400 เหรียญสหรัฐต่อปี ในขณะที่ไทยมีรายได้เพียง 14,400 เหรียญสหรัฐต่อปี หรือนอร์เวย์รวยกว่าไทยประมาณ 4.6 เท่า
            ในแง่การผลิตไฟฟ้า นอร์เวย์ผลิตไฟฟ้าถึง 134 พันล้าน kWh ในขณะที่ไทยผลิต 173.3 kWh นอร์เวย์ใช้ไฟถึง 119.5 พันล้าน kWh ในขณะที่ไทยใช้ 169.4 kWh การผลิตไฟฟ้าจากฟอสซิลมีเพียง 4.6% ในขณะที่สูงถึง 89% ในไทย ส่วนนอร์เวย์ใช้พลังงานน้ำผลิตถึง 93.2% ในขณะที่ไทยใช้เพียง 11%  ที่น่าขันก็คือประเทศที่ส่งเสริมการประหยัดพลังงานอย่างสุด ๆ อย่างนอร์เวย์กลับใช้ไฟเปลืองกว่าคนไทยมาก  บางทีดูฝรั่งต้องฟังหู ไว้หูเช่นกันนะครับ

มาดูอสังหาริมทรัพย์กันบ้าง
            ในแต่ละปีมีการก่อสร้างบ้านใหม่ 30,000 หน่วย และมีการซื้อขายบ้านเมือสองประมาณ 70,000 หน่วย บ้านใหม่ 10,000 หน่วยจาก 30,000 หน่วยเป็นบ้านเดี่ยว บ้านหลังหนึ่งขนาด 180 ตารางเมตร มีราคาประมาณ 2.8 ล้านโครนหรือ 12 ล้านบาท ในขณะที่ตัวอาคารเป็นเงิน 12,000 โครนต่อตารางเมตร หรือ 2.16 ล้านโครนหรือ 9.4 ล้านบาทต่อหลัง แสดงว่าสัดส่วนของค่าบ้านต่อที่ดินเท่ากับ 2.6 : 1 ในขณะที่ไทยเป็นประมาณ 1 : 2 เพราะค่าที่ดินของไทยแพงกว่า เพราะไทยมีที่ดินต่อประชากรน้อยกว่านอร์เวย์นั่นเอง
            ในด้านภาษี มีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในท้องถิ่นปีละ 0.2-0.8% ค่าธรรมเนียมโอน 2.7% ภาษีมรดกมีประมาณ 0.8% ภาษีมูลค่าเพิ่ม 27% และกำลังจะลดลงให้เหลือ 25% เช่นประเทศเพื่อนบ้าน ส่วนภาษีรายได้บุคคลธรรมดาและนิติบุคคลสูงถึง 38% ขึ้นไป ค่าเช่าบ้าน 1 ห้องนอนในกรุงออสโลไว้ที่ 11,318.18 โครนหรือ 49,000 บาท ส่วนราคาขายเป็นเงิน 59,207 โครนหรือ 256,366 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าไทยมากพอสมควร ประชาชนทั่วไปมีรายได้ประมาณ 27,078 โครน หรือ 116,435 บาทต่อเดือน

โครงการ Powerhouse ประหยัดพลังงาน
            โครงการนี้ได้รับรางวัลชนะเลิศการประหยัดพลังงานระดับนานาชาติ และยังได้พัฒนาโครงการในทำนองใกล้เคียงนี้ที่เป็นอาคารใหม่ ๆ อีกด้วย แต่โครงการที่ไปดู เป็นโครงการที่พัฒนามาแล้ว 30 ปี และได้ปรับปรุงสภาพขึ้นใหม่ให้มีลักษณะที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม ทั้งนี้ในนอร์เวย์อาคารต่าง ๆ ใช้พลังงานถึง 40% ของทั้งหมด และตามข้อกำหนดของนอร์เวย์ ตั้งเป้าไว้ว่าจะลดการใช้สอยพลังงานลง โดยในปี 2563 อาคารใหม่ทั้งหลาย ต้องผลิตพลังงานและใช้พลังงานในระดับเดียวกัน (Energy Neutral)
            สำหรับอาคารที่ไปดูนี้เป็นกลุ่มอาคาร 5 หน่วยเชื่อมต่อกัน สูง 3-5 ชั้น โดยในจำนวน 2 ใน 5 หน่วยนี้มีขนาด 5,200 ตารางเมตรที่ทำเป็นโครงการ Powerhouse และให้หน่วยงานหนึ่งเช่าโดยหน่วยงานนี้มีพนักงานอยู่ 200 คนโดยประมาณ เท่ากับคนหนึ่ง ๆ ใช้พื้นที่อาคารประมาณ 21 ตารางเมตร (สำหรับกรุงเทพมหานครราว 10 ตารางเมตร) อีกหนึ่งอาคารก็จะปรับปรุงให้มีสภาพเช่น Powerhouse เช่นกัน ส่วนอีก 3 อาคารยังไม่ได้ดำเนินการใด ๆ
            ในด้านค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงอาคารให้เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมนี้ ใช้เงิน 2,650 ยูโรต่อตารางเมตรหรือราว 106,000 บาท ซึ่งนับว่าสูงมาก ค่าก่อสร้างใหม่สำหรับอาคารสำนักงานชั้นหนึ่งสูงไม่เกิน 23 เมตรในเขตกรุงเทพมหานครยังเป็นเงินเพียง 21,300 บาทต่อตารางเมตร (http://bit.ly/1NYCpdF) ยิ่งหากเปรียบเทียบกับค่าเช่าสำนักงานเฉลี่ยในกรุงออสโลที่ 531 ยูโร หรือ 21,240 บาทต่อตารางเมตรต่อปี หรือ 1,770 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน (http://bit.ly/1UxYxzL) แล้วนับว่าสูงมาก
            การที่จะให้อาคารสำนักงานที่ประหยัดพลังงานแต่ใช้พื้นที่ดินขนาดมหาศาล ราว 40 ไร่ และเสียค่าปรับปรุงอีกมากมาย ก็คงยังไม่คุ้มค่า อย่างไรก็ตามในการก่อสร้างอาคารเขียวในปัจจุบันก็ยังมีความเป็นไปได้ทางการเงินในการดำเนินงานในฐานะที่เป็นช่องทางตลาดใหม่ (Market Niche) ที่ดำเนินการเฉพาะเจาะจง ทั้งนี้สามารถดูรายละเอียดเกี่ยวกับการประเมินค่าอาคารเขียวได้ตาม link นี้: http://bit.ly/1O9J4Re

การพัฒนาพื้นที่ริมน้ำในกรุงออสโล
            มาศึกษาถึงแบบอย่างการพัฒนาพื้นที่ริมน้ำในกรุงออสโล ประเทศนอร์เวย์ ซึ่งเป็นการพัฒนาที่น่าสนใจที่อาจปรับใช้ได้ในกรณีประเทศไทย ซึ่งก็คือ โครงการ ‘the Fjord City’ เป็นโครงการฟื้นฟูเมืองในพื้นที่ริมฝั่งแม่น้ำใจกลางเมืองซึ่งแต่เดิมเป็นพื้นที่ท่าเรือขนถ่ายสินค้า โครงการนี้เริ่มเมื่อ 30 ปีก่อน ในยุคสมัยใหม่ท่าเรือหลักไม่จำเป็นต้องอยู่ในใจกลางกรุงอีกต่อไป จึงมีการย้ายท่าเรือออกไป แล้วพื้นที่ท่าเรือเดิม ก็นำมาพัฒนาให้เกิดประโยชน์
            ในโครงการนี้มีการก่อสร้างอาคารโรงละครแห่งชาติ (Opera House) มีพิพิธภัณฑ์ศิลปะที่กำลังจะเริ่มต้นก่อสร้าง ศูนย์การค้า โครงการอาคารชุดพักอาศัย เส้นทางจักรยาน ระยะทาง 9 กิโลเมตร และพื้นที่พักผ่อนริมน้ำ ซึ่งได้จัดวางไว้อย่างเป็นระเบียบ รวมทั้งการทุบทางด่วนทิ้ง แต่ก่อสร้างเป็นอุโมงค์ใต้ดินแทน และทางด่วนที่เลิกใช้แล้วบางส่วนยังแปลงสภาพเป็นพื้นที่สีเขียวเพื่อการพักผ่อนหย่อนใจอีกด้วย

เอาท่าเรือเก่ามาทำห้องชุดขาย
            ออสโลไม่ ‘ดรามา’ เอาท่าเรือไปทำสวนสาธารณะแบบกรณีมักกะสันของไทย ในพื้นที่บางส่วน จะใช้สำหรับโครงการอาคารชุดพักอาศัย ได้วางแผนไว้จำนวน 2,200 หน่วย โดยมีสนนราคาตารางเมตรละ 250,000 บาท ซึ่งหากเทียบกับค่าครองชีพแล้ว นับว่าราคาไม่แพงนัก ที่น่าสนใจคือบริเวณหลังคาบางส่วนยังขายให้เป็นพื้นที่ ‘ตากอากาศ’ ให้กับเจ้าของที่อยู่ชั้นบนสุด (ก่อนถึงหลังคาด้วย) ในอาคารชุดหนึ่ง ๆ จะมีที่จอดรถ 80% ที่จอดรถต้องซื้อต่างหากเป็นเงินประมาณ 2.5 ล้านบาทหรือเช่าเดือนละ 13,000 บาท
            อาคารชุดโครงการนี้มี 8 อาคาร ส่วนที่กำลังขายอยู่อาคารหนึ่ง ขายมาราว 18 เดือน ขายได้แล้ว 80% นับว่าขายได้ดี อย่างไรก็ตามหากพิจารณาถึงค่าก่อสร้างที่สูงถึง 250,000 บาทต่อตารางเมตร แล้วนับว่าต้นทุนหลักอยู่ที่การก่อสร้าง ไม่ใช่อยู่ที่ตัวที่ดินที่เป็นท่าเรือเดิม ที่น่าแปลกคือสินค้าราคาแพง ๆ ชั้นสูง ๆ สวย ๆ จะขายดี ราคาถูกๆ ขนาดเล็ก ๆ ก็จะขายดี แต่ขนาดกลางๆ กลับขายไม่ค่อยได้

ข้อคิดสำหรับประเทศไทย
            กรณีการพัฒนาที่ดินริมแม่น้ำนี้ช่างต่างจากแนวคิดที่จะพัฒนาพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาของไทยเราเหลือเกิน เพราะกรณีของไทยนั้น พัฒนาบนที่ดินเอกชน และชุมชนบุกรุกบางส่วน ต้องเวนคืน แถมยังเป็นปัญหาในการแก้ไขปัญหาน้ำท่วมที่ไม่ยั่งยืน กรณีการพัฒนาริมแม่น้ำเจ้าพระยาของไทย ควรดูแบบอย่างจากเกาหลีที่พัฒนาสองฟากฝั่งของแม่น้ำฮันมาเป็นถนนสองฝั่งแม่น้ำ ในแต่ละฝั่งมีถนน 6 ช่องทางจราจร (ทั้งไปและกลับ)  ถนนนี้ก็กลายเป็นเขื่อนป้องกันน้ำท่วมได้ด้วย
            แต่กรณีการพัฒนาริมน้ำของนอร์เวย์ จะคล้ายกับการพัฒนา London Docklands (http://bit.ly/1UIj9jF) ที่เอาพื้นที่ท่าเรือเดิมมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์อย่างเข้มข้น ซึ่งเราสามารถนำมาใช้กับกรณีการพัฒนาท่าเรือคลองเตย และพื้นที่รอบแม่น้ำเจ้าพระยาแถวถนนพระรามที่ 3 ท่าเรือคลองเตยก็กำลังจะย้ายออกไปสู่แหลมฉะบังและอื่น ๆ ไม่จำเป็นต้องอยู่ใจกลางเมืองอีกต่อไป หากสามารถนำมาพัฒนาเป็นผืนเดียวกัน ก็จะสามารถสร้างศูนย์ธุรกิจและที่อยู่อาศัยสำคัญในเมือง  ยิ่งหากสามารถเชื่อมต่อด้วยระบบรถไฟฟ้า ก็ยิ่งจะประสบความสำเร็จยิ่งขึ้น

          เดี๋ยวคราวหน้าผมไปแซมเบียจะนำเรื่องราวมาเล่าให้ฟังอีกครับ  ช่วยกันคิดเพื่อชาติจากแบบอย่างและบทเรียนจากนานาชาติกัน  หวังว่าผู้ปกครองประเทศจะฟังเสียงนกเสียงกาบ้างนะครับ