ผมได้พาคณะไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ที่นอร์เวย์ สวีเดน และฟินแลนด์ในแถบสแกนดิเนเวียในระหว่างวันที่ 6-14 กันยายน ศกนี้ จึงนำความมาเล่าให้ฟังแบบทันด่วนเพื่อหวังใจมาปรับใช้กับการพัฒนาประเทศไทยของเรา

การพัฒนาพื้นที่ริมน้ำในกรุงออสโล
            โครงการ ‘the Fjord City’ เป็นโครงการฟื้นฟูเมืองในพื้นที่ริมฝั่งแม่น้ำใจกลางเมืองซึ่งแต่เดิมเป็นพื้นที่ท่าเรือขนถ่ายสินค้า โครงการนี้เริ่มตั้งแต่ในยุค 1980’s หรือตั้งแต่ช่วงปี 2523-2532 เป็นต้นมา ในยุคสมัยใหม่ท่าเรือหลักไม่จำเป็นต้องอยู่ในใจกลางกรุงอีกต่อไป สามารถขนส่งทางรางหรือทางอื่นกระจายไปได้ทั่ว จึงมีการย้ายท่าเรือออกไป แล้วพื้นที่ท่าเรือเดิม ก็นำมาพัฒนาให้เกิดประโยชน์
            ในพื้นที่บางส่วน จะใช้สำหรับโครงการอาคารชุดพักอาศัย ได้วางแผนไว้จำนวน 2,200 หน่วย แต่คาดว่าจะมีเพิ่มขึ้นอีก โดยก่อสร้างบนพื้นที่ประมาณ 200 ไร่ โดยส่วนหนึ่งประมาณ 31 ไร่จะเป็นพื้นที่สวนสาธารณะหรือพื้นที่สีเขียวที่จะใช้ประโยชน์ร่วมกัน ที่เหลือจะนำมาก่อสร้างประมาณ 450,000 ตารางเมตร ในแต่ละอาคารชุดพักอาศัย ยังจะมีพื้นที่พาณิชยกรรม เช่นร้านกาแฟ ร้านสะดวกซื้อตั้งอยู่ที่ชั้นล่างอีกด้วย
            ในการพัฒนาพื้นที่นี้ แม้ส่วนใหญ่จะอยู่ในที่ดินของรัฐ แต่ก็มีการฟังเสียงของประชาชนที่อยู่โดยรอบด้วย แต่ใช่ว่าจะต้องทำตามข้อเสนอของประชาชนในพื้นที่เสียทั้งหมด แต่หากมีข้อใดที่เห็นต่างกัน ก็จะมีการชี้แจงเป็นลายลักษณ์อักษรที่ชัดเจน ไม่ใช่แบบกรณีผังเมืองกรุงเทพมหานครที่เปิดรับฟังความเห็นของประชาชน และประชาชนเสนอขอแก้ไขประมาณ 2,000 ราย แต่มีการแก้ไขเพียง 3 ราย โดยไม่ได้มีการชี้แจงใด ๆ การจัดประชุมชาวบ้านยังดำเนินการเป็นระยะ ๆ ไม่ใช่กระทำเพียงช่วงแรก ๆ ของการดำเนินโครงการเท่านั้น
            กรณีนี้เทียบเคียงได้กับการพัฒนาท่าเรือคลองเตย และพื้นที่รอบแม่น้ำเจ้าพระยาแถวถนนพระรามที่ 3 หากสามารถนำมาพัฒนาเป็นผืนเดียวกัน ก็จะสามารถสร้างศูนย์ธุรกิจและที่อยู่อาศัยสำคัญในเมือง ยิ่งหากสามารถเชื่อมต่อด้วยระบบรถไฟฟ้า ก็ยิ่งจะประสบความสำเร็จยิ่งขึ้น

โครงการรักษ์สิ่งแวดล้อมสวีเดน
            โครงการที่ว่านี้คือเขต “ฮามมาบี เฮอสตอด” (Hammarby Sjostad) แต่เดิมเป็นที่ทิ้งซากรถบ้าง ขยะบ้าง ซึ่งมีสภาพแวดล้อมที่ไม่ดี โครงการนี้ตั้งอยู่ห่างจากใจกลางกรุงสต็อกโฮล์มประมาณ 9 กิโลเมตรโดยทางรถยนต์ใช้เวลาขับรถประมาณ 9 นาที แต่หากใช้ระบบขนส่งมวลชนก็ราว 25 นาที ในโครงการมีระบบขนส่งมวลชนที่ดี ซึ่งถือเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญแห่งความสำเร็จของการพัฒนาเมืองนี้ ไม่ให้กลายเป็นเมืองที่อยู่โดดเดี่ยวห่างไกลไปมาลำบาก (โครงการหลายแห่งในไทย ไม่ได้เชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชน หรือรัฐบาลไม่ได้ให้การสนับสนุนในด้านนี้ จึงไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร)
            โครงการนี้มีขนาด 2 ตารางกิโลเมตร หรือ 1,250 ไร่ ทั้งนี้ 0.4 ตารางกิโลเมตร หรือ 250 ไร่ เป็นพื้นที่น้ำ มีห้องชุดพักอาศัย 12,000 หน่วย พื้นที่สำนักงาน 250,000 ตารางเมตร และอุตสาหกรรมเบารวมทั้งพื้นที่ค้าปลีกอีกจำนวนหนึ่ง ความสูงของอาคารคือ 24 เมตร (7 ชั้น) แต่บางอาคารก็แค่ 12 เมตรหรือ 4 ชั้นเท่านั้น ที่เป็นเช่นนี้เพราะแสงแดดในฤดูหนาวค่อนข้างน้อยและดวงอาทิตย์ทอแสงในมุมต่ำ หากอาคารสูงก็จะบังแสงอาทิตย์ แต่ในไทยกลับอยากให้สร้างเตี้ยๆ โดยไร้เหตุผล
            ในแง่ของอสังหาริมทรัพย์ มีบริษัทพัฒนาที่ดิน 33 รายมาร่วมก่อสร้างอาคารชุดเพื่อขายในพื้นที่นี้ โดยเทศบาลเป็นผู้จัดสรรแปลงที่ดินให้ กรณีนี้ถือเป็นเรื่องดีที่รัฐบาลจัดสรรที่ดินให้แล้วให้นักพัฒนาที่ดินมาลงขันช่วยกันพัฒนา โดยใช้เงินลงทุน 500 ล้านยูโรจากภาครัฐและอีก 3,000 ล้านยูโรจากภาคเอกชน รวม 3,500 ล้านยูโรหรือ 140,000 ล้านบาท
            ในด้านสิ่งแวดล้อม 50% ของไฟฟ้าและความร้อนมาจากการรีไซเคิล แต่ละบ้านจะนำขยะที่แยกแล้วมาทิ้ง เช่น เศษอาหาร (จะมีถุงกระดาษให้ใส่ต่างหาก) พลาสติก เศษไม้ ขยะพิษ มาทิ้งในท่อกลางสวนของโครงการอาคารชุด โดยไขกุญแจท่อแล้วใส่ลงไป โดยระบบนี้ทำเป็นระบบท่อใต้ดิน และ ณ เวลาที่แตกต่างกัน ขยะแต่ละประเภทจะถูกดูดด้วยระบบสุญญากาศโดยไม่ปะปนกันไปยังเตาเผาขยะเพื่อผลิตพลังงานและไฟฟ้าต่อไป

โครงการรักษ์สิ่งแวดล้อมฟินแลนด์
            หมู่บ้านแห่งหนึ่งชื่อ “วีกคิ” (Viikki) เป็นโครงการที่ได้รับรางวัลระดับนานาชาติ โดยที่อยู่อาศัยในโครงการวีกคินี้ 42% ผลิตโดยภาคเอกชนบนที่ดินของรัฐ 11% เป็นหอพักนักศึกษาเพราะมหาวิทยาลัยเฮลซิงกิ จุดเด่นของโครงการนี้ก็คืออยู่ใกล้กับทางด่วน (ไม่ต้องเสียเงิน) ทำให้เดินทางสะดวก แต่ปกติก็มีรถไฟ และสามารถขี่จักรยานได้เพราะห่างจากเมืองไม่ถึง 10 กิโลเมตร คาดว่าในปี 2558 นี้จะมีประชากร 17,000 คน มีงาน 6,000 ตำแหน่ง และมีนักศึกษา 6,000 คน
            ในด้านสิ่งแวดล้อม ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะหันหน้าทางด้านใต้เพื่อรับแสงแดด และผลิตไฟฟ้าจากแสงอาทิตย์ โดยมากก่อสร้างเป็นแบบ Single Corridor โครงการนี้เป็นโครงการที่ผลิตไฟฟ้าจากแสงแดดขนาดใหญ่ที่สุดในฟินแลนด์ ทั้งนี้ 30% ของพลังงานผลิตใช้สอยเองภายในโครงการ ในโครงการยังมีแปลงพืชผักต่าง ๆ ไว้รับประทานและถือเป็นกิจกรรมกลางแจ้งร่วมภายในชุมชนอีกด้วย
            อาจกล่าวได้ว่าในกรณีโครงการนี้ ความสำเร็จส่วนหนึ่งอยู่ที่ระบบคมนาคมขนส่งทั้งทางด่วนและรถไฟ และอีกส่วนหนึ่งมาจากการมีนักศึกษาอยู่เป็นจำนวนมากในพื้นที่นี้ การสร้างคุณภาพสิ่งแวดล้อมที่ดี เป็นจุดขายสำคัญประการหนึ่งของโครงการนี้

            โดยสรุปแล้วรัฐบาลต้องยื่นมือเข้ามาชี้นำการพัฒนาที่ดิน แต่ไม่ใช่ทำเอง และโดยเฉพาะการพัฒนาที่ดินใจกลางเมือง ต้องให้เกิดประโยชน์ต่อส่วนรวมจริง ๆ ไม่ใช่เอาไปสร้างสวนสาธารณะขนาดใหญ่ที่มีคนไปใช้สอยไม่กี่คนอย่างที่ไทยคิดจะทำที่มักกะสันและอื่นๆ

ผมกับโครงการพัฒนาริมน้ำในกรุงออสโล

ภาพของโครงการ Hammarby Sjostad ในกรุงสต็อกโฮม ประเทศสวีเดน

ภาพโครงการ “วีกคิ” (Viikki)