มีนายกฯ อยู่ 3 ท่านที่น่าสนใจเกี่ยวกับเรื่องบ้านและที่ดิน อันนี้ไม่ใช่เรื่องการเมืองนะครับ แต่ยกขึ้นมาเพื่อให้ดูเป็นอุทาหรณ์ในลงทุน นายกฯ 3 ท่านนี้เป็นใครเอ่ย ย่อมไม่ใช่นายกฯ ชวนแน่นอน เพราะท่านยังอยู่บ้านเช่าเก่า ๆ แต่ดูท่านแต่งตัวแล้ว ไม่ได้แสดงถึงความจนเลย คงจะเป็นผ้าขี้ริ้วห่อทองกระมัง (ฮา)  เรามาดูกันครับ

บ้านนายกฯ บรรหาร
            บ้าน "ศิลปอาชา" ของท่านนายกฯ บรรหารตั้งอยู่ติดถนนจรัลสนิทวงศ์ เยื้องตลาดพงษ์ทรัพย์ เขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร นับว่าท่าน "ตาแหลม" มากในการเลือกซื้อที่ดินแปลงนี้มาทำเป็นบ้าน (คฤหาสน์) เพราะถือว่าทำเลเยี่ยม เมื่อปี 2537 ยังตกเป็นเงินตารางวาละประมาณ 100,000 บาท ปัจจุบันน่าจะเป็นเงินตารางวาละ 250,000 บาทแล้ว สำหรับขนาดที่ดินประมาณ 5 ไร่ ก็มีสนนราคาประมาณ 500 ล้านบาทเข้าไปแล้ว

            หากวันดีคืนดี นายกฯ บรรหาร เกิดเลิกเล่นการเมือง บ้านหลังนี้ซึ่งมีหลายอาคาร บ้างก็มีอายุตั้งแต่ 40 ปีขึ้นไป ก็อาจรื้อให้เหลือแต่ที่ดินไปทำอาคารชุดขายหรืออะพาร์ตเมนต์ให้เช่าเพื่อการเก็บกินระยะยาวได้อีกด้วย นับว่าไม่เสียหลาย ยิ่งกว่านั้นรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินก็กำลังจะผ่านหน้าบ้าน สถานีก็ตั้งอยู่ไม่ไกล กลายเป็นทำเลทองขึ้นมาในทันทีเลย

บ้านนายกฯ ทักษิณ
            "บ้านจันทร์ส่องหล้า" คงเป็นชื่อที่คุ้น ๆ สำหรับทุกท่าน บ้านหลังนี้เป็นของนายกฯ ทักษิณ ผมเคยไป! ไปแค่สำหรับอสังหาริมทรัพย์โดยรอบ ไม่เคยเข้าไปพบท่านนะครับ ที่ดินที่ตั้งบ้านมีขนาดประมาณ 12 ไร่ ตั้งอยู่ในซอยจรัลสนิทวงศ์ 69 ซึ่งเป็นซอยเล็ก ๆ แคบ ๆ มีเขตทางกว้างเพียงประมาณ 5-6 เมตรเท่านั้น ห่างจากปากซอยถึงประมาณ 1 กิโลเมตร

            ผมเองก็ไม่ทราบว่านายกฯ ทักษิณ ได้ที่ดินแปลงนี้มายังไง อาจรับมรดกมาหรือไปซื้อที่แปลงนี้มาโดยตรง แต่ถือเป็นการเลือกสร้างคฤหาสน์ที่อาจไม่สอดคล้องกับการลงทุนเท่าที่ควร แต่ก็ไม่แน่ว่าแต่แรกท่านคงคิดจะอยู่อย่างเงียบสงบ แต่การอยู่ในซอยลึก (เดี๋ยวนี้ดีขึ้นแล้วเพราะออกสู่ถนนสิรินธรได้ด้วย) เช่นนี้ ราคาที่ดินคงไม่ขึ้นมากนัก จะเอาไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์ท่ามกลางการอยู่อาศัยแบบบ้านเดี่ยวโดยรอบก็ดูกระไรอยู่

ที่ดินนายกฯ ประยุทธ์
            เมื่อปลายปี 2557 มีข่าวว่า นายกฯ ประยุทธ์ ได้รับเงินจากบิดา (พ.อ.ประพัฒน์) เป็นเงิน 540 ล้านบาท จากการขายที่ดินถนนบางบอน 3 ขนาดเกือบ 51 ไร่ในราคา 600 ล้านบาท มีข้อโจมตีท่านมากมาย แต่ผมก็ไปประเมินค่าที่ดินแปลงนี้มา (โดยไม่มีใครจ้าง ไปทำความจริงให้ปรากฏเท่านั้น) และยืนยันว่าราคาที่ดินที่ขายนี้ไม่ได้สูงจนเกินไป ไม่ใช่การฟอกเงิน แม้บริษัทที่ซื้อจะจดทะเบียนอยู่เกาะเคย์แมนก็ตาม

            การที่บิดาของนายกฯ ประยุทธ์ ซื้อที่ดินแปลงนี้มา 30 ปีแล้ว นับเป็นการลงทุนที่ชาญฉลาด โดยก่อนหน้านี้ ที่ดินแปลงนี้ก็ได้ผลตอบแทนจากการให้เช่าทำสวน เก็บกินได้มาโดยตลอด และเมื่อขาย ก็ได้กำไรงาม เพราะที่ดินแปลงนี้มีศักยภาพเพิ่มขึ้น เพราะถนนบางบอน 3 ได้ขยายเป็น 4 ช่องทางจราจรแล้ว ทำให้มีความตื่นตัวของการซื้อขายที่ดินมากขึ้น นับเป็นการขายที่สมควรแก่เวลาแล้ว

ที่ดินศูนย์วัฒนธรรมของนายกฯ ทักษิณ
            ที่นายกฯ ทักษิณ ซื้อที่ดินแปลงนี้ ก็คงมุ่งหวังจะปลูกคฤหาสน์เพราะได้เสียค่าออกแบบไป 39 ล้านบาทแล้ว เพราะเมื่อคดีสิ้นสุด ธนาคารแห่งประเทศไทย ยังต้องชดใช้เงินค่าออกแบบนี้ให้คุณหญิงพจมานด้วยแล้ว ผมเชื่อลึก ๆ ว่า นายกฯ ทักษิณ คงจะ "แก้มือ" ซื้อที่ดินแปลงนี้มาสร้างบ้านให้ติดถนนใหญ่ จะได้ดูสง่าผ่าเผยกว่าที่มีบ้าน "จันทร์ส่องหล้า" ที่อยู่ลึกเข้าไปถึง 1 กิโลเมตรจากซอยจรัลสนิทวงศ์ 69

            ที่ดินแปลงนี้มีขนาด 33 ไร่ 81.8 ตารางวาที่กองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงิน ซื้อจากบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์เอราวัณทรัสต์ เมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2538 มูลค่า 2,749 ล้านบาท ต่อมาในปี 2544 กองทุนฯ ได้ลดราคาลงเหลือเหลือ 700 กว่าล้านบาท และนำออกประมูลทางอินเทอร์เน็ต เมื่อวันที่ 22 กรกฎาคม 2546 ตั้งราคาขั้นต่ำ 870 ล้านบาท โดยผู้ร่วมประมูลต้องวางเงินมัดจำ 10 ล้านบาท แต่ไม่มีผู้เสนอราคา กองทุนฯ จึงได้ยกเลิกการประมูล และเปิดประมูลใหม่เมื่อวันที่ 16 ธันวาคม 2546 โดยไม่กำหนดราคาขั้นต่ำ

            ผลการประมูล คุณหญิงพจมานชนะการประมูลด้วยราคาสูงสุด 772 ล้านบาทจากผู้ร่วมประมูลรวม 3 ราย กรณีนี้ก็นับว่าโปร่งใส ไม่ได้กดราคาใดๆ อย่างไรก็ตามหลังรัฐประหาร พ.ศ.2549 ได้มีการตั้งข้อหาทุจริตในการประมูลนี้ และสุดท้ายเมื่อวันที่ 21 ตุลาคม 2551 ศาล ได้พิพากษาให้เพิกถอนการซื้อขายที่ดินดังกล่าว พร้อมทั้งให้กองทุนฯคืนเงินซื้อขายที่ดินจำนวน จำนวน 772 ล้านบาท พร้อมด้วยค่าเสียหาย ค่าออกแบบอาคารพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันที่นัดชำระ

ราคาที่ขายก็ใช้ได้
            ราคาที่ดินที่กองทุนซื้อที่ดินแปลงนี้มาในราคา 2,749 ล้านบาทในปี พ.ศ.2538 นั้น นับว่าสูงเกินความเป็นจริง กล่าวคือ เป็นเงินถึงตารางละ 206,975 บาท และเมื่อขายในปี พ.ศ.2546 ณ ราคาตารางวาละ 58,125 บาท ต่ำกว่าราคาที่ดินที่ถนนรัชดาภิเษกที่ 150,000 บาท และราคาที่ดินที่ถนนพระรามที่ 9 ที่ 90,000 บาท ทั้งนี้เพราะในห้วงปีนั้น รถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล ยังไม่มี ราคาที่ดินที่ประมูลจึงควรต่ำกว่าราคาที่ดินที่ถนนพระรามที่ 9 และโดยที่เป็นที่ดินแปลงใหญ่กว่าถึง 1 เท่าตัว ผมในฐานะผู้ประเมินว่าควรคิดลด 15% และในกรณีที่เป็นการประมูล ซึ่งมักต่ำกว่าราคาตลาดประมาณ 20% ดังนั้น ราคาที่ดินแปลงประมูลจึงควรเป็นเงินตารางวาละ 61,200 บาท หรือสูงกว่าราคาที่ประมูลได้อยู่เล็กน้อย จึงอาจกล่าวได้ว่าราคาที่ประมูลนั้นเหมาะสมแล้ว

            หลังจากการเปิดใช้รถไฟฟ้าแล้วในปี พ.ศ.2547 ราคาที่ดินบนถนนรัชดาภิเษก เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด ในขณะที่ราคาที่ดินที่ถนนพระรามที่ 9 เพิ่มขึ้นอย่างช้า ๆ เพราะไม่มีบริการรถไฟฟ้า ถ้าราคาที่ดินแปลงประมูลที่ตารางวาละ 58,125 บาท มีอัตราการเพิ่มเช่นเดียวกับที่ดินรัชดาภิเษก ซึ่งตั้งอยู่ใกล้กัน ราคาก็น่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 120,125 บาท หรือ ต่ำกว่าราคาที่ประมูลโดย บมจ.ศุภาลัย ณ 136,653 บาท อยู่ 12% ซึ่งก็ต่างกันไม่มากนัก แสดงว่าการนำมาประมูลใหม่ใน พ.ศ.2546 ก็ไม่ได้ทำให้รัฐเกิดรายได้เพิ่มขึ้นนัก

แง่คิดการลงทุนในที่ดิน
            เมื่อเดือนสิงหาคม 2554 ได้มีการจัดประมูลใหม่ บมจ.ศุภาลัย ผู้ชนะการประมูลได้ซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวไป และในภายหลังที่ดินแปลงนี้ได้นำมาพัฒนาเป็นโครงการอาคารชุดขนาดใหญ่ชื่อ "Wellington" ซึ่งมีห้องชุดขายถึง 1,002 หน่วย ทำไมนายกฯ ทักษิณ จึงคิดนำไปทำคฤหาสน์ แต่ บมจ.ศุภาลัยนำไปทำห้องชุดพักอาศัยเพื่อการขาย ข้อนี้เป็นข้อแตกต่างด้านการลงทุนของแต่ละท่าน บริษัทพัฒนาที่ดินที่เป็นเสมือนพ่อค้าที่ซื้อที่มา (พัฒนา) แล้วขายไป ก็คิดเป็นการลงทุนระยะสั้นๆ ส่วนนายกฯ ทักษิณ ก็คิดในแง่ของการใช้สอยส่วนตัวแบบคล้าย "นั่งบนกองเงินกองทอง" แบบกรณีของนายกฯ บรรหาร

            การลงทุนในที่ดินนั้นเกี่ยวพันกับข้อกำหนดการใช้ที่ดินด้วย ในสมัยคุณหญิงพจมานซื้อที่ดินแปลงนี้ก็มีข่าวร่ำลือว่า นายกฯ ทักษิณก็ใช้อำนาจทางการเมืองแก้ไขข้อกฎหมาย อนุญาตให้ที่ดินแปลงดังกล่าวสามารถก่อสร้างสูงได้ ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น อย่างไรก็ตามความจริงปรากฏว่าไม่เคยมีการข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าว ที่ดินแปลงนี้สามารถนำมาสร้างอาคารชุดแบบที่ บมจ.ศุภาลัย ทำได้ตามกฎหมายอยู่แล้ว

ข้อคิดการโอนชุลมุนสิ้นปี 2558 นี้
            ในปี 2559 นี้ จะใช้ราคาประเมินเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือราคาทางราชการใหม่ที่ประเมินโดยกรมธนารักษ์ ทำให้ใครก็ตามที่โอนหลังปี 2558 จะต้องเสียภาษีและค่าธรรมเนียมโอนสูงขึ้น ผมจึงขอแนะนำให้ทุกท่านที่จะโอนซื้อบ้าน โอนให้เสร็จภายใน 30 ธันวาคมนี้นะครับ และที่ดินของนายกฯ ทักษิณ ก็มีประเด็นนี้เช่นกัน คือมีการวิพากษ์วิจารณ์กันว่ากรมที่ดินยืดเวลาจดทะเบียนโอนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2546 เพื่อเอื้อให้ที่ดินแปลงนี้สามารถโอนโดยเสียภาษีและค่าธรรมเนียมโอนตามอัตราเดิม

            อย่าไรก็ตามข้อนี้อาจเป็นแค่การกล่าวหา ไม่เป็นความจริง เพราะที่ดินแปลงนี้โอนในวันอังคารที่ 30 ธันวาคม 2546 ก่อนกำหนดยืดเวลาด้วยซ้ำ และการยืดเวลาให้โอนยาวนานขึ้น และในทางปฏิบัติปล่อยให้มีการโอนกันจนถึงดึกดื่นเที่ยงคืนทีเดียว เพราะกรมที่ดินตระหนักถึงภาระภาษีที่ประขาชนจะต้องแบกรับเพิ่มขึ้น กรณีนี้เป็นข้อยกเว้นที่กรมที่ดินดำเนินการในทุกรอบของการปรับราคาประเมินของทางราชการใหม่

            โดยสรุปแล้ว การลงทุนในบ้านและที่ดิน จึงต้องพิจารณาถึงทำเลให้ดีที่สุด นายกฯ บรรหารที่มีบ้านอยู่ติดถนนใหญ่ รถไฟฟ้าผ่าน นับว่าเป็นการลงทุนที่ชาญฉลาดมาก คุณพ่อของนายกฯ ประยุทธ์ ก็มีวิสัยทัศน์ดีมากที่เก็บที่ดินชานเมืองแถวบางบอนไว้ถึง 30 ปีก่อนขาย นับเป็นการลงทุนระยะยาวที่คุ้มค่ายิ่ง ส่วนกรณีไปซื้อที่สร้างบ้านจันทร์ส่องหล้าในซอยลึกของนายกฯ ทักษิณ นับว่าตัดสินใจผิด ท่านจึงคิดจะมา "แก้มือ" ซื้อที่ดินรัชดา แต่ปรากฏว่าไม่มีโอกาสกลับมาอยู่เสียอีก

            ผมการันตีนายกฯ ประยุทธ์ได้ว่า ท่านขายที่ดินได้สมราคา ไม่มีการฟอกเงินใด ๆ อย่างแน่นอน ผมยังการันตีนายกฯ ทักษิณว่า ท่านไม่ได้โกงในการซื้อที่ดินรัชดา เพราะซื้อในราคาที่เหมาะสม แต่คงเป็นปัญหาการเล่นแง่ด้านกฎหมาย ซึ่งผมคงไม่กล้าไปก้าวล่วงด้วย ส่วนนายกฯ บรรหาร ผมขอแนะนำให้รื้อคฤหาสน์ไปสร้างอาคารชุดขายน่าจะคุ้มกว่า

            แต่คนรวยทำไรก็ไม่น่าเกลียด จะนั่งบนกองเงินกองทองซะอย่าง ใครจะทำไม!?!

หน้าบ้านศิลปอาชา ของนายกฯ บรรหาร

คฤหาสน์นี้ขนาดราว 5 ไร่

บ้านจันทร์ส่องหล้า ถนนแคบเพียง 5-6 เมตร

บ้านจันทร์ส่องหล้า ห่างจากปากซอยราว 1 กม.

แปลงที่ดินของคุณพ่อของนายกฯ ประยุทธ์

แผนที่ทางไปที่ดินของคุณพ่อของนายกฯ ประยุทธ์

ที่ดินเจ้าปัญหาแปลงใกล้ศูนย์วัฒนธรรมไทย-ญี่ปุ่น

การพัฒนาที่คุ้มที่สุดที่ดินข้างศูนย์วัฒนธรรมคือนำไปทำอาคารชุด