หลังจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ผ่านมติ ครม.ออกมาแล้ว เรามาเตรียมตัวเตรียมใจกันก่อนนะครับ ว่าจะเป็นอย่างไร และเราจะได้ จะเสียอะไรบ้าง ที่สำคัญประชาชนต้องเตรียมตัวอย่างไรในภาวะขณะนี้

มาตรการส่งผลต่อใครบ้าง
         ก่อนอื่น ผมในฐานะประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (http://www.area.co.th) ขอให้ข้อมูลก่อนว่า หากมาตรการลดค่าโอนและค่าจำนองของรัฐบาลมีผลถึงสิ้นปี 2559 จะพบว่าตัวเลขที่อยู่อาศัยที่คาดว่าจะสร้างเสร็จเฉพาะในปี 2559 จะมีอยู่จำนวน 139,360 หน่วย มาตรการนี้จะมีผลต่อกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ กันไป

จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่จะสร้างแล้วเสร็จในปี 2559
ประเภทที่อยู่อาศัย                 จำนวนหน่วย                    %
บ้านเดี่ยว                                   32,022               23%
บ้านแฝด                                     7,790                 6%
ทาวน์เฮาส์                                 43,144               31%
ตึกแถว                                       2,241                 2%
ห้องชุด                                     53,918               39%
ที่ดินจัดสรร                                    245                 0%
ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

         ห้องชุดจะได้รับอานิสงส์มากที่สุดเพราะในปี 2559 จะมีห้องชุดแล้วเสร็จ 53,918 หน่วย หรือ 39% ของอุปทานที่จะแล้วเสร็จทั้งหมด รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 43,144 หน่วย หรือ 31% ตามมาด้วยบ้านเดี่ยวถึง 32,022 หน่วยหรือ 23% นอกนั้นเป็นกลุ่มเล็ก ๆ ประกอบด้วยบ้านแฝด ตึกแถวและที่ดินจัดสรรในสัดส่วน 6% 2% และ 0% (7,790, 2,241 และ 245 หน่วย) ตามลำดับ

         ที่อยู่อาศัยหน่วยหนึ่งมีมูลค่าประมาณ 3 ล้านบาทโดยเฉลี่ย ดังนั้นที่อยู่อาศัย 139,360 หน่วย ก็เป็นเงินรวม 418,080 ล้านบาท หากได้รับส่วนลดจากภาษีและค่าธรรมเนียมโอน 3% ก็เป็นเงินประมาณ 12,542.4 ล้านบาท เงินจำนวนนี้สามารถนำไปสร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาในราคาเฉลี่ย 4,000 ล้านบาทได้ถึง 3 สะพาน กระตุ้นเศรษฐกิจได้ดีกว่าการลดปลีกย่อยแบบนี้เสียอีก จะเห็นได้ว่าบริษัทมหาชนบางแห่งถึงขนาดลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอนให้ลูกค้าโดยไม่รอมาตรการของทางราชการ แสดงว่ามาตรการเหล่านี้ไม่มีความจำเป็นใด ๆ เป็นการแก้ไขปัญหาที่ไม่ถูกทางนัก ยิ่งในกรณีบริษัทมหาชน ยิ่งเห็นได้ว่ามีกำไรมหาศาล

ผลกระทบที่จะเห็น
         หากรัฐบาลจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจหรือโดยเฉพาะช่วยผู้มีรายได้น้อย ผมขอเสนอว่ารัฐบาลควรจะเน้นการลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอนหรือไม่เก็บให้เสียเวลาไปเลย เฉพาะการซื้อขายบ้านมือสองในระหว่างประชาชนด้วยกันเอง มากกว่าจะไปช่วยเหลือเฉพาะผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน ซึ่งส่วนมากเป็นรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ มีกำไร และสามารถช่วยเหลือตนเองได้
         อีกประการหนึ่ง ผมเสนอคือจะออกมาตรการใด ๆ ก็ตาม รัฐบาลควรศึกษาให้รอบคอบในทางลับก่อน ที่จะประกาศใช้ไปเลย ไม่ใช่มาทำท่าแบบ "โยนหินถามทาง" "เป๋ไปเป๋มา" หรือ "ลมเพลมพัด"อย่างที่เป็นอยู่นี้ นายกฯ ก็มีบัญชาให้แก้ไขปัญหาเศรษฐกิจให้เห็นผลใน 3 เดือน แต่ทีมเศรษฐกิจใหม่ยังทำการไม่ได้ดังหวัง จนกลับกลายเป็นการสร้างปัญหาให้กับผู้ประกอบการ เพราะพอมีข่าวว่าจะลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอน ผู้ซื้อเลยขอชะลอการโอนเพื่อรอรับสิทธิประโยชน์ การนี้เท่ากับทีมเศรษฐกิจกำลังสร้างปัญหาให้กับธุรกิจที่อยู่อาศัยมากกว่าจะช่วยแก้ไข

ข้อพึงสังวรในการกระตุ้น
          บ่อยครั้งที่รัฐบาลหลายยุคหลายสมัยพยายามกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ แต่ปรากฏว่า
          1. เป็นการช่วยผู้ประกอบการ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่เพื่อให้ประชาชนผู้ซื้อบ้านตัดสินใจโอนบ้านโดยเร็วมากกว่า เพราะมาตรการส่วนมาก มุ่งเน้นการซื้อขายบ้านมือหนึ่งจากผู้ประกอบการที่ดิน ไม่ได้มุ่งช่วยให้ประชาชนทั่วไปได้ซื้อขายบ้านกันเอง ไม่เกิดการหมุนเวียนของเงินในระบบอย่างแท้จริง
          2. การลดค่าธรรมเนียมโอนต่าง ๆ นั้น แท้จริงเป็นภาระของผู้ขาย แต่ปกติผู้ขายก็จะผลักภาระให้กับผู้ซื้อครึ่งหนึ่ง แต่ในการออกมาตรการช่วยเหลือ กลับพยายามบอกว่าเป็นภาระของผู้ซื้อ รัฐบาลจึงจำเป็นต้องช่วย ซึ่งก็คือการช่วยผู้ขาย โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ ๆ
          3. รัฐบาลมักไม่คิดจะแตะต้องสถาบันการเงินรายใหญ่ด้วยการเจรจาให้ลดดอกเบี้ยเงินกู้ แต่จะพยายามลดดอกเบี้ยเงินฝาก ไม่นำพาต่อช่องว่างความแตกต่างระหว่างดอกเบี้ยเงินกู้และดอกเบี้ยเงินฝาก เท่ากับเกื้อธุรกิจยักษ์ใหญ่เป็นสำคัญหรือไม่
          4. รัฐบาลควรจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อนำเงินมาพัฒนาประเทศจากพวกเจ้าของที่ดินรายใหญ่ๆ ที่ปล่อยที่ดินเปล่าทิ้งไว้โดยไม่ได้ใช้ประโยชน์ เพราะทำให้การพัฒนาที่ดินต้องออกไปนอกเมืองเรื่อย ๆ กลายเป็นภาระของรัฐในการสร้างถนน ทางด่วน รถไฟฟ้า ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ และอื่น ๆ ออกไปนอกเมืองเรื่อย ๆ ภาระภาษีนี้มีน้อยมาก ซ้ำยิ่งจ่ายยิ่งจะได้มูลค่าทรัพย์เพิ่มขึ้นจากความเจริญในท้องถิ่น
          5. การกระตุ้นตลาดสำคัญก็คือการสร้างความมั่นใจกับผู้ซื้อว่า ซื้อแล้วได้บ้านแน่นอน จากการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้านอย่างเป็นภาคบังคับ ทุกวันนี้ผู้ประกอบการรายใหญ่อาจอ้างชื่อเสียงที่ตนมี ไม่ปฏิบัติตามกฎหมายนี้ ซึ่งออกมาแบบอาสาสมัคร ไม่บังคับ รายเล็กก็ไม่คุ้มครองเพราะจะต้องเสียค่าธรรมเนียม ทำให้เสียเปรียบรายใหญ่ ตกลงผู้บริโภคเลยไม่ได้รับการคุ้มครอง ทำให้ผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่น ถ้าผู้บริโภคมีความเชื่อมั่น ก็จะทำให้ตลาดบ้านได้รับการกระตุ้นมากกว่ามาตรการอื่น ๆ ที่ ดร.สมคิดเสนอเสียอีก

การลงทุนมีความเสี่ยงโปรดสังวร
          นโยบายและมาตรการที่ ดร.สมคิดเสนอนั้น อาจใช้ได้ผลในยุคของนายกฯ ทักษิณ แต่อาจใช้ไม่ได้ผลในยุคนายกฯ ประยุทธ์ เพราะสถานการณ์เปลี่ยนแปลงไป ทุกวันนี้โอกาสการลงทุนในชนบทมีจำกัดกว่าแต่ก่อนเสียอีก อีกทั้งยังมีความเสี่ยงสูงในการลงทุนในขณะนี้ ดังนั้นรัฐบาลจึงควรระมัดระวังเป็นพิเศษ เพราะขณะนี้ ทางธนาคารโลกก็ประเมินไว้แล้วว่าอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจไทยในปีนี้จะเหลือ 2.5% ปีหน้าจะเหลือ 2.0% การลงทุนใด ๆ (รวมทั้งการซื้อบ้าน) ย่อมมีความเสี่ยงสูงมาก
          ผมจำได้ว่าในสมัยวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 บางคนผ่อนทั้งบ้านและทั้งรถอยู่ กลับเลือกผ่อนแต่รถ เพราะยังเอาไปเปิดท้ายขายของได้ แต่บ้านกลับหยุดไป เพราะสถานการณ์ไม่ดี ยอมทิ้งดาวน์ หรือทิ้งการผ่อนบ้านไปเลยก็มี นี่คือปรากฏการณ์ที่พึงสังวร แต่อย่างไรก็ตามสถานการณ์ในขณะนี้ก็ยังไม่ได้ย่ำแย่มากเช่นแต่ก่อน

ตรวจตลาดภูมิภาค
          ที่จังหวัดภูเก็ต ในจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมดมากกว่า 200 โครงการที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สนั้น พบว่า จำนวนหน่วยขายที่ขายไปแล้ว 5,000 หน่วยจากทั้งหมดที่สำรวจ 15,000 หน่วย รวมมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดประมาณ 60,000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละประมาณ 4 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่สูงกว่าราคาในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล แสดงถึงกำลังซื้อจากต่างประเทศบางส่วน ซึ่งเป็นกำลังซื้อที่เข้มแข็งกว่า
           ลักษณะของโครงการที่เปิดขาย แต่ละโครงการมีขนาดเฉลี่ยประมาณ 80 หน่วย ถือได้ว่าเป็นโครงการขนาดเล็ก ๆ ในขณะนี้ยังเหลือหน่วยรอขายอยู่อีก 10,000 หน่วย โดยคาดว่า หน่วยขายทั้งหมดที่เหลือนี้คาดว่าจะใช้เวลาในการขายไปอีก 18 เดือน ซึ่งระยะเวลาดังกล่าวนี้ถือว่าเป็นระยะที่ค่อนข้างยาว แสดงว่าตลาดที่อยู่อาศัยในภูเก็ตกำลังชะลอตัวอยู่ในขณะนี้

          ที่จังหวัดเชียงใหม่ จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบโครงการทั้งหมด 415 โครงการ จำนวน 51492 หน่วย รวมมูลค่า 139,734 ล้านบาท ในจำนวนนี้ขายไปแล้ว 36,755 หน่วย หรือ 71% ราคาบ้านในเชียงใหม่มีราคาเฉลี่ย 2.714 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าราคาเฉลี่ยในกรุงเทพมหานครประมาณ 10% อำเภอที่มีโครงการมากที่สุดคืออำเภอเมืองเชียงใหม่ โดยมี 179 โครงการ รองลงมาคืออำเภอสันทราย (79 โครงการ) ส่วนอันดับสามได้แก่ อำเภอสันกำแพง (50 โครงการ) โดยเฉลี่ยแล้วโครงการหนึ่ง ๆ มีจำนวน 124 หน่วย ซึ่งถือว่าเป็นโครงการขนาดปานกลางค่อนข้างเล็ก
          สำหรับอัตราการขายคาดว่าจะขายหมดภายในเวลา 8.6 เดือน โดยบ้านราคา 1.2 ล้านบาท คาดว่าจะขายหมดเร็วสุดประมาณ 6.9 เดือนเท่านั้น ส่วนบ้านราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไปจะใช้เวลาในการขายตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป ทั้งนี้ บ้านเดี่ยวมีทั้งหมด 29,385 หน่วย (หรือ 57 % ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด) สินค้าที่มีมากที่สุดคือบ้านเดี่ยวราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 8,418 หน่วย แต่เหลือขายอยู่เพียง 1,471 หน่วย ซึ่งคาดว่าจะเป้นกลุ่มที่ขายเร็วที่สุดภายในเวลา 9.5 เดือน ส่วนบ้านเดี่ยวในระดับราคาอื่นจะขายได้ช้ามาก ส่วนอาคารชุดมีอยู่ทั้งหมด 16,290 หน่วย (หรือ 32% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในเชียงใหม่) อาคารชุดขายได้ดีทุกระดับราคา นับเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ขายดีที่สุดในจังหวัดเชียงใหม่

สรุปทิศทางคนซื้อบ้าน
          ตอนนี้คนไทยที่จะซื้อบ้าน ต้องพิจารณาให้ถ้วนถี่ ประการแรก ถ้าจำเป็นต้องซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือประกอบการ ก็ซื้อได้เลย ไม่ต้องรอให้ราคาตก เพราะราคาไม่ตกแน่นอน แต่ต้องเปรียบเทียบราคากับโครงการโดยรอบก่อนว่าคุ้มหรือไม่ ประการที่สอง ต้องดูสถานะทางการเงินให้ดีว่า ผ่อนต่อไหวไหม มีทางหนีทีไล่หรือไม่ การลงทุนซื้อบ้านก็เหมือนการลงทุนทั่วไป ย่อมมีความเสี่ยง และประการที่สาม ต้องอ่านข่าวสารติดตามใกล้ชิด เพื่อจะได้ไม่ผิดพลาด ขอให้การลงทุนที่รอบคอบรอบรู้ประสบความสำเร็จกันทุกท่านนะครับ