ในประเทศที่ประชาชนเป็นใหญ่นั้น ในมิติด้านอสังหาริมทรัพย์เขาจะเห็นแก่ประโยชน์ของประชาชนส่วนรวมเป็นที่ตั้ง ไม่ได้คิดถึงประโยชน์ของนายทุนนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่  เช่น ไม่ออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์อย่างกรณีลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอนเฉพาะการซื้อขายบ้านมือหนึ่งจากบริษัทพัฒนาที่ดิน (รายใหญ่ๆ) ซึ่งเท่ากับเอื้อนายทุนใหญ่ ไม่ได้ครอบคลุมถึงบ้านมือสอง ประชาชนส่วนใหญ่จึงไม่ได้รับประโยชน์ด้วย เป็นต้น
            ผมก็ไม่ได้เห็นประเทศตะวันตกใดในยุโรปและอเมริกาเป็นพ่อนะครับ แต่สารภาพว่าเมื่อก่อนก็เห็นประเทศจีนเป็นพ่อ เพราะมีเชื้อสายจีน ตอนเด็กถูกล้อว่า "ไอ้เจ๊ก" ยังนึกในใจว่าโตขึ้นจะกลับไปพัฒนาชาติจีน! แต่เดี๋ยวนี้ผมคิดใหม่แล้วครับ จีนกลายเป็นจักรวรรดินิยมตัวใหม่ที่ขาดอุดมการณ์  และคนเรา "เกิดที่ไหนต้องตายที่นั่น" ต้องทดแทนบุญคุณแผ่นดินเกิด ไม่ใช่ยึดติดอยู่กับเชื้อชาติ เราฆ่ากันตายก็เพราะเรื่องเชื้อชาติ ศาสนากันมานักต่อนักแล้ว
            อย่างไรก็ตามประเทศตะวันตกหรือแม้แต่จีนหรือที่อื่น ๆ เองก็มีสิ่งดี ๆ ให้เราได้เรียนรู้ โดยเฉพาะนโยบายและมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ถือประโยชน์ของประชาชนเป็นใหญ่ แสดงว่าประชาชนเป็นใหญ่ในแผ่นดินในประเทศเหล่านี้ เราจึงควรเอาเยี่ยงกา ศึกษาด้านดี ๆ ของประเทศเหล่านี้บ้าง สิ่งที่พึงศึกษาได้แก่:

            1. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในประเทศตะวันตก เขามีระบบภาษีนี้ เช่นในสหรัฐอเมริกา ก็จะจัดเก็บกันประมาณ 1-3% เช่น สมมติว่า 2% ต่อปี โดยนำเงินเหล่านี้มาพัฒนาท้องถิ่น ยิ่งที่ดินเปล่ายิ่งต้องเสียภาษีหนัก เพราะถือว่าทางราชการมีสาธารณูปโภคให้ครบครัน แต่กลับ "อม" ที่ดินไว้ เป็นการกีดขวาง ขัดขวางการพัฒนาเมือง ใครจะพัฒนาก็ต้องซื้อที่ไกลออกไป ทำให้ส่วนรวมเสียหายที่ต้องขยายสาธารณูปโภคออกไปนอกเมืองอย่างไม่สิ้นสุดนั่นเอง ภาษีนี้ของไทยพยายามเก็บต่ำจนอาจไม่คุ้มการจัดเก็บ เพียงเพราะคนมีเงิน มีอำนาจ ไม่อยากเสียภาษี โดยขาดวิสัยทัศน์ว่า ภาษีนี้ยิ่งจ่าย ยิ่งได้ เพราะเขาเอาไปพัฒนาสาธารณูปโภค ทำให้ท้องถิ่นเจริญ ราคาทรัพย์สินยิ่งขึ้นสูงกว่าภาษีที่เสียไปอีก

            2. ภาษีมรดก ในหลายประเทศจัดเก็บเพื่อไม่ต้องการให้มีอภิสิทธิ์ชน คล้าย ๆ สนามหญ้า หญ้าแต่ละต้นควรเสมอหน้ากัน ใครมีมากก็ต้องเก็บหนัก ๆ โดยเฉพาะผู้ที่มีคฤหาสน์ขนาดใหญ่ อาจต้องยกให้หลวงไปเลย เพราะทายาทไม่มีปัญญาจ่ายภาษี จะมาอ้างความจนพาลไม่เสียภาษีไม่ได้  คนที่รวยล้นฟ้าก็จะถูกบั่นให้เสมอหน้ากันมากขึ้น นี่แหละบทบาทของรัฐต่อการสร้างความเสมอหน้ากันในสังคม แต่สำหรับของไทย กฎหมายมรดกเก็บจากกองมรดกที่เกิน 100 ล้านของผู้เสียชีวิต แต่หากยังไม่เสียชีวิต ก็โอนให้ลูกได้โดยไม่เสียภาษี ภาษีที่เสียก็น้อยเหลือเกิน เรียกว่าไม่เต็มใจเก็บภาษีจากคนรวยที่เป็น "พวกกัน" เอาซะเลย

            3. บีบห้ามเก็งกำไร ในประเทศที่ประชาชนเป็นใหญ่ในแผ่นดิน เขาไม่ปล่อยให้นายทุนใหญ่น้อยมา "นกรู้" เก็งกำไรเอาเงินมาจองซื้อบ้านก่อน แล้วประชาชนทั่วไปที่จองซื้อไม่ทัน ค่อยไปซื้อใบจองจากนักเก็งกำไรอีกทอดหนึ่งเช่นที่เกิดขึ้นอย่างดกดื่นในประเทศไทยของเรา ในประเทศจีน จึงมีมาตรการว่าถ้าเราซื้อหลังที่สอง จะสามารถกู้ได้เพียง 50% ของมูลค่าบ้าน แต่ถ้าใครซื้อเป็นหลังที่ 3 แล้ว ตั้งใจจะเก็งกำไรกันเต็มที่ ทางราชการก็มีข้อกำหนดว่า ห้ามให้สถาบันการเงินอำนวยสินเชื่อให้ ถ้าจะซื้อต้องจ่ายเงินสดเอง เป็นต้น นี่เป็นการดัดหลังนักเก็งกำไร

            4. ภาษีการเก็งกำไร  ยิ่งกว่านั้นในฮ่องกง ยังมีมาตรการว่า "ไอ้อีผู้ใด" ซื้อห้องชุด (ที่ฮ่องกงมีแต่ห้องชุดแทบไม่มีบ้านขาย) แล้ว (บังอาจ) ขายต่อภายในเวลา 6 เดือน (ซึ่งแสดงว่าเป็นการเก็งกำไร) "มันผู้นั้น" จะต้องเสียภาษี 15% ของราคาที่ขายได้ แต่หากถือครองเกิน 6 เดือน แต่ไม่เกินปี ซึ่งก็ยังถือว่าเก็งกำไรเช่นกัน ก็ต้องเสียภาษี 10% เป็นต้น มาตรการนี้ก็คือการรีดภาษีจากพวกเก็งกำไรโดยตรงนั่นเอง เพราะปรามการเก็งกำไร  ให้ตลาดบ้านเป็นของผู้ซื้อและใช้สอยจริง (End users) ไม่ใช่กลายเป็นแค่ "สินค้า" ให้เก็งกำไรกันเล่น ๆ

            5. ภาษีจากกำไรในการขายทรัพย์สิน ในสวีเดน หากใครขายบ้านภายในระยะเวลา 5 ปี กำไรที่ได้จากมูลค่าเพิ่ม จะถูกเสียภาษีเป็นส่วนใหญ่  การเก็งกำไรแบบนี้ก็ทำให้การคำนวณกระแสเงินสดของผู้ประกอบการผิดเพี้ยนไปด้วย หากพวกเขาไม่มาโอนหลังจากจองซื้อ แต่ผู้ประกอบการบางรายก็ชอบเพราะทำให้ยอดขายดูสูงดี ยิ่งกว่านั้นในสวีเดน หากเราขายบ้าน แล้วได้กำไรจากราคาที่ซื้อมา ส่วนต่างของกำไรนี้จะต้องเสียภาษี 25% ของไทยไม่มีภาษีนี้เลย เราจึงควรปรับปรุงบ้าง

            6. ไม่เห็นฝรั่งเป็นพ่อ สิงคโปร์ได้ปฏิบัติเป็นตัวอย่างแล้ว แต่เดิมสิงคโปร์ห้ามต่างชาติซื้อห้องชุดพักอาศัย ให้ซื้อได้เฉพาะที่อยู่ชั้น 5 ขึ้นไป แต่หลังวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 สิงคโปร์อนุญาตให้ซื้อได้ทุกชั้น แต่เมื่อปี 2553 เป็นต้นมา ปรากฏว่าชาวต่างชาติที่มาซื้อห้องชุดในสิงคโปร์ จะต้องเสียภาษี 10% ในการโอนเข้าเป็นของตน เมื่อปีก่อนก็ขึ้นเป็น 15% แต่ชาวสิงคโปร์ที่ไม่ได้ซื้อเก็งกำไร ไม่ต้องเสียภาษีนี้ หากเป็นนักเก็งกำไรในประเทศเอง ก็ต้องเสียแต่ในอัตราต่ำกว่า สาเหตุที่สิงคโปร์ไม่เห็นฝรั่งเป็นพ่อก็เป็นเช่นเดียวกับกรณีเราส่งลูกไปเรียนออสเตรเลีย หรือยุโรป เขาก็คิดค่าเทอมลูกเราสูงกว่าเด็กท้องถิ่นเพราะถือว่าเราไม่เคยเสียภาษีให้กับท้องถิ่นเขาเลย (จะมาชุบมือเปิบก็ดูกระไรอยู่)

            7. มาตรการอาชีพสงวนของคนท้องถิ่น ในสิงคโปร์ มาเลเซีย อินโดนีเซีย และฟิลิปปินส์ เขาห้ามนายหน้าต่างชาติมาทำงานในประเทศของเขา ถ้าบริษัทนายหน้าข้ามชาติจะมาทำมาหากิน ก็ต้องมีผู้ร่วมทุนท้องถิ่นด้วย โดยเฉพาะในสิงคโปร์ หากใครฝ่าฝืนมีทั้งโทษจำและปรับอย่างหนักเลย นี่แหละครับ เขาให้ศักดิ์ของคนในชาติโดยเสมอหน้ากัน แต่ในประเทศไทย มีฝรั่งหรือต่างชาติมาเปิดบริษัทนายหน้าขายที่ดินเต็มไปหมด ทั้งที่เป็นอาชีพสงวนสำหรับคนไทย การบังคับใช้กฎหมายแทบไม่กระดิก เราควรทบทวนเสียใหม่ ไม่ใช่ปล่อยให้ต่างชาติมาผูกขาดกิจการต่าง ๆ ในประเทศไทย ต้องเห็นแก่คนในชาติ และประชาชนโดยรวมเป็นหลัก

            ปกติแล้วในประเทศกำลังพัฒนาทั่วไปเช่นไทย นายทุนยักษ์ใหญ่ท้องถิ่น มักจะสมคบกับนายทุนยักษ์ใหญ่เทศ มาช่วยกันแล่เนื้อเถือหนังเอารัดเอาเปรียบนายทุนรายเล็ก ๆ กว่า รวมทั้งบีฑาผู้บริโภคหรือประชาชนในท้องถิ่นของประเทศ และบ่อยครั้งรัฐบาลที่ไม่ใช่เป็นของประชาชน ก็มักเออออห่อหมกไปด้วย เช่น ไม่จับพวกนายหน้าต่างชาติ ไม่ยอมให้มีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกับคนต่างชาติ เพราะนายทุนใหญ่ไทยก็ไม่ยอมเสียภาษีนี้ เป็นต้น

            ผมจึงขอช่วยกระทุ้งรัฐบาลให้ออกนโยบายและมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เกื้อหนุนต่อประชาชนเพื่อสร้างความมั่นคงแก่ชาติ แก่ประชาชน ไม่ใช่ไปสร้างความมั่นคงแก่นายทุนใหญ่ที่พร้อมจะหนีไปที่อื่นยามชาติมีภัย!

ภาพที่ 1: ผมพาคณะดูงานอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์

ภาพที่ 2: การสัมมนาอสังหาริมทรัพย์นานาชาติที่มะนิลา

ภาพที่ 3: ตำราภาษีทรัพย์สินของสถาบันลินคอล์นที่ผมไปร่ำเรียนมา