เรื่องควรให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยหรือไม่ พูดในแง่หนึ่งก็ไม่น่าเสียหาย รัฐบาลก็จะมีนโยบายให้เช่าถึง 99 ปี พูดในอีกแง่หนึ่งก็ดูเหมือน "คนขายชาติ" ชอบกล จริง ๆ มันเป็นยังไงแน่ เรามาลองดูกันนะครับ

การลงทุนของต่างชาติ
          ช่วง “บูม” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย พ.ศ.2529-2533 เกิดขึ้นเพราะการเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจโลกเลยทีเดียว กล่าวคือชาติมหาอำนาจได้ร่วมลงนามในสัญญา Plaza Accord Agreement เพื่อทำให้เงินเยนแข็งค่าขึ้น อันมีผลส่วนหนึ่งให้การส่งสินค้าจากญี่ปุ่นเข้าสหรัฐอเมริกากระทำได้ยากขึ้น แต่เดิมเมื่อ พ.ศ.2528 เงิน 1 เหรียญสหรัฐแลกได้ 240 เยน แต่ 2 ปีนับจากการลงนามในสัญญานี้เงิน 1 เหรียญสหรัฐแลกได้เพียง 120 เยนเท่านั้น
          การนี้ทำให้ญี่ปุ่นย้ายการลงทุนภาคอุตสาหกรรมมาในประเทศไทยรวมทั้งประเทศอื่น ๆ ในอาเซียน เงินเยนแข็งค่าจนสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มากมาย นับแต่นั้นมาผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชนในภาคอุตสาหกรรมของไทยก็แซงหน้าภาคเกษตรกรรมอย่างเด่นชัด และการพัฒนาภาคอุตสาหกรรมของไทยนับเป็นผลพวงจากการลงทุนโดยตรงของต่างประเทศ (Foreign Direct Investment หรือ FDI) โดยเฉพาะญี่ปุ่น
          อาจกล่าวได้ว่า FDI ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่ ที่ดินชานเมืองหรือในต่างจังหวัดที่แต่เดิมมีศักยภาพทำแต่การเกษตร กลับสามารถแปลงเป็นที่ตั้งโรงงานอุตสาหกรรมได้  เมื่อศักยภาพเปลี่ยนไป ราคาก็เพิ่มขึ้นมหาศาล เมื่อมีกิจกรรมด้านอุตสาหกรรม การพัฒนาที่อยู่อาศัยและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ก็เกิดตามมา

การส่งเสริมการซื้อบ้านแก่คนต่างชาติ
          ในภาวะที่การขายอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงบ้างเป็นครั้งคราว มักจะมีการเรียกร้องโดยผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินบางส่วนว่า ควรส่งเสริมให้ต่างชาติสามารถซื้อหรือเช่าที่ระยะยาว เช่น 50 ปี หรือ 90 ปีเพื่อนำมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยอ้างว่าจะเป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติ อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันต่างชาติก็สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้โดยซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ ซื้อที่ดินขนาดไม่เกิน 1 ไร่ หากนำเงินเข้ามาลงทุนในประเทศไทยประมาณ 40 ล้านบาท หรือซื้อห้องชุดในสัดส่วน 49% ของทั้งโครงการ ที่สำคัญคนต่างชาติยังสามารถเช่าที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมได้ในระยะเวลาถึง 50 ปี จากปกติ 30 ปี นอกจากนี้ยังมีกรณีการตั้งบริษัทมาโอนทรัพย์สินเพื่อคนต่างชาติ หรือการรับมรดกตลอดจนการแต่งงานกับคนไทย เป็นต้น
          ที่บริษัทนายหน้าข้ามชาติบางแห่งมักอ้างว่าปัจจุบัน ก็มีคนต่างชาติมาซื้อที่ดินในประเทศไทยโดยผิดกฎหมายอยู่แล้ว จึงควรอนุญาตให้ครอบครอง ข้อนี้ทางแก้ควรเป็นการสำรวจและยึดที่ดินที่ครอบครองโดยผิดกฎหมายและขายทอดตลาดอย่างมีประสิทธิภาพเช่นในประเทศตะวันตก ไม่ใช่แก้ไขด้วยการโอนอ่อนผ่อนตาม แต่การให้ต่างชาติเช่าให้ถูกต้องตามกฎหมายก็เป็นสิ่งสมควร ต่างชาติยินดีที่จะเช่าแม้ภายในระยะเวลา 30 ปี ก็ยินดี แต่นายทุนไทยไม่ยินดี เพราะไม่ต้องการให้เช่าโดยได้ค่าเช่าเพียง 40-70% ของมูลค่า (ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเล) แต่ต้องการขายขาดได้เงินทั้ง 100% จึงต้องการผลักดันกฎหมายดังกล่าว

เหตุผลที่ไม่จำเป็นต้องให้ต่างชาติซื้อที่ดิน
          สำหรับเหตุผลที่ไม่จำเป็นต้องให้ต่างชาติซื้อที่ดินในระยะยาวก็เพราะ
          1. หลายประเทศก็ไม่จำเป็นต้องจูงใจต่างชาติด้วยการให้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน ในการเจรจาการค้าเขตการค้าเสรีของทั่วโลก ก็ไม่ได้ระบุให้การถือครองกรรมสิทธิ์เป็นประเด็นการเจรจาด้วย
          2. ต่างชาติที่คิดจะมาลงทุนในประเทศไทยมีหนทางการลงทุนมากมาย เช่น การลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งมีความเสี่ยงน้อยกว่าการซื้อที่ดินที่จำหน่ายออกได้ยากในยามจำเป็น ดังนั้นต่างชาติที่คิดจะมาลงทุนในที่ดินโดยตรงจึงมีเป็นส่วนน้อย
          3. ต่างชาติที่สนใจมาซื้อที่ดินโดยไม่ทำการผลิตใด ๆ ถือเป็นการเก็งกำไรระยะสั้น ซึ่งไม่เป็นผลดีกับประเทศชาติ และถือเป็นการร่วมกับเจ้าหน้าที่ของรัฐกระทำผิดกฎหมาย
          4. การลงทุนในกิจการอุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรมสำคัญมักคุ้มทุนภายในระยะเวลาไม่เกิน 10-20 ปี ที่ดินก็เป็นเพียงต้นทุนเล็กน้อย จึงไม่จำเป็นให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์
          5. ครั้งหนึ่งไทยเคยให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ 100% ก็ไม่มีต่างชาติซื้อ แม้แต่คนไทยที่แต่งงานกับชาวต่างชาติซึ่งเคยเรียกร้องให้ผ่อนปรนให้ซื้อได้ในช่วงที่ราคาทรัพย์สินกำลังเพิ่มขึ้นสูงมาก ก็กลับไม่ซื้อในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ เพราะช่วงดังกล่าวซื้อแล้วราคาไม่เพิ่มขึ้น
          6. การซื้อที่ดินของต่างชาติไม่ได้ช่วยพัฒนาเศรษฐกิจแต่อย่างใด พวกนี้จะซื้อเฉพาะที่มีผลตอบแทนดี บ้านเรือนของชาวบ้านทั่วไปก็คงไม่มีต่างชาติมาซื้อ จึงไม่ได้ทำให้เศรษฐกิจหมุนเวียนดีแต่อย่างใด ปริมาณทรัพย์สินที่พวกนี้จะซื้อเป็นเพียงส่วนน้อยนิดเท่านั้น ประโยชน์ที่ได้จึงตกแก่พวกนายหน้าข้ามชาติและผู้อยากซื้อขายที่ดินกับชาวต่างชาติเท่านั้น
          7. การลงทุนข้ามชาติหรือ Foreign Direct Investment ที่มีโภคผลต่อประเทศชาติ จะเป็นการลงทุนด้านอุตสาหกรรม สาธารณูปโภค การเงิน และอื่น ๆ ไม่ใช่การมาเที่ยวซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบ ‘แร้งลง’ ซึ่งได้ประโยชน์แก่บุคคลเฉพาะกลุ่มแต่อย่างใด
          8. การที่ต่างชาติจะมาลงทุนในไทยหรือไม่ ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ ในภาวะที่เศรษฐกิจไม่ดี ต่างชาติก็ไม่มาลงทุน แต่หากเศรษฐกิจดี เช่น ประเทศอินโดจีนแม้ไม่ให้ต่างชาติไปซื้อที่ดิน แต่ก็มีต่างชาติไปลงทุนจำนวนมหาศาล เพราะมีโอกาสประสบความสำเร็จในการลงทุนและราคาทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้น

ประสบการณ์ต่างประเทศ
          จากข้อมูลการสัมภาษณ์ผู้นำวงการอสังหาริมทรัพย์ของประเทศต่าง ๆ พบว่า ประเทศใหญ่-มหาอำนาจ เช่น สหรัฐอเมริกา อังกฤษ แคนาดา ออสเตรเลีย ไม่ห่วงการลงทุนซื้อที่ดินของต่างชาติในประเทศตน เช่น สหรัฐอเมริกามีขนาดที่ดินใหญ่กว่าไทยถึง 18 เท่า มีขนาดเศรษฐกิจใหญ่กว่าไทยถึง 22 เท่า จึงคงคล้ายกรณีไทยกับลาว โดยไทยคงไม่กลัวเศรษฐีลาวมาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย เพราะไทยคงไม่สะเทือน
          สำหรับประเทศจีน ก็อนุญาตให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ระยะยาว 70 ปี แต่ต้องเป็นผู้ที่มีใบอนุญาตทำงาน จีนไม่ได้อนุญาตให้ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจีนแบบ ‘แร้งลง’ แต่อย่างใด ที่สำคัญผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในจีนหรือประเทศมหาอำนาจอื่น ไม่ใช่ชาวต่างชาติ แต่เป็นคนในประเทศเอง หากไทยอนุญาตให้ต่างชาติซื้อที่ดินได้ ต่อไปภูเก็ต สมุย พัทยาและหัวหิน-พัทยา คงกลายสภาพคล้ายเขตเช่าของจีนในอดีต

สิงคโปร์หยุดส่งเสริมต่างชาติ
          สิงคโปร์อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะห้องชุดพักอาศัยในสิงคโปร์มานานแล้ว แต่เมื่อปลายปี 2554  สิงคโปร์ได้ออกมาตรการใหม่ด้านการป้องกันการเก็งกำไร โดยกำหนดให้ชาวต่างชาติที่จะโอนอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ซึ่งส่วนมากเป็นห้องชุดที่ภาคเอกชนสร้างขึ้น ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 10% ต่อมาขึ้นค่าธรรมเนียมเป็น 15% แล้ว
          ในกรณีประเทศสิงคโปร์นี้ รัฐบาลออกมาตรการนี้โดยไม่เกรงว่าภาคเอกชนนักพัฒนาที่ดินใหญ่น้อย บริษัทนายหน้าข้ามชาติ นักเก็งกำไร หรือนักลงทุนจะได้รับผลกระทบแต่อย่างใด แสดงให้เห็นว่า รัฐบาลสิงคโปร์เห็นความสำคัญของประเทศชาติเหนือภาคธุรกิจ ในอดีตที่ผ่านมาสิงคโปร์เคยอนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยได้ตั้งแต่ชั้นที่ 5 ขึ้นไปในช่วงก่อนเกิดวิกฤติปี พ.ศ.2540 แต่หลังจากวิกฤติก็อนุญาตให้ต่างชาติซื้อได้ทั้งหมด แต่ในขณะที่เศรษฐกิจตกต่ำ ก็ไม่มีใครมาซื้ออสังหาริมทรัพย์มากนัก เนื่องจากในช่วงวิกฤติ ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ขยับตัวสูงขึ้นแต่อย่างใด และอาจตกต่ำลงด้วยซ้ำ จึงไม่มีผู้สนใจซื้อ

กลไกก่อนให้ต่างชาติซื้อที่ดิน
          ในสหรัฐอเมริกาหรือประเทศที่พัฒนาแล้ว ผู้ซื้อบ้านและที่ดิน จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี เป็นเงินประมาณ 1-2% ของมูลค่าบ้าน โดยเฉลี่ยบ้านหลังหนึ่งในสหรัฐอเมริกา มีราคา 10 ล้านบาท หากต้องเสียภาษี จะต้องเสียเป็นเงิน 100,000 - 200,000 บาท ยิ่งกว่านั้นในสหรัฐอเมริกายังมีภาษีมรดก อีก 30-40% ของมูลค่าทรัพย์สิน
          อย่างไรก็ตามในปัจจุบันประเทศไทยยังไม่มีภาษีเหล่านี้ การอนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ ก็เท่ากับยกที่ดินให้เปล่าโดยไม่ต้องมีภาระอะไรเลย ดังนั้นก่อนการอนุญาตให้ต่างชาติซื้อหรือถือครองด้วยการให้เช่าระยะยาว ประเทศไทยจึงควรมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือมีระบบภาษีส่วนล้ำของมูลค่า (capital gain tax) เสียก่อน ไม่เช่นนั้นไทยจะเสียเปรียบประเทศอื่น

ส่งเสริมการลงทุนต่างชาติให้ถูกทาง
          การลงทุนด้านพัฒนาที่ดินไม่จำเป็นต้องส่งเสริม เพราะหากประเทศไทยมีศักยภาพทางเศรษฐกิจ ต่างชาติก็ย่อมจะมาซื้อทรัพย์สินเอง ที่ดินไทยไม่จำเป็นต้องขายใคร ไม่ผิดกติกาสากล ในการเจรจา FTA ไม่มีความจำเป็นที่จะต้องเปิดให้ใครในเรื่องทรัพยากรธรรมชาติและที่ดิน นักลงทุนต่างชาติมีลู่ทางอื่นมากมายในการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนสูง ถอนทุนง่าย เร็ว และซับซ้อนน้อยกว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์เสียอีก เช่น การซื้อหุ้น พันธบัตร การลงทุนในกองทุนต่าง ๆ จุดคุ้มทุนของธุรกิจต่าง ๆ ไม่เกิน 5-20 ปีเท่านั้น จึงไม่จำเป็นต้องถือครองที่ดินไว้
          ความจริงประเทศไทยเติบโตและมั่งคั่งจนถึงวันนี้ได้ ก็เพราะการลงทุนจากต่างประเทศ (FDI: Foreign Direct Investment) โดยแท้ โดยเฉพาะการลงทุนของญี่ปุ่น อย่างไรก็ตาม FDI ควรจะมุ่งเน้นในด้านอุตสาหกรรมทั้งหลาย หรือการลงทุนในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (mega-projects) โดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค จึงจะทำให้บ้านเมืองเจริญเติบโต

          โดยสรุปแล้วการอนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงเป็นการสร้างปมปัญหาให้แก่ประเทศชาติและชนรุ่นหลังมากกว่าการแก้ไขปัญหา  ดังนั้นรัฐบาลหรือหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องจึงควรพิจารณาให้รอบคอบก่อนการตัดสินใจเชิงนโยบาย อย่าเห็นแก่นายทุนยิ่งใหญ่ของชาติ ต้องเห็นแก่ประชาชน

หมายเหตุ ภาพต่าง ๆ ที่มาลงนี้เป็นภาพรีสอร์ตสำหรับคนต่างชาติแถวภูเก็ต สมุย แต่ไม่ได้สื่อว่าได้ทำผิดกฎหมายนะครับ