ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          จากผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่อเนื่องมาทุกเดือนนับแต่เดือนมกราคม 2537 จนถึงปัจจุบัน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้พบข้อมูลที่น่าสนใจที่ผู้เกี่ยวข้องสมควรจะรู้เพื่อการวางนโยบายและแผนที่สอดคล้องกับความเป็นจริงเพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ค้นพบว่า จากการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในช่วงเดือนมกราคม - พฤษภาคม 2553 นั้น หากมาประมวลภาพรวมทั้งปีจะพบว่า มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดที่เปิดตัวในปี 2553 จะมีมูลค่าประมาณ 158,938 ล้านบาท อย่างไรก็ตามก็ยังต่ำกว่าปี 2552 ถึง 15% โดยในปี 2552 มีมูลค่าโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ทั้งหมดถึง 187,966 ล้านบาท
          โดยนัยนี้แสดงให้เห็นว่า ตลาดในปี 2553 มีลักษณะที่หดตัวอย่างอย่างชัดเจน ยิ่งหากพิจารณาเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยอย่างเดียว (ไม่รวมอสังหาริมทรัพย์อื่น ก็คาดว่าตลาดจะหดตัวจาก 182,994 ล้านบาท เป็น 156,046 ล้านบาท
          ข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่นี้มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการวางแผนของนักพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน นักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ตลอดจนหน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้จัดเก็บต่อเนื่องมาตั้งแต่เดือนมกราคม 2537 ซึ่งรวมแล้วเป็นเวลา 197 เดือนแล้ว ซึ่งนับเป็นการจับเก็บที่ต่อเนื่องและมากที่สุดในประเทศไทย
          ข้อมูลนี้มีความสำคัญกว่าข้อมูลบ้านสร้างเสร็จ ซึ่งเป็นข้อมูลที่ไม่สะท้อนภาพตลาดในปัจจุบันเพราะบ้านส่วนมากมักทำการขายมาก่อนหน้าการสร้างเสร็จ บ้านที่สร้างเสร็จวันนี้จึงสะท้อนการขายในช่วง 6 เดือนถึง 2 ปีก่อนหน้านี้ไม่ใช่ปัจจุบัน ส่วนข้อมูลด้านการขออนุญาตจัดสรรก็ไม่สะท้อนภาวะตลาดเพราะในโครงการหนึ่ง ๆ ต้องขออนุญาตทั้งโครงการ แต่การเปิดขายจริงอาจเปิดเพียงบางส่วน การใช้ตัวเลขการได้รับอนุญาตจัดสรรจึงไม่สะท้อนภาวะตลาดแต่อย่างใด
          ในส่วนของที่อยู่อาศัยยังพบอีกว่า ราคาบ้านโดยเฉลี่ยทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุดและที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย มีราคาลดลงในปี 2553 เหลือเพียง 2.2 ล้านบาท ในขณะที่ราคาเฉลี่ยคือ 3.2 ล้านบาทในปี 2552 กรณีนี้ไม่ใช่เป็นเพราะว่าบ้านถูกลง ราคาวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ ยังเพิ่มขึ้น แต่ราคาเฉลี่ยลดลงเพราะการสร้างบ้านราคาถูก ๆ ไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ซึ่งทำให้บริษัทที่ก่อสร้างได้รับสิทธิประโยชน์จากการส่งเสริมการลงทุนมีมากขึ้น
          กรณีนี้จะเป็นเครื่องชี้ถึงภาวะฟองสบู่ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เพราะจะมีการผลิตบ้านราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาทมากขึ้น ที่อยู่อาศัยที่มีการก่อสร้างปีละ 50,000 – 60,000 หน่วย ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ได้รับการประมาณการว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 72,576 หน่วยในปี 2553 นี้ ยิ่งกว่านั้นราคาเฉลี่ยของบ้านในช่วงปี 2550-2552 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สพบว่า มีแนวโน้มสูงขึ้นโดยตลอด แสดงว่าในตลาดไม่มีความต้องการบ้านราคาต่ำกว่า 1.2 ล้านบาทมากนัก แต่ที่มีการสร้างมากในปัจจุบัน ก็เพราะผู้ประกอบการจะได้ประโยชน์จากการได้รับลดหย่อนภาษี และเมื่อสร้างของถูกออกมาก็อาจมีผู้ซื้อเพื่อการเก็งกำไร
          ด้วยเหตุนี้การเก็งกำไรกันมาก ๆ ที่อาจจะได้เห็นในปี 2553-2554 จะนำไปสู่การเกิดฟองสบู่ในอนาคต (พ.ศ.2554-2555) และหากฟองสบู่กลับแตกไป ก็จะทำให้เกิดปัญหาต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโดยรวมได้ ดังนั้น
          1. ในเชิงนโยบายของภาครัฐ รัฐบาลจึงไม่ควรส่งเสริมให้มีการซื้อบ้านหลังที่สองหรือหลังที่สามขึ้นไปโดยไม่จำเป็น 
          2. ในส่วนของผู้ซื้อบ้าน ก็ควรที่จะวางแผนทางการเงินให้ดี ไม่เช่นนั้นหากเกิดวิกฤติเศรษฐกิจในรอบใหม่ ก็จะทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถผ่อนต่อไปได้
          3. การอำนวยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ก็พึงระวังเป็นพิเศษ โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่สะดวกนัก เช่น ห่างไกลจากระบบขนส่งมวลชนหรือสาธารณูปโภคอื่น เป็นต้น
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงออก AREA แถลงฉบับที่ 32/2553 นี้เพื่อให้ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งภาครัฐและภาคเอกชน ทั้งภาคการวางแผน อำนวยสินเชื่อและพัฒนาที่ดิน ตลอดจนผู้บริโภคที่พึงติดตามข้อมูลโดยใกล้ชิดต่อไป

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย