ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ที่ผ่านมา มีข้อวิตกกังวลกันว่า ปัญหาซัพไพรม์ (sub-prime) หรือสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีหลักเกณฑ์การพิจารณาด้อยกว่ามาตรฐาน จะส่งผลกระทบรุนแรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย และยังมีผู้นำเสนอว่า ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาตกต่ำลงถึงครึ่งต่อครึ่งบ้าง ทำให้เกิดความวิตกกังวลกันมากมาย ศูนย์ข้อมูลฯ AREA ในฐานะที่เป็นผู้ศึกษาภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์จากฐานข้อมูลภาคสนามที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ขอนำเสนอว่า ข้อวิตกดังกล่าว เป็นสิ่งที่เกินจริง

ความจริงเป็นอย่างไร
          จากการเปิดเผยข้อมูลล่าสุดเมื่อวันที่ 26 กุมภาพันธ์ 2551 ของสำนักงานติดตามวิสาหกิจที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลางสหรัฐอเมริกา (Offie of Federal Housing Enterprise Oversight) สรุปผลการศึกษาราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 พบว่า ราคาที่อยู่อาศัย ณ สิ้นปี 2550 ลดต่ำกว่าราคา ณ สิ้นปี 2549 อยู่เพียง -0.3% เท่านั้น อย่างไรก็ตามอัตราเงินเฟ้อของสหรัฐอเมริกาในรอบปีที่ผ่านมาคือ -4.3% แสดงว่าราคาบ้านที่แท้จริงลดลงไป -4.6%

          การลดลงของราคาบ้านในสหรัฐอเมริกา เพิ่งแสดงให้เห็นชัดเจนในช่วงไตรมาสที่ 3 และที่ 4 ของปี 2550 นี่เอง ในปี 2549 ราคาบ้านยังเพิ่มขึ้น 4.1% และในช่วงปี 2545-2548 ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 7.6% - 9.6% ต่อปี

          พื้นที่ ๆ ราคาตกต่ำที่สุดมักเป็นพื้นที่ ๆ ที่เคยขึ้นราคาสูงมากในช่วงก่อน โดยเฉพาะบริเวณของเมืองในมลรัฐที่อยู่ติดชายทะเลทั้งหลาย ในจำนวน 50 รัฐ มี 39 รัฐที่ราคายังเพิ่มขึ้น และ 11 รัฐที่ราคาลดลง ซึ่งแสดงนัยว่า สถานการณ์ไม่ได้ย่ำแย่หรือวิกฤติเช่นที่มีผู้วาดหวังไว้ ยิ่งกว่านั้นยังมีอยู่ 9 รัฐที่ราคาเพิ่มขึ้นมากกว่า 5% ในรอบปีที่ผ่านมา (ยูทา 9.27%, ไวโอมิง 8.27% นอร์ทดาโกตา 7.87% เป็นต้น) และมีเพียง 2 รัฐที่ราคาลดต่ำเกินกว่า 5% ต่อปี (ได้แก่รัฐเนวาดา -5.86% และ แคลิฟอร์เนีย -6.65%)

          สำหรับเมืองที่แย่ที่สุดคือ เมอร์เซ็ดในมลรัฐแคลิฟอร์เนีย ซึ่งราคาลดลงถึง -19% ในรอบ 1 ปี เมือง 20 เมืองที่ราคาบ้านลดลงมากเป็นพิเศษ (ระหว่าง -7.79% ถึง -19%) ส่วนใหญ่อยู่มลรัฐแคลิฟอร์เนียและฟลอริดา เป็นสำคัญ นี่แสดงว่าในพื้นที่ ๆ มีการเก็งกำไรมากเป็นพิเศษ ราคาจะแกว่งแบบตกต่ำลงมากเป็นพิเศษนั่นเอง

วิกฤติสหรัฐไม่กระทบไทย
          ในช่วงปี 2530-2533 สหรัฐอเมริกาประสบวิกฤติหนักทางด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย ราคาบ้านตกต่ำลงอย่างมาก ราคาอาคารสำนักงานในนครนิวยอร์กก็เคยตกต่ำลงอย่างมากจนผู้สันทัดกรณีคาดการณ์ว่าอาจต้องใช้เวลาอีกหลายสิบปีกว่าที่จะมีการฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม ปรากฏว่า มีการฟื้นตัวภายในเวลา 5 ปี

          อย่างไรก็ตามในช่วงเวลาเดียวกันนั้น ปรากฏว่าประเทศไทยอยู่ในยุคบูมสุดขีด (ยุค “น้าชาติ”) ดังนั้น การที่คาดว่าวิกฤติสหรัฐอเมริกาจะกระทบต่อไทย จึงอาจเป็นการคาดการณ์ที่ผิดพลาด ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ดังเหตุผลต่อไปนี้:

          1. ที่อยู่อาศัยเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นการใช้สอยภายในประเทศ ไม่ใช่สินค้าเพื่อการลงทุนของนักลงทุนข้ามชาติ
          2. ภาวะการณ์ในสหรัฐยังไม่อาจถือว่าเป็นวิกฤติ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ได้ตกต่ำหนัก แต่เป็นเฉพาะในภาคที่อยู่อาศัยที่ราคาขึ้นมาอย่างยาวนานเกินไป
          3. ผมเคยเขียนบทความเรื่อง Subprime เมื่อปีที่แล้วและปรากฏในเว็บไซต์ www.thaiappraisal.org ว่า สินเชื่อส่วนนี้เป็นสินเชื่อส่วนน้อย และที่ประสบปัญหาก็เป็นเพียงบางส่วน ไม่ใช่ส่วนใหญ่ นอกจากนี้ก็ยังมีการประกันความเสี่ยงไว้ระด้บหนึ่ง โอกาสที่จะกระทบในภาพรวม คงมีจำกัด
          4. ในประเทศไทยช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ ปี 2540-2542 ราคาที่อยู่อาศัยลดลงจริงเพียง 20-25% เท่านั้น (ยกเว้นราคาเรียกขายหรือราคาเก็งกำไรอาจลดลงประมาณครึ่งหนึ่งได้) ดังนั้นโอกาสที่ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐอเมริกาที่มีการป้องกันความเสี่ยงดีกว่าย่อมเกิดความเสียหายในวงจำกัด และประเทศไทยจะได้รับผลกระทบจำกัดไปด้วย

          ดังนั้น ผู้ซื้อบ้าน นักลงทุน นักพัฒนาที่ดิน นักการธนาคาร ข้าราชการที่เกี่ยวข้อง และภาคส่วนอื่น ๆ จึงไม่ควรวิตกในเรื่องนี้เกินไปนัก ยกเว้นผู้ที่ได้สร้างความผิดพลาดด้วยการไปลงทุนในสินเชื่อ Subprime ไว้เท่านั้น

          สิ่งที่ควรวิตกในขณะนี้น่าจะเป็นการเมืองที่ยังไม่นิ่งมากนัก ทำให้นักลงทุนชะงักงัน และการพัฒนาสาธารณูปโภคที่จำเป็นต้องดำเนินการเพราะล่าช้าไปมาก รวมทั้งการบังคับการคุ้มครองผู้บริโภค เช่น กฎหมายเอสโครว์ และอื่น ๆ เพื่อให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีความมั่นคงสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน ซึ่งจะทำให้ผู้บริโภคเกิดความเชื่อมั่น และทำให้เกิดการซื้อขายทรัพย์สินมากขึ้น สร้างความมั่นคงทางเศรษฐกิจในอีกด้านหนึ่งด้วย

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย