ถ้าการเมืองดีมีความโปร่งใส มีประชาธิปไตย อสังหาริมทรัพย์ก็จะดีไปด้วย ที่ใดมีความเป็นประชาธิปไตยสูงที่นั้นมักมีความโปร่งใส หรือในอีกแง่หนึ่งที่ใดมีความโปร่งใสมาก แสดงว่าที่นั้นมีความเป็นประชาธิปไตยสูงไปด้วย และจะเป็นตัวส่งเสริมให้เศรษฐกิจเติบโต อสังหาริมทรัพย์ก็จะโตตามไปด้วย

            ผมได้ทดลองนำชุดข้อมูลเปรียบเทียบความโปร่งใสกับประชาธิปไตยจากองค์กร World Audit (worldaudit.org) แห่งสหราชอาณาจักรมาวิเคราะห์ด้วยเปรียบเทียบด้วยแบบการวิเคราะห์การถดถอยอย่างง่าย หรือ Simple Regression Analysis (goo.gl/BfpVKf) เพื่อดูความสัมพันธ์ระหว่างลักษณะหรือปัจจัยที่แทนด้วยตัวแปรตั้งแต่สองตัวแปรขึ้นไป

            ในการให้คะแนนความโปร่งใส และคะแนนประชาธิปไตยใน 150 ประเทศนั้น สมมติให้คะแนนอันดับ 1 เท่ากับ 10 คะแนน ส่วนอันดับสุดท้ายได้ 1 คะแนน นอกนั้นก็เรียงลำดับกันไป เพื่อจะได้นำคะแนนของทั้งสองตัวแปรนี้มาวิเคราะห์ดูว่ามีความสัมพันธ์กันเพียงใด และจากการวิเคราะห์การถดถอยพบว่าค่า R Square หรือค่าสัมประสิทธ์ของการตัดสินใจ (Coefficient of Determination) อยู่ที่ 0.743175 หรือประมาณ 74% และค่าเลขนัยสำคัญ (Significant F) หรือตัวเลขที่ได้จากการวัดเกือบเป็นศูนย์ ดังนั้นจึงอาจพอสรุปได้ว่าความโปร่งใสกับประชาธิปไตยมีความสัมพันธ์กัน

            ประเทศที่มีความโปร่งใสอันดับ 1 (10 คะแนนเต็ม) คือ เดนมาร์ก ได้คะแนนประชาธิปไตยอันดับหนึ่งเช่นกัน (10 คะแนนเต็ม) ประเทศเด่น ๆ ได้แก่ นิวซีแลนด์ ฟินแลนด์ สวีเดน นอร์เวย์ สวิตเซอร์แลนด์ สิงคโปร์ แคนาดา ออสเตรเลีย เยอรมนี อังกฤษ ญี่ปุ่น และสหรัฐอเมริกา ส่วนประเทศที่ย่ำแย่ทั้งสองด้านได้แก่ เวเนซูเอลา ลิเบีย อุสเบกิสถาน อิรัก อาฟกานิสถาน ซูดาน โซมาเลีย และเกาหลีเหนือรั้งท้าย

            อย่างไรก็ตามก็อาจมีบางประเทศที่ดูแย้งกันอยู่บ้างเช่น สิงคโปร์ได้คะแนนความโปร่งใส 9.64 ส่วนคะแนนประชาธิปไตย เป็น 5.71 แต่ก็เป็นในแดนบวกทั้งสองคะแนน ไม่ใช่ว่าได้คะแนนโปร่งใสสูง แต่เป็นประเทศเผด็จการ เป็นต้น กรณีนี้อาจต่างจากประเทศไทย ที่ได้คะแนนความโปร่งใส 5.99 แต่ได้คะแนนประชาธิปไตย 3.30 ทั้งนี้เพราะเกิดรัฐประหารในประเทศไทยเมื่อปี 2557 บางประเทศอาจมีความย้อนแย้งกัน ประเทศทั้งหลายนี้ถือเป็นข้อยกเว้น หรือเรียกว่าค่าสุดต่างหรือค่าผิดปกติ (Outliers) ซึ่งอาจมีเหตุผลอื่นที่ไม่อาจอธิบายได้ด้วยตัวแปร 2 ตัวแปรนั่นเอง

            เมื่อเจาะลึกในกรณีสิงคโปร์ ถ้าถือเอาคะแนนประชาธิปไตยที่ได้คือ 5.71 เป็นเกณฑ์ คะแนนความโปร่งใสควรเหลือแค่ 5.72 แทนที่จะเป็น 9.64 ทั้งนี้คะแนน 5.72 มาจากการวิเคราะห์การถดถอยที่ได้ค่าคงที่ (Constant) ที่ 0.770833922 นำตัวเลขนี้มาบวกด้วยผลคูณระหว่างคะแนนประชาธิปไตยของสิงคโปร์ (5.71) กับค่าคงที่จากสูตร (0.865692563) อย่างไรก็ตามในความเป็นจริง สิงคโปร์มีความโปร่งใสสูงมาก โดยนัยนี้คะแนนประชาธิปไตยจึงอาจมีปัญหาความไม่ถูกต้อง ในทางตรงกันข้าม หากนำคะแนนความโปร่งใสมาเป็นตัวแปรอิสระ แล้วให้คะแนนประชาธิปไตยเป็นตัวแปรตามบ้าง สิงคโปร์ที่มีความโปร่งใสที่คะแนน 9.64 ควรได้คะแนนประชาธิปไตยเท่ากับ 9.03 (ค่าคงที่ 0.756176448 บวกด้วยคะแนนความโปร่งใสที่คูณด้วยค่าคงที่จากสูตร 0.858474077)

            หลายคนมองว่าสิงคโปร์เป็นประเทศเผด็จการ แต่ในความเป็นจริงกลับมีประชาธิปไตยสูง (bit.ly/1MKUzhT) สิงคโปร์มีความเป็นประชาธิปไตยเพราะมีการเลือกตั้งอย่างเสรีมาโดยตลอดโดยไม่มีการซื้อเสียงหรือบังคับลงคะแนนแต่อย่างใด ถ้าลีกวนยิวทำรัฐประหาร คนสิงคโปร์คงไม่ยอมเป็นแน่ บ้างก็ว่าเสรีภาพของสื่อมีจำกัด แต่ในความเป็นจริง เขาไม่ให้สื่อมีอภิสิทธิ์ละเมิดคนอื่นต่างหาก สื่อไม่อาจลงข่าวยั่วยุสร้างความแตกแยกต่างหาก

            โดยนัยนี้ จึงอาจอนุมานได้ว่า หากประเทศที่มีการปกครองที่ไม่เป็นประชาธิปไตย ความโปร่งใสก็จะน้อย เพราะตรวจสอบไม่ได้ หากใครไปตรวจสอบก็อาจพบกับ "เภทภัย" จากผู้มีอำนาจเผด็จการ เป็นต้น และยิ่งประเทศใดอยู่ในภาวะที่ไม่เป็นประชาธิปไตยนานเข้า ก็ยิ่งจะมีความโปร่งใสน้อยลง บรรดาผู้ที่ได้รับการแต่งตั้งให้มีอำนาจวาสนายศศักดิ์ (ไม่ได้ผ่านการเลือกตั้ง) ก็ยิ่งคุ้นเคยและเสพติดอำนาจ ทำให้ประเทศยิ่งจะเลวร้ายลงนั่นเอง ในทางตรงกันข้ามประเทศที่เปิดตัวเองให้เป็นประชาธิปไตยมากขึ้น เงินทุนก็จะไหลบ่าเข้าประเทศมากขึ้น นี่ถ้าเกาหลีเหนือโปร่งใสและเป็นประชาธิปไตยมากขึ้น ประชาชนก็จะไม่ต้องยากจนข้นแค้น ลืมตาอ้าปากได้เช่นเกาหลีใต้นั่นเอง

            ประเทศที่มีความโปร่งใส มีประชาธิปไตย ก็จะมีการแข่งขันเสรี ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภคแทนการผูกขาดที่มักพบเห็นในประเทศที่ไม่เป็นประชาธิปไตยที่ปกครองโดยคณะบุคคล (คณาธิปไตย) จึงมีการแอบให้สัมปทาน สิทธิพิเศษแก่คนใกล้ชิดอย่างขาดการตรวจสอบ เงินทองก็ไม่หมุนเวียนในสู่ประชาชนส่วนรวม แต่ไหลเวียนอยู่ในกลุ่มชนชั้นนำ ทำให้เศรษฐกิจไม่เติบโตเท่าที่ควร

            นโยบายสำคัญระดับโลกประการหนึ่งในการพัฒนาที่อยู่อาศัยหรืออสังหาริมทรัพย์ก็คือ Enabling Policy หรือนโยบายที่แม้แต่สหประชาชาติ หรือธนาคารโลก ก็ส่งเสริมให้ภาคเอกชนหรือภาคประชาชนสามารถดำเนินการผลิตที่อยู่อาศัยเองโดยรัฐเป็นเพียงผู้อำนวยความสะดวก การจัดหาที่อยู่อาศัยโดยรัฐไม่อาจประสบความสำเร็จ ดูอย่างการเคหะแห่งชาติของไทย สร้างมา 40 ปีเศษๆ กลับมีสัดส่วนในตลาดเพียงไม่ถึง 2% ในขณะที่บริษัทมหาชนบางแห่ง ทำมาแค่ 20 ปีเศษๆ กลับทำได้มากกว่าโดยรัฐบาลไม่ต้องให้เงินอุดหนุน ไม่ต้องล้างขาดทุน ไม่ต้องเอาภาษีประชาชนไป "โปะ" แต่อย่างใด

            พยากรณ์การเจริญเติบโตทางอสังหาริมทรัพย์ของไทยก็คงดูไม่ยาก โดยในปี 2559 ก็ยังคงหดตัวลง การเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ สำหรับประชาชนทั่วไปก็ยังหดตัวลง (ยกเว้นสินค้าราคาแพงที่คนรวยยังไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจ) เพราะเรายังอยู่ในยุคคณาธิปไตย ต่อเมื่อปี 2560-2561 ที่ (อาจ) มีประชาธิปไตย มีการเลือกตั้ง ซึ่งจะนำพาให้เศรษฐกิจไทยถูกกระตุ้นให้ดีขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะเติบโตเป็นเงาตามตัว เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตามภาวะเศรษฐกิจนั่นเอง ส่วนเศรษฐกิจก็ขึ้นอยู่กับการเปิดกว้างทางการเมือง ประชาธิปไตยและความโปร่งใส

            มากระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ด้วยการกระตุ้นเศรษฐกิจ ผ่านความโปร่งใสและประชาธิปไตย เพื่อดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติและส่งเสริมการแข่งขันเสรีเพื่อผู้บริโภคกันครับ

ภาพ 1 ความสัมพันธ์เชิงตัวแปรระหว่างความโปร่งใสกับประชาธิปไตย