ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ที่อยู่อาศัยประเภทและระดับราคาที่แตกต่างกันมักจะมีธรรมชาติที่แตกต่างกัน ในการเลือกซื้อบ้านของประชาชน ดังนั้นในการเลือกลงทุนของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินจึงควรให้ความสนใจเป็นพิเศษ

          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ติดตามการเปลี่ยนแปลงการย้ายเข้าอยู่อาศัยของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในรูปแบบต่าง ๆ โดยมีฐานข้อมูลย้อนหลังตั้งแต่ปี พ.ศ. 2535 โดยได้พบว่าที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทมีอัตราการย้ายเข้าอยู่อาศัยภายหลังการสร้างเสร็จแตกต่างกันไปในแต่ละประเภท

          และที่โดดเด่นเป็นพิเศษคือบ้านเดี่ยวราคาแพง ที่มีราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าผู้ซื้อบ้านประเภทนี้ย้ายเข้าอยู่อาศัยถึง 70% ตั้งแต่ในช่วง 2 ปีแรกที่สร้างเสร็จ การนี้แสดงให้เห็นว่าที่อยู่อาศัยประเภทนี้เป็นที่ต้องการของผู้ซื้อ หรืออีกนัยหนึ่งผู้ซื้อบ้านกลุ่มนี้ไม่ใช่ผู้เก็งกำไร แต่เป็นกลุ่มผู้ซื้อบ้านที่แท้จริง

          ในทางตรงกันข้ามห้องชุดราคาแพงกลับพบว่ามีผู้เข้าอยู่อาศัยเพียง 20% ในช่วง 2 ปีแรกที่สร้างเสร็จ แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อส่วนมากคงเป็นนักเก็งกำไร หรือไม่ก็ซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่สอง

          กรณีอาคารชุดราคาแพงนี้สะท้อนให้เห็นว่าการดูแลชุมชนหรือการบริหารทรัพย์สินของโครงการอาจมีปัญหาเกิดขึ้นได้กล่าวคือ ผู้ซื้อห้องชุดบางส่วนอาจไม่ได้จ่าย หรือติดค้างค่าส่วนกลาง ทำให้การบริหารชุมชนไม่มีประสิทธิภาพเท่าที่ควร อาคารชุดราคาแพงบางแห่งจึงด้อยค่าลง ทั้งที่ตั้งอยู่ใจกลางเมืองย่านสุขุมวิทก็ตาม

          อย่างไรก็ตามสำหรับอาคารชุดราคาแพงที่มีอายุตั้งแต่ 15 ปีขึ้นไป ก็อาจมีผู้เข้าอยู่อาศัยลดลงได้เช่นกัน ทั้งนี้เพราะอาคารชุดที่สร้างแต่เดิมอาจไม่ทันสมัยเท่าที่ควร จึงมีผู้ย้ายออก ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ขณะนี้มีผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดราคาแพงที่มีอายุอาคารประมาณ 15 ปี ลดลงจาก 95% เหลือ 85%

          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังได้ค้นพบข้อมูลที่น่าสนใจยิ่งอีกประการหนึ่งว่า สำหรับอาคารชุดราคาถูกที่มีราคาไม่เกิน 6 แสนบาท มีผู้เข้าอยู่อาศัยเพียง 70% ทั้งที่ก่อสร้างมาเกือบ 20 ปีแล้ว ทั้งนี้ยังมีอัตราการย้ายเข้า-ออกสูง ซึ่งแสดงถึงจุดอ่อนในการบริหารทรัพย์สิน ทำให้มูลค่าทรัพย์สินไม่เพิ่มขึ้นเท่าที่ควร และสภาพชุมชนก็มีความเสื่อมโทรมลงตามลำดับ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดว่าในอนาคตอาคารชุดราคาถูกเหล่านี้อาจจะมีอัตราการเข้าอยู่อาศัยเหลือเพียงครึ่งหนึ่งของจำนวนหน่วยทั้งหมดในอาคาร

          ทางออกสำหรับโครงการอาคารชุดเก่าก็คือ ควรมีการปรับปรุงสภาพครั้งใหญ่เพื่อเพิ่มพูนมูลค่าทรัพย์สิน โดยรัฐบาลอาจจัดตั้งองค์การมหาชนการบริหารทรัพย์สินแห่งชาติ มาสนับสนุนการปรับปรุงดังกล่าว โดยอาจให้คำปรึกษาการจัดการทรัพย์สิน รวมทั้งให้กู้ยืมดอกเบี้ยต่ำ เพื่อการปรับปรุงอาคารหรือชุมชน

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย