ตลาดที่อยู่อาศัยโคราชเป็นตลาดขนาดใหญ่มากแห่งหนึ่งในจังหวัดหลักในภูมิภาคของไทย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้วิเคราะห์ภาวะตลาด การเปิดตัวโครงการใหม่ การขาย เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการวางแผนการพัฒนาโครงการในอนาคต

          วันนี้ (พฤหัสบดี 24 มีนาคม 2559) ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th)ได้ร่วมกับหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ และหน่วยงานอื่นๆ จัดสัมมนาเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์นครราชสีมา ดังนั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ฯ จึงขอสรุปสาระเกี่ยวกับภาวะตลาดล่าสุดไว้ดังนี้

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยโคราช

          ณ ปี 2558 มีโครงการที่อยู่อาศัยในเขตตัวเมืองและอำเภอโดยรอบของจังหวัดนครราชสีมาขายอยู่ทั้งหมด 168 โครงการ รวมมูลค่า 34,588 ล้านบาท จำนวนหน่วย 19,628 หน่วย ขายได้แล้ว 14,394 หน่วย เหลือขายอยู่ 5,234 หน่วย (27%) เฉลี่ยเดือนหนึ่งขายได้ประมาณ 3.3 หน่วย หรือ 2.8% ของทั้งหมด และคาดว่าจะสามารถขายหมดได้ภายในเวลาอีกไม่เกิน 9.4 เดือน แสดงว่าสุขภาพของตลาดค่อนข้างดี 

          เมื่อพิจารณาหน่วยเหลือขาย 5,234 หน่วย จะพบว่าขนาดตลาดที่อยู่อาศัยนครราชสีมานี้มีขนาดประมาณ 2.9% ของตลาดใน กทม.และปริมณฑล และ ณ ราคาขายเฉลี่ยที่ 1.76 ล้านบาท ก็ต่ำกว่าราคาเฉลี่ยที่ 4.029 ล้านบาท ตลาดนี้จึงเน้นสินค้าราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท โดยมีถึง 45% ของทั้งตลาด สำหรับหน่วยขายที่มีตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปมีเพียง 60 หน่วย โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 10.85 ล้านบาท

สินค้าในตลาด

          สินค้าสำคัญในตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดนครราชสีมา เป็นสินค้าประเภทบ้านเดี่ยว โดยมีถึง 13,026 หน่วย จาก 19,628 หน่วย หรือ 66% ของจำนวนหน่วย หรือ 68% ของมูลค่าทั้งหมด รองลงมาคือห้องชุดจำนวน 2,925 หน่วย (15%) ตามด้วยตึกแถว 1,687 หน่วย (6%) ทาวน์เฮาส์ 1,062 หน่วย (5%) และอื่น ๆ อาจกล่าวได้ว่าตลาดนี้ยังเน้นบ้านแนวราบมากกว่าทั้งนี้คงเป็นเพราะการพัฒนาเน้นการกระจายตัวออกสู่รอบนอก และในเขตใจกลางเมืองมีข้อกำหนดในการก่อสร้างอาคารสูง ทำให้การใช้ที่ดินขาดประสิทธิภาพ

          สำหรับด้านการขาย ปรากฏว่า บ้านเดี่ยวกลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท และขายได้ดีมาก ห้องชุดกลุ่มใหญ่สุดขายในราคาไม่เกิน 2 ล้านเช่นกัน อาจกล่าวได้ว่าตึกแถวเป็นสินค้าที่ได้ดีที่สุด โดยคาดว่าหากมีสมมติฐานว่าจะไม่มีอุปทานใหม่ในตลาดเลยตึกแถวจะได้ทั้งหมดภายในเวลาประมาณ 4.2 เดือน ห้องชุดจะขายหมดใน 6.5 เดือน บ้านเดี่ยวจะขายหมดในเวลา 11.8 เดือน

วิเคราะห์แยกตามการแบ่งโซน

          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ได้แบ่งโซนวิเคราะห์ออกเป็น 3 โซนย่อยคือ โซน 1 หนองกระทุ่ม บ้านเกาะ จอหอ โซน 2 ด่านเกวียน ชัยมงคล และโซน 3 สุรนารี โคกกรวด ปักธงชัย  ผลปรากฏว่าโซน 1 มีจำนวนหน่วยขายมากที่สุดคือ 9,460 หน่วย (48%) รองลงมาคือโซน 3 จำนวน 6,775 หน่วย หรือ 35% ส่วนโซน 2 มีจำนวน 3,393 หน่วยหรือ 17%

          ในโซนแรก หนองกระทุ่ม บ้านเกาะ จอหอ  ราคาขายบ้านไม่เกิน 10 ล้านบาท แม้บ้านเดี่ยวจะมีมากที่สุด แต่เป็นโซนที่มีห้องชุดอยู่เกือบทั้งหมดเพราะอยู่ใกล้เมือง (ยกเว้นอีกโครงการหนึ่งที่อยู่ในโซน 3 สุรนารี โคกกรวด ปักธงชัย) ในโซนแรกนี้คาดว่าจะขายหมดในเวลา 9.7 เดือน ในขณะที่ค่าเฉลี่ยรวมอยู่ที่ 9.4 เดือน  ส่วนในโซน 2 ด่านเกวียน-ชัยมงคล 74% ของอุปทานเป็นบ้านเดี่ยว แต่โดยรวมขายได้ช้ากว่าคือคาดว่าจะหมดในเวลา 10.1 เดือน  ทั้งนี้โซนที่ขายได้เร็วสุดคือโซน 3 สุรนารี-โคกกรวด-ปักธงชัย โดยจะขายได้หมดในเวลา 8.9 เดือน ทั้งนี้บ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ขายได้ดีมาก โดยจะหมดภายในเวลา 6.8 เดือนเท่านั้น

สินค้าใหม่กลับขายไม่ดี

          มีทั้งข่าวดีและข่าวร้าย ข่าวดีในปี 2558 ของโคราชก็คือ มีโครงการเปิดใหม่ถึงเกือบ 20 โครงการ ในขณะที่ขอนแก่น อุดร เชียงใหม่ การเปิดใหม่ยังแผ่วกว่ามาก โดยมีโครงการเปิดใหม่จำนวน 2,081 หน่วย (1.9% ของตลาดกรุงเทพมหานครและปริมณฑล) อย่างไรก็ตามข่าวร้ายก็คือปรากฏว่าการขายของสินค้าใหม่กลับช้ามาก โดยขายได้ 393 หน่วย หรือเพียง 19%) และคาดว่าจะต้องใช้เวลาอีกถึง 17 เดือนจึงจะขายได้หมด

          หากพิจารณาตามโซนจะพบว่า โซนที่เปิดตัวมากที่สุดก็คือโซน 3 สุรนารี โคกกรวด ปักธงชัย โดยเปิดใหม่ถึง 10 โครงการ 1,077 หน่วย หรือ 52% ของทั้งตลาด โดยเป็นตึกแถวถึง 443 หน่วย และมุ่งไปที่ตึกแถวราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 363 หน่วย สำหรับโซน 1 หนองกระทุ่ม บ้านเกาะ จอหอ มีเปิดใหม่ 4 โครงการ ส่วนโซน 2 ด่านเกวียน ชัยมงคล มีเปิดใหม่เพียง 3 โครงการเท่านั้น

ขายได้มากน้อยแค่ไหน

          ในรอบ 9 เดือนแรกของปี 2558 ผลการศึกษาพบว่ามีหน่วยขายได้เพียง 1,573 หน่วย  แสดงว่าการขายค่อนข้างช้ามาก เทียบกับที่ขายได้ราว 103,000 หน่วยในเขตกรุเทพมหานครและปริมณฑลแล้ว เป็นเพียง 1.5% เท่านั้น กลุ่มใหญ่ที่สุดขายสินค้าในราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท บ้านเดี่ยวขายได้ทั้งหมด 965 หน่วย กลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 2-3 ล้านบาท ห้องชุดขายได้ 258 หน่วย เกือบทั้งหมดขายในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท (235 หน่วย) และตึกแถวขายได้ 172 หน่วย

          เมื่อแยกตามโซนจะพบว่า โซน 1 หนองกระทุ่ม บ้านเกาะ จอหอ ขายได้ 773 หน่วย (49%)  โซน 2 ด่านเกวียน ชัยมงคล ขายได้ 244 หน่วย (16%)  และโซน 3 สุรนารี โคกกรวด ปักธงชัย ขายได้ 556 หน่วย (35%) ทั้งนี้ในโซน 1 สินค้าที่ขายดีที่สุดคือ บ้านเดี่ยวโดยขายได้ 418 หน่วย ทั้งนี้ที่ขายได้ดีเป็นพิเศษ คือบ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ขายได้ 167 หน่วย

          โดยสรุปแล้ว ตลาดที่อยู่อาศัยโคราชมีขนาดประมาณ 2.9% ของตลาดกรุงเทพมหานคร ปกติมีความคึกคักพอสมควร เพราะมีโครงการถึง 168 โครงการ  มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2558 มากเมื่อเทียบกับจังหวัดหัวเมืองหลักอื่น และภาวะการขายก็ค่อนข้างดี อย่างไรก็ตามในปี 2558 ที่ผ่านมา ปรากฏว่าสินค้าใหม่ขายได้ค่อนข้างช้า แสดงถึงการชะลอตัว และคงยังจะชะลอตัวต่อไปตามภาวะเศรษฐกิจ คาดว่าโครงการรถไฟความเร็วปานกลาง จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโคราชได้เป็นอย่างมาก แต่ปัญหาคือจะมีโอกาสสร้างจริงได้เมื่อใด