อย่าเพิ่งเบือนหน้าว่าบราซิลอยู่ไกลเกินเอื้อม ประเทศนี้มีดีกว่าที่คิด ผู้คนมุ่งไปทำมาหากินที่นั่นกันใหญ่ คนไทยที่มีวิสัยทัศน์ที่ดี ไม่พึงมองข้ามเด็ดขาด!

          ขณะที่ท่านอ่านบทความนี้ ผมยังอยู่ที่บราซิล ไปประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไปถึงที่นั่น เพราะเป็นที่ ๆ น่าลงทุนไม่น้อย บนเครื่องบินที่ผมไปจากอาบูดาบี ปรากฏว่า มีคนจีนจะเดินทางไปที่นั่นคงเกือบครึ่งลำ ทั้งจีนไต้หวัน และจีนแผ่นดินใหญ่ ไม่ได้ไปคนเดียว อุ้มลูกจูงหลานกันไปเลยทีเดียว บางคนฝึกฝนภาษาโปรตุเกสไปตั้งแต่ก่อนไปเสียอีกเพื่อไปตั้งรกราก แผ่ขยายอิทธิพลของจีนไปให้ทั่วโลกให้ได้!

          ไม่ใช่มีเฉพาะจีน ยังมีชาวบ้านจากประเทศอื่นเดินทางไปเป็นจำนวนมาก แม้แต่ญี่ปุ่น ก็อพยพไปบราซิลจนประเทศนี้กลายเป็นแหล่งพำนักของชาวญี่ปุ่นนอกประเทศที่ใหญ่ที่สุดในโลก ผมไปนครคูริชิบา เมื่อราว 16 ปีก่อน ก็พบคนญี่ปุ่นที่เกิดในบราซิลเป็นนายกเทศมนตรี หรือรัฐมนตรีบ้าง ที่เปรู คนญี่ปุ่นเป็นถึงนายกรัฐมนตรีก็มีมาแล้ว อเมริกาใต้โดยเฉพาะบราซิล จึงน่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง วันนี้เราจึงมาเปิดหูเปิดตาดูบราซิลบ้างครับ

          บราซิลอยู่ห่างจากไทยถึงอีกซีกโลกหนึ่ง ทำให้เวลาต่างกันประมาณ 10 ชั่วโมง คือ ถ้าเมืองไทยเป็นเวลา 08:00 เคารพธงชาติ ที่บราซิลก็ราว 18:00 น. ไทยก็เคารพธงชาติยามเย็นอีกครั้งหนึ่ง ดังนั้นหลายคนจึงมองว่าไกลเกินเอื้อม แต่ผมขอบอกว่าเราพึงคิดใหม่!?!

          บราซิลมีขนาดใหญ่กว่าไทยถึง 16 เท่า มีประชากรมากกว่าไทยถึง 204 ล้านคนหรือมากกว่าไทย 3 เท่า แสดงว่าความหนาแน่นของประชากรต่ำมาก ประชากรส่วนใหญ่ถึง 86% อยู่ในเขตเมือง เฉพาะมหานครเซาเปาโลก็มีประชากรถึง 21 ล้านคน มหาศาลกว่า 10 ล้านคนในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทรัพยากรธรรมชาติของประเทศนี้จึงมีเหลือไว้มหาศาล โอกาสการทำมาหากินจึงมีมาก ยิ่งเราเป็นคนจากต่างแดนไป ไม่ได้เริ่มจาก 0 ยิ่งมีโอกาสมากกว่าคนท้องถิ่นด้วยซ้ำไป

          ขนาดเศรษฐกิจของบราซิลนั้นใหญ่กว่าไทย 3 เท่า ทำให้มีรายได้ประชาชาติต่อหัวพอ ๆ กับประเทศไทย แต่โดยรวมแล้วถือว่าบราซิลจนกว่าไทย โดยมีอัตราการว่างงานถึง 6.4% มีจำนวนประชากรที่อยู่ต่ำกว่าเส้นความยากจนถึง 21.4% (ของไทยเพียง 12%) และมีอัตราการว่างงานสูงถึง 10.6% ในปี 2557 สำหรับอัตราแลกเปลี่ยนเงินนั้นเงินสกุล “เรอัล” ของบราซิลกำลังอ่อนค่าลงอย่างมาก กล่าวคือ ณ สิ้นปี 2558 เงิน 1 เหรียญสหรัฐแลกได้ 2.319 เรวัล แต่ปีก่อนหน้าได้เพียง 2.3535 และยิ่งถ้าเป็นในปี 2554 เงิน 1 เหรียญสหรัฐแลกได้ 1.675 เหรียญสหรัฐเท่านั้น

          บราซิลกำลังประสบปัญหาทางเศรษฐกิจ แต่นี่แหละคือจุดน่าลงทุนเพราะหลังจากการจัดระเบียบใหม่ โอกาสก็จะกลับมา สมัยที่ผมไปบราซิลครั้งแรกเมื่อ 16 ปีก่อน บราซิลก็อาการหนักแต่ได้ฟื้นตัวขึ้นใหม่ แม้เมื่อเกิดวิกฤติในสหรัฐอเมริกาเมื่อปี 2551 ก็ไมส่งผลต่อเศรษฐกิจบราซิลนัก แต่กลับเติบโตต่อเนื่อง จนเมื่อรัฐบาลชุดปัจจุบันเข้ามาบริหารประเทศเมื่อปี 2557 ก็มีนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจที่ผิดพลาด ส่งผลต่อการตกต่ำลงของเศรษฐกิจในปี 2558 จนเมื่อถึงวันที่ผมมีกำหนดเดินทางมาอีกครั้งในวันอาทิตย์ที่ 13 มีนาคม 2559 ก็มีการเดินขบวนขนานใหญ่ถึง 1.5 ล้านคนเพื่อไล่ประธานาธิบดีในฐานที่ทุจริต ทำชาติเสียหาย!

          ผลจากเศรษฐกิจตกต่ำทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่ในนครเซาเปาโลที่เป็นเมืองหลวงทางเศรษฐกิจลดลงเหลือ 21,400 หน่วยในปี 2558 จาก 34,000 หน่วยในปี 2557 สำหรับราคาห้องชุดก็ลดลงถึงประมาณ 8.3% ในรอบปีที่ผ่านมา อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสำหรับห้องชุดลดต่ำลงเพียง 3% อย่างไรก็ตามอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงถึงประมาณ 15% ต่อปีในขณะที่ดอกเบี้ยเงินฝากได้ราว 10% เท่านั้น ความคาดหวังจะได้กำไรจากการให้เช่าในขณะที่ราคาลดต่ำลงจึงไม่มี

          ในกรณีการเช่าห้องพักขนาด 1 ห้องนอนในใจกลางเมือง จะเป็นเงินประมาณ 20,000 บาท แต่ถ้าอยู่นอกเมืองจะเหลือเพียง 13,400 บาท สำหรับราคาเฉลี่ยของห้องชุดจะเป็นเงิน 95,000 บาทต่อตารางเมตรในเขตใจกลางเมือง และ 64,000 บาทต่อตารางเมตรในเขตชานเมือง (bit.ly/1LKPaVQ)  อย่างไรก็ตามโดยที่การจราจรในนครเซาเปาโลติดขัดหนักมาก การซื้อห้องชุดอยู่ในใจกลางเมืองจึงเป็นสิ่งที่นิยมมากเช่นเดียวกับในกรณีประเทศไทย

          อย่างไรก็ตามในอีกระยะหนึ่งเมื่อราคาลดต่ำลงกว่านี้ เพราะมีสินค้าคงค้างมากขึ้น แต่ค่าเช่าลดต่ำลงในสัดส่วนที่น้อยกว่า ก็จะทำให้เกิดอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่ามากขึ้น คาดว่าอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจะสูงขึ้นมากกว่า 10% ในอนาคตหากราคายังตกต่ำลงไปอีกระยะหนึ่ง ทำให้การลงทุนซื้อห้องชุดพักอาศัยที่ราคาตกต่ำลงเกิดขึ้นอีกในรอบใหม่ การบูมของตลาดที่อยู่อาศัยก็จะเกิดขึ้นอีกครั้งหนึ่ง

          ในด้านการก่อสร้างนั้น นายกสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินประเทศบราซิลและท่านยังเป็นวิศวกรโยธา ให้ข้อมูลว่าค่าก่อสร้างห้องชุดพักอาศัยราคาแพงตกเป็นเงินตารางเมตรละ 35,000 บาท ซึ่งก็ใกล้เคียงกับกรณีของค่าก่อสร้างของไทย ทั้งนี้ส่วนหนึ่งก็คงเป็นเพราะวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ สามารถผลิตได้ภายในประเทศเอง บริษัทผู้รับเหมาก็ยังมีแรงงานมีฝีมือและไร้ฝีมืออยู่เป็นอันมาก ทั้งนี้เพราะระดับความยากจนของประชากรในบราซิลยังสูง จึงมีแรงงานไร้ฝีมืออยู่อย่างเหลือเฟือ

          อย่างไรก็ตามการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยที่เป็นตลาดใหญ่สุดนั้นเป็นการลงทุนโดยคนท้องถิ่นเป็นสำคัญ การเก็งกำไรจากนักลงทุนต่างชาติยังแทบไม่มี กลุ่มคนจีนที่หลั่งไหลเข้ามาในบราซิลและอเมริกาใต้ยังเน้นการลงทุนในด้านทรัพยากรธรรมชาติ อุตสาหกรรม ไม่ได้มาเน้นการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ ยกเว้นกลุ่มนักลงทุนจากสหรัฐอเมริกา ที่ลงทุนในสินค้าราคาแพงและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ การที่นักลงทุนรายย่อยจะมา “ช้อนซื้อ” ห้องชุดที่ปัจจุบันสร้างขนาดเล็กลงเพื่อการขายหรือให้เช่า จึงมีความเป็นไปได้เพราะบราซิลไม่กีดกันให้ต่างชาติไปลงทุน กอปรกับในบราซิล อัตราภาษีที่ดินละสิ่งปลูกสร้าง ค่อนข้างต่ำคือประมาณ 1% ของราคาประเมินทางราชการ หรือ 0.5% ของราคาตลาด

          ตลาดที่น่าสนใจในอนาคตก็คือห้องชุดราคาปานกลางค่อนข้างถูกที่จะเอื้อต่อประชากรกลุ่มใหญ่ เพราะในขณะนี้สินค้าราคาแพงขายได้ยาก ต่างจากกรณีกรุงเทพมหานครที่สินค้าราคาแพงขายได้มากกว่าสินค้าราคาถูก แต่สิ่งที่คล้ายกันประการหนึ่งก็คือการอยู่ใกล้เส้นทางรถไฟฟ้ามีคุณต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมากกว่า เพราะราคาจะขึ้นมากกว่าสินค้าที่อยู่ห่างไกลจากระบบขนส่งมวลชน และเชื่อว่าในระยะต่อมานักลงทุนจากจีนและอื่น ๆ ที่เข้ามาลงทุนในบราซิลจะซื้อบ้านในท้องถิ่นมากขึ้น

          การแสวงหาโอกาสใหม่ๆ ในบราซิลจึงเป็นสิ่งที่นักลงทุนไทยพึงพิจารณา ไม่ใช่เฉพาะรายใหญ่ๆ ที่อาจอุ้ยอ้ายเคลื่อนไหวช้า แต่ “ดารา” สำคัญของการลงทุนจะเป็นนักลงทุนแบบ SMEs ที่มีความเป็นมืออาชีพและไม่จำเป็นต้องลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ที่นักลงทุนรายใหญ่ ๆ ของไทยเคยไป “เจ๊ง” มาแล้วจากต่างประเทศ ในวิกฤติก็มีโอกาสที่เราจะคิดปักหมุดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์กระจายไปทั่วโลกเพื่อกระจายความเสี่ยงประการหนึ่ง เพื่อแสวงหาโอกาสใหม่ๆ ประการหนึ่ง และเพื่อการสร้างแบรนด์ระดับนานาชาติอีกประการหนึ่ง

          โอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติในบราซิลจึงน่าสนใจมากในอนาคต

ดร.โสภณ ได้รับเชิญให้แสดงปาฐกถาให้กับสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินบราซิลเมื่อ 15 มีนาคม 2559 ณ นครเซาเปาโล

พบอุปนายกสมาคมนักพัฒนาที่ดินบราซิล (คนกลาง)

การดูงานศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์บราซิล (คล้าย www.area.co.th)