อ.วสันต์ คงจันทร์ <1>

          ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา นับเป็นช่วงเวลาแห่งการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยมาอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยสำคัญเป็นเพราะภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงและสถานการณ์การเมืองในบ้านเรา ที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของประชาชนผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหรือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวลงตาม ในขณะที่ปริมาณอุปทานที่อยู่อาศัยก็มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ  จึงเป็นเรื่องที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิดนี้ในปีนี้ว่าสถานการณ์จะเป็นไปในทิศทางใด

          หากพิจารณาถึงภาวะเศรษฐกิจที่ถือเป็นเรือธงของภาคอสังหาริมทรัพย์ หลายสำนักยังออกอาการเป็นห่วงอยู่แม้ว่าเราจะมีรัฐบาลใหม่จากการเลือกตั้งเข้ามาบริหารประเทศ แต่ขวากหนามเศรษฐกิจที่รอให้แก้ไขก็มีอยู่มากไม่ว่าราคาน้ำมัน ค่าเงินบาท การส่งออก ด้านการลงทุน ฯลฯ ภาคอสังหาริมทรัพย์ภายใต้ภาวะเช่นนี้จะเป็นอย่างไร จะมีข้อมูลใดที่จะ “เตือน” กันบ้างหรือไม่ คอนโดมิเนียมที่กำลังฮ็อดสุดๆ บ้านเดี่ยวที่ว่าตลาดวายแล้วนั้น สถานการณ์ ณ วันนี้เป็นอย่างไร เรามาศึกษากันอย่างมีข้อมูลครับ

          ก่อนที่จะคาดการณ์ถึงแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ผมอยากจะเรียนย้อนถึงสถานการณ์ในอดีตเสียก่อน เพื่อให้เห็นถึง “นัยสำคัญ” แห่งการเปลี่ยนแปลงแต่ละยุคแต่ละสมัย เพื่อเป็นบทเรียนสำคัญสำหรับอนาคตไว้ศึกษาเปรียบเทียบเป็นลำดับเหตุการณ์ดังนี้

          ข้อมูลข้างต้นเป็นผลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่โดย AREA <2> ในโครงการวิจัยชื่อ Real Estate Index ซึ่งได้ทำการสำรวจมาต่อเนื่องนับตั้งแต่ปี 2537 ถึงปัจจุบัน โครงการนี้เป็นการสำรวจตลาดโครงการที่อยู่อาศัยที่ขายอยู่โดยทั่วไปโดยภาคเอกชนซึ่งเป็นส่วนใหญ่ของตลาด ปัจจุบันนี้มีขายอยู่ 1,390 โครงการ และกว่า 6,000 โครงการตลอดระยะเวลา 13 ปีที่ผ่านมา โดยไม่รวมบ้านมือสองที่ซื้อขายกันเอง บ้านที่มีการก่อสร้างเองหรือบ้านสั่งสร้าง และบ้านเอื้ออาทรที่ดำเนินการโดยการเคหะแห่งชาติ

          อธิบายตาราง: เริ่มต้นในปี 2537 มีอุปทานรวมของที่อยู่อาศัยที่ขายในตลาด 324,363 หน่วย (ลำดับที่ 1) โดยมียอดขายรวม 214,275 หน่วย (ลำดับที่ 2) หรือประมาณ 66% (ลำดับที่ 3) และมีอุปทานคงเหลือ ณ สิ้นปี 2537 จำนวน 110,108 หน่วย (ลำดับที่ 4)

          อุปทานรวมที่ขายอยู่ในตลาด 324,363 หน่วยดังกล่าวแยกเป็นที่อยู่อาศัยที่เปิดขายใหม่เฉพาะในปี 2537 จำนวน 283,892 หน่วย (ลำดับที่ 5) ส่วนที่เหลือเป็นหน่วยขายที่คงเหลือมาจากปีก่อนหน้า โดยมียอดขายได้เฉพาะหน่วยที่เปิดขายในปี 2537 จำนวน 140,676 หน่วย (ลำดับที่ 6) หรือประมาณ 50% (ลำดับที่ 7)

          ต่อมาในปี 2538 อุปทานคงค้าง ณ สิ้นปี 2537 จำนวน 110,108 หน่วย รวมกับอุปทานที่เปิดใหม่ในปี 2538 (ลำดับที่ 5อุปทานเฉพาะปี) จำนวน 190,315 หน่วย รวมเป็นอุปทานรวมที่ขายในปี 2538 รวม 300,423 หน่วย (ลำดับที่ 1) และขายได้รวม 211,458 หน่วย (ลำดับที่ 2) หรือประมาณ 70% (ลำดับที่ 3) คงเหลืออุปทานคงค้าง ณ สิ้นปี 88,965 หน่วย (ลำดับที่ 4) ในปีต่อๆ ไปในทำนองเดียวกัน

ย้อนอดีตปี 2537 –2538 ยุคเฟื่องฟู
          ในช่วงปี 2537 ถึงปี 2538 นับเป็นช่วงที่อสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟูถึงขีดสุด ในช่วงนั้นมีหน่วยขายที่อยู่อาศัยในแต่ละปีรวมกว่า 300,000 หน่วยข้างต้น และมียอดขายได้ถึง 66-70% ในปี 2537 และปี 2538 โดยมีการซื้อไปถึงกว่า 210,000 หน่วยในแต่ละปี ซึ่งพบว่ามีการเก็งกำไรถึงกว่า 50% หรือปีละกว่า 100,000 หน่วย และหากรวมการเก็งกำไรในปี 2537-2538 เข้าไปด้วยอาจมีถึงกว่า 400,000 หน่วย และรวมกับอุปทานคงค้าง (ลำดับที่ 4) ณ ปี 2538 อีกเกือบ 100,000 หน่วย รวมเป็นที่อยู่อาศัยที่มีความเสี่ยงถึงกว่า 500,000 กว่าหน่วยแล้ว

          ณ ปีนั้น AREA โดยการว่าจ้างของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้สำรวจพบว่ามี “บ้านว่าง” หรือบ้านสร้างเสร็จแต่ไม่มีผู้อาศัยในปี 2538 ถึงกว่า 300,000 หน่วยแล้ว จึงได้มีการ “เตือนภัย” ไว้ .......แต่น่าเสียดายที่วันนั้น ไม่มีใครอยากฟัง แถมยังถล่มยับอีกต่างหาก เพราะอาจคิดว่าจะเป็นการขัดลาภ แต่อาจลืมไปว่าหากพิจารณาให้ถ่องแท้ ก็น่าจะคาดการณ์ได้ว่าภัยกำลังจะมาถึงตัวแล้ว

          จากนั้นในปี 2539 เราก็เตือนอีกครั้งเนื่องจากพบว่ามีที่อยู่อาศัยกว่า 17% และ 40.7% ในปี 2540 ที่คาดว่าจะไปไม่รอด และสถานการณ์ก็รุนแรงขึ้นโดยพบว่ายอดขายในปี 2539 ตกลงกว่า 1 เท่า เหลือเพียง 32% เท่านั้น ในขณะที่อุปทานคงค้างพุ่งสูงขึ้นเกือบ 150,000 หน่วยแล้ว แต่ก็ยังมีการเปิดขายใหม่อีก 131,815 หน่วย ในปี 2539

ยุคล่มสลาย ในปี 40-42
          จากนั้นในปี 2540 ที่รัฐบาลประกาศลดค่าเงินบาทและเศรษฐกิจบ้านเรามีอันเป็นไปก็ถึงคราวอสังหาริมทรัพย์ล่มสลายครั้งใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ เนื่องจากว่าหากเศรษฐกิจมีอันเป็นไปนักเก็งกำไร ย่อมต้องตามไปด้วย เช่นเดียวกับอุปทานคงเหลือที่ยังไม่มีใครซื้อ แม้แต่กระทั่งผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) จำนวนหนึ่งก็ไม่อาจเอาตัวรอดได้ ทำให้เรามีหนี้ NPLs ของภาคอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก (หากเศรษฐกิจยังดีต่อไปอาจไม่เกิดภาวะเช่นนี้ก็ได้ หรืออีกด้านหากเชื่อข้อมูลตั้งแต่ปี 2538 สถานการณ์อาจไม่รุนแรงมากนักก็ได้)

ในยุควิกฤติปี 2540-2542 ยอดขายได้ลดเหลือเพียง 14-19% เท่านั้น และราคาขายก็ลดลงถึง 19-21% ต่อปีในช่วงนี้
          อย่างไรก็ตาม แม้ในยามที่แย่ที่สุดก็ยังมีผู้ซื้อที่อยู่อาศัยประมาณกว่า 20,000 หน่วยต่อปี ด้านอุปทานคงค้าง (ลำดับที่ 4) ค่อยๆ ลดลงจากประมาณ 150,000 หน่วย เหลือเป็น 120,000 หน่วยในปี 2542 และที่อยู่อาศัยใหม่ในแต่ละปีที่นำออกขาย (เฉพาะปี) มีเพียง 3,000-4,000 หน่วย เท่านั้น ในขณะนั้น AREA ก็สำรวจพบว่ามีบ้านว่างเพิ่มเป็นกว่า 350,000 หน่วยแล้ว

ยุคแห่งการปรับดุลยภาพในปี 43-45
          นับจากปี 2543 เป็นต้นมา อุปทานคงค้างในตลาดค่อยๆ ลดลงเหลือประมาณ 80,232 หน่วยในปี 2545 และมีการเปิดขายใหม่ (อุปทาน-เฉพาะปี) เพิ่มขึ้นจากปี 2543 จำนวน 8,748 หน่วย เป็น 14,322 หน่วยในปี 2544 และเพิ่มกว่า 2 เท่าเป็น 30,833 หน่วยในปี 2545 โดยมียอดขายได้รวมปรับตัวสูงขึ้นเป็น 20%-32% ประมาณ 20,000-38,000 หน่วยต่อปี แต่ถ้านับเฉพาะอุปทานใหม่-เฉพาะปี พบว่าขายได้ดีมากถึง 68-78% เลยทีเดียว ในขณะที่ราคาขายเพิ่มขึ้นในช่วงนี้ประมาณ 11-55% เลยทีเดียว

ยุคเฟื่องฟูรอบใหม่ในปี 46-48
          มาถึงยุคแห่งการ “บูม” รอบไหม่ในปี 2546 เป็นต้นมา ณ ปีนั้นมีอุปทานคงค้างจากปี 2545 จำนวน 80,232 หน่วย รวมกับหน่วยขายเปิดขายใหม่ (เฉพาะปี 2546) จำนวน 52,305 หน่วย รวมเป็น 132,537 หน่วยที่มีการขายในปี 2546 และมียอดขายได้รวม 75,718 หน่วย หรือประมาณ 57%ของทั้งหมด

          ในช่วงนี้ยอดขายได้มีปริมาณสูงขึ้นเป็น 50,000-75,000 หน่วยต่อปีหรือประมาณ 46-57% ของหน่วยขายรวม (เทียบกับปี 2543-2545 ที่ 20,000-38,000 หน่วยต่อปี ยอดขายได้ 20-32% เพิ่มขึ้นกว่า 2 เท่า) ในขณะที่อุปทานคงค้างลดลงเหลือเพียงประมาณ 56,000-77,000 หน่วยเท่านั้น ในขณะที่ราคาขายก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงนี้ประมาณ 36-40% ต่อปี

          ในยุคนี้บ้านเดี่ยวได้รับความนิยมสูงมาก เนื่องจากเป็นช่วงเศรษฐกิจกำลังดี (จีดีพี 6-7%) แถมอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยต่ำมากอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อนเพียง 2-4% เท่านั้น จึงถือเป็นยุคที่  “ความฝัน” ของคนอยากมีบ้านกับความจริงมาพบกัน กล่าวคือ ไม่ว่างานวิจัยชิ้นใดหากถามถึงความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชน ส่วนใหญ่มักจะตอบว่าอยากได้บ้านเดี่ยวแต่ความจริงก็คือว่าบ้านเดี่ยวจะมีราคาแพงมักจะซื้อไม่ค่อยได้ แต่ในยุคนี้เนื่องจากดอกเบี้ยที่ต่ำมากทำให้สามารถซื้อบ้านในราคาที่แพงขึ้นได้ (เงินผ่อนบ้านจำนวนหนึ่งแต่เดิมอาจผ่อนได้แค่ทาวน์เฮาส์แต่เงินจำนวนเดียวกันสามารถผ่อนบ้านเดี่ยวได้ในยุคนี้) ทำให้บ้านเดี่ยวขายดีมาก ถึงขนาดบ้านหนึ่งราคาเกือบ 100 ล้านบาท มีคนขนเงินสดไปซื้อกันเลยทีเดียว 

          อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาทั้งปริมาณอุปทานรวมและยอดขายได้รวม การ “บูม” ในรอบนี้ในเชิงปริมาณแล้วเทียบไม่ได้เลยกับในรอบปี 37-38 เนื่องจากจะต่ำกว่าถึง 3-4 เท่าเลยทีเดียว อาจเป็นเพราะในยุคนี้มีการใช้ข้อมูลกันมากขึ้น ศึกษาตลาดกันมากขึ้น ไม่ได้ลุยถั่วกันอย่างไม่มีข้อมูลแล้ว

ยุคชะลอตัวปี 49 แต่อุปทานกลับพุ่งสวนกระแสในปี 50
          ช่วงเวลา 2 ปี แห่งความขัดแย้งทางการเมือง ทั้งการประท้วง ทั้งการมีรัฐประหาร การมีรัฐธรรมนูญใหม่ การเลือกตั้งใหม่ ว่ากันว่านี่เป็นความขัดแย้งในเชิงความคิดทางการเมืองถึงระดับประชาชนเป็นครั้งแรก (ที่ผ่านมาส่วนใหญ่เป็นเพียงความขัดแย้งทางผลประโยชน์ของชนชั้นนักการเมืองที่มักอ้างประชาชนบังหน้า ในวาระที่สมประโยชน์กันได้กอบโกยอย่างสงบสุข บางวาระไม่สมประโยชน์ก็ฟัดกันเป็นพักๆ การเป็นรัฐบาล  ก็เป็นเรื่องของสมบัติผลัดกันชม ไม่เอาเป็นเอาตาย แบ่งฝักแบ่งฝ่ายถึงระดับรากหญ้าได้เช่นในยุคนี้ ไม่น่าเชื่อว่าบ้านเราจะมีความแตกแยกได้ถึงขนาดนี้ ถ้าเป็นสมัยก่อนเราอาจเสียกรุงเป็นครั้งที่สามไปแล้วก็เป็นได้) เหตุการณ์นี้ส่งผลกระทบรุนแรงต่อภาวะเศรษฐกิจ การลงทุน ความไม่เชื่อมั่นต่าง ๆ ต่อสถานการณ์การเมืองในบ้านเราและแน่นอนย่อมส่งผลต่อเนื่องมายังภาคอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับในช่วงนี้อัตราดอกเบี้ยก็ได้ปรับตัวสูงขึ้นจาก 2-4% ในช่วงก่อนหน้านี้เป็น 6-7% แล้ว ทำให้คาดการณ์กันว่าทั้งอุปทานและกำลังซื้อน่าจะชะลอตัวลง ...แต่ความจริงหาได้เป็นเช่นนั้นไม่

          กล่าวคือ แม้ในปี 2549 เทียบกับปี 2548 ที่อยู่อาศัยเปิดขายจะชะลอตัวเล็กน้อยประมาณ 5% ในเชิงมูลค่า แต่หากพิจารณาถึงจำนวนหน่วย (จำนวนหลัง) กลับเพิ่มขึ้น 4% และในปี 2550 ในเชิงมูลค่าทรงตัว (0%) แต่จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นกว่า 23% เนื่องจากว่าในช่วง 2 ปีนี้มีการขายอาคารชุดในเมืองกันมากเป็นพิเศษ เนื่องจากการพลิกวิกฤติเป็นโอกาสของผู้ประกอบการที่สืบเนื่องจากปัญหาราคาน้ำมันแพง ปัญหาการจราจร ทำให้ผู้ซื้อบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ในเขตชั้นนอกหันมาซื้อคอนโดมิเนียมในเมืองแทน จึงมีการสร้างคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า 2 สายที่ใช้อยู่ในปัจจุบันกันอย่างมโหฬารแถมยังขายดีมากเสียด้วย ทำให้จำนวนหน่วยของที่อยู่อาศัยโดยรวมสูงขึ้น เนื่องจากที่ดินแปลงหนึ่งขนาดเพียง 2-3 ไร่ ก็สร้างอาคารชุดขายได้หลายร้อยหน่วย (เทียบกับหากสร้างบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์อาจสร้างได้เพียงไม่กี่หลัง) แสดงการเปิดขายใหม่ของที่อยู่อาศัยดังแผนภูมิที่ 2 ทั้งในเชิงมูลค่า (แผนภูมิบน) และจำนวนหน่วย (แผนภูมิล่าง) ดังนี้

แผนภูมิที่ 2: แสดงจำนวนหน่วยและมูลค่า ของที่อยู่อาศัยใหม่ (เฉพาะปี) ตั้งแต่ปี 2537-2550
 
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและฐานข้อมูล AREA (http://www.area.co.th/) ณ เดือนมกราคม 2551

          แต่ข้อพิจารณาสำคัญก็คือจำนวนอุปทานคงค้างที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จาก 50,000-60,000 หน่วยในยุคเฟื่องฟู เป็น 77,725 หน่วยในปี 2548 เป็น 92,349 หน่วยในปี 2549 และล่าสุด ณ สิ้นปี 2550 จำนวน 108,674 หน่วย ในขณะที่ราคาขายมีการเปลี่ยนแปลงลดลงถึง 3 ปีซ้อนแล้ว คือในปี 2548 ลดลง 17% ในปี 2549 ลดลง 8 % และล่าสุดในปี 2550 ลดลงถึง 19% สืบเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง (จีดีพีเหลือแค่ 4.0% กว่า) และอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจาก 2-4% เป็น 6-7% ในวันนี้ ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยต้องปรับตัวลดลงตามกำลังซื้อที่ลดลง ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะมีราคาไม่เกิน 3.0 ล้านบาท แสดงการเปลี่ยนแปลงราคาขายที่อยู่อาศัยเฉลี่ยตามแผนภูมิที่ 3

แผนภูมิที่ 3: แสดงการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัย ตั้งแต่ปี 2537-2550

ที่มา: ฝ่ายวิจัยและฐานข้อมูล AREA (http://www.area.co.th/) ณ เดือนมกราคม 2551

                      ในช่วงนี้จึงนับเป็นช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญอีกครั้งหนึ่งในภาคที่อยู่อาศัยเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและปัญหาราคาน้ำมันที่แพงขึ้นสูงกว่า 2 เท่า ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนมาให้ความนิยมการซื้อคอนโดมิเนียมในเมืองกันมากขึ้นดังกล่าวแล้ว เนื่องจากหากจะซื้อบ้านแนวราบส่วนใหญ่ต้องซื้อนอกเมือง ทำให้ต้องเดินทางไกลและสิ้นเปลืองเวลาและค่าเดินทาง ทำให้มีโครงการอาคารชุดเกิดขึ้นในสัดส่วนสูงขึ้นมากนับจากปี 2548 เป็นต้นมา จากสัดส่วนของจำนวนหน่วยขายทั้งตลาด จาก 22% ในปี 2547 ปรับเพิ่มเป็น 28% ในปี 2548 และเป็น 44% ในปี 2549 และล่าสุดในปี 2550 ถึง 55% เลยทีเดียว

สถานการณ์ล่าสุด ณ สิ้นปี 50
          สถานการณ์ในภาพรวมของที่อยู่อาศัยล่าสุด ณ วันนี้ที่ทำการสำรวจโดย AREA พบว่าเรามีอุปทานคงค้างของที่อยู่อาศัย ณ สิ้นปี 2550 จำนวน 108,674 หน่วยแล้ว หากเทียบอุปทานคงเหลือดังกล่าวกับยอดขายรวมต่อปี (ในปี 2549 จำนวน 51,564 หน่วย และในปี 2550 จำนวน 65,039 หน่วย) สถานการณ์ในอนาคตจะเป็นอย่างไรนับว่าต้องจับตาเป็นอย่างยิ่ง โดยหากสมมติฐานว่าในปี 2551 ภาวะเศรษฐกิจยังทรงตัวใกล้เคียงกับ 2 ปีที่ผ่านมายอดขายก็น่าจะใกล้เคียงกัน ซึ่งเทียบอุปทานที่คงเหลือเราคงต้องใช้เวลาขายอีกไม่น้อยกว่า 2 ปีโดยไม่ต้องเปิดขายใหม่กันเลย แต่จริงๆ แล้วคงต้องนานกว่านี้เนื่องจากว่าปกติแล้วจะต้องมีหน่วยขายเปิดใหม่มาอีก   จะมากจะน้อยต้องติดตามกันต่อไป เห็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ส่วนใหญ่ก็ตั้งเป้าเพิ่มยอดขายทั้งนั้น หากเป็นดังนี้ก็จะเห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัย ณ วันนี้ อาจต้องระมัดระวังเป็นอย่างมากแล้ว เนื่องจากหากพิจารณาถึงอุปทานคงค้าง 108,674 หน่วยดังกล่าว แม้ยังต่ำกว่าในช่วงวิกฤติในปี 2540 (150,000 หน่วย) แต่ก็สูงกว่าในช่วงบูมในปี 2546 (50,000 กว่าหน่วย) ประเด็นสำคัญอีกประการที่ต้องพิจารณาก็คือ จำนวนนักเก็งกำไรในวันนี้จะมีมากแค่ไหน (เพราะหากเทียบในปี 2540 ที่มีอุปทานคงค้าง 150,000 หน่วย แต่มีการเก็งกำไรรวมถึงกว่า 400,000 หน่วย ดังกล่าวแล้ว)

          สถานการณ์ในรายละเอียดแยกประเภท เช่น อาคารชุด ณ วันนี้ยังดีหรือไม่ การเก็งกำไรกันแค่ไหน บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ เป็นอย่างไร และเจาะลงไปในรายทำเลจะเป็นอย่างไร จากการสำรวจพบว่า บางทำเล บางประเภทเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายกันบ้างแล้ว .... ติดตามกันต่อครับ 

          หากเป็นสมมติฐานในแง่บวกที่ภาวะเศรษฐกิจดีขึ้นจากฝีมือรัฐบาลใหม่ รวมทั้งการลงทุนในเม็กกะโปรเจ็กต์ต่าง ๆ ก็อาจจะทำให้สถานการณ์ดีขึ้น เนื่องจากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมากำลังซื้อจำนวนหนึ่งยังรอดูทิศทางอยู่ แต่หากเป็นสมมติฐานในแง่ร้ายบ้าง ไม่ว่าปัญหา Sub prime ในอเมริกา ปัญหาราคาน้ำมัน ค่าเงินบาท ฯลฯ ล้วนเป็นปัจจัยลบสำคัญแล้วจะเป็นอย่างไร ไม่ได้มองโลกในแง่ร้ายครับ แต่เป็นการระแวดระวังไว้ก่อนน่าจะเป็นการดี เผื่อทางหนีทีไล่ไว้

สถานการณ์แยกประเภท
          หากพิจารณาแยกประเภทที่อยู่อาศัย 3 ประเภทหลัก คือ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และอาคารชุด ตั้งแต่ปี 2537-2550 แสดงดังนี้

สรุปสถานการณ์การขายแยกประเภทดังนี้
ซิตี้ คอนโดมิเนียม ยังไหวหรือไม่
          ว่ากันที่คอนโดมิเนียมก่อน  คำถามที่ถามกันมากก็คือ คอนโดมิเนียม ณ วันนี้ ยังไหวหรือไม่ มาดูข้อมูลโดยนับจากปี 2546 เป็นต้นมามียอดขายได้เพียง 12,148 หน่วย เพิ่มเป็น 15,291 หน่วยในปี 2547 และพุ่งกระฉูดในปี 2548-2549 เป็น 28,903 หน่วยและ 30,995 หน่วย และล่าสุดในปี 2550 ถึง 39,580 หน่วย ในขณะที่อุปทานคงค้างของคอนโดมิเนียมทั้งตลาด ณ สิ้นปี 2550 เหลือเพียง 25,662 หน่วยเท่านั้น หากเทียบกับยอดขายได้ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ก็ขายเพียงครึ่งปีก็น่าจะขายหมดแล้ว (โดยไม่รวมเปิดใหม่) ประกอบกับปัจจัยสำคัญ คือ ราคาน้ำมันยังไม่มีทีท่าว่าจะลดลง จะเป็นปัจจัยเสริมให้การซื้อคอนโดมิเนียมในเมืองน่าจะยังคงขายดีต่อไป

          ด้านปัจจัยลบสำหรับคอนโดมิเนียม “ในเมือง” ที่ต้องระวังซึ่งน่าจะมาพร้อมกับรัฐบาลใหม่ก็คือ โครงการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า โดยเฉพาะสายที่เชื่อมไปยังเขตชั้นนอก เช่น สายไปบางใหญ่ สายไปรังสิต สายไปตลิ่งชัน สายไปบางแค เป็นต้น หากได้มีการก่อสร้างได้จริงก็อาจทำให้การซื้อคอนโดมิเนียมในเมืองลดลงได้ เนื่องจากคอนโดมิเนียมในเมืองส่วนใหญ่ขายในระดับราคา 1.0-3.0 ล้านบาท สามารถขึ้นรถไฟฟ้าไปซื้อบ้านทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยวนอกเมืองได้ เพราะโดยพฤติกรรมของคนไทยส่วนใหญ่ น่ายังคงอยากมีบ้านพร้อมที่ดินอยู่

          ที่นี้มาดูที่สถานการณ์การเก็งกำไร หรือหลายคนพยายามแยกว่าบางส่วนเป็นการลงทุน จะก่อปัญหาหรือยัง มาพิจารณาจากข้อมูลโดยหากนับตัวเลขการซื้อคอนโดมิเนียมตั้งแต่ปี 2546-2547 ที่คาดว่าน่าจะยังไม่มีการเก็งกำไรกัน เนื่องจากตลาดคอนโดฯ ยังไม่เฟื่องเช่นในวันนี้ โดย ณ ขณะนั้นมีผู้ซื้อคอนโดมิเนียมที่เป็น Real demand ประมาณ 15,000 หน่วยในปี 2547 และหากพิจารณาการเก็งกำไรก็น่าจะเริ่มในปี 2548 โดยนับจากปี 2548-2550 คอนโดฯมียอดขายรวม 3 ปี 99,478 หน่วย หากพิจารณาถึง Real Demand ในแต่ละปีก็ไม่น่าจะน้อยกว่ายอดขายในปี 2547 (ที่ยังไม่มีการเก็งกำไร) คือ ปีละ 15,000 หน่วยรวม 3 ปี 45,000 หน่วย ดังนั้นส่วนเกินประมาณ 55,000 หน่วยอาจเป็นตัวเลขการเก็งกำไรสูงสุดเท่าที่จะเป็นไปได้ (หรือรวมที่เรียกว่าลงทุนไว้ด้วย) แต่อาจน้อยกว่านี้เพราะ  Real demand จริงๆ ก็น่าจะเพิ่มสูงขึ้นหากเพิ่มเป็น 20,000-30,000 หน่วยต่อปี การเก็งกำไรก็น่าจะเหลือเพียง 30,000-40,000 หน่วยหรือเฉลี่ยเพียงปีละ 10,000-18,000 หน่วยเท่านั้น เทียบไม่ได้เลยกับในยุคปี 37-38 ที่เก็งกำไรกันกว่า 100,000 หน่วยต่อปี ดังนั้น ณ วันนี้การเก็งกำไรยังไม่น่าจะสร้างปัญหาแต่อย่างใด แม้ว่าหากคำนวณเป็นร้อยละสัดส่วนการเก็งกำไรต่อยอดขายทั้งหมดจะสูงถึง 30-55% ก็ตาม แต่ปริมาณนับว่ายังไม่มากนัก แต่ก็ยังมีปัจจัยอื่นที่อาจทำให้ตลาดคอนโดฯ มีอันเป็นไปได้

          กล่าวคือ การขายคอนโดมิเนียม “ในเมือง” คงต้องจับตาสถานการณ์โครงการรถไฟฟ้าอย่างใกล้ชิดซึ่งคาดว่ารัฐบาลใหม่คงลุยแน่ แต่จะได้สร้างมากน้อยต้องติดตาม โดยเฉพาะหากโครงการที่ขนส่งคนไปนอกเมืองได้จะเป็นเหตุให้ “กระแส” คอนโดมิเนียมในเมืองเปลี่ยนทิศหรือไม่เพราะระดับราคาเดียวกัน 1.0-3.0 ล้านบาทที่ซื้อคอนโดฯ ในปัจจุบันสามารถไปซื้อทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยวนอกเมือง แล้วขึ้นรถไฟฟ้าเข้าเมืองได้ (แต่ต้องขึ้นอยู่กับค่าโดยสารด้วยครับ เพราะหากเฉลี่ยจากค่ารถไฟฟ้าในปัจจุบันสถานี 2 บาทแล้ว หากต้องเดินทางจากรังสิตหรือบางใหญ่เข้ามาในเขตชั้นใน ค่าโดยสารรวมแล้วเป็นร้อยบาทหรือไม่ ไปกลับ 200 บาทก็อาจคิดหนัก)

          เรื่องสำคัญ เรื่องหนึ่งที่ต้องระมัดระวังไว้ก็คือ ต้นทุนค่าก่อสร้างที่จะปรับสูงขึ้นจะทำให้เกิดปัญหา Cost overrun หรือไม่ โดยเฉพาะโครงการที่ราคาขายต่ำๆ หากต้นทุนสูงขึ้นแล้วไม่คุ้มกับราคาขายจะทำอย่างไร เพราะขายหมดแล้วราคาขายก็ปรับไม่ได้แล้ว แต่อาคารชุดยังสร้างไม่เสร็จ จะถอยก็ไม่ได้จะไปต่อ     ก็เจ๊ง และหากมีปัญหาเพียงรายเดียวและเป็นข่าวอาจทำให้กระแสวูบได้ เพราะบ้านเราส่วนหนึ่งที่ “บูม” กันก็เพราะกระแสนี่แหละพาไป ต้องระวังเพราะมาพร้อมและก็อาจไปพร้อมกระแส เราคงยังจำกระแสสุวรรณภูมิกันได้

          สถานการณ์การขายคอนโดมิเนียม รายทำเล จำนวน 6 ทำเลที่ได้สำรวจไว้ แสดงในตารางที่ 3 ดังนี้

ตารางที่ 3: แสดงการขายคอนโดมิเนียมรายทำเล 6 ทำเล

ที่มา: ฝ่ายวิจัยและฐานข้อมูล AREA (http://www.area.co.th/) ณ เดือนมกราคม 2551

          จากตารางข้างต้น จะเห็นว่าคอนโดมิเนียมเฉพาะ 6 ทำเลข้างต้น ในปี 2550 โดยรวมแล้วมียอดขายสูงขึ้นประมาณ 40% เมื่อเทียบกับปี 2549 โดยทำเลที่มียอดขายเพิ่มสูงสุดถึง 130% คือ ทำเลฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา ย่านสาทรตัดใหม่ เจริญนคร ปิ่นเกล้า เป็นต้น รองลงมาคือ พื้นที่รอบนอกเพิ่มถึง 103% คือ ย่านรามอินทรา รามคำแหง รัตนาธิเบศร์ สวนในเขตชั้นในที่ขายดีเป็นพิเศษคือ ทำเลอ่อนนุช    แบริ่ง ในขณะที่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน ทำเลเพลินจิต สุขุมวิท กลับมายอดขายชะลอตัวลง (-15%) และแต่ละทำเลหากเปรียบเทียบกับหน่วยขายคงเหลือกับยอดขายได้ ก็ใช้เวลาไม่เกินครึ่งปี (ไม่นับของใหม่) ก็ขายหมดแล้วดังกล่าว จึงจะเห็นได้ว่าสถานการณ์การขายยังคงดีอยู่มาก 

สถานการณ์แยกประเภท: บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ เป็นอย่างไร
          สถานการณ์บ้านเดี่ยว หากพิจารณาถึงอุปทานคงค้าง ณ สิ้นปี 2550 พบว่ามีจำนวน 37,531 หน่วย และหากเทียบกับยอดขายในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาเพียง 7,000-11,000 หน่วย ดูราวกับว่าสถานการณ์น่าเป็นห่วงอย่างยิ่ง โดยในภาพรวมแล้วหากสมมติฐานที่ภาวะเศรษฐกิจยังทรงตัว อาจต้องใช้เวลาขายเกือบ 4 ปีโดยไม่นับที่กำลังจะเปิดใหม่

          อย่างไรก็ตาม สถานการณ์การขายบ้านเดี่ยวแม้สถานการณ์โดยรวมดูเหมือนจะแย่ แต่หากเจาะลึกลงไปในรายโซน รายทำเล และระดับราคา พบว่ามีเพียงบางโซน บางระดับราคา จำนวนหนึ่งที่มีแนวโน้มไม่ดีนัก แต่บางโซนบางทำเลก็ยังขายได้ดีอยู่ โดยเฉพาะหากเป็นบ้านเดี่ยวระดับราคาต่ำกว่า 5.0 ล้านบาท ดังนั้นการพัฒนาบ้านเดี่ยวในปีนี้จึงจำเป็นต้องพิจารณาเจาะลึกลงไปในรายทำเลและระดับราคา ถึงสถานการณ์ยอดขายและปริมาณอุปทานที่ยังเหลืออยู่ ติดตามใน ตารางที่ 4 ครับ

          ส่วนทาวน์เฮาส์ สถานการณ์น่าห่วงน้อยกว่าบ้านเดี่ยว โดยมีอุปทานคงค้าง ณ สิ้นปี 2550 พบว่ามีจำนวน 22,755 หน่วย และเทียบกับยอดขายในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาประมาณ 10,000-13,000 หน่วย ก็ถือว่ายังพอไม่แย่จนเกินไปนัก หากสมมติฐานที่ภาวะเศรษฐกิจยังทรงตัว อาจต้องใช้เวลาขายประมาณ 2 ปี โดยไม่นับที่กำลังจะเปิดใหม่ อย่างไรก็ตาม ยังต้องพิจารณาลงไปในรายทำเลอีกเช่นกัน ว่าระดับราคาใด ทำเลใด เป็นอย่างไรบ้างในตารางที่ 4 เช่นกัน

          ปัจจัยหนึ่งที่จะเป็นปัจจัยบวกสำคัญของบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์นอกเมืองก็คือโครงการรถไฟฟ้า  หากในปีนี้มีโครงการรถไฟฟ้าพาคนไปนอกเมืองได้ สถานการณ์อาจเปลี่ยนทิศทำให้ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ขายดีได้ แต่ต้องเป็นทำเลที่รถไฟฟ้าไปถึงด้วย ซึ่งต้องติดตามใกล้ชิดว่ารัฐบาลใหม่จะลุยสร้างได้มากน้อยแค่ไหน 

          สำหรับสถานการณ์การขายบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ รวมทั้งบ้านแฝดรายทำเล ซึ่งบริษัทฯ ได้ทำการแยกทำเลในการวิเคราะห์ไว้ 14 ทำเลหลัก (ยังแบ่งเป็น 78 ทำเลย่อย เช่น ทำเลหลัก ย่านรังสิต-คลองหลวง-ลำลูกกา แยกเป็น ทำเลย่อยรังสิต-นครนายก ทำเลย่อยคลองหลวง ทำเลย่อยลำลูกกา เป็นต้น) ในที่นี้ขอกล่าวถึงเฉพาะสถานการณ์การขายรายในทำเลหลัก 14 ทำเล โดยเทียบถึงยอดขายได้และอุปทานคงเหลือ แยกเป็นประเภท (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์)  และระดับราคาบ้าน ดังนี้ (หากสนใจในรายละเอียด 78 ทำเล ดูรายละเอียดใน http://www.area.co.th/)

            ตารางที่ 4: แสดงสถานการณ์การขายบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ แยกตามระดับราคา รายทำเล 14 ทำเล

ที่มา: ฝ่ายวิจัยและฐานข้อมูล AREA (http://www.area.co.th/) ณ เดือนมกราคม 2551

          จากตารางข้างต้นบ้านเดี่ยวที่มีราคาขายเกิน 5.0 ล้านบาทส่วนใหญ่จะขายยาก (ยกเว้นแถวย่านรามอินทรา) แต่ถ้าเป็นระดับราคาต่ำกว่า 5.0 ล้านบาทส่วนใหญ่ยังพอขายได้ โดยเฉพาะทำเลรังสิต พหลโยธิน มีนบุรี พระราม 2 โดยเฉพาะทำเลถนนสุขสวัสดิ์-ประชาอุทิศ ที่บ้านเดี่ยวขายดีแทบทุกระดับราคา เนื่องจากเป็นทำเลที่ใกล้กับย่านศูนย์ธุรกิจสีลม-สาทร สุขุมวิท และการที่สะพานวงแหวนอุตสาหกรรมที่เพิ่งเปิดใช้ใหม่ ทำให้การคมนาคมเชื่อมต่อกับศูนย์ธุรกิจสะดวกกว่าแต่ก่อนมาก รวมทั้งโครงการถนนวงแหวนด้านใต้ที่เปิดใช้ใหม่ด้วย ยิ่งทำให้การคมนาคมไปยังพื้นที่อื่นๆสะดวกมากขึ้นทั้งด้านกรุงเทพฯ ตะวันออก และกรุงเทพฯ ด้านตะวันตก

          ส่วนทำเลที่สถานการณ์บ้านเดี่ยวระดับราคาต่ำกว่า 5.0 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วง คือ ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-ปทุมธานี (ระดับราคา 2.0-3.0 ล้านบาท) เนื่องจากมีอุปทานคงค้างมากเป็นพิเศษ และย่านสุวรรณภูมิส่วนใหญ่ จะขายยากแทบทุกระดับราคาเพราะผลกระทบทางเสียงเครื่องบินเป็นปัจจัยลบสำคัญ  

          ส่วนสถานการณ์การขายทาวน์เฮาส์ ส่วนใหญ่ยังคงขายได้ดีโดยเฉพาะระดับราคาต่ำกว่า 3.0 ล้านบาท ย่านรังสิต ติวานนท์ พหลโยธิน รามอินทรา มีนบุรี ศรีนครินทร์ สุขสวัสด์ พระรามที่ 2 ส่วนกลุ่มระดับราคาสูงกว่า 3.0 ล้านบาทที่ยังขายได้ ได้แก่ ย่านนนทบุรี ติวานนท์ (ตามแนวรถไฟฟ้าสายบางซื่อ-บางใหญ่) พหลโยธิน รัชดาภิเษก ลาดพร้าว (ในเขตชั้นกลาง ไม่ไกลจากรถไฟฟ้ามาก)

          ส่วนทำเลที่ทาวน์เฮาส์ขายได้ยาก ส่วนใหญ่จะมีระดับราคาเกิน 3.0 ล้านบาท ได้แก่ ทำเลในเขตชั้นนอกย่านมีนบุรี บางนา เนื่องจากในทำเลเดียวกันสามารถเลือกซื้อบ้านเดี่ยวได้แล้ว ส่วนในเขตชั้นในย่านรัชดา ระดับราคา 5.0-10.0 ล้านบาท และทำเลใจกลางเมืองระดับราคา เกิน 10.0 ล้านบาท เนื่องจากบ้านระดับราคาสูงขายยากตามภาวะเศรษฐกิจ

AREA Forecast & Warning 2008  
โดยสรุปแล้วทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2551 สรุปได้ดังนี้

1. ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมต้องระมัดระวังมากขึ้น จากปริมาณอุปทานคงค้างที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นตั้งแต่ปี 2548 เป็นต้นมา โดยปัจจัยสำคัญขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจเป็นหลัก แม้ปัญหาทางการเมืองน่าจะคลี่คลายลงจากการที่คาดว่าจะมีรัฐบาลใหม่ที่มาจากการเลือกตั้ง แต่ยังต้องจับตาปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจอย่างใกล้ชิด เช่น ปัญหา Sub prime ในอเมริกา สถานการณ์ราคาน้ำมันโลก ภาวะเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ย เป็นต้น
2. ปัจจัยบวกสำคัญในภาพรวม คือ การลงทุนในโครงการเม็กกะโปรเจ็กต์ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ ซึ่งต้องติดตามความคืบหน้าของแต่ละโครงการอย่างใกล้ชิด รวมทั้งความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่น่าจะมีสูงขึ้นในปีนี้ ส่วนปัจจัยลบที่ชัดเจนจากปัญหาราคาน้ำมัน ที่จะทำให้ต้นทุนค่าก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นแน่
3. สถานการณ์แยกประเภทคอนโดมิเนียม น่าจะยังคงมีแนวโน้มที่ดีต่อไปในปีนี้ อย่างไรก็ตาม คงต้องติดตามโครงการรถไฟฟ้าอย่างใกล้ชิดโดยเฉพาะคอนโดฯในเมือง การควบคุมปัญหา Cost Overrun รวมทั้งสถานการณ์การเก็งกำไรที่ยังต้องติดตามใกล้ชิดต่อไปแต่ก็น่าที่จะมีแนวโน้มลดลงเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและ เริ่มกลัวอุปทานล้นตลาดกันมากขึ้น
4. แต่สถานการณ์บ้านเดี่ยวนับว่าน่าเป็นห่วงกว่าในภาพรวม เพราะมีอุปทานเหลือมาก เมื่อเทียบกับยอดขายได้ แต่คงต้องพิจารณาลงไปในรายทำเล และระดับราคา โดยหลายทำเลก็ยังคงขายได้ดีอยู่ดังกล่าว โดยปัจจัยบวกสำคัญน่าจะเป็นทำเลที่รถไฟฟ้าสายใหม่ไปถึง เช่น บางบัวทอง บางใหญ่ (สายบางซื่อ-บางใหญ่) อ่อนนุช พัฒนาการ (สายแอร์พอร์ต ลิงก์ จะเปิดบริการปลายปี 51 นี้) เป็นต้น
5. ในขณะที่ทาวน์เฮาส์ ยังมีสถานการณ์ที่ยังพอไปได้ เพราะตลาดล่างยังคงมีความต้องการอยู่เสมอ แทบทุกทำเล เช่น ทำเลรังสิต ระดับราคาต่ำกว่า 1.0 ล้าน และ 1.0-2.0 ล้านบาท ทำเลสุขสวัสดิ์ ระดับราคา  ต่ำกว่า 1.0 ล้านบาทและ 1.0-2.0 ล้านบาท
6. ด้านผู้ประกอบการน่าจะมีการแข่งขันกันสูงขึ้น และปัญหาต้นทุนค่าก่อสร้างที่โครงการสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ซึ่งควบคุมต้นทุนได้ดีกว่าจะได้เปรียบมากขึ้น ผู้ประกอบการรายย่อยอาจแข่งขันได้ยากขึ้น จำเป็นต้องหาช่องทางการตลาดใหม่หรือ Segment ใหม่ที่ไม่แข่งขันกับรายใหญ่ ซึ่งต้องทำการศึกษาตลาดอย่างเจาะลึก
7. ในอนาคตตลาด “บ้านมือสอง” อาจเป็นคู่แข่งมากขึ้น เนื่องจากปัจจุบันในเขตกรุงเทพและปริมณฑล เรามีบ้านถึงกว่า 4 ล้านหลังแล้ว ในขณะที่ประชากรกว่า 10 ล้านคน เพราะบ้านมือสองจะมีราคาต่ำกว่าบ้านใหม่ถึง 20-30% และยังมีข้อดีที่สามารถเลือกซื้อทุกทำเล หากมีระบบการจัดการ การขายบ้านมือสองที่เข้มแข็งมากขึ้นอาจเป็นคู่แข่งบ้านมือหนึ่งได้ โดยเฉพาะในบริเวณเขตชั้นในที่ที่ดินว่างเปล่ารอการพัฒนาแทบจะไม่เหลือแล้ว
8. ปัญหาที่น่าห่วงประการหนึ่งในภาคที่อยู่อาศัย ในอนาคตหากอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นกว่านี้ น่าเป็นห่วงว่าผู้ซื้อกว่า 341,160 หน่วย นับจากปี 2545 เป็นต้นมา ที่กู้เงินด้วยดอกเบี้ยต่ำคงที่ 3-5 ปี ถึงวันนี้ดอกเบี้ยน่าจะลอยตัวแล้ว จะมีปัญหาการผ่อนชำระหรือไม่ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นทุก 1% จะมีผลต่อเงินงวดเพิ่มขึ้นประมาณ 8-10% ยกตัวอย่างเช่น หากการกู้ซื้อบ้านเดี่ยวในปี 2545 (ยุคนั้นบ้านเดี่ยวขายดีเสียด้วย) เป็นเงิน 3.0 ล้านบาท ดอกเบี้ย ณ วันนั้น 3.0% เงินผ่อนเดือนละประมาณ 16,638 บาท  หากดอกเบี้ยเป็น 6% เงินผ่อนเพิ่มเป็น 21,493 บาท (เพิ่ม 29%) หากเป็น 8% เงินงวดจะเพิ่มเป็น 25,093 บาท (เพิ่ม 51%) เป็นต้น โดยเฉพาะหากเป็นกรณีเศรษฐกิจมีปัญหา ตกงานหรือรายได้ลดลงจะเกิดปัญหาผ่อนชำระไม่ไหว (Payment Shock) ได้

          อนึ่ง ประเด็นดอกเบี้ยคงที่ต่ำมากๆ ในช่วงแรก (คงที่ระยะ 3 ปี 5 ปี ยังพอทน แต่เดี๋ยวนี้ระยะสั้นมากๆ เช่น 3 เดือน 6 เดือน) โดยส่วนตัวแล้วกระผมไม่เห็นด้วยเป็นอย่างยิ่ง เนื่องจากน่าจะเป็นส่วนหนึ่งให้เกิดการกระตุ้นการเก็งกำไร เพราะอาจกู้เงินมาซื้อในอัตราดอกเบี้ยต่ำระยะสั้นแล้วหวังจะขายต่อทำกำไร และที่สำคัญอาจนับเป็นการปิดบังความจริงต่อผู้ซื้อ ที่อาจเข้าใจผิดได้จากคำโฆษนาในการขายที่คำนวณเงินงวดต่ำๆ จากดอกเบี้ยต่ำ ทำให้คิดว่าสามารถผ่อนชำระได้ แต่หากเลยกำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่เป็นลอยตัวแล้วอัตราการผ่อนชำระจะสูงขึ้นดังกล่าว ไม่ทราบว่าได้แจ้งลูกค้าให้ทราบกันหรือไม่ ธนาคารชาติน่าจะดูแลเรื่องนี้ เพื่อปกป้องประชาชนน่ะครับ ไม่แน่น่ะครับที่ผ่านมาภาคอสังหาริมทรัพย์เรามีปัญหาด้านอุปทาน (โอเวอร์ซัพพลาย) แต่ต่อไปอาจมีปัญหาด้านดีมานด์บ้างก็ได้ หากไม่ป้องกันไว้ตั้งแต่วันนี้