ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          จากการสำรวจวิจัยต่อเนื่องของ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าในขณะนี้ยังไม่เกิดภาวะฟองสบู่แตกอย่างเด่นชัด เพราะอุปสงค์และอุปทานยังใกล้เคียงกัน เพียงแต่อุปทานเกิดขึ้นมากเป็นพิเศษ ซึ่งจูงใจให้เกิดอุปสงค์ หรือการซื้อขายเพราะการโฆษณา ซึ่งอาจส่งผลให้เกิดปัญหาฟองสบู่แตกในอีก 2 ปีข้างหน้า หากการก่อสร้างของโครงการที่เปิดตัว ณ วันนี้แล้วเสร็จ
          อย่างไรก็ตาม ปรากฏการณ์ฟองสบู่แตกนั้น ไม่ใช่ปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นทันทีทันใด ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ในขณะนี้ปรากฏการณ์ฟองสบู่แตกเกิดขึ้นใกล้ ๆ ตัวนี่เองและกำลังสะสมเชิงปริมาณอยู่ ณ วันนี้ “เชื้อร้าย” ของฟองสบู่อาจแฝงตัวอยู่ในระบบสถาบันการเงินต่าง ๆ
          ในขณะนี้สถาบันการเงินกำลังแข่งขันอำนวยสินเชื่อแก่ผู้ซื้อบ้านกันอย่างรุนแรง ปัจจัยชี้ขาดจูงใจให้คนซื้อบ้านซึ่งมีทั้งนักลงทุนและผู้ใช้สอยเอง (End Users) ก็คือ ราคา สถาบันการเงินมักต้องการให้ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ประเมินทุนทรัพย์ได้ตามราคาที่ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินประกาศไว้ ข้อนี้เป็นเสมือน “จุดตาย” ที่เคยเกิดขึ้นกับธนาคารหลายแห่งและบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ 56 แห่ง ในช่วงปี 2540 นั่นเอง เพราะอำนวยสินเชื่อตามราคาที่สูงเกินจริงและผู้ซื้อไม่ผ่อนชำระในภายหลัง
          จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เคยพบว่า ในบางโครงการ ราคาเสนอขายตามใบราคาที่ลูกค้าผู้ซื้อบ้านได้รับอาจต่ำกว่าใบราคาที่สถาบันการเงินได้รับบ้าง ทำให้สถาบันการเงินเข้าใจผิดว่าราคาที่ตนได้รับจากผู้ประกอบการบางรายนั้นถูกต้องแล้ว จึงอาจอำนวยสินเชื่อสูงเกินจริงไปบ้าง ทำให้เกิดปัญหาหนี้เสียกับสถาบันการเงินในอนาคต
          ที่สำคัญราคาที่ผู้ประกอบการเสนอ อาจแตกต่างจากราคาที่ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ได้วิเคราะห์ไว้ ในแง่หนึ่งผู้ประเมินค่าทรัพย์สินบางรายอาจจะ “กดราคา” ให้ต่ำไว้เพื่อความปลอดภัยของตนเอง (Play Safe) ในอีกแง่หนึ่ง ราคาจริงที่ผู้ประกอบการตั้งไว้ อาจสูงกว่าโครงการอื่นโดยเปรียบเทียบ จึงทำให้ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ไม่สามารถประเมินได้ตามที่ทั้งผู้ประกอบการและสถาบันการเงินคาดหวัง
          ปกติสถาบันการเงินมักอำนวยสินเชื่อประมาณ 80% ของมูลค่าที่ประเมินได้ สถาบันการเงินสามารถอำนวยสินเชื่อได้มากกว่านี้ เช่น 90% - 100% แต่สถาบันการเงินก็ไม่ต้องการเสี่ยงที่จะทำเช่นนั้น จึงมักหวังให้บริษัทประเมิน ประเมินค่าไว้สูง ๆ ยิ่งในกรณีที่ราคาที่ประเมินสูงเกินราคาตลาด เช่น ณ 110% ของราคาจริง และสถาบันการเงินอำนวยสินเชื่อถึง 90% ก็เท่ากับลูกค้าไม่ต้องมีเงินดาวน์เลย กรณีนี้เป็นการสร้างความเสี่ยงอย่างยิ่งต่อสถาบันการเงินเอง หากผู้ซื้อละทิ้งการผ่อนชำระในภายหลัง
          นอกจากปัญหาด้านราคาแล้ว สถาบันการเงินยังประสงค์จะให้บริษัทประเมิน ประเมินให้ได้รวดเร็ว เช่น ภายใน 2 วัน ซึ่งอาจทำให้การประเมินมีโอกาสผิดพลาดได้มากขึ้น ฝ่ายการตลาดของสถาบันการเงินบางแห่งยังอาจแทรกแซงผู้ประเมิน โดยพยายามให้ประเมินได้มูลค่าสูง ๆ กรณีนี้ทำให้หลายครั้งบริษัทประเมินอาจไม่สามารถสนองสถาบันการเงินได้เต็มที่ ทำให้สถาบันการเงินบางแห่ง ตั้งหรือรื้อฟื้นฝ่ายประเมินของตนเองขึ้นมา
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่า หลังเกิดวิกฤติปี พ.ศ.2540 สถาบันการเงินส่วนมาก จะว่าจ้าง (Outsource) บริษัทประเมินค่าทรัพย์สินอิสระทำการประเมินให้ ทั้งนี้เพื่อความเป็นกลางทางวิชาชีพ ดังนั้นกรณีที่สถาบันการเงินบางแห่ง ตั้งฝ่ายประเมินหรือตั้งบริษัทลูกมาประเมินเอง อาจถือเป็นการ “ถอยหลังเข้าคลอง” และกลับเป็นต้นทุนที่สูงขึ้นในระยะยาวของสถาบันการเงินเอง เพราะจากวิกฤติครั้งก่อน สถาบันการเงินหลายแห่งต้องเชิญพนักงานออกเป็นจำนวนมากด้วยค่าใช้จ่ายที่สูงมาก
          สำหรับข้อเสนอทางออกสำหรับสถาบันการเงิน ดร.โสภณ เสนอให้ให้สถาบันการเงินรับผิดชอบค่าประเมินและการตรวจสอบอย่างเข้มงวดในการอำนวยสินเชื่อ ปกติค่าจ้างประเมินไม่ได้สูงมากนัก เช่น บ้านและอาคารชุดในกรุงเทพมหานครหลังละ อาจจะเป็นเงิน 3 ล้านบาท ค่าจ้างประเมินก็เป็นเงินเพียง 3,000 บาท หรือราว 0.1% ในขณะที่ค่านายหน้าโดยปกติเป็นเงินถึง 3% หรือ 90,000 บาท
          ดังนั้นหากสถาบันการเงินจะรับผิดชอบค่าประเมินแทนลูกค้า โดยเฉพาะในกรณีลูกค้าที่กู้เงินกับสถาบันการเงินตนเอง อาจเป็นช่องทางการแข่งขันหนึ่ง และสถาบันการเงินควรลงทุนทำหน่วยตรวจสอบมูลค่าที่ประเมิน เพื่อความรอบคอบในการอำนวยสินเชื่อ ซึ่งอาจจะมีต้นทุนครึ่งหนึ่งของค่าจ้างประเมินก็ยังเป็นเพียง 0.05% ของมูลค่าเท่านั้น จึงคุ้มที่สถาบันการเงินจะดำเนินการเพื่อการอำนวยสินเชื่ออย่างรอบคอบ
          การแข่งขันกันอย่างเอาเป็นเอาตายในการอำนวยสินเชื่อในวันนี้ อาจจะซ้ำรอยเมื่อสิบกว่าปีก่อน ดังนั้นทุกฝ่ายจึงควรระวังและสังวรในข้อนี้ ดร.โสภณ กล่าวทิ้งท้ายในที่สุด

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย