ข่าวดี! และข่าวร้ายในวงการอสังหาริมทรัพย์ ข่าวดีคือในเดือนพฤษภาคม ภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีการเปิดตัวโครงการเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก โดยในเดือนนี้ มีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมด 29 โครงการ เพิ่มขึ้นจากเดือนเมษายน 2559  จำนวน 15 โครงการ แต่ข่าวร้ายคือทั้งปี 2559 การเปิดตัวโครงการใหม่คงมีลดลงเป็นอย่างมาก

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกในประเทศไทย และเป็นศูนย์ข้อมูลที่เป็นกลางที่สุด โดยไม่มีผู้มีส่วนได้ส่วนเสียมานั่งเป็นกรรมการศูนย์ ล่วงรู้ข้อมูลไปใช้เองก่อน หรือไม่เป็นนายหน้า ไม่พัฒนาที่ดินเองอย่างเคร่งครัด กล่าวว่า ในเดือนพฤษภาคม 2559 มีจำนวนหน่วยขายเปิดใหม่รวม 6,095 หน่วย และมีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 19,923  ล้านบาท แยกเป็นอาคารชุด 3,385 หน่วย (55.5%) รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ 1,480 หน่วย (24.3%) ส่วนอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 690 หน่วย (11.3%) ของจำนวนหน่วยขายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด

            มูลค่ารวมของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ในเดือนพฤษภาคม 2559 นี้มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 19,923 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมาจำนวน 12,125 ล้านบาท (เดือนเมษายน 2559 มีมูลค่า 7,798 ล้านบาท) หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 155% ซึ่งในเดือนนี้ลักษณะการพัฒนาที่อยู่อาศัยจะใกล้เคียงกับเดือนที่ผ่านมา โดยจะพบว่าสินค้าที่เข้าสู่ตลาดส่วนใหญ่เป็นอาคารชุด และมีราคาปานกลางถึงค่อนข้างต่ำเป็นสำคัญโดยมีระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท (60%) รองลงมา คือที่ราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวนประมาณ (17%) ของหน่วยขายที่เปิดใหม่ทั้งหมดในเดือนนี้

            หากเทียบภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดใหม่เดือนพฤษภาคมของปีนี้กับเดือนพฤษภาคมปี 2558 จะพบว่าในปีนี้มีจำนวนโครงการเปิดใหม่ลดลง 9 โครงการ (-24%) มีจำนวนหน่วยขายลดลง 2,991 หน่วย (-33%) มีมูลค่าลดลง 17,624 ล้านบาท (-47%) และมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยลดลงด้วยจาก 4.312 ล้านบาท เป็น 3.269 ล้านบาท (-21%)

            หากพิจารณาภาพรวมใน 5 เดือนแรก 2559 (มกราคม-พฤษภาคม 2559) เปรียบเทียบกับ 5 เดือนแรกปี 2558  มีจำนวนโครงการที่เปิดใหม่รวม 126 โครงการ (ลดลง -32%) มีจำนวนหน่วยขายรวม 29,886 หน่วย (ลดลงประมาณ -37%) มีมูลค่ารวม 104,665 ล้านบาท (-47%) และมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยลดลงจาก 4.182 ล้านบาทเป็น 3.502 ล้านบาท (-16%) โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยที่เปิดขายมากสุด คืออาคารชุดจำนวน 16,860 หน่วย (56%) รองลงมา คือ ทาวน์เฮ้าส์ 7,817 หน่วย (24%) และอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 3,403 หน่วย (11%)

            ในการคาดการณ์สถานการณ์ในปี 2559 โดยรวม จะพบดังนี้:

            1. ในกรณีที่สถานการณ์ใน 7 เดือนหลังของปี 2559 ยังเป็นเช่นเดียวกับปี 2558 แต่ราคาทั้งปีเพิ่มขึ้น 10% ก็จะพบว่า ในปี 2559 นี้จะมีหน่วยเปิดใหม่ 71,726 หน่วย รวมมูลค่า 276,316 ล้านบาท ซึ่งลดลงกว่าปี 2558 ที่เปิดใหม่ 107,990 หน่วย ณ มูลค่ารวมถึง 435,056 ล้านบาท โดยลดลงถึง 34% ในแง่จำนวนหน่วย และ 36% ในแง่ของมูลค่า ซึ่งถือว่าลดลงมากถึงราว 1/3 เลยทีเดียว  อย่างไรก็ตามเชื่อว่าสถานการณ์คงไม่แย่ขนาดนั้น เพราะเชื่อว่าใน 7 เดือนหลังนี้ บริษัทมหาชนจะเริ่มเปิดตัวโครงการมากขึ้น เพราะที่ผ่านมาได้ระบายหน่วยขายจากการที่รัฐบาลช่วยกระตุ้นกำลังซื้อของประชาชนแล้ว

            2. ในกรณีที่สถานการณ์ในช่วง 7 เดือนหลังกระเตื้องกว่าช่วง 5 เดือนแรก 20% ก็คาดว่าจำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ จะเพิ่มเป็น 80,094 หน่วย มูลค่ารวม 308,552 ล้านบาท แต่ก็ยังทำให้จำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงกว่าปี 2558 อยู่ 26% และ 29% ตามลำดับ หรือลดลงไปราวหนึ่งในสี่แทนที่จะเป็นหนึ่งในสามเช่นการพยากรณ์แรก

            3. ในกรณีที่สถานการณ์ในช่วง 7 เดือนหลังกระเตื้องกว่าช่วง 5 เดือนแรก 40% ก็คาดว่าจำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ จะเพิ่มเป็น 88,463 หน่วย มูลค่ารวม 340,789 ล้านบาท แต่ก็ยังทำให้จำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงกว่าปี 2558 อยู่ 18% และ 22% ตามลำดับ หรือลดลงไปราวหนึ่งในห้ามแทนที่จะเป็นหนึ่งในสามเช่นการพยากรณ์แรก

            4. ในกรณีที่สถานการณ์ในช่วง 7 เดือนหลังกระเตื้องกว่าช่วง 5 เดือนแรก 60% (ซึ่งไม่น่าจะมีโอกาสเป็นไปได้เลย) ก็คาดว่าจำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ จะเพิ่มเป็น 96,831 หน่วย มูลค่ารวม 373,026 ล้านบาท แต่ก็ยังทำให้จำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงกว่าปี 2558 อยู่ 10% และ 14% ตามลำดับ หรือลดลงไปราวหนึ่งในสิบ

            ดร.โสภณ เชื่อว่าสถานการณ์ที่อาจเป็นไปได้ดีที่สุดคงเป็นในกรณีที่ 3 ที่ว่าสถานการณ์ในช่วง 7 เดือนหลังกระเตื้องกว่าช่วง 5 เดือนแรก 40% ซึ่งจะทำให้จำนวนหน่วยเปิดใหม่เพิ่มเป็น 88,463 หน่วย มูลค่ารวม 340,789 ล้านบาท หรือลดลงกว่าปี 2558 อยู่ 18% และ 22% ตามลำดับ สาเหตุที่สถานการณ์ยังไม่ดีเนื่องจาก กำลังซื้อของประชาชนยังไม่เข้มแข็งพอ ต่างกับช่วงปี 2555 ที่มีการให้ซื้อรถคันแรก ผู้ซื้อบ้านก็ยังซื้อบ้านคันแรกและรถคันแรกกันมากมายจนถึงปี 2556 แต่ในขณะนี้ไม่ได้มีการซื้อรถคันแรกนานแล้ว แต่ก็ไม่ได้ทำให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นแต่อย่างใด

            ในปัจจุบันมีความเข้าใจผิดเกี่ยวกับภาวะตลาดที่อยู่อาศัย ที่มองว่าตลาดกำลังไปได้ด้วยดี แต่นี่เป็นความเข้าใจผิด และหากลงทุนตามความเข้าใจดังกล่าว อาจทำให้เกิดภาวะล้นตลาดและสร้างความเสียหายให้กับผู้ลงทุนเอง

            1. มีความเข้าใจผิดว่าการสร้างที่อยู่อาศัยเสร็จเป็นจำนวนมากในขณะนี้แสดงว่าตลาดกำลังดี แท้จริงแล้ว บ้านที่สร้างเสร็จในวันนี้เป็นผลจากการซื้อขายเมื่อ 1-2 ปีที่ผ่านมา จึงไม่ได้สะท้อนภาวะตลาดปัจจุบัน

            2. บางคนดูจากเรื่องขออนุญาตจัดสรรที่ดินเพิ่มขึ้นจึงเข้าใจว่าตลาดกำลังดี แท้จริงแล้วโครงการที่ขออนุญาตอาจเปิดขายเพียงบางส่วนของโครงการหรือบางโครงการก็ไม่ได้เปิดขาย

            3. นักวิจัยอ้างอิงคำสัมภาษณ์ของผู้บริหารบริษัทมหาชนว่าจะเปิดตัวโครงการมากมาย แต่นั่นก็เป็นการสัมภาษณ์ของผู้ประกอบธุรกิจทางด้านนี้ ซึ่งต้องมองในแง่ดีไว้ก่อนอยู่แล้ว ดังนั้นจึงอาจไม่สามารถถือเป็นอ้างอิงได้

            ดังนั้น จากภาวะในขณะนี้ผู้เกี่ยวข้อง ทั้งนักพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน นักลงทุนและประชาชนทั่วไปต้องให้ความใส่ใจเป็นพิเศษต่อสถานการณ์ที่หดตัวลง จะลงทุนตามกระแสไม่ได้ เพราะเนื่องจากจะทำให้เกิดการลงทุนเกินตัว และทำให้เกิดอุปทานล้นเกินได้ อย่างไรก็ตามในขณะนี้ ดร.โสภณ ยังยืนยันว่ายังไม่เกิดภาวะล้นตลาดในขณะนี้