ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ในปัจจุบันระบบภาษีและค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควรได้รับการทบทวน โดยศึกษาจากประเทศต่าง ๆ ทั่วโลก ในกรณีนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ขอความร่วมมือจากผู้นำวงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศต่าง ๆ หลายประเทศเพื่อศึกษาสถานการณ์จากทั่วโลก โดยศึกษาในเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน ค่าทนายเพื่อการจัดทำนิติกรรม ค่านายหน้า และภาษีมรดก มีรายละเอียดดังนี้

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
          ในกรณีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเป็นภาษีที่เสียเพื่อการพัฒนาท้องถิ่นต่าง ๆ ในแต่ละประเทศ  พบว่า มีความหลากหลายดังนี้:
          แคนาดา (ออนทาริโอ): เสียตามราคาประเมินของทางราชการซึ่งใกล้เคียงราคาตลาด โดยที่เกษตรกรรม 0.21% ที่อยู่อาศัย 0.85% ที่อยู่อาศัยรวม 2.3% พาณิชยกรรม 3.78% และอุตสาหกรรม 4.01% ต่อปี
          ญี่ปุ่น: เฉลี่ยประมาณ 1.7% ของราคาตลาด
          ไต้หวัน: ที่ดินประมาณ 0.2% และอาคารประมาณ 1.2% ของราคาประเมินทางราชการ
          เนปาล: ประมาณ 0.05 – 0.5% ตามแต่ระดับราคา
          บรูไน: เก็บเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ในเขตเทศบาลเท่านั้น โดยเก็บไม่เกิน 12% ของค่าเช่า
          เวียดนาม: ประมาณ 0.03% - 0.15% ตามขนาดที่ดิน
          สหรัฐอเมริกา: 1-3% ของราคาประเมินทางราชการที่ใกล้เคียงราคาตลาด
          ออสเตรเลีย: กำหนดว่าถ้าอสังหาริมทรัพย์ใดมีมูลค่าตลาดต่ำกว่า 8.5 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษี แต่ถ้าเกินให้จ่ายส่วนที่เกินตั้งแต่ 1% - 3.7% ของมูลค่า
          อังกฤษ: คิดจากค่าเช่า โดยกำหนดให้มีอัตราสูงถึง 41.4% ของค่าเช่า
          อาฟริกาใต้: 0.5% ของมูลค่าตลาดสำหรับที่อยู่อาศัย และ 1.2% สำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
          อินเดีย: 0.25% – 1% ของมูลค่าตลาด

ภาษีและค่าธรรมเนียมโอน
          ภาษีและค่าธรรมเนียมโอนมีลักษณะที่ซับซ้อนมากกว่า บางประเทศอาจะเก็บค่อนข้างสูง แต่บางประเทศก็เก็บน้อยมาก ผลการสำรวจพบดังนี้:
          แคนาดา (ออนทาริโอ): เสียตั้งแต่ 0.5% ของมูลค่าซื้อขายจริงสำหรับทรัพย์ที่มีราคา 1.63 ล้านบาท จนถึง 2% สำหรับทรัพย์สินที่เกิน 11.9 ล้านบาท
          ญี่ปุ่น: ค่าธรรมเนียมโอน 4% ของราคาเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และ 5% ของราคาประเมินอาคาร โดยผู้ซื้อออกค่าใช้จ่าย
          ไต้หวัน: ประมาณ 6% ของราคาขาย
          เนปาล: รวมประมาณ 9% ของมูลค่าตลาด (3% ส่งส่วนกลาง อีก 6% ใช้ในท้องถิ่น)
          บรูไน: แทบไม่เสียค่าธรรมเนียม คือเสียเพียงไม่ถึง 100 บาทเท่านั้น
          ฝรั่งเศส: 5.09% ซึ่งจ่ายโดยผู้ซื้อ
          ฟิลิปปินส์: รวมประมาณ 7% ของราคาซื้อขาย
          เวียดนาม: ภาษี 0.5% โดยคนซื้อจ่าย และยังมีค่าธรรมเนียมโอนไม่เกิน 15,000 บาท
          สหรัฐอเมริกา: เสียในอัตราที่ต่ำมากในการโอนทรัพย์สิน
          ออสเตรเลีย: อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทที่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต้องเสียภาษีโดยไม่มีข้อยกเว้น ตั้งแต่ 1% (ราคาไม่เกิน 0.34 ล้านบาท) - 5.5% (ราคาที่เกิน 14.3 ล้านบาท)
          อังกฤษ: 1% สำหรับทรัพย์ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท - 4% สำหรับทรัพย์ที่เกิน 23.64 ล้านบาท โดยผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย
          อาฟริกาใต้: ประมาณ 5% - 10% โดยรวม
          อินเดีย: ผู้ซื้อต้องจ่ายสูงถึงประมาณ 6% - 9.5%

ค่าทนายเพื่อการทำนิติกรรม
          ค่าทนายเพื่อการทำนิติกรรมหรือ Notary นี้ประเทศไทยอาจไม่ค่อยมีปรากฏ แต่ในหลายประเทศมีกำหนดไว้ เพื่อให้การโอนทรัพย์สินต่าง ๆ ได้รับการตรวจสอบอย่างรอบคอบก่อนการโอน เช่น จะได้ไม่เกิดการโอนผิดแปลง เช่นที่เคยเกิดขึ้นในประเทศไทย  ผลการสำรวจเป็นดังนี้:
          แคนาดา (ออนทาริโอ): 35,600 – 44,500 บาท
          ญี่ปุ่น: 2% ของราคาประเมิน
          ไต้หวัน: ประมาณ 12,000 – 18,000 บาท
          เนปาล: ไม่มี
          บรูไน: ประมาณ 5,200 – 130,000 บาท
          เวียดนาม: 12,000 บาท และ 0.05% ของราคาที่ราชการกำหนด
          ออสเตรเลีย: 600 – 800 17,000 – 23,000 บาทต่อกรณี
          อังกฤษ: ประมาณ 1% ของมูลค่าทรัพย์สิน
          อินเดีย: ไม่มี
          อาฟริกาใต้: ประมาณ 9,000 – 15,000 บาท
          อินโดนีเซีย: 2%

ค่านายหน้า
          ค่านายหน้าเป็นค่าใช้จ่ายส่วนหนึ่งที่เกิดขึ้นในระหว่างการโอนทรัพย์สิน ในแต่ละประเทศย่อมต้องเสียค่านายหน้าทั้งสิ้น โดยอัตราค่อนข้างใกล้เคียงกัน ดังนี้:
          แคนาดา (ออนทาริโอ): 3-5%
          ญี่ปุ่น: 2% ของราคาตลาด
          ไต้หวัน: 6% (คนขาย 2% คนซื้อ 4%)
          บรูไน: 2% -3%
          ฝรั่งเศส: 5%
          ฟิลิปปินส์: 3% - 5%
          เวียดนาม: 2%
          สหรัฐอเมริกา: 6% แบ่งครึ่งระหว่างคนซื้อและคนขาย
          ออสเตรเลีย: 2% - 2.5% คนขายจ่าย
          อังกฤษ: 1% - 2%
          อาฟริกาใต้: 2% - 7.5%
          อินเดีย: 1% - 2%
          อินโดนีเซีย: 2%

ภาษีมรดก
          ในประเทศไทยยังไม่เคยมีภาษีมรดก แต่ในหลายประเทศมีภาษีนี้ แต่ก็มีบางประเทศในตะวันตกที่เคยมีภาษีนี้แล้วแต่ปัจจุบันยกเลิกไป  ส่วนประเทศกำลังพัฒนาส่วนมากยังไม่มีภาษีมรดกเช่นเดียวกับประเทศไทย
          บรูไน: ไม่มี
          ญี่ปุ่น: 20% ของมูลค่าตลาด
          ไต้หวัน: 10% ของราคาตลาด
          เนปาล: ประมาณ 1-5%
          ฝรั่งเศส: มีกำหนดไว้ตามความใกล้ชิดตามสายเลือด
          ฟิลิปปินส์: 30% ของมูลค่าตลาด
          เวียดนาม: ไม่มี
          สหรัฐอเมริกา: 55% สำหรับมรดกของผู้เสียชีวิตในปี 2554 เป็นต้นไป
          ออสเตรเลีย: ไม่มี
          อังกฤษ: 40% ของมูลค่าตลาด
          อินเดีย: เสียแต่ไม่มากและหลากหลายในแต่ละรัฐ

บทสรุป
          ในกรณีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สรุปได้ว่าสำหรับประเทศที่พัฒนาแล้วเช่นแคนาดา ญี่ปุ่น สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย และอังกฤษ มักมีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราสูง เพราะเป็นภาษีทางตรงที่ใช้เพื่อการพัฒนาท้องถิ่นเป็นสำคัญ ส่วนประเทศที่กำลังพัฒนามักไม่ค่อยให้ความสำคัญกับการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะสังเกตได้ว่าในกรณีประเทศไทยที่จะจัดเก็บภาษีที่ดินและปลูกสร้างประมาณ 0.05-0.5% จึงถือว่าเป็นอัตราที่ต่ำกว่าประเทศอื่นอย่างชัดเจน

          ในกรณีการเสียภาษีและค่าธรรมเนียมโอน ประเทศต่าง ๆ ต่างเสียภาษีไม่น้อยกว่าในกรณีประเทศไทยซึ่งมีอัตราการเสียภาษีและค่าธรรมเนียมโอนรวมกันประมาณ 3.5% ดังนั้นที่เข้าใจว่าประเทศไทยควรจะลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอนจึงอาจจะไม่สอดคล้องกับการปฏิบัติในประเทศอื่น ๆ นอกจากนี้ในประเทศไทยยังไม่มีภาษีส่วนล้ำของมูลค่า (capital gain tax)

          สำหรับกรณีค่าทนายเพื่อการทำนิติกรรมหรือ Notary สรุปจากประเทศต่าง ๆ พบว่ามีการจัดเก็บในอัตราที่ไม่สูงนักเพื่อการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และการจัดทำนิติกรรมอย่างรอบคอบ อย่างไรก็ตามโดยที่ระบบเอกสารสิทธิ์ของไทยเป็นระบบที่ชัดเจนมีระวางแผนที่โฉนดและการสำรวจภาคสนาม ความจำเป็นในการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์เพื่อการทำนิติกรรมจึงมีไม่มากนัก

          สำหรับค่านายหน้าซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายส่วนหนึ่งในการโอนทรัพย์สินกลับพบว่ามีความหลากหลายเป็นอย่างยิ่ง สำหรับในกรณีของประเทศไทยอยู่ในระดับปานกลาง คือ เสียค่านายหน้าประมาณ 1-3% ยกเว้นกรณีอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศผู้ขายอาจต้องเสียมากกว่านั้น ประมาณ 6-10% แต่สังเกตได้ว่าผู้ขายก็ยินดีที่จะเสียเพื่อให้สามารถขายทรัพย์ได้

          ส่วนในกรณีภาษีมรดกนั้นก็มีความหลากหลายเป็นอย่างยิ่ง บางประเทศก็ยกเลิกระบบภาษีมรดกไปแล้ว แต่เป็นที่น่าสังเกตว่า ประเทศมหาอำนาจ เช่น อังกฤษ และสหรัฐอเมริกา กลับมีอัตราสูงถึง 40% และ 55% ตามลำดับ

ข้อสังเกตและข้อเสนอแนะ
          ประเทศไทยควรส่งเสริมการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่สูงกว่าที่กำหนดไว้ในร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและ ปลูกสร้างซึ่งกำหนดไว้ว่า สำหรับที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมจัดเก็บ 0.05% และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ จัดเก็บ 0.5% โดยควรจัดเก็บประมาณ 1-2% เพื่อให้คุ้มค่ากับการจัดเก็บและสามารถนำมาใช้เพื่อการพัฒนาท้องถิ่นโดยตรง ถ้าประชาชนพร้อมใจกันเสียภาษี 1-2% เพื่อการนี้ ก็อาจทำให้มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกว่าภาษีที่เสียไป ดังนั้นจึงไม่มีผลกระทบต่อผู้ถือครองทรัพย์สิน
          สำหรับภาษีและค่าธรรมเนียมโอน รัฐบาลอาจพิจารณาจัดเก็บตามแนวคิดภาษีส่วนล้ำของมูลค่า (capital gain tax) ซึ่งเป็นการเก็บภาษีจากกำไร (ถ้ามี) ของการถือครองอสังหาริมทรัพย์
          นอกจากนี้ ประเทศไทยอาจพิจารณาให้มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมผ่านนักวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง เช่น ตัวแทนนายหน้า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน และทนายเพื่อการคุ้มครองผู้บริโภค โดยมีการออกใบอนุญาตและควบคุมวิชาชีพโดยสภาวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์
          ในกรณีที่จะให้ชาวต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ประเทศไทยจำเป็นอย่างยิ่งที่จะมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และระบบภาษีมรดกอย่างชัดเจน เช่น รีสอร์ทในภูเก็ต ณ ราคา 40 ล้านบาท ควรให้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประมาณ 2% หรือ 8 แสนบาทเป็นประจำทุกปีเช่นในสหรัฐอเมริกา และในอีก 20 ปีข้างหน้า ราคาทรัพย์นี้อาจเพิ่มขึ้น 8 เท่าหรือเป็นเงิน 320 ล้านบาท ก็ควรให้ผู้รับมรดก ณ เวลานั้นจ่ายภาษีมรดกอีก 40% หรือ 128 ล้านบาท หากมีระบบภาษีเช่นนี้ได้ ประเทศไทยจึงควรให้ต่างชาติมาถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย