ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          เป็นที่ทราบกันดีว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจีน 'ร้อนแรง' เป็นอย่างยิ่ง น่าจะเป็นกรณีศึกษาแบบอย่างและบทเรียนที่น่าสนใจสำหรับประเทศไทย

          ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้พาคณะศึกษาดูงานอสังหาริมทรัพย์และงานเอ็กซ์โป ณ นครเซี่ยงไฮ้ ในระหว่างวันที่ 11-15 กันยายน 2553 และเฉพาะในวันที่ 14 กันยายน ศกนี้ ได้เยี่ยมชมโครงการอสังหาริมทรัพย์ 2 แห่ง รวมทั้งบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์นานาชาติอีก 1 แห่ง จึงสรุปสาระสำคัญให้กับผู้สนใจด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการศึกษา ประเด็นสำคัญที่น่าสนใจได้แก่:

          1. พัฒนาการที่อยู่อาศัยของจีนรวดเร็วมาก แต่เดิมเมื่อ 30 ปีก่อน (ราว พ.ศ.2523) ที่อยู่อาศัยของคนเซี่ยงไฮ้ ปักกิ่งหรือเมืองอื่น ๆ นั้น รัฐบาลเป็นผู้สร้าง โดยมีขนาดเล็ก ๆ ราว 30 ตารางเมตร ไม่มีห้องน้ำในตัว ไม่มีเครื่องทำความร้อน สูง 9 ชั้น ไม่มีลิฟท์ แต่ปัจจุบัน มีที่อยู่อาศัยคุณภาพมากขึ้น ห้องชุดขนาดเล็กสุดไม่ต่ำกว่า 50 ตารางเมตร ในขณะที่กรณีประเทศไทย ยังมีห้องชุดขนาดเล็ก ๆ ประมาณ 20 กว่าตารางเมตร ทั้งที่เป็นสินค้าราคาปานกลางและราคาถูก ซึ่งถือว่าเป็นขนาดห้องชุดที่ไม่เพียงพอในการอยู่อาศัยจริง
          ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นเร็วมาก ห้องชุดราคาแพงระดับบนในนครเซี่ยงไฮ้ ขายในราคาตารางเมตรละเกือบ 500,000 ถึง 1 ล้านบาท ห้องชุดทั่วไป ก็อาจมีราคาตารางเมตรละ 50,000 บาท ในขณะที่ห้องชุดราคาเกิน 100,000 บาทในกรุงเทพมหานครถือเป็นห้องชุดราคาแพงมากแล้ว และในกรณีกรุงเทพมหานครยังมีห้องชุดราคาตารางเมตรละต่ำกว่า 20,000 บาทอยู่เป็นจำนวนมาก
          ปรากฏการณ์ที่มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยมหาศาลในเซี่ยงไฮ้จนดูเหมือนจะล้นตลาดนั้นในความเป็นจริงไม่ได้มีการผลิตล้นเกินนัก เพราะนครเซี่ยงไฮ้จัดทำทำผังเมืองเชิงรุก รื้อย้ายเขตเมืองเก่าที่สร้างอาคารเตี้ย ๆ ออกเพื่อเพิ่มความหนาแน่น (ยกเว้นพื้นที่อนุรักษ์ของโบราณสถาน) โดยรื้อทิ้งเป็นรายหมู่บ้านหรือตำบลเพื่อการก่อสร้างใหม่อยู่เสมอ ๆ ดังนั้นความต้องการจริงส่วนหนึ่งก็คือการสร้างทดแทนอาคารเดิมที่ถูกรื้อถอนไป

          2. กระบวนการพัฒนาที่ดิน ในประเทศจีน มีการควบคุมอาชีพนักพัฒนาที่ดิน การขออนุญาตจัดสรรและก่อสร้างต่าง ๆ ก็มีการควบคุมอย่างเข้มงวด มีการคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญาอีกด้วย เมื่อผู้ซื้อบ้านต้องการจะซื้อ จะต้องวางเงินดาวน์ภายในเวลา 1-2 เดือน ประมาณ 30% และผ่อนส่วนที่เหลือกับสถาบันการเงิน โดยสถาบันการเงินยินดีที่จะให้กู้แม้การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จ เพราะโอกาสที่นักพัฒนาที่ดินจะ 'ตีหัวเข้าบ้าน' คงเป็นไปได้ยาก เนื่องจากการคุ้มครองผู้บริโภคโดยการมีเงินค้ำประกัน เป็นต้น
          ในอีกแง่หนึ่ง การที่ผู้ซื้อบ้านต้องมีเงินดาวน์บ้านสูงถึง 30% ที่จะต้องจ่ายบางส่วนในวันทำสัญญาและจ่ายให้หมดภายในเวลา 1-2 เดือน แสดงว่า ผู้ซื้อบ้านมีกำลังซื้ออยู่พอสมควร จึงมีเงินดาวน์เป็นเงินสดเพียงพอ และในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อบ้านจำนวนมากยังสามารถซื้อบ้านด้วยเงินสดอีกต่างหาก

          3. การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของจีนนั้น กำหนดให้ถือครอง 70 ปี หลังจาก 70 ปีแล้ว รัฐบาล 'อาจ' ต่ออายุให้อยู่ต่อไป แต่คงต้องตกลงเรื่องการต่อสัญญาต่อไป และที่แน่นอนก็คือคงไม่ใช่ให้โดยไม่เสียค่าใช้จ่ายแต่อย่างใด อย่างไรก็ตามรัฐบาลจีนมีสิทธิเอาที่ดินคืนหลังระยะเวลา 70 ปี และมีความเป็นไปได้สูงเพราะเมื่อถึงเวลา 70 ปี ที่ดินบริเวณนั้นอาจมีศักยภาพที่ดีกว่าเพื่อการพัฒนาเป็นอื่น ประกอบกับความเสื่อมถอยของทรัพย์สินที่สร้างมานาน รัฐบาลจึงน่าจะเอาที่ดินคืนไปทำอย่างอื่นมากกว่า
          สำหรับในระหว่างที่ถือครอง รัฐบาลก็อาจเวนคืนทรัพย์สินได้ โดยรัฐบาลมักจะจ่ายค่าทดแทนสูงกว่าราคาตลาดเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยออกจากพื้นที่ ตัวอย่างเช่นกรณีพื้นที่ก่อสร้างงานเอ็กซ์โป รัฐบาลจีนโยกย้ายชาวบ้านออกไปถึง 60,000 ครอบครัว การที่รัฐบาลเวนคืนได้โดยไม่ต้อง 'เกรงใจ' ผู้อยู่อาศัยเพราะการจ่ายค่าทดแทนที่เหมาะสม และทุกคนยึดถือผลประโยชน์ส่วนรวมเป็นสำคัญ ไม่ใช่ผมลประโยชน์ส่วนตัวหริอของชุมชน ซึ่งก็ยังประโยชน์เฉพาะกลุ่มหรือเฉพาะหมู่

          4. ในการแก้ไขปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยนั้น รัฐบาลแก้ไขโดยการสร้างอาคารสงเคราะห์หรือแฟลตให้เช่า ไม่ได้สร้างเพื่อขาย เพราะการขายแก่ผู้มีรายได้น้อยนั้นเป็นการสร้างความไม่เท่าเทียมกัน เป็นการช่วยเหลือเฉพาะกลุ่ม และยังมีโอกาสที่ผู้มีรายได้น้อยที่ซื้อที่อยู่อาศัยไป กลับนำไปขายต่อทำกำไร เช่นที่เคยเกิดขึ้นในประเทศไทย ในเร็ว ๆ นี้รัฐบาลจีนจึงจะออกมาตรการใหม่ด้วยการสร้างบ้านเช่าให้ผู้มีรายได้น้อยที่ยังไม่สามารถซื้อบ้านในตลาดเปิดได้ โดยอาจเช่าตารางเมตรละ 15 บาท ให้เช่าจนกว่าจะสามารถไปซื้อบ้านในตลาดเปิดได้ด้วยตนเอง
          รัฐบาลจีนมีการควบคุมดูแลทรัพย์สมบัติของแผ่นดินด้วยดี ดังนั้นโอกาสที่จะมีผู้มีรายได้น้อยกลุ่มใดคิดจะยึดหรือถือเอาแฟลตเช่าไปเป็นสมบัติส่วนตัว โดยไม่ยอมย้ายออกหรือไม่ยอมให้รัฐบาลเพิ่มค่าเช่า คงไม่มีโอกาสเกิดขึ้นในประเทศจีน แต่เกิดขึ้นแล้วในกรณีประเทศไทย

          5. ในการป้องกันการเก็งกำไรนั้น รัฐบาลกำหนดให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองต้องวางเงินดาวน์ 50% ผู้ซื้อบ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป จะไม่สามารถกู้เงินสถาบันการเงินได้ ทั้งนี้เพื่อบั่นทอนโอกาสการซื้อบ้านเก็งกำไร แต่สำหรับผู้ซื้อบางส่วนที่ยังมีเงินออมจำนวนมาก เงื่อนไขเหล่านี้อาจไม่ได้ช่วยป้องกันการซื้อเก็งกำไรได้
          ในเขตนครเซี่ยงไฮ้และนครขนาดใหญ่หลายแห่ง มักไม่อนุญาตให้สร้างบ้านเดี่ยวขาย เพราะสิ้นเปลืองที่ดินที่มีอยู่อย่างจำกัด บางโครงการที่เปิดขายได้ รัฐบาลก็กำหนดให้ผู้ซื้อจ่ายเงินดาวน์ถึง 50% เพื่อป้องกันการเก็งกำไร

          6. ชาวต่างชาติสามารถซื้อ หรือในความเป็นจริงก็คือ 'เช่าระยะยาว' เป็นเวลา 70 ปี ได้ แต่ต้องเป็นผู้ที่ได้รับอนุญาตให้ทำงานในประเทศจีน กรณีนี้ต่างจากไทยที่มีผู้พยายามให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยแบบ 'แร้งลง' คือมาซื้อเก็งกำไร โดยไม่ต้องอยู่อาศัยหรือมีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย
          อย่างไรก็ตามจากการศึกษาในภาคสนามรวมทั้งการสัมภาษณ์บุคคลที่เกี่ยวข้อง ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจีนไม่มากนัก ลูกค้ากลุ่มใหญ่ที่สุดคือคนจีนเอง ซึ่งในปัจจุบันมีฐานะดีขึ้นกว่าแต่ก่อนมาก ดูเหมือนจีนไม่ได้หวังพึ่งกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์จากต่างประเทศ และนโยบายเศรษฐกิจของจีนก็ไม่ได้มุ่งเน้นการพึ่งการส่งออกเป็น 'โรงงานของโลก' เช่นที่ผ่านมา แต่ปัจจุบันกลับมุ่งเน้นการบริโภคภายในประเทศเพื่อการกระตุ้นเศรษฐกิจเป็นสำคัญ

          7. นครเซี่ยงไฮ้มีการก่อสร้างรถไฟฟ้าถึง 13 เส้นทางแล้ว (ยังไม่รวมรถไฟฟ้าหัวจรวดไปสนามบินนานาชาติผู่ตง) ค่าโดยสารรถไฟฟ้าก็ถูกมาก ประมาณ 35 บาท รถไฟฟ้านี้เริ่มให้บริการในปี 2538 มีระยะทางรวม 420 กิโลเมตร 268 สถานี ในขณะที่กรุงเทพมหานครเริ่มปี 2539 ระยะทางเพียง 44 กิโลเมตร และมีค่าโดยสารที่แพงกว่าเซี่ยงไฮ้เสียอีก
          ที่สำคัญทางยกระดับในเซี่ยงไฮ้ทั้งหมด 6 เส้น (รอบใน รอบนอก เหนือ-ใต้ ฯลฯ) ประชาชนสามารถใช้ได้โดยไม่เสียค่าผ่านทางแต่อย่างใด และมีการก่อสร้างทั่วนครเซี่ยงไฮ้ การพัฒนาระบบถนนและขนส่งมวลชนอย่างขนานใหญ่เช่นนี้ เท่ากับเป็นการเปิดทำเลอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น ซึ่งต่างจากในกรุงเทพมหานคร ที่มีทำเลอยู่อาศัยที่มีระบบขนส่งมวลชนไม่มากนัก
          จะเห็นได้ว่านครเซี่ยงไฮ้มีการพัฒนาอย่างขนานใหญ่และทำให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์สอดรับกับการพัฒนาเศรษฐกิจ แต่ในขณะที่ของไทยยังเคลื่อนไหวอย่างเชื่องช้าและหยุดนิ่งเป็นระยะ ๆ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เซี่ยงไฮ้ จึงควรค่าแก่การศึกษาในรายละเอียดเป็นอย่างยิ่ง ดร.โสภณ กล่าวในที่สุด

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย