ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          เป็นระยะ ๆ มักจะมีข่าวว่าผู้เกี่ยวข้องในวงการอสังหาริมทรัพย์ ออกมาผลักดันให้รัฐบาลอนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่ดิน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงขอเสนอข้อมูลเพื่อการพิจารณาของทุกฝ่าย

ประสบการณ์ต่างประเทศ
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เคยทำหนังสือสอบถามไปยังผู้นำวงการอสังหาริมทรัพย์ประเทศต่าง ๆ และเขียนเป็นรายงานเรื่อง “ต่างชาติกับที่ดินไทย: ไม่ใช่ตัวกระตุ้นเศรษฐกิจ”
          ภาพรวมที่พบก็คือประเทศใหญ่-มหาอำนาจ เช่น สหรัฐอเมริกา อังกฤษ แคนาดา ออสเตรเลีย ไม่ห่วงการลงทุนซื้อที่ดินของต่างชาติในประเทศตน เช่น สหรัฐอเมริกามีขนาดที่ดินใหญ่กว่าไทยถึง 18 เท่า มีขนาดเศรษฐกิจใหญ่กว่าไทยถึง 22 เท่า จึงคงคล้ายกรณีไทยกับลาว โดยไทยคงไม่กลัวเศรษฐีลาวมาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย เพราะไทยคงไม่สะเทือน
          สำหรับประเทศจีน ก็อนุญาตให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ระยะยาว 70 ปี แต่ต้องเป็นผู้ที่มีใบอนุญาตทำงาน ดร.โสภณ กล่าวว่า จีนไม่ได้อนุญาตให้ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจีนแบบ “แร้งลง” แต่อย่างใด ที่สำคัญผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในจีนหรือประเทศมหาอำนาจอื่น ไม่ใช่ชาวต่างชาติ แต่เป็นคนในประเทศเอง หากไทยอนุญาตให้ต่างชาติซื้อที่ดินได้ ต่อไปภูเก็ต สมุย พัทยาและหัวหิน-พัทยา คงกลายสภาพคล้ายเขตเช่าของจีนในอดีต

ไม่ต้องล่อใจต่างชาติด้วยกรรมสิทธิ์
          สมัยก่อนเกิดวิกฤติปี 2540 แทบทุกประเทศในภูมิภาคนี้ไม่อนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่พอเกิดวิกฤติ ทุกประเทศก็อนุญาตให้ซื้อได้ เพื่อหวังจูงใจให้มาลงทุน แต่ในยามวิกฤติ แทบไม่มีต่างชาติรายใดมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะเห็นได้ว่าในช่วงปี 2542-5 มีต่างชาติมาซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพียง 5,465 ล้านบาท หรือประมาณ 12% ของอาคารชุดทั้งหมดในเขตดังกล่าว จนสุดท้ายเมื่อปี 2547 จึงยกเลิกให้ต่างชาติซื้อห้องชุด 100% เพราะที่ผ่านมาไม่ค่อยมีคนต่างชาติซื้อ
          ในทางตรงกันข้าม ประเทศสังคมนิยม เช่น จีน เวียดนามและกัมพูชา ซึ่งไม่อนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ ให้แต่เช่าระยะยาว แต่ก็มีต่างชาติไปลงทุนประเทศเหล่านี้กันมากมาย แสดงชัดเจนว่า การ “ล่อ” ด้วยการถือครองที่ดิน ไม่ใช่ประเด็นสำคัญ
          การที่ต่างชาติมาลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจแต่อย่างใด เป็นเพียงการทำธุรกิจของกลุ่มนายหน้าข้ามชาติหรือเจ้าของที่ดิน ซึ่งเกิดขึ้นได้ก็เพราะการฉ้อฉลร่วมกันระหว่างเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นที่หาผลประโยชน์จากการนี้มากกว่า รัฐบาลจึงควรเร่งดำเนินการแก้ไขก่อนจะกลายเป็นปัญหาใหญ่โตในอนาคต

กลไกก่อนให้ต่างชาติซื้อที่ดิน
          ในสหรัฐอเมริกาหรือประเทศที่พัฒนาแล้ว ผู้ซื้อบ้านและที่ดิน จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี เป็นเงินประมาณ 1-2% ของมูลค่าบ้าน โดยเฉลี่ยบ้านหลังหนึ่งในสหรัฐอเมริกา มีราคา 10 ล้านบาท หากต้องเสียภาษี จะต้องเสียเป็นเงิน 100,000 – 200,000 บาท ยิ่งกว่านั้นในสหรัฐอเมริกายังมีภาษีมรดก อีก 30-40% ของมูลค่าทรัพย์สิน
          อย่างไรก็ตามในปัจจุบันประเทศไทยยังไม่มีภาษีเหล่านี้ การอนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ ก็เท่ากับยกที่ดินให้เปล่าโดยไม่ต้องมีภาระอะไรเลย ดังนั้นก่อนการอนุญาตให้ต่างชาติซื้อหรือถือครองด้วยการให้เช่าระยะยาว ประเทศไทยจึงควรมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือมีระบบภาษีส่วนล้ำของมูลค่า (capital gain tax) เสียก่อน ไม่เช่นนั้นไทยจะเสียเปรียบประเทศอื่น

ส่งเสริมการลงทุนต่างชาติให้ถูกทาง
          การลงทุนด้านพัฒนาที่ดินไม่จำเป็นต้องส่งเสริม เพราะหากประเทศไทยมีศักยภาพทางเศรษฐกิจ ต่างชาติก็ย่อมจะมาซื้อทรัพย์สินเอง ที่ดินไทยไม่จำเป็นต้องขายใคร ไม่ผิดกติกาสากล ในการเจรจา FTA ไม่มีความจำเป็นที่จะต้องเปิดให้ใครในเรื่องทรัพยากรธรรมชาติและที่ดิน นักลงทุนต่างชาติมีลู่ทางอื่นมากมายในการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนสูง ถอนทุนง่าย เร็ว และซับซ้อนน้อยกว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์เสียอีก เช่น การซื้อหุ้น พันธบัตร การลงทุนในกองทุนต่าง ๆ จุดคุ้มทุนของธุรกิจต่าง ๆ ไม่เกิน 5-20 ปีเท่านั้น จึงไม่จำเป็นต้องถือครองที่ดินไว้
          ความจริงประเทศไทยเติบโตและมั่งคั่งจนถึงวันนี้ได้ ก็เพราะการลงทุนจากต่างประเทศ (FDI: Foreign Direct Investment) โดยแท้ โดยเฉพาะการลงทุนของญี่ปุ่น อย่างไรก็ตาม FDI ควรจะมุ่งเน้นในด้านอุตสาหกรรมทั้งหลาย หรือการลงทุนในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (mega-projects) โดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค จึงจะทำให้บ้านเมืองเจริญเติบโต

          การอนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงเป็นการสร้างปมปัญหาให้แก่ประเทศชาติและชนรุ่นหลังมากกว่าการแก้ไขปัญหา ดังนั้นรัฐบาลจึงควรพิจารณาให้รอบคอบ

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย