ดร.โสภณ เคย "กระซวก" ไปหลายทีเรื่องผังเมืองหมดอายุ ทางราชการก็รับฟัง ดร.โสภณ ด้วยดี จึงแก้ไขปัญหาผังเมืองหมดอายุ ด้วยการออกกฎหมายใหม่ว่าต่อไปนี้ผังเมืองไม่มีการหมดอายุ (ฮา)

           ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) กล่าวว่า ตั้งแต่มีกฎหมายผังเมืองฉบับแรกเมื่อปี 2495 หรือ 64 ปีก่อนหน้านี้ ประเทศไทยมีผังเมืองเกิดขึ้น 259 ผัง หรือเฉลี่ยเกิดขึ้นประมาณ 4 ผังเท่านั้นเอง การผังเมืองของไทยค่อนข้างอ่อนแอ อาจเป็นเพราะติด "ตอ" เจ้าของที่ดินที่มีอำนาจทางการเมือง เช่น นักการเมือง ข้าราชการประจำรายใหญ่ ผู้มีอำนาจเหนือกว่านักการเมือง ผู้มีอิทธิพล ฯลฯ หรือไม่

           ที่สำคัญผังเมืองที่ประกาศใช้แล้วนั้น หมดอายุไปถึง 32% หรือหนึ่งในสาม โดยบางผัง หมดอายุไป 13 ปีแล้วก็ยังไม่ได้ทำอะไรเลย ที่หมดอายุตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไปแล้วมี 7 ผัง ที่หมดอายุเกิน 5 ปีมีถึง 43 ผัง เป็นที่ทราบกันดีว่าการจัดทำผังเมือง เป็นไปด้วยความล่าช้า และมักมีเสียงบ่นเป็นประจำว่า วางผังได้ไม่สอดคล้องกับความต้องการของชุมชน เป็นการวางผังเมืองแบบ "Top-Down" หรือบนลงล่าง ประชาชนไม่ได้มีส่วนร่วมอย่างแท้จริง

           ตัวอย่างที่ชัดเจนของการไม่มีส่วนร่วมก็คือ กรณีคำสั่งศาลให้รื้อโรงแรมดิเอทัส (http://bit.ly/1PsV5mn) ที่ก่อสร้างในซอยร่วมฤดี ที่มีความของถนนไม่ถึง 10 เมตร กรณีนี้ยังสะท้อนถึงการผังเมืองที่ขาดประสิทธิภาพ ท้องที่ซอยร่วมฤดีหรือตลอดแนวถนนสุขุมวิท และถนนพหลโยธินช่วงต้น อาจถือเป็น “บีเวอรี่ฮิลล์” (แหล่งที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้สูง) ของประเทศไทยเมื่อเกือบ 60 ปีที่ผ่านมา หากการผังเมืองมีความเข้มแข็งย่อมพึงสงวนพื้นที่เหล่านี้ให้อยู่ในสภาพเดิม โดยไม่อนุญาตให้มีการก่อสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ แต่ที่ผ่านมากลับมีการก่อสร้างเกิดขึ้นมากมาย สร้างความเดือดร้อนรำคาญใจให้แก่ผู้อยู่อาศัยในท้องที่เหล่านี้จนถึงขั้นฟ้องร้องเช่นในกรณีนี้

           อย่างไรก็ตามโดยที่มีการก่อสร้างอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่เกิดขึ้นมากมายในปัจจุบันจนกลายเป็นบรรทัดฐานไปแล้ว การจะพยายามจำกัดเช่นการร่างผังเมืองฉบับใหม่ ย่อมกลับกลายเป็นรอนสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินรายอื่น ๆ และทำให้โอกาสในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองมีความจำกัดลง หรือมีราคาสูงขึ้น ส่งผลเสียต่อประชาชนในอีกแง่หนึ่ง ทำให้เมืองต้องแผ่ออกไปสู่รอบนอก ทำลายพื้นที่เกษตรกรรม และทำให้สาธารณูปโภคต้องขยายออกไปไม่สิ้นสุด นี่จึงเป็นปัญหาการผังเมืองที่ขาดประสิทธิภาพ

           ดร.โสภณ เคยเรื่อง "ผังเมืองหมดอายุ: อนาธิปไตยในการใช้ที่ดิน" ตั้งแต่ปี 1 กุมภาพันธ์ 2554 http://bit.ly/1VYZoVx) เรื่อยมา จนในที่สุดได้มีการประกาศเมื่อวันที่ 8 กันยายน 2558 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 9 กันยายน 2558 ว่าผังเมืองที่มีกำหนดหมดอายุหลังวันดังกล่าว ไม่มีวันหมดอายุอีกต่อไป การแก้ไขก็คงเป็นไปตาม "อัธยาศัย" ของทางราชการ (โดยไม่ต้องรีบร้อนตามกรอบเวลา)!?!

            อย่างไรก็ตามหากมีการหมดอายุ ผังเมืองอีก 31 ผัง หรือ 12% จะหมดอายุในปี 2559 อีก 42 ผังหรือ 16% จะหมดอายุในปี 2560 การแก้ปัญหาด้วยการไม่ต้องให้หมดอายุ จึงไม่แน่ใจว่าจะใช่แนวทางที่ถูกต้องเหมาะสมหรือไม่ การวางผังที่มีข้อบกพร่องมาหลายปี ที่ควรจะรีบแก้ไข ก็คงไม่ได้รับการแก้ไข ไม่ได้รับการเยียวยาตามเวลาที่สมควรหรือไม่ ประชาชนและเมืองต่าง ๆ จะเสียประโยชน์จากความล้าหลังของการผังเมืองไทยหรือไม่

            แนวทางที่สำคัญหนึ่งของการผังเมืองก็คือ ควรให้ประชาชนในท้องถิ่นเป็นผู้วางผัง ไม่ใช่ให้รัฐจากส่วนกลาง หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ไปวางให้เป็นองค์รวม โดยขาดการรับฟังและปฏิบัติตามความเห็นของประชาชนในพื้นที่อย่างแท้จริง หน่วยราชการส่วนกลางหรือ อปท. จะวางแผนก็ควรวางแผนในกรณีผังล่วงหน้า เช่น การสร้างเมืองบริวาร หรือการพัฒนาศูนย์ธุรกิจใจกลางเมือง เป็นต้น