ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

            ในช่วงวันที่ 3-7 ตุลาคม 2553 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส และในฐานะประธานมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จัดงานทัศนศึกษาอสังหาริมทรัพย์ดูไบเพื่อเป็นการ ได้ข้อสังเกตที่เป็นแบบอย่างและบทเรียนอันจะเป็นประโยชน์ต่อผู้สนใจอสังหาริมทรัพย์ของไทย จึงขอแบ่งปันในที่นี้

เกี่ยวกับดูไบ
            สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ที่ดูไบตั้งอยู่นั้น  มีข้อมูลที่น่าสนใจดังนี้

            ประเทศนี้มีขนาด 83,600 ตารางกิโลเมตร หรือเท่ากับเพียงหนึ่งในหกของประเทศไทย มีประชากรเพียง 4.8 ล้านคนหรือราวหนึ่งในสิบสี่ของไทย แต่มีอัตราการเพิ่มของประชากรถึง 3.7% ในขณะที่ไทยมีอัตราเพิ่มเพียง 0.63% เท่านั้น สำหรับผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติมี 5.978 ล้านล้านบาทหรือเพียงหนึ่งในสามของไทย แต่โดยที่มีประชากรน้อยกว่ามาก จึงเท่ากับว่า 5 เท่าของประเทศไทย ส่วนงบประมาณแผ่นดินของดูไบมีขนาดใหญ่กว่าไทยเพียงเล็กน้อย อาจกล่าวได้ว่าประเทศนี้ร่ำรวยกว่าไทยเพราะมีน้ำมันเป็นทรัพยากรธรรมชาติสำคัญ ประกอบกับการมีวิสัยทัศน์ในการพัฒนานครดูไบให้เป็นศูนย์ธุรกิจ ที่อยู่อาศัย การท่องเที่ยวและการพักผ่อนระดับหรูจากผู้มาเยือนทั่วโลก
            นครดูไบมีขนาด 4,114 ตารางกิโลเมตรหรือ 2.6 เท่าของพื้นที่กรุงเทพมหานคร มีประชากร 2.26 ล้านคน โดย 17% เป็นชาวเอมิเรตส์ ส่วนที่เหลือเป็นคนต่างชาติโดยเป็นชาวอนุทวีปเป็นหลัก ได้แก่ อินเดีย (42%) ปากีสถาน (13%) บังคลาเทศ (8%) ศรีลังกา (2%) ส่วนที่เป็นชาวยุโรปและอเมริกามีเพียง 2% เท่านั้น

เยี่ยมชมยักษ์อสังหาฯ Emaar
            ทัศนศึกษาในครั้งนี้เน้นอสังหาริมทรัพย์เป็นสำคัญ บริษัทยักษ์ใหญ่อสังหาริมทรัพย์ที่ไปเยี่ยมชมถึงที่ตั้งสำนักงานใหญ่คือ Emaar Properties ซึ่ง ดร.โสภณ พรโชคชัย เคยไปช่วยงานประเมินค่าทรัพย์สินเกาะลอมบอก แหล่งท่องเที่ยวสำคัญใกล้เกาะบาหลีในครั้งที่บริษัทนี้ร่วมลงทุนกับทางราชการอินโดนีเซีย
            บริเวณที่ Emmar พัฒนานั้นคือ Downtown Dubai หรือเป็นศูนย์กลางเมืองแห่งใหม่ ถือเป็นผลงานชิ้นเอก (Singnature Development) ประกอบด้วยอาคาร Burj Khalifah ที่สูงที่สุดในโลก ศูนย์การค้า Dubai Mall ที่มีความยิ่งใหญ่มาก โรงแรม 6 แห่งรวมทั้งโรงแรม Amani Dubai และอาคารอื่น รวมพื้นที่ถึง 1.3 ตารางกิโลเมตรหรือ 7,095 ไร่ (บางแหล่งบอก 2 ตารางกิโลเมตร) ติดถนน Sheikh Zayed
            อาคาร Burj Khalifah นั้นเป็นอาคารที่สูงที่สุดในโลก มีความสูง 828 เมตร 160 ชั้น แต่ชั้นสูงสุดอยู่แค่ระดับ 621.3 เมตร เปิดอย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 4 มกราคม 2553 นี้เอง บริเวณชั้น 1-8 และ 38-39 ของอาคารนี้เป็นโรงแรม Amani Dubai ชั้น 9-16 และ 19-37 เป็น Armani Residences ซึ่งเป็น Serviced Apartments ชั้น 44-108 เป็นห้องชุดพักอาศัย ชั้น 125-154 เป็นพื้นที่สำนักงานซึ่งขายแบบยกชั้น ส่วนชั้นอื่น ๆ เป็นภัตตาคารและที่สำคัญคือเป็นพื้นที่ใช้เพื่อการสาธารณูปโภคต่าง ๆ
            พื้นที่ทั้งหมดของอาคารนี้คือ 464,511 ตารางเมตร มูลค่าการลงทุนคือ 1,500 เหรียญสหรัฐหรือ 46,500 ล้านบาท ส่วนขนาดการลงทุนของ Downtown Dubai มีมูลค่า 20,000 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือ 620,000 ล้านบาท (เกือบหนึ่งในสามของงบประมาณแผ่นดินของไทย)
            บนอาคารที่สูงที่สุดในโลกนี้ ราคาที่ตั้งไว้คือในกรณี Armani Residences ขาย 1.16 ล้านบาทต่อตารางเมตร ส่วนพื้นที่สำนักงาน ขายเป็นเงิน 1.33 ล้านบาทต่อตารางเมตร เพราะตั้งอยู่สูงกว่า มีทัศนียภาพที่ดีกว่า สำหรับในพื้นที่โครงการขนาดยักษ์นี้ ราคาห้องชุดขณะนี้ขายอยู่ในราคาประมาณ 40 ล้านบาท แต่เมื่อ 2 ปีก่อนราคาตก 100 ล้านบาท แสดงว่าราคาลดลงไปถึง 60% ห้องชุดที่มองเห็นวิวน้ำพุ จะมีมูลค่าสูงกว่าที่ไม่เห็นวิวสวยงามประมาณ 20% 
            อาคารขนาดยักษ์นี้ยังมีชั้นจอดรถใต้ดินเพียง 2 ชั้น เพราะให้จอดรถในอาคารโดยรอบ สำหรับค่าดูแลชุมชนสำหรับในโครงการนี้แพงมาก คือคิดเป็นเงินไทยประมาณ 200 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่ที่ดูไบให้ชำระเป็นรายปี

โรงแรม Amani Dubai
            โรงแรมแห่งนี้ตั้งอยู่ในตึก Burj Khalifah ออกแบบโดยนาย Amani ซึ่งเป็นเจ้าของสินค้าเครื่องสำอางชาวฝรั่งเศส คณะทัศนศึกษานี้ได้รับโอกาสพิเศษในการเข้าเยี่ยมชมการบริหาร โดยโรงแรงแห่งนี้คิดค่าเช่าอย่างต่ำคืนละ 70,000 บาท ห้อง Signature Suit คิดเป็นเงินคืนละ 250,000 บาทต่อคืน สำหรับห้องที่ดีที่สุดคิดค่าเช่าคืนละ 500,000 บาท
            ที่สำคัญในการบริหารโรงแรมนี้ก็คือ โรงแรมนี้ไม่มีโถงตรวจรับผู้เข้าพักแบบโรงแรมทั่วไป ก่อนเข้าพัก แขกจะมีข้อมูลส่วนตัวให้เรียบร้อย สามารถเดินทางเข้าห้องได้เลย โดยมีบริการต่าง ๆ ส่วนตัวต่อแขกแต่ละท่านซึ่งตั้งชื่อว่า Lifestyle Manager เพื่อให้บริการสุดประทับใจแก่แขกแต่ละคน

โครงการ Dubai Silicon Oasis
            โครงการนี้ถือเป็นอุทยานวิทยาศาสตร์ (Science Park) ที่มีขนาดใหญ่มาก ตั้งอยู่ทางด้านใต้ของนครดูไบ ห่างจากท่าเรือดูไบ 22 กิโลเมตร ห่างจากสนามบิน 17 กิโลเมตร ซึ่งต่างชาติสามารถที่จะถือหุ้นในวิสาหกิจที่ตั้งขึ้นได้ถึง 100% จากปกติจะถือหุ้นได้เพียง 49% นอกจากนี้ยังไม่มีภาษีรายได้ส่วนบุคคล ภาษีนิติบุคคล และยังเป็นเมืองทันสมัยในด้านระบบสารสนเทศ
            จากการสังเกตพบว่า โครงการนี้ก่อสร้างไปได้ประมาณ 20% ของพื้นที่ ยังมีที่ว่างอีกมากที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง ประมาณการว่าโครงการนี้จะเสร็จสมบูรณ์ในปี 2563 แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจในขณะนี้ มีความเป็นไปได้ที่จะไม่มีการก่อสร้างให้แล้วเสร็จในเวลาที่วางไว้ตามแผน

โครงการบ้านสุดหรู
            โครงการบ้านสุดหรูที่ได้มีโอกาสไปเยี่ยมชมคือ Emirates Hills ซึ่งพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยหรูหราเลียนแบบ Beverly Hills ในรัฐแคลิฟอร์เนีย สหรัฐอเมริกา และมีสนามกอล์ฟ the Montgomery อยู่โดยรอบ ส่วนอีกโครงการหนึ่งคือ Arabian Ranches ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยหรูหราโดยมีแปลงที่ดินขายถึง 3,850 หน่วยที่สร้างขึ้นมาก่อนและมีสนามกอล์ฟขนาด 72 หลุมเช่นกัน
            ค่าสมาชิกกอล์ฟตกเป็นเงินปีละ 2 ล้านบาท พอ ๆ กับค่าสมาชิกสนามกอล์ฟแบบตลอดชีพที่แพงที่สุดในประเทศไทย สำหรับบ้านหรูเหล่านี้ได้ค่าเช่าปีละ 4.5 ล้านบาทหรือเดือน 400,000 บาท ซึ่งเป็นค่าเช่าเพียงหนึ่งในสามของค่าเช่าเดิม

เยี่ยมชม Kakheel ยักษ์เบอร์ 1
            Nakheel เป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศนี้ เป็นผู้พัฒนาโครงการ The Palm Jumeirah และ the World ซึ่งเป็นเกาะริมฝั่งทะเลของดูไบ ในการเยี่ยมชมครั้งนี้ได้มีโอกาสชมสำนักงานขาย และล่องเรือไปดูเกาะทั้งสองกลุ่ม ซึ่งนับเป็นโอกาสพิเศษจริง เนื่องจากเป็นการดูงานอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ
            โครงการ The Palm Jumeirah แห่งแรกจากทั้งหมด 3 แห่งนี้ ประกอบด้วยโรงแรม 8 แห่ง ทาวน์เฮาส์ ห้องชุด 2,500 หน่วย โรงแรม และวิลล่า 1,500 หน่วย โดยวิลล่าหลายแห่งมีราคา 1.4 ล้านเหรียญสหรัฐในปี 2544 แต่เพิ่มเป็น 12 ล้านเหรียญสหรัฐในปี 2551 แต่ขณะนี้เหลือเพียง 4.5 ล้านเหรียญ หรือ 140 ล้านบาท
            สำหรับ the World ซึ่งเป็นเกาะรูปร่างเป็นทวีปและประเทศต่าง ๆ นั้น มีรวมกัน 306 เกาะ ทำให้มีพื้นที่ติดทะเลอีก 232 กิโลเมตร อยู่ห่างจากฝั่งทะเลประมาณ 4.5 กิโลเมตร ขนาดรวม 1,040 เฮคตาร์ หรือ 6,500 ไร่ ราคาขายในแต่ละเกาะคิดเป็นเงินประมาณ 180,000 บาทต่อตารางวา แต่ละเกาะมีขนาด 20-30 ไร่ ทั้งนี้เป็นเฉพาะที่ดินหรือที่ทรายที่เป็นรูปเกาะเท่านั้น ผู้ซื้อต้องไปสร้างบ้าน จัดหาประปา ไฟฟ้าและสิ่งอำนวยความสะดวกเอง นอกจากนี้แต่ละเกาะจะมีระบุให้ก่อสร้างอะไรได้หรือไม่ ซึ่งมีทั้งส่วนที่เป็นที่อยู่อาศัย แหล่งบันเทิงและอื่น ๆ

ข้อสังเกตส่งท้าย
            เมื่อเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ นักลงทุนบางคนไม่อาจทนได้ก็จะหนีออกนอกประเทศ โดยจอดรถทิ้งไว้เลย เพราะตามกฎหมายของประเทศนี้ หากใครผิดนัดชำระหนี้จะต้องถูกลงโทษ ในภายหลังจึงมีการสแกนลูกตาเพื่อตรวจสอบหาผู้หลบหนีคดี
            จะสังเกตได้ว่า รถไฟฟ้าที่มีอยู่ในปัจจุบัน ยังไม่ครบถ้วน และตั้งอยู่ห่างไกลจากย่านชุมชนต่างๆ ถือว่ายังขาดประสิทธิภาพเท่าที่ควร และคงต้องพัฒนาอีกมาก แต่ไม่ทราบว่าจะพัฒนาได้ทันการหรือไม่
            ข้อสังเกตอีกประการหนึ่งก็คือที่ผ่านมามีแต่การสร้างที่อยู่อาศัยระดับหรู แทบไม่มีการสร้างที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้มาทำงานระดับกลางเท่าที่ควร จึงทำให้เมื่อเกิดวิกฤติ ทำให้มีผู้ซื้อน้อยลงมาก ทำให้ปัญหายิ่งบานปลาย

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย