ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะชะงักงันหรือไม่ หรือถึงเวลาตกต่ำหรือยัง ภาวะการเติบโตของตลาดจะถูกสกัดกั้นจากระเบิดหรือไม่ ดร.โสภณมาไขข้อเท็จจริงให้ทราบ

แผนที่แสดงจุดระเบิดภาคใต้ 11-12 สิงหาคม 2559

ที่มา: http://www.easymap.in.th/post/5190

            เมื่อวันที่ 11-12 สิงหาคม 2559 ได้เกิดเพลิงไหม้ และระเบิดมากมายในจังหวัดภาคใต้หลายแห่ง เหตุการณ์เหล่านี้ย่อมส่งผลกระทบต่อการท่องเที่ยวไม่มากก็น้อย แต่อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าน่าจะเป็นเรื่องระยะสั้นเท่านั้น ไม่ส่งผลกระทบในระยะยาวแต่อย่างใด ในที่นี้มีกรณีศึกษาที่น่าสนใจดังนี้:

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่า ที่ผ่านมาผู้ก่อการร้ายต่างชาติเคยก่อวินาศกรรมในประเทศไทยมาแล้ว เช่น เหตุการณ์เมื่อวันที่ 28 ธันวาคม 2515 เมื่อผู้ก่อการร้ายกลุ่มแบลคเซพเทมเบอร์ ได้เข้าจับตัวประกัน ณ สถานทูตอิสราเอล แต่รัฐบาลไทยโดยการนำของ พล.ต.ชาติชาย ชุนหวัณ และ พล.อ.อ.ทวี จุลทรัพย์ที่เข้าไปเจรจากับผู้ก่อการร้ายจนส่งคืนไปยังประเทศอียิปต์ โดยครั้งนั้นก็สามารถสร้างความพึงพอใจให้กับประเทศอิสราเอลด้วยเช่นกัน (http://bit.ly/1LgWatq)

           นอกจากนี้ยังมีครั้งหนึ่งที่จะมีการก่อการร้ายครั้งใหญ่เมื่อปี 2537 โดยผู้ก่อการร้ายจากตะวันออกกลาง แต่เกิดกรณี “สามล้อกู้ชาติ” เฉี่ยวกับรถบรรทุกก่อการร้ายเสียก่อน จึงทำให้รถดังกล่าวไปไม่ถึงสถานทูตอิสราเอล (http://bit.ly/1HTtfqr) นับเป็น “เดชะบุญ” ของประเทศไทยที่ไม่เกิดการระเบิดร้ายแรงอย่างยิ่ง หาไม่อาคารต่าง ๆ ในย่านชิดลมคงราบพนาสูญไปเป็นจำนวนมาก

           ในกรณีหาดใหญ่ก็เห็นได้ชัดเจนถึงการลดลงของนักท่องเที่ยวในแต่ละครั้งของการระเบิดครั้งใหญ่ ๆ ดังนี้

            จะสังเกตได้ว่าที่หาดใหญ่ เมื่อมีการวางระเบิดสนามบินเมื่อวันที่ 3 เมษายน 2548 ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลงอย่างมากถึงประมาณ 17% แต่ก็ฟื้นคืนมาใหม่เป็น 16% ในปี 2549 พอปี 2550 และ 2551 ที่เกิดเหตุขึ้นมาอีก ก็ทำให้นักท่องเที่ยวลดลงต่อเนื่อง 9 และ 15% ตามลำดับ และเติบโตเรื่อยมาในปี 2552-2554 ที่ 23% 15% และ 37% ตามลำดับ ก่อนที่จะลดลงถึง 19% ในปี 2555 ที่เกิดระเบิดครั้งใหญ่ที่ห้างสรรพสินค้าลีการ์เดน ใจกลางเมืองหาดใหญ่ ซึ่งส่งผลให้มีผู้เสียชีวิตประมาณ 12 ศพ และบาดเจ็บมากกว่า 400 คน

            ในทำนองเดียวกันในกรณีบาหลี ก็มีการลดลงของจำนวนนักท่องเที่ยวเช่นกัน ทังนี้พิจารณาได้จากรายละเอียดในตารางต่อไปนี้:

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้นำเสนอบทเรียนกรณีการระเบิดในเกาะบาหลี อินโดนีเซีย ซึ่งส่งผลกระทบต่อการท่องเที่ยวเป็นอย่างมากโดยในครั้งแรก เกิดขึ้นเมื่อวันที่ 12 ตุลาคม 2545 ส่งผลให้มีผู้เสียชีวิตถึง 202 ศพ และบาดเจ็บอีก 240 ราย และครั้งใหญ่อีกครั้งหนึ่งในวันที่ 1 ตุลาคม 2548 ส่งผลให้มีผู้เสียชีวิตอีก 20 ศพ และบาดเจ็บอีก 100 ราย ทั้งนี้ วินาศกรรมครั้งใหญ่ในปี 2545 ส่งผลกระทบรุนแรงให้จำนวนนักท่องเที่ยวบาหลีหดหายไปถึง 22% ในปี 2546 เพราะเป็นการระเบิดครั้งใหญ่ที่สุด แต่ก็กลับฟื้นตัวขึ้นมาอย่างรวดเร็วในปีถัดมา ส่วนระเบิดครั้งใหญ่ในปี 2548 ก็ส่งผลให้นักท่องเที่ยวหดหายไปอีก 9% ในปีถัดมา

            อย่างไรก็ตามนับแต่ปี 2548-2554 จำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นถึงราวหนึ่งเท่าตัว โดยเชื่อว่าส่วนหนึ่งเนื่องจากนักท่องเที่ยวหันออกจากประเทศไทยนับแต่เหตุการณ์ความไม่สงบในชายแดนภาคใต้ รัฐประหาร 2549 ความขัดแย้งทางการเมือง และอื่น ๆ และนับถึงปัจจุบัน จำนวนนักท่องเที่ยวของบาหลีก็ใกล้เคียงกับภูเก็ตของไทยแล้ว

            อย่างไรก็ตามเหตุการณ์ระเบิดก็เคยเกิดขึ้นเพราะการเมืองเช่นกัน โดยในสมัย ค.ม.ช. เมื่อสิ้นปี 2549 ถึงวันปีใหม่ 2550 (http://bit.ly/1hJiBxs) เกิดเหตุระเบิดขึ้นหลายจุดในกรุงเทพมหานคร และต่อมาในเดือนกุมภาพันธ์ 2550 พล.ต.อ.โกวิท วัฒนะ ผู้บัญชาการตำรวจแห่งชาติก็ถูกปลดออกจากตำแหน่ง นัยว่าเป็นเพราะปัญหาระเบิดซึ่งเป็นเรื่องการเมืองต่างขั้ว มากกว่าการก่อการร้ายนั่นเอง (http://bit.ly/1DZLsaU)

           อย่างไรก็ตามทางราชการและผู้ประกอบการไม่พึงตื่นตระหนก อย่างกรณีเหตุการณ์ระเบิดที่สถานีรถไฟของอังกฤษเมื่อวันที่ 7 กรกฎาคม 2548 (http://bit.ly/1eDxks6) หรือเหตุจลาจลครั้งใหญ่ในกรุงปารีสที่มีการเผารถยนต์นับหมื่นคันทั่วประเทศฝรั่งเศสในเดือนตุลาคม-พฤศจิกายน 2548 (http://bit.ly/1UQoAyK) และเกิดขึ้นอีกครั้งในปี 2550 ก็ไม่ได้ทำให้การท่องเที่ยวฝรั่งเศสลดลงอย่างต่อเนื่อง เพียงแค่ในระยะเวลาไม่เกิน 1 ปีเท่านั้น การวางมาตรการรักษาความปลอดภัยที่เข้มงวด จะยังความมั่นให้กับนักท่องเที่ยว และทำให้นักท่องเที่ยวกลับคืนมายังประเทศไทยในอนาคต

            ในแง่ของมูลค่าทรัพย์สิน หากรายได้ของโรงแรมแห่งหนี่งหายไป 10% ในปี 2559 และกลับคืนมาใหม่ภายใต้สมมติฐานที่รายได้จะกลับคืนสู่ภาวะปกติในปี 2560 และมีอัตราการเพิ่มของรายได้สุทธิ 3% มีอัตราผลตอบแทนในการลงทุนของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (http://bit.ly/1E2FN3N) จะทำให้มูลค่าลดลงประมาณ 6% ในห้วงเวลาการลงทุนประมาณ 50 ปี จากเหตุการณ์วิกฤติการก่อการร้ายในครั้งนี้

            อย่างไรก็ตามในกรณีราคาที่ดินที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เคยประเมินไว้เป็นเงิน 1.9 ล้านบาทต่อตารางวา ณ สิ้นปี 2558 ในบริเวณสยาม ชิดลม เพลินจิตและนานานั้น ทั้งนี้ในช่วงที่ผ่านมา ในแต่ละปี ราคาที่ดินในย่านนี้เพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่า 10% ทุกปี และเมื่อปี 2537 ราคาที่ดินที่สยามสแควร์มีราคาเพียงตารางวาละ 4 แสนบาทเท่านั้น แสดงว่าในรอบ 21 ปีทีผ่านมาราคาเพิ่มขึ้น 4 เท่า ยิ่งเมื่อมีการสร้างรถไฟฟ้าออกไปนอกเมืองมากเท่าไหร่ ก็ทำให้การเข้ามาทำกิจกรรมในใจกลางเมืองง่ายขึ้น ราคาที่ดินจึงยังขึ้นอย่างต่อเนื่อง

            ระเบิดจึงไม่ได้เป็นประเด็นที่จะทำให้มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้น แต่อาจทำให้เกิดความขัดแย้งในชาติเพิ่มขึ้น เช่น ในกรณีการระเบิดที่ห้างโลตัสนครศรีธรรมราช และมีการระบุว่าสามารถจับคนร้ายได้ 1 คน เป็นชาวอำเภอสันกำแพง จังหวัดเชียงใหม่ (คนบ้านเดียวกับอดีตนายกฯ ยิ่งลักษณ์) เพื่อเป็นการโยงว่าเกี่ยวกับการเมืองไทย ในขณะที่ทางห้างก็ออกมาชี้แจงว่า "เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นเนื่องจากพนักงานของห้างได้เปิดเพลงฟังจากโทรศัพท์มือถือแต่เกิดระเบิดขึ้น" (www.posttoday.com/local/south/448169) การโยงแบบนี้โดยยังไม่มีการสืบหาสาเหตุที่แท้ เป็นการสร้างความขัดแย้งแก่คนในชาติ

            ระเบิดควบคุมไม่ได้ แต่สติควบคุมได้