กทม.จะสามารถยกเครื่องผังเมืองใหม่ให้สอดคล้องกับความเป็นจริงได้จริงหรือ ดร.โสภณ ฟันธงว่าคงไม่สามารถทำได้ เมืองยังจะขยายตัวอย่างไร้ขอบเขตเช่นเดิม

            ตามที่มีข่าว "ผ่าแนวคิดผังเมือง ยกเครื่องโฉมใหม่กรุงเทพฯ" (http://bit.ly/2aTsbza) ข้อนี้มีแนวคิดการวางผังเมืองที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) จึงขอวิพากษ์ดังนี้:

            1. การรองรับประชากรที่จะมีมากขึ้น

            นายวันชัย ถนอมศักดิ์ ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กทม. กล่าวว่า แนวคิดในการปรับปรุงผังเมือง กทม.ครั้งนี้ ต้องการรองรับทั้งจำนวนประชากรที่เข้ามาอยู่อาศัยใน กทม.มากขึ้น ทั้งเข้ามาอยู่เพื่อการศึกษาและเข้ามาทำงาน และรองรับการเพิ่มขึ้นของรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ที่ตามแผนของรัฐบาลจะมีครบ 10 สาย 264 สถานี ในปี 2562 ซึ่งรถไฟฟ้ามีผลกับการเปลี่ยนแปลงของเมืองมาก

            ดร.โสภณ เห็นว่า ผังเมืองที่วางแผนไว้ไม่ได้ก่อให้เกิดการวางแผนจริง เพราะผังเมืองกรุงเทพมหานครวางเฉพาะในกรุงเทพมหานคร ไม่ได้เกี่ยวกับรถไฟฟ้าที่ออกไปสู่เขตปริมณฑล จึงไม่น่าจะมีผลมากนัก เว้นแต่จะมีบูรณาการกันระหว่างผังเมืองแต่ละจังหวัดในเขตปริมณฑล ซึ่งเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้ยาก

            2. กฎหมายโอนสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดิน

            โดยพื้นที่ที่อยู่ในการศึกษาที่จะโอนสิทธิได้นั้น จะเป็นพื้นที่ที่ถูกรอดสิทธิ เช่น พื้นที่รอบเกาะรัตนโกสินทร์ พื้นที่สีเขียว หรือพื้นที่รับน้ำ ฯลฯ ให้ผู้ที่มีที่ดินอยู่ในพื้นที่ถูกรอนสิทธิสามารถขายสิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ดินส่วนที่เหลือที่ไม่ได้ใช้งานให้กับเจ้าของที่ดินในพื้นที่ที่กำหนดได้ ยกตัวอย่าง ที่ดินกลางเมืองมีสิทธิในการสร้างได้ 17 ชั้น ขอซื้อสิทธิจากเจ้าของที่ดิน ซึ่งอาศัยอยู่ในพื้นที่รอบเกาะรัตนโกสินทร์ได้อีก 2 ชั้น รวมเป็นพัฒนาได้ 19 ชั้น เป็นต้น ซึ่ง กทม.ต้องศึกษาก่อนว่าพื้นที่ใดที่เหมาะสมจะจับคู่ในการขายสิทธิกันได้

            ดร.โสภณ เห็นว่าการที่รัฐบาลไปรอนสิทธิของประชาชนในพื้นที่หนึ่ง สมควรจ่ายค่าทดแทนในทันที ไม่ใช่ปล่อยให้ประชาชนไปเร่ขายสิทธิของตนเอง ซึ่งไม่ใช่วิถีทางที่ถูกต้อง การรอนสิทธิของประชาชนโดยไม่รับผิดชอบเช่นนี้ เป็นสิ่งที่ไม่พึงดำเนินการ

            3. การขยายสิทธิพิเศษให้เอกชนพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า

            โดยแบ่งเป็น 3 พื้นที่ใหญ่ด้วยกัน คือ พื้นที่รอบสถานีเดี่ยว (คือไม่ได้เชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้าสายใดอีก) ไม่หนาแน่น อาจจะใช้เกณฑ์เดิม พื้นที่รอบสถานีที่เชื่อมต่อมากกว่า 1 สถานี ควรเพิ่มให้มากกว่า 500 เมตรหรือไม่ และพื้นที่รอบสถานีขนาดใหญ่พิเศษ เช่น ชุมชนพหลโยธิน (ใกล้สถานีบางซื่อ) ควรเพิ่มให้ 1 กม. หรือมากกว่า 1 กม.หรือไม่

            ดร.โสภณ เห็นว่า โดยรอบสถานี ควรมีการจัดรูปที่ดิน หรือการเวนคืนเพื่อการพัฒนาอย่างมีแผนที่มีประสิทธิภาพ ไม่ใช่ปล่อยให้ดำเนินการกันเองตามยถากรรม ซึ่งแทบไม่มีผล หรือมีผลช้า เป็นผลเสียต่อส่วนรวมเสียอีก

            4. พื้นที่เกษตรกรรม พื้นที่สีเขียว และพื้นที่รับน้ำใน กทม. ปัจจุบันยังควรคงเดิมหรือไม่

            ดร.โสภณ ให้ข้อคิดว่า อย่างในกรณีลาดกระบัง จากการประมวลพื้นที่ศึกษาทั้งหมดพบว่าในพื้นที่ ก.1-13, 14 และ 15 นี้มีขนาดที่ดินทั้งหมดประมาณ 21.12 ตารางกิโลเมตร หรือ 132,000 ไร่ มีแปลงพื้นที่ทำการเกษตรกรรมจริงๆ เพียง 60 บริเวณ รวมกัน 5.9 ตารางกิโลเมตรหรือเพียง 28% เท่านั้น (http://bit.ly/1VY6qix) แต่ไม่เคยมีการเปลี่ยนแปลงใด ๆ กทม. ยังคงยึดสีผังเมืองเดิมแบบ "ตะพึดตะพือ" หรือ "ไม่ลืมหูลืมตา" เลย

            ดังนั้นความพยายามวางผังเมืองใหม่ของกรุงเทพมหานครจึงไม่อาจทำให้สอดคล้องกับความเป็นจริงได้ ตราบเท่าที่ไม่ได้ให้ประชาชนในท้องถิ่นได้มีส่วนร่วมในการวางผังเมืองเอง มีเพียงการรับฟังตามรูปแบบ แต่แทบไม่เคยได้แก้ไขตามความต้องการของประชาชนและแทบไม่เคยมีคำชี้แจงใด ๆ ว่าทำไมจึงไม่มีการเปลี่ยนแปลงตามคำขอ