ดร.โสภณ ฟันธงตลาดที่อยู่อาศัยเชียงใหม่ปี 2559 น่าจะดีกว่าปี 2558 เล็กน้อยแต่ก็ยังน่าเป็นห่วงเนื่องจากการขายอย่างค่อนข้างอื่นยังมีหน่วยขายเหลือสะสมอยู่มากพอสมควร ยังหวังผลว่าการเลือกตั้งจะกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มากนักเพราะผมจะให้การเลือกตั้งในปลายปีหน้า ซึ่งยังอีกนาน

           ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้ไปจัดสัมมนาทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ในวันพุธที่ 24 สิงหาคม 2559 ณ โรงแรมดวงตะวันเชียงใหม่ โดย ดร.โสภณ ได้นำเสนอผลการศึกษาล่าสุดเพื่อให้เป็นประโยชน์ในจังหวัดเชียงใหม่โดยถือเป็นกิจกรรม CDR ส่วนหนึ่งเพื่อประโยชน์ต่อสาธารณะชน โดยให้ความรู้เป็นสำคัญ

           ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยเป็นศูนย์ข้อมูลที่มีฐานข้อมูลมากที่สุดในประเทศไทย โดยดำเนินการอย่างยาวนานที่สุดตั้งแต่ปี 2537 และมีความเป็นกลางเป็นที่สุดเพราะไม่มีผู้มีส่วนได้ส่วนเสียร่วมเป็นกรรมการด้วย จึงให้ข้อมูลที่เชื่อถือและไว้วางใจได้สำหรับสังหาริมทรัพย์โดยไม่ตกอยู่ใต้อิทธิพลของฝ่ายใด

           ผลการศึกษาล่าสุดพบโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยถึง 442 โครงการ ในเขตอำเภอเมืองและอำเภอโดยรอบของจังหวัดเชียงใหม่ การสำรวจนี้จึงถือว่าครอบคลุมโครงการมากที่สุดเท่าที่เคยมีการสำรวจมาโดยทุกสำนัก ผลวิเคราะห์จากการสำรวจนี้ยังความมั่นใจได้มากที่สุดให้แก่ผู้เกี่ยวข้องและพัฒนากลุ่มสถาบันการเงินนักลงทุนและประชาชนทั่วไป

           จากข้อมูลทั้ง 442 โครงการพบว่ามีหน่วยขายทั้งหมด 55,624 หน่วย ปรากฏว่าขายไปแล้ว 42,912 หน่วย ขณะนี้มีหน่วยขายเหลือรอการซื้ออยู่อีก 12,712 หน่วย ซึ่งถือว่าไม่มากนักเพราะเป็นเพียง 7.2% ของหน่วยขายที่ยังเหลืออยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจำนวนรวม 178,000 หน่วย มูลค่าการพัฒนาทั้งหมดของที่อยู่อาศัยในจังหวัดเชียงใหม่เป็นเงิน 156,853 ล้านบาท โดยเฉลี่ยแล้วที่อยู่อาศัยหน่วยงานหนึ่งในเชียงใหม่ขายในราคา 2.812 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ขายได้ 3.5 ล้านบาทโดยเฉลี่ยโดยเฉลี่ย

           อาจกล่าวได้ว่า 55% ของที่อยู่อาศัยที่ขายเป็นบ้านเดี่ยวซึ่งแตกต่างอย่างเด่นชัดกับกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ประมาณ 58% ของที่อยู่อาศัยเป็นห้องชุด การพัฒนาบ้านเดี่ยวจำนวนมากนี้แสดงถึงการใช้ที่ดินในแนวราบมากเป็นพิเศษ และยังแสดงถึงการขยายตัวเมืองออกไปอย่างไม่สิ้นสุด ซึ่งจะเป็นปัญหาต่อการวางแผนพัฒนาเมืองและในความเป็นจริงแล้วเหมือนควรเน้นการเติบโตแนวดิ่งเพื่อการใช้ทรัพยากรที่ดินอยากได้ประโยชน์สูงสุด

           ห้องชุดมีการพัฒนาจำนวนถึง 17,244 หน่วยซึ่งนับว่าเป็นจำนวนมหาศาลถ้าเทียบกับเมืองในจังหวัดภูมิภาคอื่น แต่โดยที่ในย่านใจกลางเมืองโอกาสที่จะสร้างห้องชุดที่จำกัดเพราะติดข้อจำกัดด้านผังเมือง ทำให้ห้องชุดต้องขยายตัวออกสู่เขตต่อเมืองเป็นการสร้างปัญหาด้านการจราจรในอนาคตเช่นกัน สำหรับที่อยู่อาศัยประเภทอื่นมีไม่มากนักเช่นบ้านแฝดมีเพียง 2,182 หน่วย ทาวน์เฮาส์มี 2,589 หน่วย อาคารพาณิชย์หรือตึกแถวมี 2,981 หน่วย และ ที่ดินจัดสรรมีเพียง 193 หน่วยเท่านั้น

           สินค้าตลาดที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่กลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 1-2 ล้านบาท มีจำนวน 17,744 หน่วย ราคา 2-3 ล้านบาท 17,428 ล้านบาท และ 3-5 ล้าน จำนวน 14,728 หน่วย สำหรับกรณีบ้านเดี่ยว ที่สุดขายในราคา 3-5 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ขายในราคา 1-2 ล้านบาท ตึกแถวขายในราคา 3-5ล้านบาท และห้องชุดกลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 1-2 ล้านบาทเป็นสำคัญ การที่ตลาดเน้นไปที่สินค้าราคาถูกแสดงให้เห็นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่อยู่ในระดับปานกลางค่อนข้างน้อย

           ในครึ่งแรกของปี 2559 พบว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยมากเพียงประมาณ 2,000 หน่วยเท่านั้น ในจำนวนนี้ขายไปได้เพียงหนึ่งในสาม ความจริงข้อนี้ชี้ให้เห็นถึงสถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงของตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดเชียงใหม่ ที่เติบโตในเชิงทฤษฎีสวนกลับกระแสการท่องเที่ยวของจังหวัดเชียงใหม่ที่เติบโตอย่างเด่นชัดโดยเฉพาะ ประเด็นสำคัญที่พอสรุปได้คือ

           1. สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดเชียงใหม่ถดถอยลงเป็นอย่างมาก จากแต่เดิมที่มีมีการเปิดตัวโครงการปีละ 50 ถึง 70 โครงการเหลือเพียงประมาณ 30-40 โครงการ ในปี 2559

           2. อย่างไรก็ตามสถานการณ์นี้ยังดีกว่าจังหวัดในภูมิภาคอื่นอีกหลายแห่งเชียงใหม่เป็นทั้งเมืองท่องเที่ยว และเมืองหลักด้าน เศรษฐกิจและการบริหารในภูมิภาค

           3. แม้จะมีโครงการเปิดใหม่แต่การขายของโครงการเปิดใหม่เหล่านี้กลับน้อยลงเป็นอย่างมากแสดงให้เห็นว่าสถานการณ์น่าเป็นห่วงยิ่ง

           4. จำนวนหน่วยที่ขายได้ในปี 2559 มีมากกว่าปี 2558 เล็กน้อย แสดงให้เห็นว่าสถานการณ์ปี 2559 คงไม่แย่ไปกว่าปี 2558

           5. การเปิดตัวของโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทพาณิชยกรรม เช่น ศูนย์การค้า ก็อาจช่วยได้บ้าง แต่เฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้ศูนย์การค้านั้นๆ เป็นสำคัญ

           6. นักท่องเที่ยวจีนไม่ได้มีผลต่อการพัฒนาสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในจังหวัดเชียงใหม่แต่อย่างใด

           ดร.โสภณคาดว่า ในปี 2560 ตลาดสายอะไรก็ยังมีสภาพคล้ายให้ไป 2559 นี้เช่นกันเพราะกว่าจะมีการเลือกตั้งช่วงสิ้นปี ดังนั้นหากหวังการเลือกตั้งมากระตุ้นเศรษฐกิจ ก็คงยังไม่มีผลมากนัก การศึกษาสถานการณ์โดยใกล้ชิด จึงมีความสำคัญมาก