พอนักพัฒนาที่ดินเสนอให้เพิ่มอัตราพื้นที่ก่อสร้างในใจกลางเมือง พวกนักผังเมืองคร่ำครึ ก็จะหาว่านักพัฒนาที่ดิน เห็นแก่ตัว เอาแต่ได้ แล้วก็ไม่ยอมทำตามข้อเสนอแนะทั้งที่เป็นข้อเสนอแนะที่ดีมาก นี่คือความคิดบัดสีที่น่าอับอายขายหน้า น่ารังเกียจ เจ้าเล่ห์ของนักผังเมืองไทยที่ถ่วงความเจริญชาติ!

            ผมไม่ได้เป็นนักพัฒนาที่ดิน ไม่ได้เป็นนายหน้า แม้ผมจะทำงานให้นักพัฒนาที่ดินจำนวนมากในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัย แต่ผมก็ไม่เคยเห็นแก่หน้านักพัฒนาที่ดินไหน ผมยังเป็นผู้ริเริ่มตั้งสมาคมผู้ซื้อบ้าน แต่ผมเชื่อว่านักพัฒนาที่ดินเสนอแนะสิ่งที่ดี เป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติ ไม่ได้เห็นแก่ตัวเองหรือเห็นแก่ธุรกิจของตนเองตามที่นักผังเมืองเจ้าเล่ห์

            พวกนักผังเมืองคร่ำครึและเจ้าเล่ห์ มักอ้างว่าเราไม่ควรพัฒนาที่ดินใจกลางเมืองหมด ควรเก็บไว้ให้ลูกหลาน  เหลือพื้นที่สีเขียวไว้บ้าง เป็นต้น ทั้งที่ที่ดินเหล่านั้นเป็นของเอกชน เราจะเอามาทำเป็นพื้นที่สีเขียวได้อย่างไร เจ้าของที่ดินได้แต่เก็บที่ดินใจกลางเมืองไว้โดยไม่ใช้ให้ลูกหลานของตนเองในอนาคต ยิ่งยังไม่มีระบบภาษีที่ดิน พวกนี้ยิ่งเก็บที่ดินได้โดยไม่มีภาระ ทั้งที่ความจริงควรถือว่าพวกเขาประกอบอาชญากรรมทางเศรษฐกิจ

            ทำไมถึงบอกว่าการเก็บที่ดินใจกลางเมืองไว้โดยไม่ใช้เป็นอาชญากรรมทางเศรษฐกิจ กรณีนี้ดูได้จากอาคารชุดหรือบ้านจัดสรร ผู้อยู่อาศัยก็ต้องเสียค่าส่วนกลางถึงแม้ตนจะไม่อยู่อาศัย หากใครไม่เสีย ก็จะต้องถูกบังคับให้เสียเมื่อมีการโอนทรัพย์สินขายให้ผู้อื่น แต่ที่ดินใจกลางเมือง มีทั้งรถไฟฟ้า ทางด่วน ถนน ไฟฟ้า ประปา สาธารณูปโภคต่าง ๆ มากมาย กลับปล่อยทิ้งไว้โดยไม่ใช้ประโยชน์ นี่คือความเห็นแก่ตัวอย่างสุด ๆ ของเจ้าของที่ดิน

            ผมเชื่อว่านักพัฒนาที่ดินสัมผัสโดยตรงกับประชาชน รู้ความต้องการของประชาชน เราต้องยอมรับสัจธรรมข้อหนึ่งว่า หากนักพัฒนาที่ดิน พัฒนาโครงการแล้ว ต้องตามความต้องการของประชาชน ประชาชน นักพัฒนาที่ดิน สังคม และทุกฝ่ายก็ได้ประโยชน์ ไม่ใช่ประโยชน์ของนักพัฒนาที่ดินถ่ายเดียว อย่าลืมว่าในประเทศไทยนี้ นักพัฒนาที่ดินทำโครงการบ้านจัดสรรและห้องชุดนั้น ทำมากกว่าภาครัฐมากนัก อย่างบริษัทอันดับหนึ่งเช่น บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท พัฒนาโครงการมา 20 กว่าปี กลับได้มากกว่าการเคหะแห่งชาติที่ทำมา 40 กว่าปี แถมรัฐยังได้ภาษี ไม่ต้องจ่ายเงินอุดหนุนแก่บริษัทพัฒนาที่ดินเหล่านี้เสียอีก

            ในพื้นที่ใจกลางเมือง เคยมีการพัฒนาได้สูงสุดถึง 10 เท่า แต่ในปัจจุบัน พัฒนาได้ 10 เท่าเฉพาะบางพื้นที่เท่านั้น  ทำให้เมืองขยายตัวสู่รอบนอก พวกนักผังเมืองคร่ำครึเหล่านี้ก็อ้างว่าเป็นการกระจายความเจริญ แต่แท้จริงเป็นการเติบโตแบบสะเปะสะปะ ทำให้สาธารณูปโภค ระบบคมนาคมขนส่ง ต้องขยายตัวออกไปนอกเมืองอย่างไม่สิ้นสุด ทำลายพื้นที่เกษตกรรมชานเมืองอีกต่างหาก นี่เองเรามีกฎหมายและนักผังเมืองมา 64 ปีแล้ว แต่เมืองของประเทศไทย กลับมั่วซั่วไร้ระเบียบขึ้นทุกวัน ไม่รู้ควรจะเรียกคืนบำเหน็จบำนาญจากพวกนี้ที่คิดและทำแบบผิดๆ มาหลายชั่วรุ่นหรือไม่

            อันที่จริง ถ้าเราดูอย่างกรุงโตเกียว นครต่าง ๆ ในญี่ปุ่น เกาหลี ไต้หวัน จะเห็นการอยู่กันอย่างหนาแน่น อัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างกับพื้นที่ดิน (FAR: Floor Area Ratio) สูงเกินกว่า 10:1 ทั้งนั้น ถนนหน้าที่ดินก็ค่อนข้างแคบกว่าไทยมาก  แถมใต้ดินยังมีท่อแก๊สอีกต่างหาก อันที่จริงในกรุงเทพมหานครก็เคยมีอาคารสร้างให้มี FAR ถึง 20:1 เช่น อาคาร Wall Street Tower มาแล้ว ก็ไม่น่าจะมีปัญหาอะไร ทำให้การใช้สอยที่ดินมีประสิทธิภาพ ราคาที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองถูกลงเพราะสร้างได้มากขึ้น ประชาชนได้ประโยชน์ต่างหาก

            นักผังเมืองคร่ำครึ จึงไม่ควรมองสั้นแค่ปลายจมูก มองเห็นความดีของนักพัฒนาที่ดินบ้าาง หัดคิดดี ทำดีเพื่อประเทศชาติบ้าง เลิกทำแบบ "พระตีระฆังไปวันๆ" ได้แล้ว