ท่านที่ขับรถขึ้นสะพานพระปกเกล้าฝั่งธนบุรี จะสังเกตได้ว่าตัวสะพานชิดกับขอบตึกแถวเลย ปรากฏว่าในครั้งอดีต ไม่มีการจ่ายค่าทดแทนให้กับความเสียหายต่อตึกแถวเหล่านี้เลย ดร.โสภณ จึงมาช่วยเรียกร้องความเสียหายให้เป็นอุทาหรณ์การเวนคืนในปัจจุบัน

สะพานพระปกเกล้า

            สะพานพระปกเกล้า เป็นสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา เชื่อมระหว่างถนนจักรเพชร ในพื้นที่แขวงวังบูรพาภิรมย์ เขตพระนคร (ฝั่งพระนคร) กับถนนประชาธิปก ในพื้นที่แขวงสมเด็จเจ้าพระยา เขตคลองสาน ฝั่งธนบุรี โดยสร้างเคียงข้างขนานกันกับสะพานพระพุทธยอดฟ้าเพื่อระบายการจราจรที่แออัดเป็นพิเศษ เป็นสะพานคู่ขาไปและขากลับ นอกจากนี้ยังมีสะพานตรงกลางสำหรับรถไฟฟ้าลาวาลิน (ซึ่งภายหลังยกเลิกไป) ด้วย สะพานแห่งนี้สร้างโดยกรมทางหลวงชนบท (แปลกมาก ทั้งที่อยู่ในกรุงเทพมหานคร. . .แบ่งงานกันยังไง (ฟะ))

            สะพานนี้แต่เดิมชื่อสะพานปกเกล้า ต่อมาเป็นพระปกเกล้า และปัจจุบันเป็นสะพานสมเด็จพระปกเกล้าเจ้าอยู่หัว เริ่มก่อสร้างเมื่อ วันที่ 11 พฤศจิกายน 2524 และเปิดการจราจรเมื่อวันที่ 3 ธันวาคม พ.ศ. 2527 งบประมาณ 475 ล้านบาท พระอาวุโสในวัดประยูรวงศาวาสวรวิหารกล่าวว่าแต่เดิม สะพานนี้ไม่ได้มาทับซ้อนกับสะพานพุทธ และไม่ได้กินพื้นที่ของโรงเรียนศึกษานารี ไม่ได้บดบังตึกแถวที่ตอนนั้นเป็นทำเลทอง

            ว่ากันว่าแนวสะพานนี้แต่เดิมจะตรงจากฝั่งกรุงเทพมหานครข้ามมาทางถนนพญาไม้ ตรงเข้าวัดวัดพิชยญาติการามวรวิหารตามแนวคลองสาน มีการเวนคืนไประดับหนึ่งแล้ว แต่ต่อมายกเลิก จะสังเกตได้ว่าอาคารในวัดพิชยญาติฯ ฝั่งตะวันตกยังเป็นอาคารใหม่ที่เกิดขึ้นภายหลังการเปลี่ยนแนวแล้ว แนวสะพานที่ไม่ได้สร้างนี้ หากได้สร้างก็คงจะเพิ่มถนน-พื้นที่จราจรในย่านฝั่งธนบุรี ให้ข้ามมาฝั่งกรุงเทพมหานครได้สะดวกยิ่งกว่าที่สร้างในแบบปัจจุบัน แต่ว่ากันว่าที่ไม่ได้ทำเช่นนี้ก็เพราะอิทธิพลของสถาบันการเงินใหญ่แห่งหนึ่งที่มีอาคารอยู่ในย่านนี้ (เป็นคำบอกเล่าที่ไม่อาจยืนยัน)

ความเสียหายที่เกิดขึ้น

            แต่เดิมบริเวณเชิงสะพานพุทธ เป็นทำเลทอง ไม่แพ้ย่านวงเวียนใหญ่เพราะเป็นแหล่งรวมรถราต่าง ๆ ในย่านฝั่งธนบุรี การค้าเจริญงอกงาม กลุ่มตึกแถวราว 40 คูหาที่มีอายุประมาณ 60 ปีแล้ว ทำมาค้าขายได้ดีมาก มีร้านทอง 3 ร้าน ร้านทำฟัน 5 ร้าน ร้านตัดเย็บเสื้อผ้าแฟชั่นหลายร้าน ถือได้ว่าเจริญรุ่งเรืองสุดขีด แต่โดยที่มีสะพานพาดผ่านหน้า แม้จะไม่ได้ทำให้อาคารได้รับความเสียหาย แต่ก็ทำให้ธุรกิจเสียหายย่อยยับ ไม่มีท่ารถ หรือกิจกรรมทางเศรษฐกิจแต่อย่างไร  ร้านค้าใหญ่ ๆ ก็ย้ายออกไปนอกพื้นที่

ที่มาของรูป: http://image.dek-d.com/25/2652971/108226871

            เมื่อมีสะพานพระปกเกล้าพาดอยู่หน้าตึกแถวของวัดประยูรวงศาวาสวรวิหาร ทำให้ตึกแถวเหล่านี้ด้อยค่าลง แม้จะไม่มีการแตะต้องทำลายอาคารเหล่านี้ แต่คุณค่าการใช้สอยก็ด้อยลงอย่างเด่นชัด มูลค่าของทรัพย์สินก็ลดลงตามลำดับ อย่างไรก็ตามในอดีตที่ผ่านมา ไม่มีการจ่ายเงินค่าทดแทนแก่ผู้อยู่อาศัยในอาคารของวัดประยูรวงศาวาสวรวิหารนี้ ผู้ที่เช่าอาคารอยู่ก็ไม่ได้รับค่าทดแทนเช่นกัน

มูลค่าความเสียหาย

            ตึกแถวนี้ไม่ใช่ตึกแถวที่มีการซื้อขายขาด แต่เป็นตึกแถวที่สร้างเพื่อให้เช่าของวัดดังกล่าว แต่เดิมคงให้เช่าถูกมาก แต่ในปัจจุบัน ค่าเช่าก็ยังถูกอยู่คือเดือนละ 1,200 บาท ค่าต่อสัญญาปีละ 3,400 บาทต่อคูหา สำหรับตึกแถว 3 ชั้น ส่วนที่เป็น 2 ชั้น ราคาก็ต่ำลงกว่านี้ ในปัจจุบันทางวัดสั่งห้ามการเซ้งสิทธิ์ให้กับบุคคลอื่นอีกต่อไป แต่เดิมมีการเซ้งสิทธิเป็นระยะ ๆ เช่นมีรายหนึ่งเซ้งสิทธิในปี 2507 ในราคาถึง 450,000 - 700,000 บาท

            อย่างไรก็ตามในปัจจุบัน ตึกแถวเหล่านี้แม้มีสภาพเก่า แต่ก็ยังสามารถใช้อยู่อาศัยได้ และนับว่าสะดวกสบายในการเดินทางเพราะอยู่ใกล้ใจกลางเมือง เพียงแต่ค้าขายไมได้ ตึกแถวเหล่านี้ไม่สามารถนำไปใช้สอยทางอื่นได้ เช่น ครั้งหนึ่งวัดคิดจะทุบเพื่อสร้างใหม่ แต่โดยที่ติดกับสะพานพระปกเกล้า จึงอาจต้องถอยร่นไป 16 เมตร ทำให้ขาดความเป็นไปได้ทางข้อกฎหมายที่จะสร้างใหม่ จึงยังคงค้างไว้เช่นนี้

            ตามสภาพปัจจุบันอาจแบ่งห้องเช่าได้ประมาณ 12 ห้อง ๆ ละ 2,000 บาท รวม 24,000 บาท เมื่อหักค่าใช้จ่ายราว 15% ก็คงเหลือ 20,400 บาท หรือปีละ 244,800 บาท หากยังสามารถหารายได้ได้อีก 20 ปี ณ อัตราดอกเบี้ย 5% ก็จะเป็นเงินประมาณ 3.048 ล้านบาท แต่หากสามารถค้าขายได้เช่นเดียวกับตึกแถวย่านวงเวียนใหญ่ในปัจจุบัน ที่มีราคาประมาณ 14 ล้านบาท ก็เท่ากับว่าสูญเสียไปเป็นเงิน ราว 10.952 ล้านบาทต่อคูหา ณ ราคาปัจจุบัน แต่หากชดเชย ณ ปี 2524 หรือ 35 ปีก่อน ณ อัตราดอกเบี้ย 5% ก็ควรเป็นเงิน 1.985 ล้านบาท

            หากคิดในอีกแง่หนึ่ง เมื่อปี 2507 มีการเซ้งกันในราคา 700,000 บาท ต่อมา ณ ปี 2524 ที่เริ่มก่อสร้าง หรืออีก 17 ปีต่อมา ค่าเซ้งก็อาจเพิ่มขึ้นเป็น 1.885 ล้านบาท หากประมาณการว่าค่าเซ้งเพิ่มขึ้นปีละ 6% เนื่องจากตั้งอยู่ในทำเลดีเยี่ยมนั่นเอง ทั้งสองกรณีนี้จึงออกมาเป็นมูลค่าที่ใกล้เคียงกันสำหรับการชดเชยให้กับผู้ที่เซ้งอาคารอยู่ในขณะนั้น แต่ในความเป็นจริง ผู้เกี่ยวข้องก็ได้ย้ายออกไปแทบหมดแล้วโดยไม่ได้รับเงินค่าทดแทนใด ๆ

            กรณีศึกษานี้ไม่ได้มุ่งหวังที่จะเรียกร้องค่าเสียหายให้กับผู้ใดโดยตรง แต่เป็นการชี้ให้เห็นถึงความไม่เป็นธรรมจากการเวนคืน ในกรณีนี้มีอยู่รายหนึ่งคงได้รับค่าทดแทนที่ไม่เป็นธรรม (จ่ายน้อยเกินไป) ยังมีความอาลัยอาวรณ์ในบ้านที่ถูกรื้อทิ้ง (ฝั่งตรงข้ามกับตึกแถวกลุ่มนี้) และคงป่วยอยู่ด้วย จึงมีอยู่วันหนึ่งที่เดินกลับมานอนตายที่ซากอาคารที่ถูกรื้อไปแล้ว เป็นกรณีที่น่าอนาถ

            การสร้างความเป็นธรรมจึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่งในการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์