ผังเมืองกรุงเทพมหานครที่ว่าจะพลิกโฉมบ้าง มีทีเด็ดที่ทำให้กรุงเทพมหานครเติบโตอย่างมีระเบียบนั้น เป็นเรื่องเท็จหรือไม่ ก็ลองดูอุทาหรณ์นี้ ที่ผังเมืองกรุงเทพมหานครที่ผ่านมา ได้บีฑาประชาชนอย่างไร แต่กลับสยบยอมต่อนายทุนใหญ่อย่างไรบ้าง

ผังเมืองบีฑาประชาชน

          ผังเมืองกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 บีฑาประชาชนอย่างชัดแจ้ง เช่น ในพื้นที่ ย.3 ซึ่งเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหลายร้อยตารางกิโลเมตรและมีอะพาร์ตเมนต์ให้บริการผู้มีรายได้น้อยมากมาย กรุงเทพมหานครกลับห้ามสร้างอะพาร์ตเมนต์ ขนาดเกิน 1,000 ตารางเมตร หากถนนผ่านหน้าที่ดินที่มีความกว้างไม่ถึง 30 เมตร ทั้งที่รู้ว่าในความเป็นจริงไม่มีซอยใดที่จะมีความกว้างเช่นนี้ นี่คือการ "ดรามา" ของนักผังเมือง คือจะเขียนห้ามก็คงกลัวเสียหน้า เลยเขียนหลอกๆ ไว้แบบนี้

          กทม.เคยอ้างว่า พื้นที่ ย.3 กำหนดให้เป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ซึ่งเป็นพื้นที่ที่อยู่ระหว่างรอยต่อของเมืองชั้นกลางกับชั้นนอก พื้นที่ส่วนใหญ่ระบบสาธารณูปโภคยังไม่ทั่วถึงและอยู่นอกเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชนทางราง เป็นพื้นที่อยู่อาศัยเบาบาง การก่อสร้างอาคารอยู่อาศัยรวมขนาด 1,000 ตารางเมตรสามารถสร้างได้ แต่ในความเป็นจริงพื้นที่ ย.3 ในผังเมือง ซึ่งเป็นพื้นที่กำหนดให้เป็นที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ถึงราวสองในสามของที่อยู่อาศัยทั้งหมดไม่ใช่เขตต่อเมือง ในพื้นที่เหล่านี้มีอะพาร์ตเมนต์ให้เช่าในราคาปานกลางค่อนข้างถูกขนาดเล็กที่มีขนาดเกิน 1,000 ตารางเมตรกระจายอยู่ทั่วไปอยู่แล้ว ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเบาบางตามที่อ้าง

          การกำหนดให้ก่อสร้างได้ต่อเมื่อมีถนนกว้าง 30 เมตร ซึ่งในความเป็นจริงไม่มี และ กทม. ก็รู้อยู่แล้ว ถ้า กทม. จะห้ามสร้างเสียเลย ก็อาจทำให้ภาพพจน์ กทม. เสียหาย ถือเป็นการกำหนดผังเมืองที่ไม่โปร่งใส ไม่ตรงไปตรงมา นอกจากนั้นการควบคุมการใช้ที่ดินตามผังเมือง ก็มีมาตรการด้าน FAR และ OSR อยู่แล้ว ไม่จำเป็นต้องกำหนดขนาดถนนแต่อย่างใด ดังนั้นการไม่อนุญาตให้สร้างในเขต กทม. จนทำให้การพัฒนาต้องออกไปสู่จังหวัดปริมณฑลจึงเป็นการรุกทำลายสิ่งแวดล้อมและพื้นที่เกษตรกรรมสิ้นเปลืองงบประมาณขยายสาธารณูปโภคไม่สิ้นสุด ยังทำให้ประชาชนเสียเวลาและค่าใช้จ่ายมากตามที่กระผมได้นำเสนอแต่แรกแล้ว

ต่อนายทุนกลับสยบยอม

          บจก.ทีซีซี เวิลด์ ในเครือทีซีซีแลนด์ กำลังลงทุนก่อสร้างโครงการนวมินทร์ เฟส 1 บนที่ดินผืนใหญ่กว่า 100 ไร่ สองฝั่งถนน บริเวณข้างและตรงข้ามโครงการนวมินทร์ซิตี้ อเวนิว โดยจะพัฒนาเป็นอาคารศูนย์การประชุมและแสดงสินค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม 200 ห้อง และที่จอดรถกว่า 2,000 คัน บริเวณนี้เป็นที่นาเดิม ผังเมืองปี 2549 แต่เดิมกำหนดให้ เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินไม่เกิน 3:1 และเอาไปทำโรงแรมไม่ได้

          แต่ในผังเมืองปี 2556 เป็นพื้นที่พาณิชยกรรมแบบ พ.3 สามารถทำโรงแรมได้ ทำที่อยู่อาศัย สำนักงาน และพาณิชยกรรมเกิน 10,000 ตรม.ได้ และศูนย์ประชุม อาคารแสดงสินค้าหรือนิทรรศการได้ โดยสรุปแล้วอยู่ ๆ ที่ดินแปลงนี้ก็ได้อานิสงส์ก่อสร้างได้ถึง 7 เท่าของที่ดิน มีที่ว่างรอบอาคารเหลือ 4.5% จากเดิม 10% และสามารถสร้างอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้โดยไม่ติดข้อจำกัด

          นักผังเมืองเรา "วาดสี" ให้พื้นที่บริเวณที่ดินรกร้างว่างเปล่านี้ ให้เป็นพื้นที่พาณิชยกรรมประเภท พ.3 ซึ่งมีศักดิ์และสิทธิ์เหนือกว่าพื้นที่พาณิชยกรรมประเภท พ.1 อย่างมหาศาล ทั้งที่ตรงนี้เป็นที่รกร้างว่างเปล่า โดยรอบ เช่น บริเวณคริสตัลพาร์ค แยกโชคชัย 4-ลาดพร้าว แยกเกษตร-พหลโยธิน ซึ่งเจริญกว่า ยังถูกกำหนดให้เป็นที่ดินประเภท พ.1 มีศักดิ์และสิทธิ์น้อยกว่าที่ดินว่างเปล่า (ของนายทุนใหญ่) แปลงนี้

ภาพประกอบ 3: ภาพดาวเทียมแสดงว่าที่รกร้างและบ้านเดี่ยวแถวนี้กลับกลายเป็นที่ พ.3

 

ภาพประกอบ 4: ที่ตั้งที่ดินของทีซีซีอยู่ในพื้นที่สีแดง พ.3-4 ท่ามกลางพื้นที่ที่อยู่อาศัย

 

ภาพประกอบ 5: ตามผังเมือง พ.ศ.2549 พื้นที่ตรงนี้ยังเป็นสีเหลืองหรือเขตที่อยู่อาศัย

 

ภาพประกอบ 6: เปรียบเทียบบริเวณพาณิชยกรรมอื่นที่ล้วนแต่เป็นแค่ พ.-1 ทั้งที่เจริญกว่า

วางผังเมืองผิด ๆ แต่ไม่แก้ไข

          ที่ลาดกระบัง กรุงเทพมหานคร วางผังเมืองผิดพลาด ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง กีดขวางความเจริญ ทำให้การพัฒนาผิดเพี้ยน ในหลักวิชาการผังเมืองนั้น มักมีการกำหนดพื้นที่สีเขียวหรือ Green Belt สำหรับป้องกันการขยายตัวของเมืองจนเกินขอบเขตที่ควร กรุงเทพมหานครของเราก็มีการกำหนดพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ซึ่งเป็นสีเขียวทแยงไว้บริเวณเขตลาดกระบังและบริเวณอื่นๆ อย่างไรก็ตาม การวางผังของกรุงเทพมหานครนี้กลับไม่มีประสิทธิผลจริง มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยอาศัยการตีความกฎหมายแบบศรีธนญชัย  แล้วเราจะทำอย่างไร

          ในกรณีนี้ได้นำพื้นที่ ก.1-13 ก.1-14 และ ก.1-15 นี้ ในเขตอนุรักษ์และชนบทและเกษตรกรรมตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 นี้ ซึ่งมีมีพื้นที่รวมกัน 21.12 ตารางกิโลเมตร มาศึกษา และพบว่าแทนที่การใช้ที่ดินจริงจะเป็นพื้นที่เกษตรกรรมเป็นส่วนใหญ่ตามผัง แต่ความจริงกลับเป็นอื่น ตามผังเมือง ได้กำหนดไว้ตั้งแต่ฉบับก่อนๆ แล้วว่า ห้ามการจัดสรรที่ดินทุกประเภท เว้นแต่การจัดสรรที่ดินเพื่อเกษตรกรรมที่มีพื้นที่ดินแปลงย่อยไม่น้อยกว่าแปลงละ 2.5 ไร่ การอยู่อาศัยประเภทบ้านแฝด บ้านแถว ห้องแถว ตึกแถว หรืออาคารอยู่อาศัยรวม เป็นต้น

ภาพประกอบ 7: พื้นที่ ก.1-13, 14 และ 15 ตามผังเมืองกรุงเทพมหานคร 2556 ที่เป็นพื้นที่สีสีเขียวทแยง

ภาพประกอบ 8: การใช้ที่ดินที่เป็นพื้นที่เกษตรกรรมแท้ๆ มีเพียง 28% เท่านั้น (สีเขียวเข้ม)

 

ภาพประกอบ 9: ตึกแถวแบบเลี่ยงกฎหมายโดยขออนุญาตเป็นบ้านเดี่ยวมีเป็นจำนวนมากในพื้นที่นี้

 

ภาพประกอบ 10: อะพาร์ตเมนต์ซึ่งห้ามก่อสร้างตามผังเมือง แต่กลับมีเป็นจำนวนมากในพื้นที่นี้

          จากการประมวลพื้นที่ศึกษาทั้งหมดพบว่าในพื้นที่นี้มีขนาดที่ดินทั้งหมดประมาณ 21.12 ตารางกิโลเมตร หรือ 132,000 ไร่ มีแปลงพื้นที่ทำการเกษตรกรรมจริงๆ เพียง 60 บริเวณ รวมกัน 5.9 ตารางกิโลเมตรหรือเพียง 28% เท่านั้น แสดงว่าหมดสภาพการเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมแล้ว แสดงให้เห็นว่า การกำหนดสีผังเมืองแตกต่างจากความเป็นจริง เป็นการกำหนดตามความเข้าใจ (ผิด) ของนักผังเมืองเอง

สาเหตุมาจากความคร่ำครึและขาดประชาธิปไตย

          ความผิดพลาดของการผังเมืองไทยที่ผ่านมา 64 ปีนี้ก็คือ ความคร่ำครึของนักผังเมืองที่เดี๋ยวนี้ก็ไม่ค่อยวางผังเองแล้ว ปล่อยให้บริษัทเอกชนมารับงาน ซึ่งบริษัทเหล่านี้ก็คงมีคนในกรมกองที่เกี่ยวข้องมามีส่วนเกี่ยวข้องด้วยหรือไม่ก็ไม่อาจทราบได้แน่ชัด วางผังเชิงตามสภาพ ไม่ได้คิดใหม่ทำใหม่เท่าที่ควร บางอย่างก็ลอกความคิดของประเทศตะวันตกมา เช่น ระยะร่น เพราะประเทศเหล่านั้นหนาวเย็น ต้องการแสงแดด จึงมีระยะร่นมาก แต่ไม่ใช่ในกรณีประเทศไทย

          อีกประการหนึ่งก็คือ การขาดการมีส่วนร่วมของประชาชนอย่างแท้จริง ขาดประชาธิปไตย ถ้าคนในท้องถิ่น ชุมชน ย่าน แขวง เขต มีส่วนในการวางผังเมืองเอง ก็ย่อมวางหรือกำหนดการใช้ที่ดินที่สอดคล้องกับความเป็นจริง แต่ผังเมืองไทย เป็นแบบวางแผนแบบบนลงล่าง จึงไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง หากมีประชาธิปไตยอย่างแท้จริง ผังเมืองก็จะดี ที่ผ่านมามีผู้ร้องขอแก้ไขผังเมืองกรุงเทพมหานครปี 2556 ถึง 2,000 รายแต่แทบทุกรายไม่ได้รับการแก้ไข และไม่ได้มีคำชี้แจงใด ๆ ที่เป็นลายลักษณ์อักษร แสดงว่าข้าราชการประจำเป็นใหญ่ ไม่ได้รับใช้ประชาชน

          ถึงเวลาต้องปฏิสังขรณ์การผังเมืองไทยได้แล้ว อย่าทำแบบนี้ ชาติและประชาชนจะเสียหาย