วันนี้ขออนุญาตนำตัวเลขที่หลายคนรู้สึกว่าเป็น "ยาขม" มาทำให้ง่ายเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สักหน่อย จะได้เลิกกลัวเรื่องตัวเลข เพราะเป็นสิ่งที่เข้าใจได้อย่างเป็นวิทยาศาสตร์นั่นเอง

            เรื่องของตัวเลขที่จะนำมาพูดนี้คือ Sinking Fund ซึ่งตีความได้หลายอย่าง แต่โดยรวม ๆ ก็คือ จำนวนเงินที่ต้องสะสมไว้เพื่อให้ได้เงินตามที่คาดหวัง ซึ่งมีทั้งในกรณีหุ้นกู้ ในกรณีการเก็บค่าส่วนกลางสำหรับนิติบุคคลอาคารชุด-บ้านจัดสรร เป็นต้น

            ในกรณีไถ่หอนหุ้นกู้ Sinking Fund ก็คือ เงินทุนจมเพื่อไถ่ถอนหุ้นกู้ หมายถึง "จำนวนเงินสดที่บริษัทได้กันไว้และนำฝากธนาคารทุกงวดๆ ละเท่าๆ กัน เพื่อไว้ไถ่ถอนหุ้นกู้เมื่อครบกำหนด นอกจากนั้นบริษัทอาจจะมีการตั้งสำรองเพื่อการไถ่ถอนหุ้นกู้ ซึ่งได้จัดสรรมาจากกำไรสะสมเป็นงวดๆ โดยบันทึกไว้ในบัญชีสำรองเพื่อการไถ่ถอนหุ้นกู้ ซึ่งจำนวนเงินนี้จะนำไปจ่ายเงินปันผลไม่ได้ เมื่อบริษัทได้ดำเนินการไถ่ถอนหุ้นกู้เมื่อครบกำหนดเรียบร้อยแล้ว บัญชีสำรองเพื่อการไถ่ถอนหุ้นกู้จะยกเลิก โดยโอนปิดบัญชีสำรองเพื่อการไถ่ถอนหุ้นกู้ทางด้านเดบิทเพื่อเข้าบัญชีกำไรสะสมทางด้านเครดิต (http://bit.ly/2cIVgdK)

            ในแง่ของโครงการอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร เงินกองทุนส่วนกลาง (Sinking Fund) "เป็นเงินก้อนที่จัดเก็บครั้งแรกนั้น ส่วนใหญ่จะจัดเก็บ 10 เท่าของค่าส่วนกลาง เช่น ค่าส่วนกลาง 35 บาท/ตร.ม./เดือน ค่ากองทุนส่วนกลาง ก็จะอยู่ที่ 350 บาท/ตร.ม./เดือน จัดเก็บครั้งแรกเท่ากับ 14,700 บาท ซึ่งช่วงที่ขายโครงการ พนักงานขายส่วนใหญ่จะพูดว่า เงินกองทุนส่วนกลางจัดเก็บครั้งเดียวเท่านั้น. . . เงินสำรองของโครงการเพื่อใช้ในยามฉุกเฉิน ซึ่งหากเป็นค่าใช้จ่ายทั่วไป โครงการไม่ควรนำเงินสำรองนี้ออกมาใช้ แต่หากมีการนำส่วนนี้มาใช้ ก็อาจต้องมีการจัดเก็บเงินกองทุนส่วนกลางรอบใหม่ หรือถึงช่วงที่ตึกต้องบำรุงครั้งใหญ่ เช่น ทาสีอาคาร ซ่อมลิฟท์ ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ (http://bit.ly/2chczaD)

            ในแง่ของการลงทุน เช่น

            1. แดนเนรมิต เช่าที่ดิน 25 ปี ตั้งแต่ปี 2525-2545 แล้วหมดสัญญาไปสร้าง Dream World แห่งใหม่ การคำนวณ Sinking Fund ก็คือคำนวณว่า ถ้า ณ ปี 2525 เรารู้ว่าพอถึงปี 2545 เราต้องการเงิน 1,000 ล้านบาท ไปสร้าง Dream World แสดงว่าในแต่ละปีนับจากปี 2525 เราต้องสะสมเงินเป็นเงินเท่าไหร่ต่อปี หรือต่อเดือนในจำนวนที่เท่า ๆ กัน จึงจะได้เงิน 1,000 ล้านบาท ณ ปี 2545 ที่เราคาดหวังไว้

            2. เซ็นทรัลพลาซาลาดพร้าว เช่าที่ดิน 30 ปี ตั้งแต่ปี 2521 - 2551 เมื่อหมดสัญญาแล้ว อาคารทั้งหลายก็ตกเป็นของการรถไฟแห่งประเทศไทย ถ้าเจ้าของห้างเซ็นทรัล คำนวณ ไว้ ณ ปี 2521 ว่า หากหมดสัญญาแล้ว ไม่สามารถต่อสัญญาได้ (แบบเดียวกับกรณีแดนเนรมิต) ต้องใช้เงิน 10,000 ล้านบาทไปสร้างเซ็นทรัลพลาซาแห่งใหม่ แสดงว่าในแต่ละปีนับแต่ปี 2521 นั้น จะต้องสะสมปีละเท่าไหร่ เป็นเวลา 30 ปี จึงจะได้เงิน 10,000 ล้านบาทตามที่ประสงค์

            ในแง่ตัวเลข สูตรสำหรับการคิดก็คือ

            = i / [{(1+i)^n} -1]

            โดย

            i = อัตราดอกเบี้ย

            n = ระยะเวลา เช่น ปี หรือเดือน

            เช่น กรณี “แดนเนรมิต” ที่เช่าที่ดิน 25 ปี หากคาดว่าต้องใช้เงิน 1,000 ล้านบาท ในการสร้าง Dream World แทนเมื่อหมดอายุการเช่าดังกล่าว ณ อัตราดอกเบี้ย 10% ในแต่ละปี เจ้าของ “แดนเนรมิต” จะต้องสะสมเงินไว้เป็นเงิน = 10% / [{(1+10%)^25} -1] * 1,000 ล้านบาท = 10.16807219 ล้านบาทต่อปี นั่นเอง หากคิดสะสมไว้ 20 ปี ก็จะเป็นเงินเพียง 200 ล้านเศษเท่านั้น แต่โดยที่แต่ละปีมีดอกเบี้ยด้วย จึงทำให้พอครบ 20 ปี ก็กลายเป็นเงิน 1,000 ล้านบาทขึ้นมา  ในทำนองให้เงินทำงานแทนเรานั่นเอง

            หวังว่าจะเข้าใจได้ตามสมควรนะครับ ขอให้สนุกกับตัวเลข ก่อนลงทุน ต้องรู้จัก "ดีดลูกคิดรางแก้ว" ให้ดีนะครับ เป็นเรื่องสนุก ๆ แต่ถ้าอยากรู้ลึกต้องตรงไปโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th) นะครับ

            นี่คือคือแนวคิดทางการเงินเพื่อการลงทุนที่สำคัญอันหนึ่ง