อ่าน 2,234 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 7/2551: 5 พฤษภาคม 2551
สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยเวียดนาม
Construction and Property, July-August 2008 หน้า 42-43

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          เวียดนามได้รับความสนใจเป็นอย่างยิ่งจากนักลงทุนจากทั่วโลก อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จนกระทั่งมีความหวั่นไหวว่าสักวันหนึ่งเวียดนามอาจจะแซงหน้าไทยได้ ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA ของ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ทำการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยครั้งใหญ่ที่สุดในนครโฮชิมินห์ จึงนำเสนอผลการสำรวจเพื่อเป็นข้อมูลสำหรับนักลงทุนและผู้สนใจรู้เรื่องเกี่ยวกับเวียดนาม
          การศึกษานี้ดำเนินการโดย ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA อันเป็นศูนย์ข้อมูลเพียงแห่งเดียวในประเทศไทยที่สำรวจข้อมูลในภาคสนามอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2537 และปัจจุบันนี้ยังสำรวจในนครโฮชิมินห์ กรุงพนมเปญ และคาดว่าในอนาคตอาจสำรวจเพิ่มเติมในนครอื่น ๆ อีก สำหรับการสำรวจครั้งนี้ดำเนินการในช่วงเดือนกลางเดือนกุมภาพันธ์ ปี 2551
          การสำรวจครั้งนี้ครอบคลุมโครงการทั้งหมดถึง 137 โครงการ นับเป็นการสำรวจที่จัดได้ว่ากว้างขวางที่สุดเท่าที่เคยมีการดำเนินการมาก่อนในนครโฮชิมินห์แห่งนี้ ซึ่งมีกิจกรรมทางเศรษฐกิจคึกคักกว่ากรุงฮานอยเสียอีก รวมหน่วยขายที่อยู่อาศัยทุกประเภทจำนวน 40,055 หน่วย มีมูลค่าการพัฒนาเป็นเงิน 183,000 ล้านบาท อาจกล่าวได้ว่าที่อยู่อาศัยหน่วยหนึ่งในนครโฮชิมินห์มีราคาเฉลี่ยประมาณ 4.57 ล้านบาท ซึ่งแพงกว่าในกรุงเทพมหานครเสียอีก จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA พบว่าราคาบ้านในเขตกรุงเทพมหานครเป็นเงินหน่วยละประมาณ 3 ล้านบาทเท่านั้น
          ทำไมที่อยู่อาศัยของนครโฮชิมินห์จึงมีราคาแพงว่ากรุงเทพมหานคร เหตุผลสำคัญก็คือ ตลาดที่อยู่อาศัยที่นั่นเป็นตลาดสำหรับการลงทุน การเก็งกำไร และเป็นกลุ่มผู้มีรายได้สูงเป็นสำคัญ อาจกล่าวได้ว่า ยังไม่มีการจัดหาที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้น้อยแต่อย่างใด ตลาดสำหรับผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางยังแทบไม่เกิด ยกเว้นการจัดสรรที่ดินเพื่อการสร้างบ้านของตนเอง เช่นที่เคยเกิดขึ้นเมื่อ 40 ปีที่แล้วในเขตกรุเงทพมหานคร
          ในเวียดนามมีประชากรยากจนอยู่ประมาณ 15% ของทั้งหมด เทียบกับไทยที่ 10% การที่ในอนาคต ทางราชการเวียดนามจะส่งเสริมการสร้างที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้น้อย ทำให้โอกาสการพัฒนาที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยหรือปานกลางค่อนข้างน้อย น่าจะดีในอนาคต อย่างไรก็ตามรูปแบบการอยู่อาศัยก็คงเป็นอาคารชุดพักอาศัยเนื่องจากเวียดนามมีพื้นที่จำกัด กล่าวคือมีขนาดที่ดินเพียงประมาณ 2 ใน 3 ของประเทศไทย แต่มีประชากรมากกว่าไทยราว 30% ทำให้ที่ดินมีราคาแพงมาก
          สำหรับสถานการณ์การขายพบว่า จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยถึง 96% หรือ 38,572 หน่วยได้ถูกขายไปแล้ว หรือมีผู้จองซื้อไปแล้ว การขายส่วนใหญ่เป็นการขายกระดาษ แต่ที่เวียดนามมีกฎหมายคุ้มครองเงินดาวน์ของลูกค้า ทำให้โอกาสที่จะถูกเจ้าของโครงการโกงมีจำกัด อาจกล่าวได้ว่าในขณะนี้มีหน่วยขายในตลาดอยู่เพียง 1,483 หน่วย ซึ่งนับว่าน้อยมาก ดังนั้นหากมีการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม โอกาสการขายดียังมีอยู่ โอกาสการล้นตลาดของอสังหาริมทรัพย์ ยังไม่มีลางบอกเหตุแต่อย่างใด
          เฉพาะในปี 2550 มีหน่ยขายเปิดใหม่ถึง 14,070 หน่วย และ 98% หรือ 13,770 หน่วยขายไปแล้ว เหลือในตลาดปัจจุบันเพียง 300 หน่วยเท่านั้น ราคาบ้านใหม่ในปี 2550 กลับยิ่งมีราคาสูงขึ้นคือหน่วยละ 6.1 ล้านบาท จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA พบว่าในช่วงไตรมาส 1/2551 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ที่อยู่อาศัยหน่วยหนึ่งมีราคาเฉลี่ยเพียง 2.57 ล้านบาทเท่านั้น หรือแพงกว่าราคาในกรุงเทพมหานครถึง 2.4 เท่า
          มูลค่าที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในปี 2550 ในนครโฮชิมินห์ รวมเป็นเงินถึง 86,272 ล้านบาท หรือประมาณ 45% ของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ดังนั้นจึงนับได้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยของนครแห่งนี้ กำลังเติบใหญ่เป็นอย่างยิ่ง โอกาสที่ในอนาคตจะเติบใหญ่กว่าไทย โดยเฉพาะเมื่อมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและผู้มีรายได้น้อยแล้ว นครโฮชิมินห์แห่งนี้อาจแซงหน้าไทยได้ในเวลาไม่เกิน 5-10 ปีนี้
          ที่อยู่อาศัยประเภทหลักในนครโฮชิมินห์ก็คือ อาคารชุดพักอาศัย รองลงมาเป็นที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย มีเพียงคหบดีใหญ่และชาวต่างชาติจำนวนหนึ่งเท่านั้นที่จะมีโอกาสอยู่บ้านเดี่ยวจัดสรรแบบในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล สำหรับทำเลหลักในการพัฒนายังอยู่ในเขตใจกลางเมือง เขตใต้ซึ่งเป็นเขตเมืองใหม่ มีโครงการถนนสายใหม่ และเขตคนจีน เป็นต้น
          กรุงฮานอยกับนครโฮชิมินห์ก็คล้ายกับกรุงปักกิ่งกับนครเซี่ยงไฮ้ ซึ่งมีการเติบใหญ่ของนครการค้าเหนือนครหลวง ต่างกันตรงที่พื้นที่ด้านหลังของนครทั้งสอง เป็นประเทศอื่น คือลาว เขมรและไทย ทำให้ประเทศเวียดนามนี้น่ากลัวมาก เพราะไม่ต้องรับผิดชอบประชากรชนบทที่ล้าหลังกว่า โดยเฉพาะกัมพูชาและลาว โอกาสที่นครโฮชิมินห์จะเติบโตเป็นศูนย์กลางธุรกิจแข่งกับกรุงเทพมหานครจึงมีอยู่สูงมาก
          ผู้ที่สนใจไปลงทุนในเวียดนามโดยเฉพาะด้านที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ควรศึกษาตลาดให้ดีก่อน การลงทุนอันดับแรกจึงเป็นการลงทุนทำการศึกษา และต้องมีผู้ร่วมทุนที่ดี มีการติดต่อกับทางราชการที่ตรงไปตรงมา ในความเห็นส่วนตัวที่เคยเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลังของรัฐบาลเวียดนาม ผมเห็นว่าโอกาสการลงทุนในเวียดนามยังมีมหาศาล แต่การลงทุนจริงนั้นอาจต้องศึกษาให้หนัก มีกฎระเบียบมาก และเปลี่ยนแปลงเร็ว หากไม่ศึกษาให้ดี จะมีความเสี่ยงสูงมาก

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย

2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved