ดร.โสภณ พาพิสูจน์ราคาที่ดินขึ้นเพราะรถไฟฟ้าในรอบ 21 ปีที่ผ่านมา ใกล้รถไฟฟ้าราคาขึ้นมากกว่าที่อยู่ห่างไกลออกไปนับเท่าตัว เรามาดูตัวอย่าง 3 ทำเลสำคัญ ๆ ของกรุงเทพมหานครกัน

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยถึงผลการสำรวจราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในส่วนที่เกี่ยวเนื่องกับรถไฟฟ้าพบว่า

            1. ทำเลรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT

            ทำเล F5-1 รัชดาภิเษก-ห้วยขวาง ราคาที่ดิน ณ เดือนธันวาคม 2537 เป็นเงิน 200,000 บาท/ตรว.แต่พอถึงเดือนธันวาคม 2558 ราคาเพิ่มขึ้นเป็น 600,000 บาท/ตรว. หรือเพิ่มขึ้น 5%

            ทำเล F5-2 พระราม 9 ห้วยขวาง ราคาที่ดิน ณ เดือนธันวาคม 2537 เป็นเงิน 165,000 บาท/ตรว.แต่พอถึงเดือนธันวาคม 2558 ราคาเพิ่มขึ้นเป็น 240,000 บาท/ตรว. หรือเพิ่มขึ้น 2%

            จะเห็นได้ว่า ในปี 2537 ราคาที่ดินในทำเล F5-1 รัชดาภิเษก-ห้วยขวาง สูงกว่าราคาที่ดินในทำเล F5-2 พระราม9ห้วยขวาง เพียง 21% แต่พอถึงสิ้นปี 2558 ราคาสูงกว่าถึง 150% กลายเป็น 2.5 เท่า

            2. ทำเลใจกลางเมือง

            ทำเล I2-2 เยาวราช ราคาที่ดิน ณ เดือนธันวาคม 2537 เป็นเงิน 700,000 บาท/ตรว.แต่พอถึงเดือนธันวาคม 2558 ราคาเพิ่มขึ้นเป็น 1,200,000 บาท/ตรว. หรือเพิ่มขึ้น 3%

            ทำเล I2-4 สยามสแควร์ ราคาที่ดิน ณ เดือนธันวาคม 2537 เป็นเงิน 400,000 บาท/ตรว.แต่พอถึงเดือนธันวาคม 2558 ราคาเพิ่มขึ้นเป็น 1,900,000 บาท/ตรว. หรือเพิ่มขึ้น 8%

            ทำเล I4-2 สีลม ราคาที่ดิน ณ เดือนธันวาคม 2537 เป็นเงิน 450,000 บาท/ตรว. แต่พอถึงเดือนธันวาคม 2558 ราคาเพิ่มขึ้นเป็น 1,600,000 บาท/ตรว. หรือเพิ่มขึ้น 6%

            จะเห็นได้ว่าในปี 2537 ราคาที่ดินที่แพงที่สุดอยู่ในย่านเยาวราช ที่ 700,000 บาทต่อตารางวา แต่เพราะการมีรถไฟฟ้า 2 เส้นตัดผ่านที่สยามสแควร์ แถวนั้น ราคาจึงเพิ่มขึ้นกระฉูด จากที่แถวสยามฯ เคยมีราคาเพียง 57% ของเยาวราช กลับกลายเป็นมากกว่าย่านเยาวราชถึง 58% ส่วนที่สีลม ราคาก็เพิ่มขึ้นเพราะมีรถไฟฟ้า BTS "เลื้อย" เข้าไปหา ทั้งที่ควรผ่านเส้นสาทร

            3. ทำเลสุขุมวิท-กล้วยน้ำไท

            ทำเล I3-3 พระราม 4 กล้วยน้ำไท ราคาที่ดิน ณ เดือนธันวาคม 2537 เป็นเงิน 200,000 บาท/ตรว. แต่พอถึงเดือนธันวาคม 2558 ราคาเพิ่มขึ้นเป็น 350,000 บาท/ตรว. หรือเพิ่มขึ้น 3%

            ทำเล I3-4 สุขุมวิท เอกมัย ราคาที่ดิน ณ เดือนธันวาคม 2537 เป็นเงิน 220,000 บาท/ตรว. แต่พอถึงเดือนธันวาคม 2558 ราคาเพิ่มขึ้นเป็น 950,000 บาท/ตรว. หรือเพิ่มขึ้น 7%

            จะเห็นได้ว่าในปี 2537 ราคาที่ดินใน 2 ทำเลนี้ห่างกันเพียง 10% (220,000 และ 200,000 บาทต่อตารางวา แต่ล่าสุด ณ ปี 2558 ห่างกันถึง 171% หรือเท่ากับ 2.7 เท่า

            รถไฟฟ้าทำให้ราคาที่ดินใจกลางกรุงเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจนคือ

            1. แนวที่มีรถไฟฟ้าผ่านราคาจะสูงกว่าที่ไม่มีรถไฟฟ้าผ่านอย่างเด่นชัด

            2. อัตราเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสูงกว่าในแนวอื่น ๆ มาก

            3. ที่ดินใจกลางเมืองราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเพราะมีรถไฟฟ้าเชื่อมออกนอกเมือง ทำให้ราคาที่ดินใจกลางเมืองเพิ่มสูงขึ้นเสมอ ส่วนในเขตชานเมืองไกล ๆ ที่ไม่มีโครงการตัดถนนใหม่ ๆ หรือไม่มีรถไฟฟ้า ราคาที่ดินกลับลดลงหรือแทบไม่เพิ่มขึ้น

            ถ้ามีการสร้างรถไฟฟ้า และมีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เป็นธรรม หรือมีการเก็บภาษีตามมูลค่าเพิ่ม (ฺBetterment Tax) รัฐบาลก็จะมีเงินพอสร้างรถไฟฟ้าได้อีกหลายสาย