ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ญี่ปุ่นถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจในด้านอสังหาริมทรัพย์ เพราะมีปรากฏการณ์ฟองสบู่ที่แตกอย่างหนักเมื่อ 20 ปีก่อน และในขณะนี้สถานการณ์ก็ยังไม่ฟื้นตัวดีนัก ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอส้งหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้พบข้อสรุปที่น่าสนใจ

          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอส้งหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เดินทางไปลงนามเป็นพันธมิตรกับวิสาหกิจญี่ปุ่นบางแห่ง และได้มีโอกาสเข้าเยี่ยมพบคณะผู้บริหารของสมาคมอสังหาริมทรัพย์แห่งประเทศญี่ปุ่น รวมทั้งได้เยี่ยมชมโครงการที่อยู่อาศัยที่น่าสนใจ จึงได้นำเสนอไว้ในที่นี้

          ในประวัติศาสตร์ที่ผ่านมา อสังหาริมทรัพย์ในประเทศญี่ปุ่นขึ้นถึงจุดสูงสุดครั้งล่าสุด เมื่อปี 2533 แต่ราคากลับตกต่ำลงเป็นเวลานาน จนถึงปี 2548 จึงค่อย ๆ ดีขึ้นและได้รับผลกระทบอีกครั้งในช่วงปี 2551 ตามภาวะเศรษฐกิจโลกที่ตกต่ำลงจนถึงปัจจุบัน ในช่วงที่ราคาเพิ่มสูงสุดนั้น ที่ดินในย่านจินซะ (Ginza) เพิ่มขึ้นถึงตารางเมตรละ 3 ล้านบาท และเหลือประมาณ 1 ล้านบาทในปัจจุบัน

          ในปัจจุบันพื้นที่อาคารสำนักงานยังทรง ๆ ทรุด ๆ อยู่ อย่างไรก็ตามในส่วนของที่อยู่อาศัยนั้น แม้ในพื้นที่ส่วนใหญ่ ราคาอาจไม่ขยับสูงขึ้นเลยในช่วงที่ผ่านมา แต่ในทำเลที่ดี ซึ่งมีความต้องการสูง ราคาก็ยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทั้งนี้เป็นความเห็นของผู้บริหารสมาคมอสังหาริมทรัพย์แห่งญี่ปุ่น นอกจากนี้ยังมีความเห็นกันว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นขณะนี้อยู่ในภาวะตกต่ำสุดขีดแล้ว

          ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้เข้าเยี่ยมชมโครงการอาคารชุด ซึ่งพัฒนาโดยกลุ่มบริษัทสุมิโตโม ซึ่งเป็นหนึ่งในสามยักษ์ใหญ่อส้งหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น โครงการดังกล่าวคือ City Towers Toyosu ประกอบด้วยอาคารแฝด 2 ตึก มีจำนวนหน่วยรวม 1,063 หน่วย บนพื้นที่ 8.6 ไร่ เปิดขายมาตั้งแต่เดือนมีนาคม 2552 ปัจจุบันขายไปแล้ว 90% ส่วนอีกตึกอยู่ใกล้ ๆ กันชื่อ Toyosu Symbol มี 850 หน่วยบนเนื้อที่ 10 ไร่ เปิดขายมาตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2553 และขายได้แล้วประมาณ 40% โดย 15% ของจำนวนนี้เป็นชาวต่างชาติที่ซื้อ และส่วนมากเป็นคนจีน

          ทั้งสองโครงการนี้สร้างเสร็จก่อนขาย โดยขายในราคา 300,000 บาทต่อตารางเมตร ทั้งที่อยู่ใกล้ใจกลางเมือง นับว่ามีราคาถูกกว่าและก่อสร้างประณีตกว่าอาคารชุดในเซี่ยงไฮ้ สำหรับตึกคู่ที่เปิดขายก่อน มีการขยับราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 5% ในช่วง 1.5 ปีที่ผ่านมา ค่าดูแลชุมชนก็ค่อนข้างถูกคือไม่เกิน 100 บาทต่อตารางเมตร

          ส่วนที่จอดรถนั้น มีน้อยกว่าจำนวนหน่วย เช่น อาคารชุด Toyosu Symbol ที่มี 850 หน่วย มีที่จอดรถเพียง 550 คันและเป็นแบบให้เช่าต่างหาก

          สำหรับการกู้เงินซื้อบ้านนั้นปัจจุบันก็ได้ถึง 90% โดยเสียดอกเบี้ยประมาณ 2% ชาวต่างชาติก็ขอรับเงินกู้ได้ แต่ดอกเบี้ยจะสูงกว่าเล็กน้อย

          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอส้งหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังได้ไปสังเกตการณ์โครงการบ้านเดี่ยวแนวราบอีกด้วย โดยเป็นบ้านเดี่ยวในโครงการฟูนาบาชิ อุสุคุชิกาคุน ตั้งอยู่ทางไปสนามบินนาริตะ ห่างจากตัวกรุงโตเกียวถึง 40 นาทีโดยทางรถไฟ โครงการนี้เพิ่งเปิดตัวเมื่อเดือนกรกฎาคม 2553 แต่ขายได้ราว 70% แล้ว โครงการมีพื้นที่ขายสุทธิประมาณ 80% ที่เหลือเป็นถนนที่มีขนาดเล็กกว่ามาตรฐานจัดสรรของประเทศไทย

          บ้านในโครงการนี้มีราคา 16.2 ล้านบาท มีขนาด 116 ตารางเมตร บนที่ดินขนาด 37 ตารางวา การก่อสร้างจะเป็นระยะ ๆ แต่ละระยะจะมีจำนวนไม่มากนัก ไม่เกิน 30 หน่วย การขายบ้านเดี่ยวมักขายก่อนสร้างคล้ายแบบกรุงเทพมหานคร มีสัดส่วนเงินดาวน์ประมาณ 10%

          โดยสรุปแล้ว ที่อยู่อาศัยในทำเลดีใจกลางเมือง ยังมีความต้องการอยู่ รวมทั้งในทำเลชานเมืองที่มีอนาคต อนึ่งในช่วงต้นเดือนมีนาคม 2554
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอส้งหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จะพาคณะนักลงทุนไปเยี่ยมชมอสังหาริมทรัพย์ที่ญี่ปุ่น และในช่วงเวลาต่อมา คณะนักอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นจะมาเยี่ยมชมในประเทศไทย โดย ดร.โสภณ จะได้สร้างเครือข่ายการแลกเปลี่ยนข้อมูลและความรู้ต่อไป

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย