ดร.โสภณ มองต่างมุมกับ รมช.คลัง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2559 ยังไม่ฟื้นหากหลงทุ่มลงทุนไปอาจประสบปัญหาได้

           ตามที่มีข่าวว่า นายวิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ รมช.คลัง เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปีนี้มีแนวโน้มฟื้นตัวขึ้น หลังมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล (https://goo.gl/CyJ358) กรณีนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สวนความเห็นว่านี่อาจจะเป็นการวิเคราะห์ผิดพลาดอย่างร้ายแรงของทางราชการ ผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน นักลงทุน และผู้ซื้อบ้านพึงสังวร ด้วยเหตุผลต่อไปนี้:

           1. ที่ว่ามีการโอนซื้อขายที่อยู่อาศัยมากเป็นพิเศษในปี 2559 นั้นไม่ได้แปลว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังดี หรือดีกว่าปี 2558 แต่อย่างใด เพียงแต่โครงการต่างๆที่เปิดขายในช่วงก่อนหน้านี้ทยอยเสร็จและทำการโอนเท่านั้น การสร้างเสร็จการได้ทะเบียนบ้านและการโอนที่คึกคักในปีนี้เป็นผลจากการขายที่คึกคักในช่วงหนึ่งถึงสามปีก่อน เพียงแต่รัฐบาลพยายามช่วยกระตุ้นให้โอนโดยไม่รั้งรอเพื่อประโยชน์ของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินเป็นสำคัญ

           2. ในทางตรงกันข้ามการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2559 ก็ลดน้อยลงกว่าปี 2558 เป็นอย่างมาก เพราะในช่วงแรก ของปี 2559 แต่ละบริษัทพยายามส่งเสริมให้เกิดการโอนมากกว่าการเปิดตัวโครงการใหม่  การเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งแรกของปี 2559 จึงมีน้อยมาก ส่วนในครึ่งหลังที่คาดว่าจะมีการเปิดตัวมากกว่าครึ่งแรกนั้น ก็เพียงเพื่อทดแทนการเปิดตัวที่ลดน้อยลงในช่วงแรกเป็นสำคัญ ดังนั้นในปี 2559 โดยรวมจำนวนโครงการและมูลค่าที่มีการเปิดตัวจึงยังน้อยกว่าปี 2558 อย่างมีนัยสำคัญ

แผนภูมิ: คาดการณ์การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พ.ศ.2559

           จากผลการวิเคราะห์ข้อมูลของศูนย์ฯ พบว่า ในปี 2559 ทั้งปี น่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 410 โครงการ ลดลงจากปีที่แล้ว 4.9% จำนวนหน่วยขายจะเปิดทั้งหมด 97,191 หน่วยหรือลงลงกว่าปีที่แล้ว 10% ส่วนมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดก็ลดลงเหลือ 340,169 ล้านบาทหรือลงลง 21.8% จากปีที่แล้ว ส่วนราคาเฉลี่ยก็ลดลงเหลือ 3.5 ล้านหรือลดลง 13.1% จำนวนหน่วยต่อโครงการก็ลดลง 5.4%

           การที่ปีนี้ลดลงก็เพราะโครงการราคาแพงเกิดขึ้นน้อยกว่าปีที่แล้ว ในปีที่แล้วผู้มีรายได้สูงยังได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจไม่มากนัก แต่ในปี 2559 สถานการณ์เศรษฐกิจโดยรวมยังไม่ฟื้นคืนนัก การลงทุนซื้อสินค้าของผู้มีรายได้สูง ซึ่งส่วนหนึ่งเพื่อการเก็งกำไรอาจจะลดน้อยลงไป ทำให้ราคาเฉลี่ยลดลงไปด้วย ส่วนขนาดของโครงการอาจเล็กลงไปบ้าง แต่ก็ไม่ได้ลดลงเป็นนัยสำคัญแต่อย่างใด

           โดยที่เศรษฐกิจยังคงอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อและอาจเกิดความไม่แน่นอนที่จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ บางประเทศถึงกลับพยายามลดหรือควบคุมการเปิดตัวโครงการใหม่เพื่อไม่ให้เกิดภาวะอุปทานล้นเกินในอนาคตจากการเปิดตัวอย่างมืดบอดในปัจจุบัน อย่างประเทศสิงคโปร์ อินโดนีเซียออกมาตรการควบคุมการเปิดตัวโครงการใหม่ด้วยระบบภาษี กล่าวคือ หากซื้อทรัพย์สินในราคาสูงก็ต้องเสียภาษีค่าธรรมเนียมโอนมากเป็นพิเศษเช่น 10% ถึง 15% การนี้ทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่ลดน้อยลงไปอีกแต่ก็เพื่อให้สอดคล้องกับอุปสงค์ที่ลดน้อยลงเช่นกัน