"อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน" ในวันนี้ ขอเน้นเรื่องการพัฒนาที่ไม่ดรามา ซึ่งอาจขัดใจนักอนุรักษ์ (เฉพาะที่คร่ำครึ) ในประเทศไทยของเราสักหน่อย แต่ถือเป็นการเปิดหูเปิดตา จะได้ไม่งมงายกับการพัฒนาที่ไร้ราก ไม่นำพาความเหลวไหลมาอยู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และในแวดวงภูมิปัญญาไทย!

           ผมขออนุญาตนำการพัฒนาที่ดินดีๆ ในต่างประเทศมาเล่าสู่กันฟังบ้าง

           1. ท่าเรือลอนดอน (London Docklands) ซึ่งเป็นที่ดินกลางเมืองริมสองฝั่งแม่น้ำเทมส์ ขนาด 1,338 ไร่ ก็ใช้พัฒนาเชิงพาณิชย์อย่างเข้มข้น (http://bit.ly/1UIj9jF) เขาไม่ได้ดรามาว่าตรงนั้นตั้งอยู่ใจกลางเมืองแบบท่าเรือคลองเตย เลยเอามาทำสวนสาธารณะแบบที่บ้านเราชอบปล้นที่หลวงไปทำสวนให้คนส่วนน้อยใช้แต่อย่างใด

           2. ศูนย์กลางการเงินบริเวณถนน Leadenhall ใจกลางกรุงลอนดอนอันเก่าแก่นับพันปี และในบริเวณใกล้เคียงก็เป็นที่ตั้งของอาคารอนุรักษ์มากมาย ก็นำไปพัฒนาใหม่เป็นอาคารสูงสมัยใหม่ รูปร่างสวยแปลกตาทั้งสิ้น โดยไม่เห็นว่าจะเกิดทัศนะอุจจาดแต่อย่างใด

           3. อาคารโบราณใกล้พระราชวังอิมพีเรียล กรุงโตเกียว อาคารนี้สร้างมานาน มีสถาปัตยกรรมในสมัยก่อน ถือได้ว่ามีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ อย่างไรก็ตามโดยที่ที่ดินใจกลางเมืองมีราคาแพงมาก ดังนั้นจึงอนุรักษ์อาคารเดิมไว้ แต่สร้างอาคารใหม่คร่อมอยู่บนอาคารเดิม เพื่อที่จะใช้สอยที่ดินที่แสนแพงในใจกลางกรุงโตเกียวให้ได้ประโยชน์สูงสุดนั่นเอง

           4. สถานีรถไฟโอซากา นครโอซากา (http://bit.ly/1LBWMLS) ในปัจจุบันรถไฟต่าง ๆ ลงใต้ดินกันแทบหมดแล้ว สถานีรถไฟบนดินขนาดใหญ่ใจกลางกรุงโอซากาจึงไม่ได้ใช้งานอีกต่อไป ถ้าเป็นในประเทศไทย ก็คงมีเสียงเรียกร้องให้นำไปทำพื้นที่สีเขียว แต่ในกรณีนี้ เขาจะพัฒนาเป็นเชิงพาณิชย์ เพราะในใจกลางเมืองพื้นที่มีจำกัด จำเป็นต้องพัฒนาเชิงพาณิชย์ จะได้ไม่รุกออกนอกเมือง ส่วนใครจะได้พื้นที่สีเขียวก็สามารถไปสูดอากาศนอกเมือง หรือสร้างเป็นสวนเล็ก ๆ เป็นอาคารเขียว เพื่อลดมลภาวะ เป็นต้น

           5. สร้างอาคารคร่อมอาคารเก่า นครโตรอนโต ปรากฏการณ์นี้ก็คล้ายกับที่ญี่ปุ่น เขาไม่ยอมให้ "คนตายขายคนเป็น" จึงสร้างอาคารคร่อมอาคารอนุรักษ์เดิมไว้ นอกจากนั้นภายในอาคารก็นำมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ดูคล้ายเหลือแค่เปลือกภายนอกที่เหมือนเดิมไว้เท่านั้น ไม่เฉพาะอาคารที่แสดงนี้ ในนครโตรอนโต มีการสร้างอาคารใหม่คร่อมอาคารใหม่หลายหลังด้วยกัน (http://bit.ly/1hMZUs8)

           6. ที่ตั้งเวิลด์เอ็กซ์โป นครเซี่ยงไฮ้ ขนาด 3,300 ไร่ มีโรงงาน-โกดังเก่าแก่ ก็ไม่ได้เป็นพิพิธภัณฑ์ แบบ “คนตายขายคนเป็น” แต่พัฒนาเป็นศูนย์ธุรกิจขนาดใหญ่ทันสมัย (http://bit.ly/1PwU6Rd) เซี่ยงไฮ้ใช้พื้นที่โรงงาน-โกดังเก่าใจกลางเมือง และทำการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ และหลังจากงานดังกล่าวนี้แล้ว ก็สามารถนำมาพัฒนาต่อเนื่องได้ทันที

           7. สนามบินไคตัก ฮ่องกง หลังจากสนามบินแห่งนี้ปิดตัวลงในปี 2541 ทางการฮ่องกงไม่เอาไปทำสวน แต่มีวิสัยทัศน์กว่านั้นมาก เขานำมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ คล้ายที่เซี่ยงไฮ้ โดยมีทั้งโรงแรม อาคารสำนักงานทั้งของรัฐและเอกชน ศูนย์การค้า ห้องชุดหรูเลิศขายให้กับคนรวยๆ เพื่อนำเงินมาพัฒนาประเทศ (http://bit.ly/1HdooTG)

           8. ศูนย์รถไฟฟ้า KL Sentral กลางกรุงกัวลาลัมเปอร์ ขนาด 200 ไร่ ก็มุ่งเน้นพัฒนาเพื่อการพาณิชย์ เช่น ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรมชั้นหนึ่ง แทบไม่มีพื้นที่ไหนใช้เพื่อการเป็นสวนเลย กรณีนี้คล้ายกับที่ดินรถไฟมักกะสันของไทยที่พวกนักอนุรักษ์บางส่วนจะพยายามนำไปทำสวนสาธาณะ

           9. ค่ายทหารกลางกรุงมะนิลาหลายแห่ง ก็ให้ย้ายออกและพัฒนาเป็นศูนย์การค้าไปแล้ว บ้างก็เป็นกาสิโน เพื่อพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศ ทั้งนี้เพราะค่ายทหารในอดีตมักอยู่ในเมือง ในเขตกรุงเทพมหานคร ย่างกุ้ง ก็มีค่ายทหารใจกลางเมืองมากมายที่เปลี่ยนแปลงการใช้สอยได้ (http://bit.ly/2cGYAYM)

           10. สนามบินกรุงเบอร์ลินชื่อ Tempelhof นำไปทำสวนสาธารณะ เพราะอยู่ในเขตที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย และใช้เป็นที่จัดงานแฟร์ แข่งรถ งานดนตรีหรืออื่นๆ (ไมได้ใช้แต่ทำสวน) และค่าใช้จ่ายก็ออกโดยท้องถิ่น (ไม่ได้ปล้นที่หลวง) ส่วนสนามบิน Riem ในนครมิวนิก (http://goo.gl/h9csXO) หลังจากการเลิกใช้ ก็ได้เปลี่ยนศูนย์ประชุม อาคารชุดพักอาศัย เป็นต้น

           อย่างไรก็ตามก็มีการพัฒนาที่ดูคล้ายดรามาแต่ไม่ใช่ นั่นก็คือคลองช็องกเยช็อน (Cheong Gye Cheon) โดยรื้อทางด่วนคร่อมคลองน้ำเน่าในกรุงโซลไปทำสวนสาธารณะ (https://goo.gl/YnTnI8) ในใจกลางกรุงโซลมีการพัฒนาในย่านอื่นคือกังนำ ทำให้พื้นที่นี้เสื่อมถอยลง ประชากรและการจ้างงานลดไปครึ่งหนึ่ง ธุรกิจใหญ่ ๆ ย้ายออกไปและอุตสาหกรรมในเขตใจกลางเมืองก็เสื่อมถอยลงอย่างรวดเร็ว

           ถนนที่เห็นคร่อมคลองแห่งนี้อยู่นั้น อยู่ในสภาพทรุดโทรม เป็นอันตรายอย่างยิ่งต่อการใช้สอย และนับแต่ปี 2540 เป็นต้นมาจนถึงการรื้อทิ้งในปี 2551 ก็อนุญาตให้เฉพาะรถเล็กวิ่งผ่านเท่านั้น ค่าบำรุงรักษาก็สูงมาก  นอกจากนั้นกรุงโซลก็ใช้ระบบรถไฟฟ้าใต้ดินและรถประจำทางมากขึ้น และจำกัดการใช้รถส่วนบุคคลเข้าสู่เขตใจกลางเมือง ความต้องการใช้ทางด่วนที่ทรุดโทรมดังกล่าวจึงลดน้อยลงตามลำดับ ดงนั้นการอ้างการพัฒนาคลองนี้ลอย ๆ โดยไม่แสดงที่มาที่ไปที่ชัดเจน จึงเป็นก่อให้เกิดความเข้าใจผิด เกี่ยวกับการพัฒนาโครงการนี้ เพียงเพื่อมาสนับสนุนการสร้างสวนสาธารณะในบริเวณมักกะสันอย่างผิดๆ

           เราต้องพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นจริง รับใช้ปัจจุบันและอนาคต รับใช้ประชาชน ไม่ใช่รับใช้อดีต ไม่ใช่ให้คนตายขายคนเป็นเด็ดขาด

ศูนย์กลางการเงินใหม่ในเขตอนุรักษ์กรุงลอนดอน สวยเวอร์จริงๆ

 

อนุรักษ์อาคารเก่าหน้าพระราชวังอิมพีเรียลโดยสร้างคร่อมซะเลย

 

การพัฒนาสถานีรถไฟโอซากาให้เป็นในเชิงพาณิชย์ (ไม่ทำสวนสาธารณะ)

 

สนามบินไคตักนำมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ไม่ได้นำไปทำสวนสาธารณะ

 

สนามบิน Riem นครมิวนิก ที่พัฒนาเป็นในเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย