ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ในช่วงที่ผ่านมามีข่าวสารเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคอาเซียนที่น่าสนใจ ที่ผู้เกี่ยวข้องในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยควรติดตามเพื่อศึกษาเป็นทั้งแบบอย่างและบทเรียน ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะที่เคยเป็นกรรมการบริหารสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งอาเซียน และสมาคมการวางแผนและการเคหะแห่งอาเซียน และได้เดินทางไปบรรยายและทำงานสำรวจวิจัยในภูมิภาคนี้ จึงขอสรุปความเคลื่อนไหวสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคอาเซียน
          ณ เมืองบาหลี โครงการ Bali’s Sea Sentosa ซึ่งเป็นการสร้างอาคารชุดราคาแพงจำนวน 70 หน่วยขายให้แก่ชาวต่างชาติในเกาะบาหลี ได้เริ่มก่อสร้างเมื่อต้นเดือนตุลาคม 2553 และคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2555 โครงการนี้มีพื้นที่ประมาณ 17.5 ไร่ ตั้งอยู่ติดหาดอีโคทางด้านเหนือของเขตกู่ตา ซึ่งเป็นย่านจับจ่ายใช้สอยบนเกาะบาหลี โครงการนี้พัฒนาโดยนักพัฒนาที่ดินสิงคโปร์โดยใช้ยี่ห้อ “Sentosa” ซึ่งพัฒนาสวนสนุกและที่อยู่อาศัยราคาแพงบนเกาะส่วนตัวชื่อ “Sentosa” ติดกับเกาะสิงคโปร์ สถาปนิกผู้ออกแบบโครงการเป็นชาวอิตาล สำหรับราคาขายเริ่มต้นที่ 13.5 ล้านบาท
          ณ กรุงพนมเปญ ราคาที่ดินยังตกต่ำลงอย่างต่อเนื่องโดยราคาตกต่ำลงประมาณ 3% ในช่วงไตรมาสที่ 2 ถึงไตรมาสที่ 3 ของปี 2553 นี้ ทั้งนี้เป็นถ้อยแถลงของนายสัง บอนนา นายกสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินกัมพูชา โดยขณะนี้ราคาที่ดินที่ใช้พัฒนาเชิงพาณิชย์ใจกลางกรุงพนมเปญ มีราคาเฉลี่ยประมาณ 336,000 บาทต่อตารางวา ในขณะที่ราคาที่ดินเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยคุณภาพใจกลางเมืองตกเป็นเงินตารางวาละ 192,000 บาท ราคาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงพนมเปญตกต่ำลงตั้งแต่ปี 2552 และขณะนี้เชื่อว่าในกรณีที่อยู่อาศัย ราคาถึงจุดต่ำสุดแล้ว
          ณ กรุงมะนิลา ราคาที่อยู่อาศัย พื้นที่สำนักงานและศูนย์การค้าในกรุงมะนิลากำลังเพิ่มสูงขึ้น แสดงถึงศักยภาพที่สูงขึ้นของประเทศนี้ ประเทศฟิลิปปินส์ เคยขาดความมั่นคงทางการเมืองเป็นอย่างยิ่ง จนกล่าวขานกันว่าบางครั้งเกิดสุญญากาศทางการเมือง ไม่มีรัฐบาล แต่ปัจจุบันนี้มีรัฐบาลเสียงข้างมากแล้ว ทำให้เศรษฐกิจดีขึ้น ปัจจุบันมีพื่นที่สำนักงาน 6.7 ล้านตารางเมตรในเขตกรุงมะนิลา ซึ่งยังน้อยกว่ากรุงเทพมหานครที่มีราว 8 ล้านตารางเมตร สำหรับค่าเช่าสำนักงานในใจกลางธุรกิจหรือเขตมากาตี มีค่าเช่าประมาณ 585 บาทต่อตารางเมตร  ซึ่งต่ำกว่าบริเวณสีลมของไทยเล็กน้อย นอกจากนั้นพื้นที่ค้าปลีกยังเติบโตในเมืองหลักอื่น ๆ ของฟิลิปปินส์ ฟิลิปปินส์มีเมืองที่มีประชากรเกิน 1 ล้านคนอีกเกือบสิบเมือง ในขณะที่ประเทศไทยไม่มีเมืองขนาดใหญ่แบบนี้
          ณ ประเทศสิงคโปร์ ราคาห้องชุดยังเพิ่มขึ้น 2.9% ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี 2553 นี้ ทั้งนี้เป็นการเพิ่มเติมที่น้อยกว่าไตรมาก่อนหน้า คือไตรมาสที่ 1 และ 2 ที่ราคาเพิ่มเติม 5.6% และ 5.3% ตามลำดับ อย่างไรก็ตามสำหรับบ้านแนวราบคือ บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ซึ่งเป็นสินค้าหรูและมีจำนวนน้อยมาก ราคายังเพิ่มขึ้น 7.2% - 8.4% ในช่วงไตรมาสที่ 3 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ทั้งนี้รัฐบาลสิงคโปร์พยายามสกัดกั้นการเก็งกำไร โดยจำกัดการซื้อห้องชุดของชาวสิงคโปร์ การออกมาตรการเสียค่าธรรมเนียมการโอน 3% สำหรับผู้ที่เปลี่ยนมือขายบ้านที่ถือครองไว้ไม่เกิน 3 ปี และถ้าเป็นบ้านหลังที่สองก็จะเสียค่าธรรมเนียมสูงถึง 10% นอกจากนี้รัฐบาลสิงคโปร์ยังพยายามจำกัดการมาซื้อบ้านของชาวต่างชาติ ไม่ให้มาปั่นราคาทรัพย์สินภายในประเทศสิงคโปร์ กรณีเหล่านี้ต่างจากไทยที่ไม่เคยคิดถึงเลย หวังเพียงให้ขายอสังหาริมทรัพย์ได้เท่านั้น
          ณ กรุงฮานอย ราคาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น สำนักงาน ที่เคยขายดีมากในช่วงที่ผ่านมา แม้จะยังไม่ลดราคาลงอย่างชัดเจน แต่ราคาขายก็ทรงตัวไม่มีการปรับราคาขึ้นแต่อย่างใด อย่างเช่น โครงการ The Indochina Plaza ในอำเภท Cau Giay district ของกรุงฮานอย ขายห้องชุดในราคา 90,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ในรอบเดือนที่ผ่านมา ยังไม่สามารถขายได้เลย จึงคาดว่าจะมีการลดราคาลง นอกจากนี้ผู้ประกอบการยังคิดจะลดเงินจองลง และเลื่อนเวลาในการโอนออกไปเพื่อช่วยให้ผู้ซื้อตัดสินใจจองได้สะดวกขึ้น
          โดยสรุปแล้ว ในขณะนี้อสังหาริมทรัพย์ในแต่ละพื้นที่มีความผันผวนอยู่พอสมควร พื้นที่ที่เคยตกต่ำก็กลับ “บูม” ขึ้นมา เช่น ฟิลิปปินส์ และสิงคโปร์ ส่วนพื้นที่ที่เคยเติบโต ก็ชะลอตัวลงบ้างเช่นในเวียดนามและกัมพูชา นักพัฒนาที่ดินไทย หรือนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงควรศึกษาสถานการณ์ในต่างประเทศเพื่อเป็นประโยชน์ในการวิเคราะห์การลงทุนอย่างต่อเนื่อง

ดร.โสภณ พรโชคชัย ขณะไปสำรวจวิจัยที่เกาะบาหลีและเกาะลอมบอก

ดร.โสภณ พรโชคชัย ขณะไปบรรยายและสำรวจวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ณ กรุงมะนิลา

ดร.โสภณ พรโชคชัย ขณะไปบรรยายที่กรุงพนมเปญซึ่งจัดโดยสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินกัมพูชา

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย