ว่ากันว่าไทยควรส่งเสริม SMEs แต่ในวงการพัฒนาที่ดินปรากฏว่ารายใหญ่ 50 ราย กินส่วนแบ่งตลาดไปถึงสองในสาม แล้ว SMEs จะมีที่ยืนหรือไม่อย่างไร

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้รับเชิญจากคุณอภิชาติ ประสิทธิ์นฤทธิ์ นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์และพันธมิตร ให้ไปร่วมบรรยายเรื่อง "ผ่าขุมทรัพย์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายกลาง รายย่อมสู่ความสำเร็จ" ดร.โสภณ จึงจัดทำเป็น AREA แถลงฉบับนี้ เพื่อประโยชน์ต่อส่วนรวม

ปรากฏการณ์ใหม่สมาคมใหม่

            การมีสมาคมใหม่ชื่อ สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์และพันธมิตรและมีผู้เข้าร่วมเป็นสมาชิกหลายร้อยคน และแจ้งมาร่วมประชุมในวันเปิดงานนี้ถึง 250 คน แสดงให้เห็นว่าในวงการอสังหาริมทรัพย์ของเรานั้น ต้องการมีพื้นที่ยืนมากขึ้น บางคนอาจบอกว่ามีตั้ง 3 สมาคมแล้วจะตั้งทำไมอีก จริงๆ ก็ควรมีสมาคมเดียวเหมือนประเทศอื่น แต่ในเมื่อทุกคนมีสิทธิตั้ง ก็ไม่ควรว่ากล่าวกัน ขอเพียงให้มีความร่วมมือกันก็เป็นใช้ได้

            การมีผู้สนใจมากมายเช่นนี้แสดงให้เห็นว่า เราต้องการประชาธิปไตย (ไม่ได้พูดในเชิงการเมืองระดับประเทศ) แต่เป็นธรรมชาติที่มนุษย์ นักธุรกิจ ประชาชนหรือใคร ๆ ก็ตามต้องการประชาธิปไตย ต้องการการมีโอกาสแสดงออก มีส่วนร่วมในการพัฒนาอาชีพ วิชาชีพและสังคมโดยรวม สังคมที่เป็นอยู่อาจไม่มีประชาธิปไตยเท่าที่ควร จึงมีปรากฏการณ์สมาคมใหม่นี้ขึ้น

กับดักของสมาคม

            การมีสมาคมใหม่ก็เป็นโอกาสใหม่ แต่หลายคนก็อาจชอบยึดติด อย่างเช่นสมาคมกีฬาหนึ่ง นายกสมาคม เป็นมานานมากจนถึงขนาดต้องถูกไล่ออกโดยสมาชิก เพราะการเป็นกรรมการสมาคมนั้นมีผลประโยชน์ ได้รับเชิญ ได้รับอุปโลกน์ ได้รับหัวโขนที่ประเคนให้โดยทางราชการ บางสมาคม ชมรม สหภาพ ก็อาจได้ประโยชน์บางอย่าง บ้างก็หวังสายสะพาย บ้างก็หวังเป็นผู้พิพากษาสมทบ เราจึงเห็นปรากฏการณ์ที่คนเป็นกรรมการ เป็นนายกฯ แล้วไม่ยอมลุกจากเก้าอี้

            ดังนั้นใครตั้งสมาคมก็ควรที่จะพร้อมสละให้คนอื่นได้เป็น ได้ทำบ้าง ไม่ใช่ผูกขาด หวังลาภยศสักการะอยู่อย่างนั้น คนทำงานในวิชาชีพ ก็ควรจะทำประโยชน์ต่อวิชาชีพบ้าง ไม่ใช่เอาแต่ได้ เอาแต่ประโยชน์ส่วนตัว เอาตำแหน่งกรรมการมาหากินส่วนตัวอย่างน่าละอาย  ดร.โสภณ ก็ตั้งองค์กรสาธารณประโยชน์เช่นกัน เช่น มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ก็สละให้มีประธานมา 3 คนแล้ว ตอนนี้ก่อตั้งสมาคมผู้ซื้อบ้าน ก็ตั้งใจว่าจะเป็นประธานสมัยเดียว โดยไม่คิดผูกขาด

SMEs อย่าหลงรายใหญ่

            SMEs ก็สู้รายใหญ่ได้ แต่บางทีก็อาจหลงรายใหญ่ไปได้  ดร.โสภณ เคยเขียนบทความเรื่อง "วิพากษ์อนันต์ อัศวโภคิน" เพื่อเตือนใจ SMEs ไว้ ดังนี้ . . . ผมกับคุณอนันต์ก็รู้จักกันมา 25 ปีแล้ว ล่าสุดเจอกัน ผมยังคุยให้ท่านฟังว่าผมไปสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในอาเซียนมาหลายประเทศอย่างต่อเนื่อง ท่านบอกอย่างเปิดเผยตรงไปตรงมาเลยว่า "ผมไปมาหมดแล้ว เจ๊งกลับมาหมดแล้ว" ท่านเป็นคนโอ่อ่าเปิดเผยจริงๆ ครับ ผมจำได้ว่าท่านไป "เจ๊ง" ทั้งที่ฟิลิปปินส์และอินโดนีเซียในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย และท่านยังไปลงทุนในจีนเช่นเดียวกับหลายบริษัทในยุคนั้นอีกด้วย

            แต่พวกเราแปลกใจไหม บริษัทพันธมิตรของท่านก็ยังอยู่ในวันนี้ คุณอนันต์เจ๊งกลับมาเอง อันนี้ท่านสรุปไว้ว่า "อย่างในต่างประเทศที่เราไปลงทุนก็เป็นธุรกิจใหม่ๆ ซึ่งเราไม่มีประสบการณ์ บทเรียนที่ได้คือ ถ้าไม่รู้จริงอย่าไปทำ กฎหมายไม่ชัดเจนอย่าไปทำ" อันนี้อาจจะไม่ใช่ เพราะธุรกิจที่ท่านไปทำก็คือธุรกิจบ้านและที่ดินที่ถนัดในไทยอยู่แล้วนั่นแหละครับ

            ที่ท่านและนักธุรกิจไทยอีกหลายท่านเจ๊งกลับมา ส่วนหนึ่งคงเป็นเพราะการหาพันธมิตร จะแต่งงานก็คงต้องเลือกหาคู่ให้ดีที่สุด จะได้อยู่กันยืด โดยที่ผมไปสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศบ่อย ๆ ไปทำงานให้ธนาคารโลกในอินโดนีเซีย ทำงานให้องค์การสหประชาชาติในเวียดนามและเป็นที่ปรึกษาในกระทรวงการคลังกัมพูชาและอีกหลายประเทศ ผมพบความจริงอย่างหนึ่งว่า เราต้องเข้าหาสมาคมที่เกี่ยวข้องในแต่ละประเทศ ไปร่วมประชุมรายเดือน รายไตรมาส คลุกคลีตีโมงเพื่อคัดเลือกหาคู่ หาพันธมิตร กระทั่ง Shopping หาผู้บริหารมือดีมาร่วมงานด้วย

            นอกจากนี้ เหตุผลที่นักพัฒนาที่ดินไทย "เจ๊ง" กลับมาก็คือ การไปทำโครงการแบบใหญ่ ๆ เลย เราควรไปแบบเล็ก ๆ ก่อน ถึงจะ "เจ๊ง" แต่ "ขนหน้าแข้งก็ไม่ร่วง"  ค่อย ๆ ทำไปศึกษาไป แล้วจะเติบใหญ่ คบและพัฒนาโครงการกับนักพัฒนาที่ดินรายย่อยไปก่อน แทนที่จะมุ่งไปที่บริษัทมหาชนแบบเดียวกันในต่างแดน นอกจากนั้น เราควรศึกษาตลาดให้ดีด้วยตัวเราเอง

            คุณอนันต์ยังบอกว่า "ในโลกนี้ไม่มีธุรกิจใหม่ มีแค่วิธีคิดใหม่" นี่เป็นคำพูดที่สร้างแรงบันดาลใจได้ดีมาก น่าฟังเป็นอย่างยิ่ง แต่สำหรับเราๆ ท่านๆ ที่คิดจะทำธุรกิจนั้น คงจะคิดแบบนั้นไม่ได้ เราต้อง "เข้าเมืองตาหลิ่ว ต้องหลิ่วตาตาม" เช่นเราจะสร้างบ้านจัดสรรหรือห้องชุด เราก็ต้องศึกษาให้ดีว่าสินค้าประเภทไหน ทำแล้วขายดี มีคนใช้สอยมาก และเป็นผู้ซื้อใช้จริง (End Users) เราก็ทำตามนั้น ไม่จำเป็นต้องไปแหวกแนว เว้นแต่ว่า "ขนหน้าแข้งไม่ร่วง" ช่องทางตลาดใหม่ ๆ (Market Niche) มีไว้สำหรับผู้นำและนักเสี่ยงโชคที่พร้อม "เจ๊ง" โดยไม่สะเทือนเป็นสำคัญ

            ตัวอย่างที่น่าสนใจก็เช่น ไปทำนอร์ธพาร์ค ที่กะว่าจะให้กลุ่มทุนใหญ่ๆ มาร่วมกันสร้างอาคารสำนักงานบนแปลงที่ดินจัดสรรรอบๆ สนามกอล์ฟที่ดีที่สุดในประเทศไทย แต่ก็เจ๊งไม่เป็นท่า เพราะในความเป็นจริง เราไม่ทราบว่าอาคารสำนักงานนั้นต้องอยู่ใจกลางเมือง จะไปอยู่ไกลโพ้นแบบนั้นเมื่อ 20 ปีก่อน คงเป็นไปไม่ได้ เป็นต้น เราจึงต้องทำวิจัยเพื่อรู้ "หั่งเช้ง" ในตลาดก่อน ข้อนี้ทำให้คุณอนันต์ประสบความสำเร็จจากผลการสำรวจวิจัยที่พบว่า ไม่จำเป็นต้องมีห้างในศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 แต่ทำเป็นแบบพลาซาให้รายย่อยมาขายขางมากกว่านั่นเอง

            การปรับตัวเป็นสิ่งสำคัญมาก ทำไมคุณอนันต์ อัศวโภคิน จึงกลายเป็นเบอร์ 1 แทนคุณอนันต์ กาญจนพาสน์ เหตุผลก็คือแลนด์แอนด์เฮาส์ทำธุรกิจแบบกระจายความเสี่ยง ทำหลายทำเล ทำโครงการเล็กๆ กว่าเมื่อเทียบกับเมืองทองธานี แล้วทำไมคุณทองมา จึงชิงเบอร์ 1 ไปจากคุณอนันต์ได้ เหตุผลสำคัญก็คือนอกจากพฤกษาจะทำหลายทำเลเช่นเดียวกับแลนด์แอนด์เฮาส์แล้ว ยังทำหลายระดับราคา ไม่ได้เจาะจงเฉพาะบ้านแพง เป็นต้น (ภายหลังแลนด์แอนด์เฮาส์ ก็เริ่มทำบ้านราคาปานกลางบ้างแล้ว)

            อ่านรายละเอียดบทความทั้งหมดที่ (http://bit.ly/1ROKWSL)

ปีหน้าดีกว่าปีนี้

            จากผลการวิเคราะห์ข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) พบว่า ในปี 2559 ทั้งปี น่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 410 โครงการ ลดลงจากปีที่แล้ว 4.9% จำนวนหน่วยขายจะเปิดทั้งหมด 97,191 หน่วยหรือลงลงกว่าปีที่แล้ว 10% ส่วนมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดก็ลดลงเหลือ 340,169 ล้านบาทหรือลงลง 21.8% จากปีที่แล้ว ส่วนราคาเฉลี่ยก็ลดลงเหลือ 3.5 ล้านหรือลดลง 13.1% จำนวนหน่วยต่อโครงการก็ลดลง 5.4%

            การที่ปีนี้ลดลงก็เพราะโครงการราคาแพงเกิดขึ้นน้อยกว่าปีที่แล้ว ในปีที่แล้วผู้มีรายได้สูงยังได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจไม่มากนัก แต่ในปี 2559 สถานการณ์เศรษฐกิจโดยรวมยังไม่ฟื้นคืนนัก การลงทุนซื้อสินค้าของผู้มีรายได้สูง ซึ่งส่วนหนึ่งเพื่อการเก็งกำไรอาจจะลดน้อยลงไป ทำให้ราคาเฉลี่ยลดลงไปด้วย ส่วนขนาดของโครงการอาจเล็กลงไปบ้าง แต่ก็ไม่ได้ลดลงเป็นนัยสำคัญแต่อย่างใด

            คาดว่าในปี 2560 จะมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นตามการขยายตัวทางเศรษฐกิจ (ถ้ารัฐบาลคาดการณ์ไม่ผิดพลาด) โดยจะมีการเปิดใหม่ 100,107 รวมมูลค่า 345,368 ล้านบาท และในปี 2561 จะมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นอีก 10% เป็นจำนวนหน่วยถึง 110,117 หน่วย และรวมมูลค่าถึง 368,893 ล้านบาท ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่น่าจะฟื้นคืนสภาพตอนช่วงก่อนเกิดรัฐประหาร 2557 ซึ่งแสดงว่าการฟื้นตัวถึงระดับต้องใช้เวลาถึง 4 ปีหลังรัฐประหารเลยทีเดียว อย่างไรก็ตามการประเมินนี้เป็นไปตามการคาดการณ์ของรัฐบาลที่ว่าเศรษฐกิจจะปรับตัวดีขึ้น แต่หากไม่เป็นเช่นนั้น ก็คงต้องคาดการณ์ใหม่

SMEs ก็ไปลงทุนอสังหาฯ ต่างแดนได้

            ผมยังเขียนในกรุงเทพธุรกิจไว้ว่า วิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (Small and Medium Enterprises หรือ SMEs) คือหัวหอกในการออกไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างแดน เพื่อสร้างชื่อให้ประเทศไทย ยิ่งในภาวะที่ไทยอยู่ในห้วงชะลอตัวด้วยแล้ว เรายิ่งต้องลุยตลาดต่างประเทศให้มาก

            ที่ผ่านๆ มา เรามักได้ยินแต่ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินรายใหญ่ไปลงทุนต่างประเทศ การลงทุนต่างประเทศ ดูประหนึ่งเป็นสิ่งไกลเกินเอื้อมสำหรับ SMEs ในความเป็นจริง การไปลงทุนต่างประเทศนั้นเป็นโอกาสของ SMEs ต่างหาก ลองยกตัวอย่างง่ายๆ ก็เช่น ร้านอาหารไทย ก็ล้วนแต่ถือได้ว่าเป็นกิจการ SMEs ทั้งสิ้น เราจึงควรให้ SMEs บุกออกหน้าในตลาดอาเซียนของเรา

            แทบทุกประเทศที่ผมไป ผมเชื่อได้อย่างหนึ่งว่า ต่อแบบบ้านของพวกเขา ส่วนมากแล้ว ของเราจะดูสวยงาม เท่ สง่างามและดูทันสมัยกว่าของท้องถิ่นต่างๆ เป็นอย่างมาก ทั้งในกรุงจาการ์ตา กรุงพนมเปญ กรุงมะนิลา หรือนครโฮจิมินห์ซิตี้ ดังนั้น ผมเชื่อว่าสถาปนิกและวิศวกรไทย น่าจะมีโอกาสไปทำงานในต่างประเทศได้เป็นอย่างมาก ในประเทศไทยของเราในปี 2559 อยู่ในช่วงขาลงเมื่อเทียบกับปี 2558 จำนวนโครงการต่างๆ ก็น้อยลงกว่าแต่ก่อน เราจึงควรออกไปหาตลาดนอกประเทศบ้าง บริษัทสถาปนิกและวิศวกรเหล่านี้แหละคือ SMEs ของไทยเรานั่นเอง

            เมื่อเร็วๆ นี้ ผมไปกรุงฮานอย ไปลงนามทำความร่วมมือทางการศึกษาระหว่างโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย กับสถาบันจัดการศึกษาอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลเวียดนาม ที่นั่นเขาต้องการพัฒนาการศึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก ที่ผ่านมาโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th) ที่ผมเป็นผู้อำนวยการ ก็บินไปสอนถึงทั้งที่กัมพูชา เนปาล บรูไน ภูฏาน เวียดนาม อินโดนีเซีย เป็นต้น ผมเชื่อว่าสถาบันการศึกษาอื่นๆ ของไทยก็สามารถขยายโอกาสการจัดการศึกษาในต่างประเทศได้เช่นกัน

            สิ่งหนึ่งที่เราอาจไม่รู้ก็คือ ในประเทศต่างๆ ในอาเซียนนั้น ไม่ได้มีแต่เมืองกรุงที่ลงทุนได้เช่นกรุงเทพมหานคร ซึ่งมีขนาดใหญ่กว่านครอื่น ๆ หลายสิบเท่าตัว และไม่มีเมืองใดที่มีประชากรถึง 1 ล้านคนเลย แต่ในอินโดนีเซีย มี 14 เมืองที่มีประชากรเกิน 1 ล้านคน ในฟิลิปปินส์ก็มี 7 เมือง ในเวียดนาม ก็มีเมืองใหญ่ๆ อยู่หลายเมือง เมียนมา ก็เช่นกัน ถ้าเรายึดหัวหาดที่แรกได้ก่อน เช่น พอตั้งหลักในกรุงจาการ์ตาได้แล้ว เราก็จะสามารถไปนครสุราบายา นครเมดาน ฯลฯ ที่มีประชากรมากมายนั่นเอง

            อ่านฉบับเต็มที่ http://bit.ly/2eTUpKR

            ขอให้สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์และพันธมิตร กรรมการและสมาชิกประสบความสำเร็จ และร่วมกันพัฒนาวงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีวุฒิภาวะ

ความร่วมมือทางการศึกษากับเวียดนาม

 

สำรวจอสังหาริมทรัพย์ฮานอย ประเทศเวียดนาม

 

สำรวจอสังหาริมทรัพย์จาการ์ตา ประเทศอินโดนีเซีย