ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          อาคารชุดใจกลางเมืองทั้งระบบ ทั้งที่เปิดใหม่และโครงการเดิมที่ยังเปิดขายอยู่มี 78,485 หน่วย รวมมูลค่า 328,276 ล้านบาท พบว่าขายไปแล้ว 63,524 หน่วย เหลือรอขายเพียง 14,961 หน่วย หรือ 81% เท่านั้น ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ย้ำสถานการณ์ไม่น่าเป็นห่วง
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยว่า ภาพรวม ณ กลางปี 2553 อาคารชุดทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีอยู่ 134,011 หน่วย รวมมูลค่า 344,416 ล้านบาท ขายไปแล้ว 106,802 หน่วย และเหลืออยู่เพียง 27,209 หน่วย หรือ 20% ของทั้งหมดเท่านั้น อาคารชุดเหล่านี้ทั้งหมดมีราคาเฉลี่ย 2.57 ล้านบาท
          อย่างไรก็ตามหากพิจารณาเฉพาะ อาคารชุดในเขตใจกลางเมือง ณ กลางปี 2553 พบว่ามีอยู่ 54,515 หน่วย หรือ 41% ของทั้งตลาดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล แต่รวมกันมีมูลค่าถึง 257,192 ล้านบาท 75% ของทั้งตลาด เพราะราคาเฉลี่ยของอาคารชุดในเขตใจกลางเมืองสูงถึง 4.718 ล้านบาทต่อหน่วย  และผู้ที่จะซื้อห้องชุดในระดับราคานี้คงต้องมีฐานะมั่นคงพอสมควร ในจำนวน 54,515 หน่วยนี้ ขายไปแล้ว 42,628 หน่วย เหลืออีกประมาณ 22%
          เฉพาะในรอบ 11 เดือนแรกของปี 2553 นั้น มีอาคารชุดเปิดขายใหม่ถึง 59,769 หน่วย รวมมูลค่า 140,420 ล้านบาท และภายในเดือนเดียวมีผู้จองซื้อแล้วถึง 53% เหลืออยู่เพียง 47% แสดงให้เห็นว่ามีการจองซื้อกันตามแรงโฆษณาสูงมาก ความต้องการห้องชุดมีสูงมาก ข้อสังเกตที่สำคัญประการหนึ่งก็คือ ห้องชุดเพิ่งมา “บูม” เป็นอย่างมากในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2553 นี้เอง โดยเกิดขึ้นถึง 41,395 หน่วย (69% ของจำนวนอาคารชุดที่เปิดใหม่ทั้งปี) รวมมูลค่า 94,058 (67% ของมูลค่าอาคารชุดที่เปิดใหม่ทั้งปี)
          อาคารชุดใจกลางเมืองที่เปิดใหม่เฉพาะในช่วง 5 เดือนหลังของปี 2553 (กรกฎาคม - พฤศจิกายน) มีมากถึง 23,970 หน่วย รวมมูลค่า 71,083 ล้านบาท หรือตกเป็นเงินหน่วยละ 3 ล้านบาทโดยเฉลี่ย และปรากฏว่าในช่วงเดือนแรกที่เปิดขาย สามารถขายได้แล้วถึง 53% แสดงว่าสถานการณ์การขายไม่น่าเป็นห่วงแต่อย่างใด
          สำหรับอาคารชุดเฉพาะที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทที่ธนาคารแห่งประเทศไทยเคยระบุว่ามีเปิดใหม่ถึง 70,000 - 75,000 หน่วยนั้น จากการสำรวจข้อมูลต่อเนื่องของ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า มีเปิดใหม่ในรอบ 11 เดือนเพียง 47,023 หน่วย รวมมูลค่า 72,391 ล้านบาท ทั้งนี้ส่วนใหญ่เพิ่งเปิดในช่วงครึ่งหลังของปี 2553 ถึง 32,977 หน่วย รวมมูลค่า 52,578 ล้านบาท  อย่างไรก็ตามอาคารชุดที่เพิ่งเปิดตัวในครึ่งหลังของปีและมีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทที่สำคัญ ตั้งอยู่ใจกลางเมืองนั้นมีจำนวนเพียง 15,804 หน่วย รวมมูลค่า 30,419 ล้านบาท ในส่วนนี้เฉพาะในเดือนแรกขายไปได้แล้วถึง 57% (9,093 หน่วย)
          ก่อนหน้านี้ เมื่อปลายเดือนธันวาคม 2553 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังได้สำรวจโครงการอาคารชุดใจกลางเมืองที่เสร็จมาแล้ว 1-2 ปีจำนวน 103 โครงการ หรือประมาณ 80% ของอุปทานที่เสร็จในช่วงเวลาดังกล่าว อาคารชุดที่เพิ่งแล้วเสร็จ ไม่ได้สำรวจเพราะผู้ซื้ออาจยังเตรียมตัวย้ายเข้าอยู่
          การสำรวจนี้ครอบคลุมห้องชุดจำนวน 40,027 หน่วย โดยพบว่าในจำนวนนี้ มีผู้เข้าอยู่แล้ว 31,584 หน่วย หรือ 79% ของทั้งหมด ซึ่งแสดงว่าสินค้าเหล่านี้มีผู้ใช้สอยจริง และยิ่งกว่านั้นหากพิจารณาในรายละเอียดของการเข้าอยู่อาศัย ก็พบว่า ส่วนใหญ่เป็นผู้ซื้อห้องชุดถึง 73% มีเพียง 27% ที่เป็นผู้เช่า ดังนั้นโดยภาพรวมของห้องชุดที่สำรวจทั้งหมดพบว่ามีเจ้าของซื้ออยู่ถึง 58% ผู้เช่าอยู่ 21% และห้องชุดว่าง 21% จึงสรุปได้ว่า ห้องชุดที่สร้างขึ้นนั้นตรงกับความต้องการของผู้ซื้อ ผู้ซื้อเป็นผู้ใช้สอยที่แท้จริง การเก็งกำไรจึงยังมีไม่มากนัก
          อย่างไรก็ตาม แม้ภาวะขณะนี้ การขายก็ยังขายดี และที่แล้วมา ห้องชุดก็มีผู้ซื้อเข้าอยู่จริงเป็นสำคัญ แต่ก็ใช่ว่าจะมีหลักประกันการที่ฟองสบู่อาคารชุดใจกลางเมืองจะไม่แตกแต่อย่างใด การที่สถาบันการเงินอำนวยสินเชื่อสูงถึง 90-110% ถือเป็นความเสี่ยงเป็นอย่างยิ่ง หากเกิดปัญหาการเมืองในประเทศ ความไม่สงบชายแดนมาเลเซียและกัมพูชา หรือการเมืองระหว่างประเทศ เช่น สงครามเกาหลี อาจทำให้เกิดการพังทลายของตลาดได้ เพราะในตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่มีการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อ (Escrow Account)
          แม้ประเทศไทยจะมีพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 แต่เป็นเสมือนกฎหมาย “กำมะลอ” เพราะไม่มีการบังคับใช้ ให้อาสาใช้ตามความยินยอมของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย แต่ในทางปฏิบัติ แทบไม่มีใครใช้ ดังนั้นหากเกิดเหตุเปราะบางทางเศรษฐกิจที่กระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมา ผู้ประกอบการขายแล้วแต่สร้างไม่ได้ ผู้ซื้อบ้านก็จะได้แต่เสาบ้านหรือใบสัญญาซื้อบ้านเช่นที่เคยเกิดขึ้นในอดีต ทำให้เศรษฐกิจไทยจะได้รับผลกระทบรุนแรง

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน