ใน AREA แถลงฉบับที่ 3 (http://bit.ly/2hJLNaB) "Confirm" ว่า "สวนชูวิทย์" มีมูลค่า 5,000 ล้านหรือตารางวาละ 2 ล้านบาท (เผลอๆ อาจสูงกว่านี้ เพราะมีบางรายเสนอขายถึง 2.3 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ต้องตรวจสอบตำแหน่งที่ดินให้ชัดเจนก่อน) ถ้านำที่ดิน 2 ล้านบาทต่อตารางวานี้ ไปสร้างอาคารชุด จะขายห้องชุดได้ตารางเมตรละเท่าไหร่

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) วิเคราะห์ให้เห็นในเบื้องต้นว่า ก่อนอื่นต้องดูผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครปี 2556 (http://bit.ly/2irlu9Q) ก่อน ตามผังเมืองกำหนดไว้ว่าในระยะ 200 เมตรแรกให้เป็นเขตพาณิชยกรรม (พ.5-4) กำหนดให้สัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน หรือ Floor Area Ratio (FAR) สร้างได้ถึง 10 เท่าของที่ดิน หรือ 10:1 ส่วนระยะที่เกิน 200 เมตรเป็นเขตที่อยู่อาศัย (ย.10-6) สร้างสูงได้ไม่เกิน 8 เท่าของที่ดิน โดยดูข้อกำหนดที่ http://bit.ly/2iICx4V และขอบเขตของที่ดินที่ http://bit.ly/2hLebt1

            หากนายชูวิทย์ กมลวิศิษฎ์ นำที่ดินราคา 2 ล้านบาทเศษต่อตารางวาไปสร้างห้องชุดขาย จะสามารถสร้างขายได้ในราคาเท่าไหร่  สำหรับในการคำนวณเบื้องต้น เป็นดังนี้:

            1. ราคาที่ดินตารางวาละ 2 ล้านบาทเศษ บนที่ดินขนาด 2,400 ตารางวา หรือ 6 ไร่ ก็เป็นเงิน 5,000 ล้านบาทโดยประมาณ

            2. พื้นที่ก่อสร้างสำหรับที่ดิน 2,400 ตารางวา หรือ 9,600 ตารางเมตรนั้น สมมติให้สร้างได้ 9 เท่าโดยเฉลี่ยคือสร้างได้ 86,400 ตารางเมตร (9,600 x 4) และสมมติให้มีพื้นที่ขายสุทธิเพียง 55% ของทั้งหมด หรือ 47,520 ตารางเมตรเท่านั้น

            3. ค่าก่อสร้างอาคารชุดสูง 26-35 ชั้น ตกเป็นเงินตารางเมตรละ 30,000 บาท ตามการกำหนดของมูลนิธิประเมินคาทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (http://bit.ly/1NYCpdF) แต่ในที่นี้สมมติให้ค่าก่อสร้างแพงเป็นพิเศษที่ตารางเมตรละ 40,000 บาทเพื่อให้เป็นอาคารชุดสุดหรู  ดังนั้นค่าก่อสร้างจริงจึงเป็นเงิน 3,456 ล้านบาท (86,400 ตารางเมตร ๆ ละ 40,000 บาท)

            4. ต้นทุนของอาคารนี้จึงเป็นเงิน 8,456 ล้านบาท (ข้อ 1 บวก ข้อ 3) ทั้งนี้ถือเป็น Hard Costs (ที่ดิน-อาคาร) โดยสมมติให้ Hard Costs อยู่ที่ 60% ส่วน Soft Costs (ซึ่งก็คือค่าดำเนินการ กำไร ดอกเบี้ย ภาษีและอื่นๆ) สมมติให้เป็นถึง 40% ของทั้งหมด ดังนั้นมูลค่าของโครงการนี้จึงเป็น 14,093 ล้านบาท (8,456 / 60%)

            5. ดังนั้นราคาห้องชุดต่อตารางเมตรจึงเป็นเงินตารางเมตรละ 296,570 บาท หรือประมาณ 300,000 บาทต่อตารางเมตร (14,093 ล้านบาท/ 47,520 ตารางเมตร)

            อย่างไรก็ตามห้องชุดบางแห่งขายในราคาสูงกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตร แต่โดยที่ที่ดินแปลงนี้ตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ มี FAR สูงถึงเกือบ 10 เท่า จึงทำให้สามารถก่อสร้างได้มากเป็นพิเศษ และราคาขายต่อหน่วยจึงลดต่ำลงกว่าโครงการหรู ๆ อื่นเสียอีก

            หากนายชูวิทย์ขายที่ดินเปล่า จะได้เงินประมาณ 5,000 ล้านหรืออาจมากกว่านี้เมื่อประมาณการราคาต่อตารางที่อาจเพิ่มสูงขึ้น แต่การนำมาพัฒนา ซึ่งอาจพัฒนาได้ในรูปแบบอื่นหลายแบบ แต่ในที่นี้สมมติให้เป็นอาคารชุด และขายพื้นที่ห้องชุดออกไป ในที่นี้ หากสมมติให้กำไรสุทธิของโครงการนี้อยู่ที่ 15% ของมูลค่าโครงการ ก็จะเป็นเงิน 2,114 ล้านบาท (14,093 ล้านบาท * 15%) ดังนั้น ถ้านายชูวิทย์ขายแต่ที่ดิน ก็จะได้แต่ค่าที่ดิน แต่ถ้า (เสี่ยง) ทำโครงการ ก็จะได้กำไรเพิ่มขึ้นจากการนี้ 2,114 ล้านบาทเลยทีเดียว

            อย่างไรก็ตามการตัดสินใจคงขึ้นอยู่กับคุณชูวิทย์เป็นสำคัญ หากมีฐานะทางการเงินดี ก็อาจไม่ทำอาคารชุดมาขาย ยังอาจเก็บที่ดินแปลงนี้ไว้โดยพัฒนาเป็นทรัพย์สินที่สร้างรายได้ เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม ฯลฯ แต่หากเป็นนักพัฒนาที่ดินทั่วไป (แม้แต่บริษัทมหาชน) ที่มีเงิน "หน้าตัก" ไม่มากนัก ก็อาจซื้อที่ดินแล้วพัฒนาเป็นโครงการอาคารชุดในทันที เพื่อขายทำกำไร แล้วนำกำไรไปพัฒนาโครงการอื่น ๆ ต่อไป

            การตัดสินใจลงทุนของแต่ละคนจึงขึ้นอยู่กับสถานะทางการเงิน วิสัยทัศน์ การศึกษาตลาดที่เหมาะสมในรายละเอียดต่อไป

ภาพสวนชูวิทย์

ที่มา: http://www.bloggang.com/data/p/pakdee6/picture/1376806621.jpg

ที่มา: http://www.manager.co.th/Politics/ViewNews.aspx?NewsID=9480000067823

ที่มา: http://propholic.com/wp-content/uploads/2015/09/11222399_1651784688394911_4490471881795897797_n.jpg