ที่ดินข้าง "นวมินทร์ซิตี้อะเวนิว" ของ "เสี่ยเจริญ" เป็นกรณีหนึ่งที่ "ผังเมือง" เมตตา "เสี่ยเจริญ" ท่านเหลือเกิน แก้ผังเมืองให้เสร็จสรรพ แต่ผ่านไป 4 ปี ยังไม่ได้ทำอะไรเลย!

            กรณีนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ไม่ได้หวังให้เกิดผลเสียแก่ภาคเอกชนใด แต่ยกขึ้นมาเป็นอุทาหรณ์สำหรับการวางแผนพัฒนาเมือง อันที่จริงกรณีศึกษาของทีซีซีแลนด์ ที่ว่าจะทำศูนย์ประชุม นับเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม แต่ตอนจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 เจ้าของที่ดินนับพันๆ รายขอให้ทางราชการแก้ไข "สี" เพื่อให้ใช้ประโยชน์ได้เหมาะสมกับเพื่อนบ้านบ้าง แต่ก็ไม่ได้รับการใส่ใจ แต่กรณีที่ดินเจ้าสัว กลับได้รับการแก้ไข ซึ่งก็ไม่รู้ว่ามีการไปร้องขอหรือไม่ การแก้ไขก็เป็นไปตามสมควร แต่ควรให้ประชาชนมีส่วนร่วมด้วย

กรณีศึกษาทีซีซีแลนด์

            เมื่อเร็วๆ นี้มีข่าวที่น่าสนใจว่า ขณะนี้ บจก.ทีซีซี เวิลด์ ในเครือทีซีซีแลนด์ ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี กำลังลงทุนก่อสร้างโครงการนวมินทร์ เฟส 1 บนที่ดินผืนใหญ่กว่า 100 ไร่ สองฝั่งถนน บริเวณข้างและตรงข้ามโครงการนวมินทร์ซิตี้ อเวนิว โดยด้านหน้าของที่ดินทั้งสองแปลงนี้ติดถนนประเสริฐมนูกิจ หน้ากว้าง 300-400 เมตร และมีความลึกนับร้อยเมตร โดยจะพัฒนาเป็นอาคารศูนย์การประชุมและแสดงสินค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม 200 ห้อง และที่จอดรถกว่า 2,000 คัน และขณะนี้อยู่ระหว่างก่อสร้างงานฐานรากและพื้นชั้นใต้ดิน (http://goo.gl/xvyMTo) แต่ตอนนี้ท่านได้ศูนย์ประชุมสิริกิติ์แล้ว (http://bit.ly/2kGKpUX) ยังจะคิดสร้างต่อหรือไม่ก็ไม่รู้

            สำหรับในรายละเอียด ระบุว่า "รูปแบบการพัฒนาที่ดินนั้น จะแบ่งเป็น 2-3 เฟส ใช้งบฯลงทุนรวม 7,000-8,000 ล้านบาท เฟสแรกจะก่อสร้างเป็นอาคารศูนย์การประชุมและแสดงสินค้า พื้นที่ทั้งหมด 200,000 ตารางเมตร แต่จะแยกพัฒนาส่วนแรกก่อน 60,000 ตารางเมตร คาดว่าใช้เวลาอีก 2-3 ปีจะแล้วเสร็จ ซึ่งถือว่ามีขนาดใกล้เคียงกับศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ในปัจจุบัน ส่วนเฟส 2-3 ประกอบด้วย อาคารสำนักงานและโรงแรมกว่า 200 ห้อง เพื่อรองรับผู้แสดงสินค้าและบริษัทที่ต้องการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน นอกจากนี้อาจพิจารณาพัฒนาโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ หรือพื้นที่ค้าปลีกในอนาคตด้วย"

            ในข่าวข้างต้นยังมีข้อมูลเพิ่มเติมว่า "ทีซีซีแลนด์กลับมาพัฒนาโครงการเก่าอีกครั้ง เนื่องจากกรุงเทพมหานคร (กทม.) มีการปรับสีผังเมืองเมื่อปี 2556 ทำให้ทำเลแถบบริเวณนี้สามารถพัฒนาและใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น" ผมจึงเกิดความสนใจขึ้นมาว่า นี่อาจเป็นกรณีศึกษาที่เอื้อประโยชน์ต่อนายทุนหรือไม่ แต่ถึงแม้จะใช่ ก็ไม่ได้ขัดผลประโยชน์อะไรกับผม และก็ไม่ได้เสียหายอะไรกับการพัฒนาเมืองโดยรวมนัก เพียงแต่ในช่วงจัดทำผังเมืองรวมเมื่อก่อนประกาศใช้ในปี 2556 ประชาชนทั่วไปได้ไปร้องเรียน ขอแก้สีผังเมืองนับพันๆ ราย แต่ได้รับการแก้ไขเพียง 3 ราย ไม่ทราบว่ากรณีนี้เป็นหนึ่งในสามรายหรือไม่

ผังเมือง กทม.2549 ว่าไง

            ในผังเมืองเดิมฉบับปี 2549 (http://goo.gl/WqmkXv) ระบุไว้ว่าในพื้นที่ตั้งโครงการนี้เป็นที่ดินประเภท ย.4 ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยซึ่งไม่ใช่อาคารขนาดใหญ่ อาคารสูง หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ เป็นต้น สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่น ให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละสิบของที่ดินประเภทนี้ในแต่ละบริเวณ ทั้งนี้ที่ดินประเภทนี้ ห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนดดังต่อไปนี้ (ในที่นี้ยังเรียงเลขตามกฎกระทรวงเพื่อให้ค้นหาได้ง่าย โดยตัดเลขบางรายการที่ไม่เกี่ยวข้องออก):

            (7) โรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม

            (8) โรงมหรสพตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร

            (10) การอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่ อาคารสูง หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ เว้นแต่ การอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่ ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 10 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 10 เมตร หรือตั้งอยู่ภายในระยะ 500 เมตร จากจุดศูนย์กลางสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน

            (11) การประกอบพาณิชยกรรมประเภทอาคารขนาดใหญ่ อาคารสูง หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ เว้นแต่การประกอบพาณิชยกรรมประเภทอาคารขนาดใหญ่ ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร หรือตั้งอยู่ภายในระยะ 500 เมตร จากจุดศูนย์กลางสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน

            (12) สำนักงานที่มีพื้นที่ประกอบการเกิน 300 ตารางเมตร เว้นแต่ สำนักงานประเภทอาคารขนาดใหญ่ ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร

            (15) ศูนย์ประชุมหรืออาคารแสดงสินค้า เว้นแต่ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร หรือตั้งอยู่ภายในระยะ 500 เมตร จากจุดศูนย์กลางสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน

            นอกจากนี้ยังระบุว่า การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินไม่เกิน 3:1  มีอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมไม่น้อยกว่าร้อยละสิบ โดยสรุปแล้วตามผังเมืองรวม พ.ศ.2549 ที่ดินแปลงนี้เอาไปทำโรงแรมไม่ได้ และก่อสร้างได้เพียง 3 เท่าของขนาดที่ดิน ซึ่งด้อยกว่าปัจจุบัน

แล้วผังเมือง กทม. 2556 ล่ะ

            ตามผังเมืองใหม่นี้ (http://goo.gl/7JB896) อยู่ๆ ก็เปลี่ยนที่ดินว่างเปล่าบริเวณนี้ ซึ่งรายล้อมไปด้วยบ้านเดี่ยวที่มีความหนาแน่นน้อยตามแบบที่อยู่อาศัยในย่านชานเมือง เปลี่ยนเป็นที่ดินประเภท พ.3 หรือที่ดินประเภทพาณิชยกรรม แต่ห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนดดังต่อไปนี้ (ในที่นี้ยังเรียงเลขตามกฎกระทรวงเพื่อให้ค้นหาได้ง่าย โดยตัดเลขบางรายการที่ไม่เกี่ยวข้องออก)

            (8) โรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรมที่มีจำนวนห้องพักเกิน 80 ห้อง เว้นแต่ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร (แสดงว่าที่ดินแปลงนี้ทำโรงแรมได้เพราะถนนกว้าง แต่เขียนคล้ายทำไม่ได้)

            (9) การอยู่อาศัยประเภทอาคารอยู่อาศัยรวมที่มีพื้นที่อาคารรวมเกิน 10,000 ตารางเมตร เว้นแต่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร (แสดงว่าทำได้ แต่เขียนคล้ายทำไม่ได้)

            (10) การประกอบพาณิชยกรรมที่มีพื้นที่ประกอบการเกิน 10,000 ตารางเมตร เว้นแต่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร (แสดงว่าทำได้ แต่เขียนคล้ายทำไม่ได้)

            (11) สำนักงานที่มีพื้นที่ประกอบการเกิน 10,000 ตารางเมตร เว้นแต่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร (แสดงว่าทำได้ แต่เขียนคล้ายทำไม่ได้)

            (14) ศูนย์ประชุม อาคารแสดงสินค้าหรือนิทรรศการ เว้นแต่ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร (แสดงว่าทำได้ แต่เขียนคล้ายทำไม่ได้)

            การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้ มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินไม่เกิน 7:1 มีอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมไม่น้อยกว่าร้อยละสี่จุดห้า และให้มีพื้นที่น้ำซึมผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้ไม่น้อยกว่าร้อยละห้าสิบของพื้นที่ว่าง โดยสรุปแล้วอยู่ ๆ ที่ดินแปลงนี้ก็ได้อานิสงส์ก่อสร้างได้ถึง 7 เท่าของที่ดิน มีที่ว่างรอบอาคารเหลือ 4.5% จากเดิม 10% และสามารถสร้างอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้โดยไม่ติดข้อจำกัด

แปลกแต่จริง ที่อื่นได้น้อยกว่านี้

            ท่านเชื่อหรือไม่อยู่ดีๆ สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานครก็ใจดี "วาดสี" ให้พื้นที่บริเวณที่ดินรกร้างว่างเปล่านี้ ให้เป็นพื้นที่พาณิชยกรรมประเภท พ.3 ซึ่งมีศักดิ์และสิทธิ์เหนือกว่าพื้นที่พาณิชยกรรมประเภท พ.1 อย่างมหาศาล ทั้งที่ตรงนี้เป็นที่รกร้างว่างเปล่า มีแค่โครงการนวมินทร์ซิตี้ อเวนิว ตั้งอยู่ ลองมาดูโดยรอบ เช่น แยกลาดปลาเค้า-รามอินทรา แยกนวมินทร์-นวลจันทร์ บริเวณคริสตัลพาร์ค ถ.เอกมัย-รามอินทรา แยกโชคชัย 4-ลาดพร้าว แยกเกษตร-พหลโยธิน ซึ่งทั้งหมดนี้เจริญกว่า ยังถูกกำหนดให้เป็นที่ดินประเภท พ.1 บริเวณแฟชั่นไอส์แลนด์ที่เจริญสุดๆ ยังกำหนดให้เป็นที่ดินประเภท พ.2 มีศักดิ์และสิทธิ์น้อยกว่าที่ดินว่างเปล่านี้ หรือตลาดสายเนตร กม.8 ซึ่งเป็นย่านพาณิชยกรรมชัดเจน ก็ยังจัดให้เป็นแค่เขตที่อยู่อาศัย ย.4

            ที่บอกว่าที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.1 มีศักดิ์และสิทธิ์น้อยกว่า พ.3 นั้น กำหนดห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนดดังต่อไปนี้ (ในที่นี้ยังเรียงเลขตามกฎกระทรวงเพื่อให้ค้นหาได้ง่าย โดยตัดเลขบางรายการที่ไม่เกี่ยวข้องออก):

            (9) การอยู่อาศัยประเภทอาคารอยู่อาศัยรวมที่มีพื้นที่อาคารรวมเกิน 5,000 ตารางเมตร

            (10) การประกอบพาณิชยกรรมที่มีพื้นที่ประกอบการเกิน 10,000 ตารางเมตร

            (11) สำนักงานที่มีพื้นที่ประกอบการเกิน 10,000 ตารางเมตร

            นอกจากนี้ยังกำหนดด้วยว่า การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้ ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินไม่เกิน 5:1 และมีอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมไม่น้อยกว่าร้อยละหก ซึ่งด้อยกว่าที่ดินประเภท พ.3 อย่างชัดเจน

แก้สีผังเมืองเพื่อใคร

            จะแก้สีผังเมืองเพื่อใครหรือไม่อย่างไร ผมคงไม่ไปเกี่ยวด้วย (กลัวไข้โป้งอยู่เหมือนกัน) เอาเป็นว่าเอกชนรายใดจะขอแก้ ซึ่งหากเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม ก็ควรแก้ให้เขา และที่ผ่านมามีเจ้าของที่ดินมากหลายนับพันๆ รายมาขอให้กรุงเทพมหานครแก้ แต่ไม่ได้รับการแก้ไข หรือพวกเขาไม่ใหญ่พอหรืออย่างไร แล้วอย่างนี้ การวางผังเมืองก็เท่ากับเป็นการวางแบบ "Top-Down" คือจากบนลงล่าง เป็นแบบ "เจ้าขุนมูลนาย" โดยไม่ฟังเสียงทัดทานของประชาชนหรือไม่ แล้วอย่างนี้ประชาชนที่ไหนจะได้มีโอกาสร่วมวางผังเมืองตามปณิธานที่ตั้ง (ส่งเดช) กันไว้

            ในความเป็นจริง หากบริเวณนั้นจะเป็นศูนย์การประชุมระดับชาติอันที่ 4 ต่อจากศูนย์สิริกิติ์ อิมแพค และไบเทค ทางราชการน่าจะพิจารณาเชื่อมต่อทางด่วนเอกมัย-รามอินทราซึ่งห่างกันแค่ 2 กิโลเมตร เข้าให้ด้วย โดยประสานให้เจ้าของที่ดินออกเงินค่าก่อสร้าง จะได้ไม่สร้างภาระแก่ประชาชนโดยรอบ ที่ศูนย์ประชุมแห่งนี้ทำให้แถวนั้นรถติดมหาศาล และจะกลายเป็นจุดขายของโครงการของเจ้าสัวด้วย ท่านเจ้าสัวก็คง "ขนหน้าแข้งไม่ร่วง"

            เราควรแก้สีผังเมืองอย่างมีบูรณาการ ฟังคนในพื้นที่อย่างแท้จริง ไม่ใช่ฟัง ๆ แค่เป็นไปตามรูปแบบ แต่ไม่นำไปแก้ไข ไม่มีข้อชี้แจงว่าทำไมไม่แก้ไข ยิ่งวางผังเมืองตามแบบเดิมๆ แบบนี้มาชั่วนาตาปี กรุงเทพมหานครก็จะยิ่งเศร้าหมอง

ภาพ 1 ภาพดาวเทียมแสดงว่าที่รกร้างและบ้านเดี่ยวแถวนี้กลับกลายเป็นที่ พ.3

 

ภาพ 2 ภาพ Google Street View แสดงสภาพรกร้างของแถวนี้ทั้งสองฝั่งถนน

 

ภาพ 3 ที่ตั้งที่ดินของทีซีซีอยู่ในพื้นที่สีแดง พ.3-4 ท่ามกลางพื้นที่ที่อยู่อาศัย

 

ภาพ 4 ตามผังเมือง พ.ศ.2549 พื้นที่ตรงนี้ยังเป็นสีเหลืองหรือเขตที่อยู่อาศัย

 

ภาพ 5 เปรียบเทียบบริเวณพาณิชยกรรมอื่นที่ล้วนแต่เป็นแค่ พ.-1 ทั้งที่เจริญกว่า