ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงฮานอยกำลังคึกคัก แต่ก้าวย่างอย่างสุขุม ไม่โฉ่งฉ่างเหมือนก่อนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ เราจะไปลงทุนกันบ้างไหมครับ

            วันก่อนฟังคุณอนันต์ อัศวโภคิน เล่าว่ามีคนไปชวนไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียน ท่านว่าท่านไปมาก่อนแล้ว เหลือแต่กางเกงในกลับมา! แต่เรื่องแบบนี้มันขึ้นอยู่กับคนแต่ละคน แต่ละยุค เราจะก้าวไปข้างหน้าหรือ "เข็ดเขี้ยว" กันแน่หนอ มาดูภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงฮานอยก่อนตัดสินใจก็ยังไม่สาย

            ผมในฐานะประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ได้จัดคณะไปสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงฮานอยในระหว่างวันที่ 10-15 พฤศจิกายน 2559 และได้พบโครงการที่อยู่อาศัยมากที่สุดถึง 124 โครงการ ซึ่งเชื่อว่าครอบคลุมโครงการถึง 90% ของทั้งหมดทั่วกรุงฮานอย จึงได้จัดนำเสนอผลการศึกษาร่วมกับสถาบันอสังหาริมทรัพย์แห่งกรุงฮานอย ณ ศูนย์ประชุมการก่อสร้างและเคหะแห่งกรุงฮานอยในวันที่ 12 มกราคม 2560

            ภาพรวมของโครงการที่พบในกรุงฮานอย 124 แห่งนั้น ได้แบ่งออกเป็นทำเลสำคัญ ๆ 4 ทำเล ดังนี้:

            1. เขตใจกลางเมือง 58 โครงการ

            2. เขตฮาดอง-ฮวงใหม่ (Hadong-Hoang Mai) 33 โครงการ

            3. เขตลองเบียน-เกียลัม 16 โครงการ

            4. เขตทูเลียม-โฮยดุก (Tu Liem- Hoai Duc) 17 โครงการ

            จำนวนที่อยู่อาศัยในการสำรวจนี้คือ 89,730 หน่วย ซึ่งมีทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว และอาคารชุด ทั้งนี้ปรากฏว่ามีหน่วยขายถึง 68,661 หน่วย (75%) ที่มีผู้จองซื้อไว้แล้ว ที่เหลืออีก 21,069 หน่วยหรือหนึ่งในสี่นับว่าไม่มากนัก มูลค่าการพัฒนาโดยรวมเป็นเงิน 14.078 พันล้านเหรียญสหรัฐหรือ 560,808 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยหนึ่งมีมูลค่า 156,892 เหรียญสหรัฐหรือ 5.648 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยในกรุงเทพมหานครที่ 3.2 ล้านบาท ถึง 77% หรือเกือบเท่าตัวเลยทีเดียว สาเหตุที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะที่อยู่อาศัยในกรุงฮานอยยังจัดสรรสำหรับผู้มีรายได้ค่อนข้างสูงเป็นสำคัญ ประชาชนทั่วไปยังไม่มีรายได้เพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยราคาถูกได้

            การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ พบว่าในช่วงปี 2551 และ 2552 มีการเปิดตัวโครงการน้อยมากเพียงไม่กี่ร้อยหน่วยเท่านั้น ส่วนในช่วงปี 2553-2556 ก็เปิดตัวเฉลี่ยปีละ 3,890 หน่วยเท่านั้น แสดงให้เห็นว่านับแต่เกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551 ทั่วประเทศเวียดนาม ตลาดซบเซามานานถึง 5 ปีเต็ม ๆ สาเหตุของวิกฤติมาจากการผลิตเกินความต้องการไปเป็นอันมาก ไม่มีการควบคุมการผลิตที่อยู่อาศัยเลย

            มาถึงปี 2557-2558 ที่เปิดตัวมากเป็นพิเศษนับหมื่นหน่วยต่อปี โดยมี 2557 เปิดตัวใหม่ถึง 27,683 หน่วย กรณีนี้นับเป็นการก้าวกระโดดสำคัญในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ในปี 2558 ก็เปิดตัวมหาศาลไม่แพ้กัน แต่พอถึงปี 2559 กลับมีการเปิดตัวลดลงเหลือเพียง 16,889 หน่วย กรณีนี้ไม่ได้หมายความว่าตลาดซบเซาลงอีก แต่เป็นการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ไม่เปิดตัวโครงการมากมายดังแต่ก่อน และขณะนี้ยังมีพื้นที่โครงการเตรียมก่อสร้างมากมายในช่วงวิกฤติปี 2551 ยังค้างเติ่งไม่ได้สร้างอีกเป็นจำนวนมาก

            ในด้านทำเลที่ตั้งปรากฏว่าในเขตใจกลางเมือง ที่มี 58 โครงการนั้น มีหน่วยขายรวมกันถึง 40,105 หน่วยหรือราว 45% ของอุปทานทั้งหมด ส่วนในเขตฮาดอง-ฮวงใหม่ (Hadong-Hoang Mai) ที่มี 33 โครงการ ก็มีหน่วยขาย 28,769 หน่วยหรือราว 32% ของอุปทานทั้งหมด ในเขตลองเบียน-เกียลัม ก็มี 16 โครงการ รวม 8,050 หน่วย หรือ 9% ของทั้งหมด ส่วนเขตทูเลียม-โฮยดุก (Tu Liem- Hoai Duc) 17 โครงการ มีหน่วยขาย 12,806 หน่วย หรือ 14% ของอุปทาน ยิ่งกว่านั้นในเขตใจกลางเมือง ยังมีมูลค่าการพัฒนาสูงถึง 53% แสดงว่าในเขตใจกลางเมืองเน้นสินค้าราคาแพง และจะเห็นได้ว่าโครงการส่วนใหญ่ยังอยู่ในเขตใจกลางเมือง เพราะเดินทางได้สะดวกสบายกว่าในเขตนอกเมือง แต่ในอนาคต ก็จะมีโอกาสขยายออกนอกเมืองมากขึ้นกว่านี้

            ตลาดที่อยู่อาศัยหลักหรือแทบทั้งหมดในกรุงฮานอยเป็นห้องชุดพักอาศัย โดยมีอยู่ทั้งหมดถึง 90,217 หน่วย หรือ 91% ของอุปทานทั้งหมด ที่เหลือเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์และตึกแถว ในจำนวนห้องชุด 82,317 หน่วยที่สำรวจ ปรากฏว่า 26,399 หน่วย หรือ 32% ขายในราคา 90,000 – 150,000 เหรียญสหรัฐต่อหน่วย หรือเป็นเงินไทยราวๆ 3.24 - 5.4 ล้านบาทต่อหน่วย และอีก 25% (20,256 หน่วย) ที่ขายในราคา 150,001 – 300,000 เหรียญสหรัฐต่อหน่วยหรือเป็นเงินไทยราวๆ 5.41 - 10.8 ล้านบาท สินค้าราคาค่อนข้างถูกคือต่ำกว่า 60,000 เหรียญสหรัฐ (ไม่เกิน 2.16 ล้านบาท) มีน้อยมาก

            ในแง่ของการเพิ่มขึ้นของราคาขายพบว่า มีการเพิ่มขึ้น 1.5% ต่อปี แสดงถึงการเพิ่มขึ้นที่น้อยมาก อย่างไรก็ตามสำหรับห้องชุดราคาปานกลาง คือ ราคา 2.16 - 3.24 ล้านบาท กลับมีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาถึง 4% แสดงถึงความต้องการที่แท้จริงในที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้ สำหรับผลตอบแทนในการลงทุนจากการให้เช่าต่อปีนั้น อยู่ที่ 2.7% ต่อปี (ค่าเช่าคูณด้วย 10 เดือน หารด้วยราคาขาย) ซึ่งไม่สูงนัก เมื่อเทียบกับอัตราในกรุงเทพมหานครที่ 5%

            เมื่อประเมินภาพรวมก็จะพบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงฮานอยยังมุ่งจัดหาที่อยู่อาศัยแก่คนรวยๆ เป็นสำคัญ ประชาชนผู้มีรายได้ปานกลาง และรายได้ปานกลางค่อนข้างน้อยยังไม่มีระบบจัดการที่อยู่อาศัยที่ดีนัก  ถึงแม้ว่าในปี 2559 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงฮานอยเพียง 16,889 หน่วย แต่ในปีเดียวกันนี้กลับมีหน่วยขายที่สามารถขายได้ถึง 22,388 หน่วย การนี้ชี้ชัดว่ายังมีอุปสงค์ในกรุงฮานอยเป็นอย่างมาก

            เห็นไหมครับ ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงฮานอย น่าสนใจอยู่ไม่น้อย ผมไปสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงฮานอยอย่างละเอียดที่สุด สำหรับนักลงทุนไทยโดยเฉพาะ ถ้าท่านใดสนใจรายงานวิจัยในรายละเอียดก็ติดต่อได้นะครับ (sopon@area.co.th)

            โอกาสการลงทุนที่สดใสเริ่มต้นที่ข้อมูลครับผม