สำหรับนักลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์โดยตรง อัตราผลตอบแทนในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้หลายประเภท และค่าก่อสร้างมาตรฐานสำหรับใช้ในปี 2560 ออกแล้ว นักลงทุนพลาดไม่ได้ ติดตามด่วน

            ในวันนี้ (1 กุมภาพันธ์ 2560) ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหารมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้จัดการเสวนาวิชาการครั้งที่ 174 เรื่อง "สรุปอัตราผลตอบแทนการลงทุนอสังหาฯ ประเภทต่างๆ และสรุปราคาค่าก่อสร้างอาคาร ธันวาคม 2559" (สำหรับใช้ในปี 2560) AREA แถลงฉบับนี้จึงนำผลการศึกษามานำเสนอ

อัตราผลตอบแทนในการลงทุนที่ใช้ในปี 2560

            ตามที่มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้มอบหมายให้ อ.วสันต์ คงจันทร์ กรรมการของมูลนิธิฯ เป็นประธานคณะทำงานจัดทำอัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2559 ข้างต้น คณะทำงานได้จัดประชุมระดมสมองเกี่ยวกับการกำหนดอัตราผลตอบแทนในการลงทุนเมื่อวันอังคารที่ 20 ธันวาคม 2559 เวลา 13:00-17:00 น. ณ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย บัดนี้ อ.วสันต์ และคณะทำงาน ได้จัดทำและสรุปเสร็จเรียบร้อยแล้ว มูลนิธิฯ จึงขอประกาศใช้อัตราผลตอบแทนฯ ณ เดือนธันวาคม 2559 ดังนี้:

            สำหรับในการวิเคราะห์ในรายละเอียดนั้น โกดัง/โรงงาน หมายถึงพื้นที่เช่าโกดัง/คลังสินค้า หลังจากน้ำท่วมใหญ่ในปลายปี 2554 ทำให้ปี 2555 อยู่ในสถานการณ์ไม่ปกติ ปรับตัวดีขึ้นในปี 2556 ต่อเนื่องปี 2557 ผลตอบแทนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น อย่างเห็นได้ชัด อย่างไรก็ตาม ในปี 2558 ผลตอบแทนเริ่มลดลงจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น ต่อเนื่องถึงปี 2559 ที่อุปทานเริ่มมากขึ้น และอุปสงค์ไม่เพิ่มขึ้น (จากการไม่ขยายตัวของภาคส่งออกของประเทศ) ทำให้อัตราผลตอบแทนลดลง

            ศูนย์การค้า ศูนย์การค้าในย่านศูนย์กลางธุรกิจชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2557 ต่อเนื่องถึงปี 2558 เนื่องภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา ภาวะหนี้สินครัวเรือนที่สูงขึ้น ทำให้การใช้จ่ายชะลอตัวลง ในปี 2559 ด้านอุปทานผู้ประกอบการชะลอการลงทุนโครงการใหม่ แต่ในเขตกรุงเทพฯชั้นใน มีการขยายตัวจากการจับจ่ายใช้สอยของกลุ่มนักท่องเที่ยวที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ส่วนนอกเขตซีบีดี ยังค่อนข้างทรงตัว

            อาคารสำนักงาน ตลาดอาคารสำนักงาน แม้ว่าในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมามีแนวโน้มซบเซา อัตราผลตอบแทนลดลงต่อเนื่องจากต้นทุนค่าที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจปรับตัวสูงขึ้นมากสำหรับการพัฒนาใหม่ อย่างไรก็ตาม สำหรับอาคารสำนักงานเดิมที่มีอยู่ปัจจุบันมีอัตราการเช่าสูงขึ้นมากโดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A ในย่านศูนย์กลางธุรกิจใจกลางเมืองส่วนใหญ่มีอัตราการเช่ากว่า 95% เนื่องจากมีอุปทานใหม่น้อย (เนื่องจากต้นทุนค่าที่ดินสูงไม่คุ้มค่าการลงทุน) ทำให้อาคารเดิมที่มีอยู่แนวโน้มปรับค่าเช่าในระยะต่อไปคาดว่าในอนาคตผลตอบแทนจะสูงขึ้นจากการปรับค่าเช่า อีกทั้งยังมีการเปิด AEC คาดว่าจะทำให้ความต้องการอาคารสำนักงานเกรดเอเพิ่มมากขึ้น บางอาคารเริ่มมีการปรับปรุงอาคารเพื่อปรับค่าเช่า ส่วนอาคารสำนักงานในเขตรอบนอก สถานการณ์ปรับตัวดีขึ้นจากที่ในเขตชั้นในค่อนข้างเต็ม เริ่มมีการปรับค่าเช่าและมีอุปสงค์เพิ่มขึ้น

            เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์  ตลาดที่มีความสัมพันธ์กับตลาดอาคารสำนักงาน เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ (สำหรับชาวต่างชาติ) ในปี 2557 -2558 ผลตอบแทนยังทรงตัว แต่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นจากการปรับค่าเช่าในอนาคต อีกทั้งยังมีการเปิด AEC คาดว่าจะทำให้ความต้องการเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์เพิ่มมากขึ้นเช่นกัน และมีการปรับสินค้าเป็นห้องพักให้เช่ารายวันคล้ายโรงแรมรองรับการท่องเที่ยวที่ขยายตัวสูงในปี 2558 ต่อเนื่องปี 2559  (บางแห่งจดทะเบียนโรงแรมบางส่วน)โดยเฉพาะในย่านแหล่งช็อปปิ้งสำหรับนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ เช่น ปทุมวัน ราชประสงค์

            อะพาร์ตเมนต์  ตลาดอะพาร์ตเมนต์สำหรับชาวต่างชาติในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในโดยเฉพาะย่านสุขุมวิทมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นคล้ายเซอร์วิส อะพาร์ตเมนต์ จากทิศทางการลงทุนของชาวต่างชาติจากการเปิด AEC เช่นกัน ส่วนตลาดอะพาร์ตเมนต์กลุ่มคนไทยทั่วไป สถานการณ์ค่อนข้างลดลง จากการขยายตัวของคอนโดมิเนียม

โรงแรม ในปี 2557 ชะลอตัวลงตามภาวการณ์ท่องเที่ยวโดยรวม (ปี 2553 ขยายตัว 11% ปี 2554 ขยายตัว19% ปี 2555 ขยายตัว 15.98% (22.3 ล้านคน)และปี 2556 คาดว่าจะขยายตัว 10% (24.5 ล้านคน) ปี 2557 (24.0 ล้านคน) ลดลง 6.6% ปี 2558 นักท่องเที่ยวประมาณ 28.00 ล้านบาท ปี 2559 ขยายตัวต่อเนื่องนักท่องเที่ยงประมาณ 30 ล้านคน อย่างไรก็ตาม กลุ่มโรงแรม 3 ดาวได้รับผลกระทบจากการจัดการกับทัวร์ศูนย์เหรียญจากจีน และความโศกเศร้าของคนไทยในช่วงปลายปี แต่กลุ่ม 4-5 ดาวยังคงขยายตัวได้ดี

            สำหรับในรายละเอียดดูได้ที่ www.thaiappraisal.org/thai/standard/standard10.php

ราคาค่าก่อสร้างที่ใช้ในปี 2560

            มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้จัดทำราคาค่าก่อสร้างอาคารมาอย่างต่อเนื่อง ในการดำเนินการของมูลนิธิฯ มูลนิธิฯ ได้แต่งตั้งให้ นายสุรพงษ์ ตรีสุกล เป็นประธานคณะทำงาน และได้ดำเนินการศึกษาข้อมูลจากทางราชการและภาคสนามมาดำเนินการจัดทำราคาค่า ก่อสร้าง และต่อไปนี้เป็นรายงานการเปลี่ยนแปลงราคาค่าก่อสร้างล่าสุด

            สำหรับการเปลี่ยนแปลงล่าสุดตั้งแต่เดือนกันยายน 2559 -ธันวาคม 2559 (ไตรมาสที่ 4) สรุปว่ามีการเพิ่มขึ้นของวัสดุต่างๆ เฉลี่ย +0.59% โดยปัจจัยสำคัญก็คือ ซีเมนต์ที่ลดลง 4.8% ส่วนวัสดุที่เพิ่มขึ้น เหล็กเพิ่มขึ้น 4.6% อุปกรณ์ไฟฟ้าเพิ่มขึ้น0.60% และวัสดุก่อสร้างอื่นที่เพิ่มขึ้น 0.10% โดยมีรายละเอียดเป็นดังนี้:

            ค่าวัสดุข้างต้นเป็นส่วนหนึ่ง แต่ราคาค่าก่อสร้างยังประกอบด้วยค่าแรง และภาษีและค่าดำเนินการต่าง ๆ ดังนั้นค่าก่อสร้างที่แท้จริง จึงขึ้นเพียง 0.35% ในไตรมาสที่ 4 เท่านั้น โดยมีรายละเอียดดังนี้:

            โดยสรุปแล้วการปรับราคาค่าก่อสร้าง โดยใช้ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างของทางราชการของเดือนธันวาคม 2559 มีผลออกมาดังนี้:

            1.พิจารณาโดยเทียบเคียงกับเดือนกันยายน ถึงธันวาคม 2559

            2.ผลจากการเปรียบเทียบเบื้องต้นพบว่าในช่วงเดือนกันยายน ถึง ธันวาคม 2559 ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างปรับเพิ่มขึ้น 0.59%

            3.สำหรับในรายละเอียดพบว่า กลุ่มซีเมนต์ ราคาปรับลดลง แต่กลุ่มเหล็ก อุปกรณ์ไฟฟ้า และวัสดุอื่นๆ ปรับราคาเพิ่มขึ้น ภาพรวมของวัสดุโดยรวมปรับเพิ่มขึ้น 

            4.ค่าแรงงาน พิจารณาเท่าเดิม ไม่มีการปรับเพิ่ม

            5.เมื่อวิเคราะห์ทั้งค่าวัสดุ และค่าแรงงาน ทำให้ภาพรวมราคาค่าก่อสร้างอาคารปรับเพิ่มขึ้น 0.35%

            ราคาค่าก่อสร้างจะส่งผลต่อราคาบ้านอย่างไรบ้าง หากสมมติกรณีนี้เป็นอาคารบ้านเดี่ยวหลังหนึ่ง ต้นทุนค่าก่อสร้างบ้าน จะเป็นประมาณ 1 ส่วน ส่วนต้นทุนที่ดินเป็น 2 ส่วน รวมเป็น 3 ส่วน ดังนั้นหากต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น 0.35% ส่วนต้นทุนที่ดินเพิ่มขึ้น 0.5% โดยประมาณ จึงทำให้ราคาบ้านไม่เปลี่ยนแปลง ตามรายละเอียดดังนี้

             = {1 * (1+0.35%)} + {2 * (1 + 0.5%)}

             = 3.0085 หรือราว ๆ 3.0 ซึ่งถือว่าไม่มีการเปลี่ยนแปลงใด ๆ

            ดังนั้นราคาบ้านจึงไม่ได้เพิ่มขึ้นในรอบไตรมาส 4 ที่ผ่านมา ทั้งนี้เพราะเศรษฐกิจของประเทศยังไม่กระเตื้องมากนัก การก่อสร้างต่าง ๆ จึงยังไม่มากนัก รวมถึงยอดขายบ้านที่ขายได้ลดลง

            โดยสรุปค่าก่อสร้างมาตรฐานเป็นดังตารางต่อไปนี้:

            โดยสรุปแล้ว ค่าก่อสร้างไม่เพิ่มขึ้นในรอบ 1 ไตรมาสที่ผ่านมา และอันที่จริงในช่วงปี 2559 ที่ผ่านมา ราคาค่าก่อสร้างกลับลดลงเล็กน้อยด้วยซ้ำไป สำหรับในปี 2560 มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จะได้จัดทำราคาค่าก่อสร้างทุกไตรมาสต่อไป และจะได้เผยแพร่เป็นระยะ ๆ

การคาดการณ์ตลอดปี 2560

            ดร.โสภณ คาดการณ์ถึงแนวโน้มในอนาคต ดังนี้:

            1. อัตราผลตอบแทนในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ อาจมีความเปลี่ยนแปลงไม่มากนักในปี 2560  สินค้าที่สร้างรายได้ ก็ยังจะมีอัตราผลตอบแทนในการลงทุนที่ไม่แตกต่างไปจากเดิมนัก แต่จะสังเกตได้ว่าอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าทรัพย์สิน (Return on Investment หรือ Rent) นี้ ค่อนข้างที่จะสูงกว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาทรัพย์สิน (Return of Investment หรือ Capital Gain)  การเปลี่ยนแปลงด้านราคาอาจจะเชื่องช้ากว่าเพราะเศรษฐกิจของประเทศยังไม่ได้รับการพัฒนาเท่าที่ควร

            2. ราคาค่าก่อสร้างอาคารในปี 2560 คาดว่าจะเพิ่มขึ้นกว่าปี 2559 เล็กน้อย เพราะความต้องการเหล็กในตลาดโลกอาจปรับเพิ่มขึ้นอีกได้ในอนาคต  แต่โดยรวมแล้วคาดว่า ณ สิ้นปี 2560 หรือต้นปี 2561 ราคาค่าก่อสร้างโดยรวมก็คงเพิ่มขึ้นไม่ถึง 3%  ทำให้ราคาขายของสินค้าอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ จะไม่เพิ่มขึ้น หรือเพิ่มขึ้นอย่างไม่มีนัยสำคัญใด ๆ  ดังนั้นข้ออ้างที่ว่าค่าก่อสร้างจะเพิ่มขึ้น ทำให้ราคาบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น จึงคงไม่เป็นความจริง

            3. อย่างไรก็ตามความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2556 โดยพิจารณาจากการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ คงมีไม่เกิน 5% จากที่เกิดขึ้นในปี 2560 และในปี 2561 น่าจะดีขึ้น  ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สำรวจพบว่าในปี 2559 จำนวนหน่วยขายที่อยู่อาศัยเปิดใหม่มี 110,557 หน่วย รวมมูลค่า 382,110 ล้านบาท หรือเฉลี่ยเป็นเงินหน่วยละ 3.456 ล้านบาท  ดังนั้นในปี 2560 น่าจะมีหน่วยขายเพิ่มเป็น 116,085 หน่วย นั่นเอง  แต่คาดว่ามูลค่าการพัฒนาจะเพิ่มเป็น 423,000 ล้านบาท  แต่อย่างไรก็ตามก็คงต้องติดตามอย่างใกล้ชิดจากผลการสำรวจโครงการเปิดใหม่รายเดือนของศูนย์ฯ ต่อไป