ดร.โสภณ ผู้เชี่ยวชาญประเมินค่าทรัพย์สินในไทยข้องใจ ค่าเช่าศูนย์สิริกิติ์ถูกเกินไปหรือไม่ พร้อมตั้งข้อสังเกตทำไมไม่จ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินที่มีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินโดยตรง ทำการประเมิน กลับไปจ้างมหาวิทยาลัยประเมินแทน

            มีข่าวว่า รัฐบาลจะให้ บจก. เอ็น.ซี.ซี. แมนเนจเม้นท์ แอนด์ ดิเวลลอปเม้นท์ (ของ "เสี่ยเจริญ") เช่าศูนย์สิริกิติ์ไปอีก 50 ปี ซึ่งถ้าลงนามในปี 2560 นี้ ก็จะหมดอายุปี 2610 โดยให้บริษัทฯ สร้างพื้นที่ใช้เพื่อการพาณิชย์และที่จอดรถรวมไม่น้อยกว่า 1.8 แสนตารางเมตร มูลค่าลงทุนกว่า 6,000 ล้านบาท โดยกรมธนารักษ์ได้ว่าจ้างสถาบันวิจัยและให้คำปรึกษาแห่งมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์วิเคราะห์ผลประโยชน์และผลตอบแทนที่จะได้รับระยะ 50 ปี คิดเป็นมูลค่าปัจจุบันที่ 5,083 ล้านบาท ส่วนมูลค่าอนาคตอยู่ที่ 18,998 ล้านบาท (http://bit.ly/2kGKpUX)

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะประธานก่อตั้งมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และอดีตกรรมการบริหารสมาคมด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน ให้ความเห็นว่าค่าเช่าดังกล่าวถูกเกินไปเป็นอย่างมาก โดย ดร.โสภณ ให้ตัวเลขยืนยันดังนี้:

            1. ที่ดินของศูนย์สิริกิติ์ มีขนาดประมาณ 53 ไร่ หรือ 21,200 ตารางวา ที่ดินแถวนั้นราคาละนับล้านบาทต่อตารางวา แต่ถ้านำมาทำศูนย์การประชุม ก็อาจคิดราคาต่ำลงกว่านี้ โดยเทียบเคียงกับที่ดินบริเวณ "ไบเทคบางนา" ที่ปัจจุบันมีราคาตารางวาละประมาณ 300,000 บาท ดังนั้นในกรณีศูนย์สิริกิติ์ ก็อาจให้เพิ่มขึ้น 50% เป็นเงินตารางวาละ 450,000 บาท (แทนที่จะเป็น 1 ล้านบาทหากนำไปพัฒนาเป็นอื่น) ดังนั้นราคาที่ดินของศูนย์สิริกิติ์ จึงเป็นเงินประมาณ 9,540 ล้านบาท (21,200 ตารางวาๆ ละ 450,000 บาท)

            2. ตามข่าวกล่าวว่า "เสี่ยเจริญ" จะลงทุนสร้างอาคาร 6,000 ล้านบาท ดังนั้นเมื่อรวมกับค่าที่ดิน ก็เป็นเงิน 15,540 ล้านบาท ทั้งนี้การก่อสร้างจะต้องรื้อศูนย์ประชุมในปัจจุบัน แล้วสร้างทับบนที่ดินเดิม โดยจะเป็นอาคารที่สูงไม่เกิน 31 เมตร (http://bit.ly/2jxDvFv)

            3. ภายในเวลา 50 ปี หรืออาจจะ 47 ปีโดยไม่รวมค่าก่อสร้าง ในการลงทุน อย่างน้อย "เสี่ยเจริญ" ก็ได้เงินลงทุน 6,000 ล้านบาทคืนทั้ง 100% อย่างแน่นอน แต่รัฐบาลลงทุนที่ดินไป 9,540 ล้านบาท กลับจะได้เงินค่าตอบแทนเพียง 5,083 ล้านบาท นี่แสดงว่าขาดทุนไปเกือบเท่าตัว เงินที่ขาดทุนไปของทางราชการ ก็คือเข้ากระเป๋าผู้เช่าใช่หรือไม่ (ข้อนี้ทางราชการพยายามนำตัวเลขมูลค่าอนาคต 18,998 ล้านบาทมาเบี่ยงเบน ซึ่งไม่ถูกต้องเพราะคนละฐาน)

            ที่ผ่านมาก็มีผู้ทักท้วงเรื่องค่าเช่านี้ เช่น "นายสุเมธ สุทัศน์ ณ อยุธยา นายกสมาคมส่งเสริมการจัดประชุมนานาชาติ (ไทย) หรือทิก้า กล่าวว่า การต่อสัญญาบริหารศูนย์. . .โดยไม่เปิดประมูลให้เอกชนรายอื่น ถือเป็นการตัดโอกาสการแข่งขัน ที่ภาครัฐจะได้รับผลตอบแทนสูงสุด ซึ่งมองว่าการต่อสัญญาให้ถึง 50 ปีแลกกับผลตอบแทนที่จะได้รับราว 5,000 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 100 ล้านบาท หรือไม่ถึง 10 ล้านบาท/เดือน ถือว่าน้อยเกินไปเมื่อเทียบกับทำเลที่ตั้งของศูนย์" (http://bit.ly/2kGKpUX)

            ในการประเมินค่าทรัพย์สินสิทธิการเช่า ทางราชการโดยธนาคารแห่งประเทศไทย ก.ล.ต. สถาบันการเงินต่าง ๆ ตลอดจนหน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง ก็กำหนดให้ใช้บริการของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินวิชาชีพในการประเมินที่เป็นกลางและเป็นธรรม แต่ในกรณีนี้กระทรวงการคลัง กลับใช้สถาบันการศึกษาที่ไม่ได้มีใบอนุญาตให้ประเมินค่าใดๆ มาทำการประเมินผลตอบแทนที่แสนต่ำแทน กรณีเช่นนี้ถูกต้องหรือไม่

            ผลประโยชน์ของประเทศชาติที่อาจเสียหายหลายพันล้านบาท เป็นสิ่งที่ควรทบทวนให้ดี เพราะเงินมหาศาลนี้หากนำไปพัฒนาประเทศ ช่วยเหลือผู้ยากไร้ จะเป็นประโยชน์อเนกอนันต์ และไม่ตกเป็นของใครโดยเฉพาะ

ที่มา: http://www.condotiddoi.com/Uploads/asunghaupdate/OH20160503_8.jpg