การห้ามสร้างตึกสูง (สร้างได้แค่ 23 เมตร) ข้างสวนเบญจกิติ ทำไปเพื่ออะไร เป็นการแอบอ้างเบื้องสูง เป็นการช่วยเครือข่ายกลุ่มทุนยักษ์ใหญ่หรือไม่ ที่สำคัญทำลายทรัพยากรที่ดินที่มีมูลค่านับแสนล้าน ทำให้ไทยขาดโอกาสการนำเงินมาบำรุงประเทศ ช่วยเหลือประชาชนผู้ยากไร้อีกนับแสนๆ ล้านจากมูลค่าการพัฒนาหรือไม่

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) วิเคราะห์ถึงความ "แปลกๆ" ของการผังเมืองในกรณีที่เกี่ยวกับศูนย์สิริกิติ์ที่ดูคล้ายการ "แอบอ้างเบื้องสูง" และเอื้อประโยชน์ในทางธุรกิจ โดยพิจารณาจากเส้นเวลาหรือ Timeline ดังต่อไปนี้:

            ปี 2543 "เสี่ยเจริญ" เริ่มเข้ามาถือหุ้น บจก.บจก.เอ็น.ซี.ซี. แมนเนจเมนท์ แอนด์ ดิเวลลอปเมนท์ (NCC) หลังจากเครือชินวัตรขายหุ้นไป (http://bit.ly/2l1IhHr) โดยตามสัญญา NCC ต้องก่อสร้างอาคารโรงแรมระดับ 4-5 ดาว ไม่ต่ำกว่า 400 ห้อง พร้อมที่จอดรถไม่ต่ำกว่า 3,000 คัน และพื้นที่เพื่อการพาณิชย์ไม่ต่ำกว่า 28,000 ตารางเมตร (http://bit.ly/2kvM7wk) แต่ NCC ลังเลไม่มั่นใจในการลงทุน (http://bit.ly/2jUjntY) ทางราชการก็พยายามให้ NCC ปฏิบัติตามสัญญาเรื่อยมาดังที่อธิบดีได้ให้สัมภาษณ์ไว้

            ปี 2546 (23 เมษายน) จู่ๆ ในระหว่างการเจรจาก็มีประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่องกําหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทในบริเวณสวนเบญจกิติฯ (สร้างในโอกาสเฉลิมพระเกียรติสมเด็จพระนางเจ้าสิริกิติ์ ในวาระพระชนมายุครบ 60 พรรษา) และต่อมาได้เปลี่ยนเป็น ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง กําหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทในบริเวณสวนเบญจกิติฯ พ.ศ. 2547 ซึ่งระบุว่าห้ามสร้างอาคารที่มีความสูงเกิน 23 เมตร (http://bit.ly/2kvozU0) การนี้ก็เท่ากับว่า NCC ไม่ต้องสร้างโรงแรมโดยไม่ผิดข้อตกลงกับทางกระทรวงการคลังอย่างน่าฉงน

            ปี 2557 (21 สิงหาคม) ปรากฏว่า “เจ้าสัวเจริญ” คว้าพื้นที่ “ร.ร.เตรียมทหารเดิม” ผุดคอมเพล็กซ์กว่าหมื่นล้านบาท สร้าง “แลนด์มาร์ก” ใหม่ของกรุงเทพฯ  (http://bit.ly/2kuRewe)

            ปี 2557 (11 กันยายน) ก็มีการออกข้อกำหนด 2557 ให้พื้นที่บริเวณโรงเรียนเตรียมทหารที่ได้รับผลกระทบให้สร้างสูงไม่เกิน 45 เมตรตามข้อกำหนด ปี 2546/7 ไม่ต้อง "รับกรรม" จำกัดความสูงอย่าง "ไร้เหตุผล" รองรับเท่าที่ควรอีกต่อไป ยกเว้นบริเวณที่แต่เดิมจะสร้างโรงแรม ยังคงไว้ (http://bit.ly/2kmjgas)

            ตามเส้นเวลาข้างต้น แลดูคล้ายกับว่าการผังเมืองของประเทศเรา เอื้อประโยชน์ต่อนักธุรกิจใหญ่ชอบกล หรืออาจเป็นเพียงความบังเอิญ ก็คงต้องให้แต่ละบุคคลใช้วิจารณญาณเอาเอง

            สำหรับข้ออ้างของผังเมืองในการออกข้อกำหนดนี้ก็คือการมีสวนเบญจกิติ ก็ควรทำให้บริเวณโดยรอบไม่สามารถสร้างสูงได้ เพื่อให้สวนดูสง่างาม ทั้งที่เป็นที่ดินอยู่ใจกลางเมือง ราคาแสนแพง แต่ไม่ให้สร้างสูง ทั้งที่โดยรอบสวนเบญจกิติ ก็มีการสร้างตึกสูงมากมายอยู่แล้ว และไม่เห็นเป็นการทำลายทัศนียภาพของสวนเสียที่ไหน การออกข้อกำหนดผังเมืองแบบนี้กลายเป็นการ "เข้าทาง" กับ NCC ทำให้ NCC ไม่ต้องปฏิบัติตามสัญญาที่ให้ไว้ โดยอาศัยข้ออ้างด้านผังเมืองหรือไม่ ที่สำคัญการออกข้อกำหนดนี้ถือเป็นการอ้างเบื้องสูงหรือไม่ การห้ามสร้างรอบสถานที่สำคัญ เช่น วังหลวง หรืออนุสาวรีย์สำคัญ เป็นสิ่งที่เราท่านเข้าใจได้ แต่การห้ามสร้างรอบสวนเป็นสิ่งที่น่าฉงนเป็นอย่างยิ่ง

การกำหนดห้ามก่อสร้างสูงโดยรอบสวนเบญจกิติ (เพื่อ "เสี่ยเจริญ"?) เป็นการฝืนความจริงที่มีตึกโดยรอบอยู่แล้ว และก็ไม่ได้ทำลาย ทัศนียภาพของสวน (ตามที่ดูเหมือน "อ้างเบื้องสูง")
ที่มา: https://f.ptcdn.info/814/005/000/1370251786-untitled1-o.jpg

            การสร้างสวนเบญจกิติขึ้นมานี้เป็นสิ่งที่ดี แต่ควรส่งเสริมการใช้มากกว่านี้ แต่ทุกวันนี้มีคนใช้สอยในวันธรรมดา 500 คน และในวันหยุดราชการ 1,000 คนโดยประมาณ (http://bit.ly/2jC5NP7) ถ้าผังเมืองไทยอนุญาตมีการก่อสร้างโดยรอบแบบเดียวกับสวน Central Park ในนครนิวยอร์ก ก็คงทำให้มีคนมาใช้บริการมากขึ้น สวนก็จะมีประโยชน์มากขึ้น

รอบๆ สวน Central Park แห่งนครนิวยอร์ก สามารถสร้างตึกสูงได้ทำให้มีคนมาใช้บริการสวนมากขึ้น
คุ้มค่าแก่การมีสวนโดยแท้
ที่มา: https://spoilednyc.com/wp-content/uploads/2015/08/17/final-3035.jpg

            การแช่แข็งไม่ให้สร้างตึกสูงบริเวณโรงงานยาสูบ โดยให้สร้างได้ไม่เกิน 23 เมตร ต่างจากบริเวณอื่นนั้น ทำให้มูลค่าที่ดินลดลง โรงงานยาสูบในส่วนที่เหลือมีพื้นที่ประมาณ 400 ไร่  ถ้าทำให้เป็นพื้นที่พาณิชยกรรม สามารถสร้างตึกสูงได้ โดยทำเป็นศูนย์ธุรกิจ ให้ธุรกิจทั้งหลายมารวมกันสร้างอาคารสำนักงานในพื้นที่นี้เพื่อสะดวกในการติดต่อธุรกิจต่าง ๆ ทำให้เมืองมีประสิทธิภาพสูงขึ้น พร้อมกับกับการเชื่อมต่อกับทางด่วน รถไฟฟ้า BTS และ MRT อยู่แล้ว รวมทั้งรถไฟฟ้าสายอื่นในอนาคต ก็จะทำให้ย่านนี้เจริญขึ้น

            ที่ดิน 400 ไร่นี้ หากแบ่งมาทำถนนและสาธารณูปโภค สวน หรืออื่นๆ สัก 40% ก็จะเหลือ 240 ไร่สุทธิ ราคาเฉลี่ยน่าจะเป็นเงินตารางวาละ 1.5 ล้านบาท หรือไร่ละ 600 ล้านบาท รวมเป็นเงิน 144,000 ล้านบาท หากรัฐบาลนำมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ สร้าง CBD ใน CBD ก็จะได้เงินเข้าหลวงนำมาพัฒนาประเทศนับแสนๆ ล้านบาทข้างต้น และมีคนมาใช้สอยสวนเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก เป็นความคุ้มค่าอย่างยิ่งต่อสาธารณชน แต่ผังเมืองไทยกลับแช่แข็งพื้นที่นี้ไม่ให้พัฒนา ไม่รู้จะเป็นการเอื้อประโยชน์ให้บริษัทพัฒนาที่ดินเอกชนรายใหญ่ที่ประมูลที่ได้ในบริเวณใกล้เคียงได้ประโยชน์ โดยไม่มีการพัฒนาที่ดินโรงงานยาสูบมาเป็น "หอกข้างแคร่" หรือไม่

            การผังเมืองที่ดูคล้ายเอื้อประโยชน์ต่อกลุ่มทุนยักษ์ใหญ่ข้างต้นนี้ จึงยังทำให้ประเทศชาติเสียทรัพยากรนับแสนๆ ล้านบาท เราควรรื้อและปฏิวัติการผังเมืองของไทยใหม่หรือไม่

ดูวิดิโอคลิก: https://youtu.be/0Ez8758SLDU

"รอบสวนเบญจกิติควรสร้างตึกสูงจึงจะถูก"